恒大綠洲小區(qū)物業(yè)管理方案(上部)
目 錄
一、物業(yè)服務(wù)公司的選聘
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
四、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核細(xì)則
五、物業(yè)管理用房與小區(qū)公共收益的管理
六、物業(yè)服務(wù)合同
一、物業(yè)服務(wù)公司的選聘
在前期物業(yè)服務(wù)公司金碧物業(yè)能夠響應(yīng)本方案的前提下，優(yōu)先與金碧物業(yè)進(jìn)行協(xié)商簽訂續(xù)聘合同。如果金碧物業(yè)不能響應(yīng)本方案要求，各業(yè)主同意另聘物業(yè)服務(wù)公司，并授權(quán)由小區(qū)業(yè)主委員會依照國家相關(guān)法律法規(guī)及本方案的要求，采取公開招標(biāo)的方式進(jìn)行選聘物業(yè)服務(wù)公司，簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同暫定1年，合同期滿，物業(yè)公司服務(wù)良好，可以續(xù)簽合同。簽訂合同，物業(yè)服務(wù)公司需向業(yè)主委員會交納不低于20萬元的合同履約保證金。服務(wù)不合格的，業(yè)主委員會將按合同條款進(jìn)行考核扣款。
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行包干制。最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)如下(具體以最終談判結(jié)果或者招標(biāo)結(jié)果為準(zhǔn))：
1.住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)：1.5元/月/平方米(包含物業(yè)公共服務(wù)費(fèi);電梯維護(hù)保養(yǎng)、檢測費(fèi);公攤水電費(fèi)等全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)。房屋所有權(quán)人繳納。
2.會所物業(yè)服務(wù)費(fèi)：3元/月/平方米(包含物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、公攤水電費(fèi)，不包括電梯維護(hù)保養(yǎng)、檢測費(fèi))。房屋所有權(quán)人繳納。
3.地下車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)：30元/月/個(包含地下車庫清潔、秩序維護(hù)、日常維修、公共水電能耗等費(fèi)用)。業(yè)主購買的由業(yè)主繳納，開發(fā)商未銷售的由開發(fā)商交納。
三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
物業(yè)服務(wù)公司提供下列物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，其受益人為本小區(qū)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人：
(一)包括但不限于本小區(qū)房屋樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、地下車庫等房屋建筑共用部位的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理(大中修、更新、改造等除外);
(二)包括但不限于本小區(qū)公共道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供配電設(shè)施、照明設(shè)施、消防設(shè)施、安全設(shè)施、溝渠、池、井、標(biāo)示牌、公告欄、建筑小品、景觀水系、公共健身設(shè)施、運(yùn)動設(shè)施、圍墻等物業(yè)管理區(qū)域共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理(大中修、更新、改造等除外);
(三)本小區(qū)公共環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)，包括但不限于業(yè)主共用的公共走廊、樓梯、公共衛(wèi)生間、業(yè)主公共活動室、公共車庫、車棚、房屋建筑物墻面等共用部位，區(qū)內(nèi)道路、廣場、綠化帶、水景、籃球場等公共場所、雨、污水井、溝渠、文娛器材、建筑小品、信報(bào)箱、宣傳欄等公共設(shè)施的清潔衛(wèi)生及區(qū)內(nèi)垃圾的收集、清運(yùn)等。(業(yè)主專用部分清潔除外);
(四)本小區(qū)公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理;
(五)本小區(qū)安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監(jiān)控、區(qū)內(nèi)安全巡視、門崗執(zhí)勤、消控室值班 、消防安全檢查 、消防安全設(shè)施維修維護(hù)、保養(yǎng)、消防安全教育、消防安全演練、安全緊急情況處置等;
(六)本小區(qū)內(nèi)及大門出入口交通和車輛停放秩序的管理;
(七)本小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用禁止性行為的管理;
(八)本小區(qū)業(yè)主裝修管理;
(九)本小區(qū)物業(yè)檔案資料的保管;
(十)本小區(qū)公共用水用電費(fèi)用的代收代繳;
(十一)本小區(qū)社區(qū)文化活動的開展及業(yè)主公共活動室的日常管理;
(十二)協(xié)助業(yè)主委員會做好其他本小區(qū)管理服務(wù)事項(xiàng)。
四、物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
(一)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)人員配置及要求
崗位 人數(shù) 要求
項(xiàng)目經(jīng)理 1 年齡50周歲以內(nèi)，大專及以上學(xué)歷，3年以上物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，身體健康，無違法犯罪行為。每周在小區(qū)工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節(jié)假日需輪流值班。
項(xiàng)目副經(jīng)理 1 年齡50周歲以內(nèi)，大專及以上學(xué)歷，3年以上物業(yè)項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，身體健康，無違法犯罪行為。每周在小區(qū)工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節(jié)假日需輪流值班。
客服/維修/保安/環(huán)境主管 4 客服、維修、保安、環(huán)境主管各1人，年齡45周歲以內(nèi)，大專及以上學(xué)歷，3年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，身體健康，無違法犯罪行為。維修主管須持有高低壓電工證書及電梯安全管理員證書。保安主管須持有高級保安員證書。
每周在小區(qū)工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時。周末、節(jié)假日需輪流值班。
客服收費(fèi) 6 年齡45周歲以內(nèi)，高中及以上學(xué)歷，2年以上從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。熟練操作電腦，身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。正常工作時間每日9:00-12:00。14:00-19:00。不少于8小時，周末、節(jié)假日需安排至少3名人員值班。
維修工 7 年齡55周歲以內(nèi)，持有高低壓電工證書。身體健康，無違法犯罪行為。正常工作時間每日12小時，8:00-20:00。夜間至少安排1人在小區(qū)值班，處理突發(fā)事件。周末、節(jié)假日需安排至少3名人員值班。至少有一名人員持有電梯安全管理人員上崗證書。
保安 14 年齡：男性不超過50周歲，女性不超過45周歲。其中45周歲以內(nèi)的人員比例不得少于總?cè)藬?shù)的50%，身體健康，無違法犯罪行為。每班在崗人數(shù)：東門2人，西門1人，消監(jiān)控2人，巡邏1人，至少2班倒，24小時輪流值班。 物業(yè)管理圈。另外安排不少于2名人員機(jī)動調(diào)休。消監(jiān)控值班人員須取得消防設(shè)施操作人員上崗證書。
保潔員 30 年齡男性不超過65周歲以內(nèi)，女性不超過60周歲。其中50周歲以內(nèi)的人員比例不得少于總?cè)藬?shù)的40%。身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。每日工作時間不少于8小時，具體根據(jù)季節(jié)安排。每天正常在崗人員不少于26人(住宅樓內(nèi)保潔15人，樓外保潔7人，車庫保潔4人)，另外安排不少于4名人員輪休。
綠化工 12 年齡男性不超過65周歲以內(nèi)，女性不超過50周歲。身體健康，五官端正，無違法犯罪行為。每周在小區(qū)工作不少于5天，每日工作時間不少于8小時，周末、節(jié)假日需安排至少6名人員值班。
合計(jì) 75
(二)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及考核細(xì)則
項(xiàng) 目 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 考核細(xì)則
一、基礎(chǔ)管理服務(wù)
建立有效管理服務(wù)制度、方案 1 小區(qū)人員、車輛出入管理制度; 檢查每缺一項(xiàng)每次扣款200元
2 消防管理制度;
3 電梯管理制度;
4 房屋維修養(yǎng)護(hù)管理制度;
5 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理制度;
6 秩序維護(hù)管理制度;
7 環(huán)境清潔管理制度;
8 園林綠化管理制度;
9 公共能耗節(jié)能制度;
10 報(bào)修、投訴接待及回訪制度;
11節(jié)假日管理人員值班制度;
12安全作業(yè)制度;
13公開、監(jiān)督制度;
14 社區(qū)文化開展制度;
15 檔案資料管理制度;
檔案管理 1 房屋及其設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便; 不符合或者每缺一項(xiàng)扣款200元/次
2 業(yè)主信息檔案(一戶一檔)齊全，并實(shí)現(xiàn)動態(tài)管理，及時更新;
3 檔案資料無缺損現(xiàn)象，記錄變更及時，賬實(shí)相符 ;
4 檔案使用登記手續(xù)完備;
5 檔案存放環(huán)境符合規(guī)定條件;
突發(fā)事件應(yīng)急機(jī)制 1 制定消防、消防、電梯、給排水、供配電等共用設(shè)施設(shè)備事故應(yīng)急預(yù)案; 每缺一項(xiàng)扣款500元/次
2 制定自然災(zāi)害、公共衛(wèi)生、治安、交通等方面突發(fā)事件的配合性應(yīng)急預(yù)案; 每缺一項(xiàng)扣款500元
3 應(yīng)急預(yù)案定期演練，每年不少于2次并有相應(yīng)記錄; 每缺一次扣款2000元
人員配置管理 1物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照投標(biāo)文件或者物業(yè)服務(wù)合同約定指派項(xiàng)目經(jīng)理。項(xiàng)目經(jīng)理不得隨意更換，更換項(xiàng)目經(jīng)理的，應(yīng)當(dāng)事先征求業(yè)主委員會意見。
項(xiàng)目經(jīng)理需具有全面物業(yè)管理技能，熟悉物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)，有3年以上的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)歷。能夠勝任項(xiàng)目物業(yè)管理工作，要求業(yè)主滿意度達(dá)到85%以上; 不符合任職條件的，每月扣除2000元，業(yè)主滿意度低于85%的更換項(xiàng)目經(jīng)理。
2 建立員工培訓(xùn)體系，根據(jù)不同崗位特點(diǎn)制訂并落實(shí)員工分類培訓(xùn)計(jì)劃;專業(yè)崗位操作人員按規(guī)定持有專業(yè)崗位證書(包括消防監(jiān)控人員、電梯維護(hù)管理人員、高低壓電工等); 不符合每人次扣款2000元
3 人員按設(shè)定崗位配置，不得減少服務(wù)人員; 不符合每人次扣款2000元
4 不同崗位服務(wù)人員分類統(tǒng)一著裝，佩戴工作標(biāo)志; 不符合每人次扣款200元。
5 服務(wù)人員態(tài)度熱情耐心，舉止文明禮貌，解答問題及時準(zhǔn)確; 不符合每人次扣款500元
客戶服務(wù) 1 設(shè)立公告欄，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人及主要管理人員照片及服務(wù)電話; 檢查不符合每一次每項(xiàng)扣除500元。
2 設(shè)有專門的咨詢、投訴接待中心，公示24小時服務(wù)電話，每天(9：00-19:00)有專人負(fù)責(zé)接待客戶來訪，受理客戶信息;節(jié)假日需有人值班。
3 客服接待人員值班記錄及時，客戶信息處理記錄完整，按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析;
4 有客戶回訪制度和記錄，投訴處理及時率100%，并按月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析;
5乙方服務(wù)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，被業(yè)主有效投訴的 每次扣除500元。
6 業(yè)主交費(fèi)主動及時，收費(fèi)率達(dá)90%以上; 每低一個百分點(diǎn)扣除500元
7每年至少開展2次業(yè)主滿意率調(diào)查，征求業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，并有詳細(xì)的調(diào)查記錄，調(diào)查覆蓋率不低于入住戶數(shù)的80%，調(diào)查業(yè)主滿意率不低于85%;其中一次由業(yè)主委員會組織或者聘請第三方機(jī)構(gòu)開展業(yè)主滿意度測評; 每低一個百分點(diǎn)扣除1000元
8 滿意率調(diào)查和滿意度測評的內(nèi)容應(yīng)涵蓋本標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容及物業(yè)服務(wù)合同的約定; 不符合每次扣除1000元
9 調(diào)查和測評結(jié)果有書面報(bào)告并向業(yè)主公示，調(diào)查和測評發(fā)現(xiàn)的問題持續(xù)改進(jìn)，改進(jìn)結(jié)果向業(yè)主公示。 不符合每次扣除1000元
社區(qū)文化建設(shè) 1 有社區(qū)文化活動方案，每年業(yè)主聯(lián)誼活動不少于4次，有活動記錄; 不符合每次扣除1000元
2 運(yùn)動場地、文化場館每天定時免費(fèi)向業(yè)主開放;有專門為孤寡老人、殘疾人的具體措施，有專門供老人休閑活動的場所和設(shè)施。
3 積極組織和參與社區(qū)志愿活動，開展社區(qū)精神文明建設(shè)。
溝通報(bào)告機(jī)制 1 對住戶違反治安、消防、環(huán)保、房屋裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，及時進(jìn)行勸阻，并向有關(guān)行政部門報(bào)告; 不符合每次扣除1000元
2 主動與物業(yè)所在地的房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會聯(lián)絡(luò)，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題;
3 協(xié)助業(yè)主大會工作，建立與業(yè)主委員會定期溝通報(bào)告的工作例會制度，積極聽取業(yè)主和業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)的意見和建議，主動接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督。
篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法
物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制方法
物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達(dá)到配合開發(fā)商后期銷售的針對性；對物業(yè)管理定位、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)把握的準(zhǔn)確性；方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實(shí)施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。
一、物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準(zhǔn)備工作：
(1)收集樓盤資料：
地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計(jì)劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價(jià)格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計(jì)劃及目前進(jìn)度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成
(2)掌握開發(fā)商對管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求；
(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對管理服務(wù)的需求和要求標(biāo)準(zhǔn)；
(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費(fèi)水平；
(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標(biāo)及可支配資料；
(6)準(zhǔn)備現(xiàn)有的管理方案作為參考。
二、方案編制要點(diǎn)
不同特點(diǎn)，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點(diǎn)：
根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理定位。
(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點(diǎn)等因素確定物業(yè)管理方法。
(2)制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標(biāo)，列出具體落實(shí)措施。
(3)根據(jù)開發(fā)計(jì)劃、施工進(jìn)度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計(jì)劃、接管計(jì)劃。
(4)根據(jù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運(yùn)作方法等。
(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對性的日常管理措施。
(6)根據(jù)樓盤前期的接管計(jì)劃，編制開辦費(fèi)用預(yù)算。
(7)按日常管理項(xiàng)目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項(xiàng)目和管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算管理費(fèi)收支預(yù)算，確定管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。
(9)對重點(diǎn)管理內(nèi)容展開敘述：如車場、財(cái)務(wù)管理、保安等。
(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。
篇3：物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制
物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理方案編制
一、物業(yè)管理方案的制訂
(一)學(xué)習(xí)要求
掌握物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求，了解并做好物業(yè)管理早期介人的準(zhǔn)備工作；具有進(jìn)行擬管項(xiàng)目、使用人物業(yè)管理與服務(wù)需求、競爭企業(yè)狀況等調(diào)查的能力；掌握制訂物業(yè)管理方案的主要內(nèi)容、基本架構(gòu)和方法。
(二)學(xué)習(xí)重點(diǎn)
1、物業(yè)管理的早期介入
(l)物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求
物業(yè)管理指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律法規(guī)、管理標(biāo)準(zhǔn)及委托合同行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營手段管理物業(yè)，從事對物業(yè)(包括物業(yè)周圍的環(huán)境)的養(yǎng)護(hù)、修繕、經(jīng)營，并為物業(yè)所有人和使用人提供全方位的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益。
物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：
①物業(yè)的設(shè)計(jì)要“科學(xué)、合理、適用和美觀”，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)。
②建筑材料質(zhì)量和設(shè)計(jì)施工質(zhì)量要好，減少使用成本。
③配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)。
④環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適。
⑤為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。
(2)物業(yè)管理的基本內(nèi)容
①基本業(yè)務(wù)
包括房屋建筑物的維護(hù)、修繕與改造；物業(yè)附屬設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)與更新；相關(guān)場地的維護(hù)與管理；消防設(shè)備的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)與更新。
②專項(xiàng)業(yè)務(wù)
包括治安保衛(wèi)、清掃保潔、庭院綠化、車輛管理等。
③特約業(yè)務(wù)
包括各種與業(yè)主和使用入相關(guān)的代辦業(yè)務(wù)。
④經(jīng)營業(yè)務(wù)
包括室內(nèi)裝修、電器維修、商務(wù)中心、咨詢、中介、代理經(jīng)租、房屋交換以及其他業(yè)務(wù)等。
(3)物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備
人員準(zhǔn)備
資料準(zhǔn)備
設(shè)備、器材準(zhǔn)備
資金準(zhǔn)備
(4)房地產(chǎn)開發(fā)的基本程序
我國房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個階段：
①決策、立項(xiàng)階段
通過調(diào)查研究，尋求合作伙伴，選定開發(fā)地點(diǎn)和開發(fā)項(xiàng)目，向政府有關(guān)部門申請立項(xiàng)。
②前期階段
1)在申請立項(xiàng)的項(xiàng)目建議書基礎(chǔ)上，經(jīng)過進(jìn)一步的調(diào)查研究，編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，并向有關(guān)部門申報(bào)，同時辦理企業(yè)申報(bào)登記事宜。
2)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。
3)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的報(bào)批工作，進(jìn)行工程勘探，制定開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)方案。
4)征用土地，開展拆遷安置工作。
5)完成施工現(xiàn)場的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做到“四通一平”：即通水、通電、通路、通信、平整土地。
6)辦理開工手續(xù)。
③建設(shè)階段
通過招標(biāo)、投標(biāo)、發(fā)包工程，進(jìn)行施工建設(shè)；同時，要加強(qiáng)施工期間有效的工程監(jiān)理，包括請專業(yè)監(jiān)理公司和竣工后交付管理的物業(yè)管理公司的代表，直至竣工驗(yàn)收，交付使用。
④營銷階段
這是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營相銜接、相交叉的階段，通常包括房屋銷售、出租、使用管理(物業(yè)管理)和售后服務(wù)等。
上述四個階段的實(shí)施不一定按部就班，有時可交替進(jìn)行。
(5)建筑工程基本知識
①建筑工程分類
建筑物的施工建設(shè)過程稱建筑工程。根據(jù)建筑工程各組成部分的性質(zhì)、作用可分為：
1)一般土建工程：包括房屋和構(gòu)筑物的各種結(jié)構(gòu)工程和裝飾工程等。
2)管道工程：包括蒸汽。壓縮空氣、煤氣天然氣等管道工程。
3)暖衛(wèi)工程：包括室內(nèi)外給排水管道，采暖、通風(fēng)、民用煤氣天然氣管道敷設(shè)工程等。
4)電氣照明工程：包括室內(nèi)外照明設(shè)施安裝、架空線路、變電和配電設(shè)施安裝工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是貫穿以工程項(xiàng)目為對象，以施工現(xiàn)場為中心，遵循建筑施工的特點(diǎn)和規(guī)律，把各個施工過程有機(jī)地組織起來，使施工過程達(dá)到優(yōu)質(zhì)、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要內(nèi)容包括：
l)落實(shí)施工任務(wù)，簽訂對外承包合同；
2)編制施工組織設(shè)計(jì)或施工計(jì)劃；
3)做好施工前的準(zhǔn)備工作，保障順利開工；
4)按計(jì)劃組織施工，并隨時收集施工中的有關(guān)信息與計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行對比，發(fā)現(xiàn)問題及時調(diào)整，使各項(xiàng)施工活動處于最佳狀態(tài)；
5)做好工程施工資料分析與整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工圖樣，參加圖樣會審，熟悉設(shè)計(jì)規(guī)模、結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和生產(chǎn)工藝順序；
2)熟悉施工現(xiàn)場的地形、供水、供電、道路運(yùn)輸情況，了解施工區(qū)域的地理環(huán)境和施工條件；
3)了解當(dāng)?shù)厥谴笞谫Y料供應(yīng)情況。質(zhì)量及價(jià)格；
4)編制施工組織設(shè)計(jì)，繪制施工平面圖，制定施工進(jìn)度計(jì)劃，提出根據(jù)施工技術(shù)力量需要的材料、預(yù)制構(gòu)件、機(jī)具等進(jìn)場計(jì)劃；
5)抓好施工技術(shù)及技術(shù)管理工作；
6)抓好質(zhì)量管理；
7)抓好安全生產(chǎn)管理；
8)抓好材料與工具管理；
9)抓好班組管理；
10)抓好勞動定額與勞動報(bào)酬等。
2、物業(yè)管理早期介入的實(shí)施
(l)工作內(nèi)容
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，物業(yè)管理早期介入實(shí)施的工作內(nèi)客主要有：
①參與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段
參與形式主要表現(xiàn)在全面細(xì)致地反映物業(yè)管理順利實(shí)施的各種需要，以及在以往物業(yè)管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問題或缺陷，用咨詢報(bào)告的形式提交設(shè)計(jì)單位，并促其糾正。物業(yè)管理公司應(yīng)注意反映下列問題：
1)配套設(shè)施的完善問題；
2)水電供應(yīng)容量的問題；
3)安全保衛(wèi)系統(tǒng)；
4)垃圾的處理方式；
5)高層建筑物外觀的清潔問題；
6)消防設(shè)施問題；
7)物業(yè)管理所需設(shè)備問題；
8)對建筑材料的意見；
9)其他問題。
②參與建設(shè)階段
通過參與施工管理，對工程建設(shè)提出意見。主要包括：
1)監(jiān)督工程質(zhì)量并提出意見；
2)監(jiān)督建設(shè)過程(是否按設(shè)計(jì)規(guī)劃圖紙施工、建筑材料規(guī)格質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求)并提出意見：
3)監(jiān)督物業(yè)附屬設(shè)施設(shè)備配套建設(shè)過程并提出意見；
4)監(jiān)督物業(yè)管理所需的特殊附屬設(shè)施設(shè)備的建設(shè)過程并提出意見。
(2)早期介入應(yīng)注意的問題
①必須從思想上十分重視早期介入的準(zhǔn)備工作
②必須明確物業(yè)管理在整個房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理中的地位
③抓好人員準(zhǔn)備這個關(guān)鍵
④精心準(zhǔn)備，細(xì)致周到，力求全面、充分
3、擬管項(xiàng)目、使用人需求、競爭企業(yè)狀況調(diào)查
通過對擬管項(xiàng)目全面情況的調(diào)查，為擬訂物業(yè)管理方案做信息準(zhǔn)備。
(l)項(xiàng)目情況調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
項(xiàng)目位置：具體位置及東、西、南、北的毗鄰。
項(xiàng)目面積：占地面積、規(guī)劃建筑面積、已建成面積。
項(xiàng)目建筑情況：建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、技術(shù)、標(biāo)準(zhǔn)、管線布置等。
配套及附近交通狀況：已通達(dá)公交車次、小區(qū)班車等。
消防、安保、清潔等設(shè)施狀況
項(xiàng)目性質(zhì)及特色
政府的支持、扶持與介入程度
開發(fā)商的背景：規(guī)模、技術(shù)、資金、信譽(yù)、社會影響、負(fù)責(zé)人情況等。
周邊壞境狀況
②調(diào)查方法
包括實(shí)地考察、公開信息收集、座談及其他途徑。
(2)使用人需求調(diào)查
①調(diào)查內(nèi)容
住區(qū)人員自然狀況分析：包括總?cè)丝凇⑿詣e、年齡、受教育程度與職業(yè)、民族以及經(jīng)濟(jì)收人等。
住區(qū)人員需求分析：
l)按需求對象分為物質(zhì)需求和精神需求。針對不同的需求配備相應(yīng)的公共設(shè)施；
2)按需求彈性分為小彈性需求和大彈性需求。管區(qū)內(nèi)對于滿足需求彈性小的公共設(shè)施必須具備，對于滿足需求彈性大的公共設(shè)施，應(yīng)從管區(qū)實(shí)際出發(fā)進(jìn)行建設(shè)，并更多注意面向社會服務(wù)與經(jīng)營，以提高其開發(fā)利用的效益。
3)按需求條件分為現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求。
4)按馬斯洛需求層次分為五個層次。從住區(qū)人員實(shí)際生活水平出發(fā)，定量與定性結(jié)合，協(xié)助制訂有針對性的方案。
②調(diào)查方法
1)詢問法
詢問法就是圍繞著住區(qū)人員物質(zhì)文化生活需求這一主題，采用一定的提問方式，向被調(diào)查者提出詢問，再從被調(diào)查者的回答中獲取所需資料的一種方法。具體方式有訪問調(diào)查、電話調(diào)查、發(fā)調(diào)查表和交談旁聽法。
2)觀察法
觀察法就是調(diào)查人員在現(xiàn)場直接觀察或利用各種儀器間接觀察被調(diào)查者行為及現(xiàn)場事實(shí)是一種收集資料的方法。具體方法有直接觀察法和比較觀察法。
3)實(shí)驗(yàn)法
實(shí)驗(yàn)法就是用小規(guī)模試驗(yàn)的方法來驗(yàn)證人們的需求情況。
4)抽樣調(diào)查法
抽樣調(diào)查有隨機(jī)抽樣和非隨機(jī)抽樣。后者又包括任意抽樣、判斯抽樣、配額抽樣三種。
(3)競爭企業(yè)調(diào)查
調(diào)查內(nèi)容包括競爭對手總體情況、競爭對手能力、競爭對手經(jīng)驗(yàn)以及與競爭對手比較。
4、制訂物業(yè)管理方案的其他準(zhǔn)備工作
(l)組建制訂物業(yè)管理方案的工作班子：
(2)對方案制訂人員進(jìn)行必要的業(yè)務(wù)培訓(xùn)：
(3)準(zhǔn)備經(jīng)費(fèi)；
(4)準(zhǔn)備設(shè)備；
(5)準(zhǔn)備相關(guān)資料。
5、制訂物業(yè)管理方案
(l)物業(yè)管理方案的內(nèi)容
①物業(yè)管理檔次
物業(yè)類型、功能將決定不同的物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)消費(fèi)水平，從而確定物業(yè)管理的不同檔次。物業(yè)管理檔次的確定，是制定訂物業(yè)管理方案的基礎(chǔ)。管理檔次不同決定了管理與服務(wù)的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用的不同。
②物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)類型、功能和物業(yè)檔次將決定物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。
③物業(yè)管理財(cái)務(wù)收支預(yù)算
物業(yè)管理是有償?shù)姆?wù)與管理。由物業(yè)管理檔次所決定的物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)管理方案的核心。
(2)物業(yè)管理方案的基本架構(gòu)
①項(xiàng)目管理的整體設(shè)想與策劃
包括項(xiàng)目情況分析、物業(yè)管理檔次及目標(biāo)、物業(yè)管理特點(diǎn)。管理服務(wù)措施。
②管理模式
包括管理運(yùn)作模式、管理工作流程、管理組織架構(gòu)、激勵機(jī)制、信息反饋處理機(jī)制等。
③公司人力資源管理
包括管理服務(wù)人員配備。管理服務(wù)人員培訓(xùn)、管理服務(wù)人員管理。
④規(guī)章制度建設(shè)
包括管理規(guī)章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化與管理。
⑤經(jīng)營管理指標(biāo)
包括經(jīng)營指標(biāo)承諾及采取的措施、管理指標(biāo)承諾及采取的措施。
⑥社區(qū)文化建設(shè)與服務(wù)
包括社區(qū)文化建設(shè)、社區(qū)服務(wù)與特約服務(wù)。
⑦財(cái)務(wù)管理及經(jīng)費(fèi)收入測算
包括財(cái)務(wù)管理、日常物業(yè)管理收支預(yù)測、維修基金的建立和使用計(jì)劃。
⑧日常管理
包括前找介入、業(yè)主人住、業(yè)主投訴處理、安全管理、車輛及交通管理、消防管理、環(huán)境保護(hù)與管理、采暖系統(tǒng)維護(hù)管理、商業(yè)用房的規(guī)劃與管理等。
⑨物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施
包括物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)管理、共用部分的維修與養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)施設(shè)備施維修與養(yǎng)護(hù)。
(3)制訂物業(yè)管理方案的主要步驟
第一步：成立制訂方案的工作機(jī)構(gòu)
第二步：培訓(xùn)工作人員
第三步：經(jīng)費(fèi)、設(shè)備、資料準(zhǔn)備
第四步：項(xiàng)目、使用人、競爭調(diào)查
第五步：研究分析調(diào)查資料
第六步：確立管理檔次、管理目標(biāo)、主要措施。服務(wù)管理項(xiàng)目
第七步：經(jīng)費(fèi)預(yù)算
第八步：草擬方案文本
第九步：向?qū)＜翌檰?/a>征詢
第十步：送公司領(lǐng)導(dǎo)審閱
第十一步：修改、研討、再修改
第十二步：可行性研究
第十三步：定稿
第十四步：實(shí)施、反饋
⑷制訂物業(yè)管理方案的主要方法
①經(jīng)理意見法
主要以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為方案的基本思路和主要內(nèi)容，在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上確定。
②內(nèi)部征詢法
發(fā)動公司內(nèi)部各部門以及全體員工提建議，在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上綜合歸納制訂出物業(yè)管理方案。
③學(xué)習(xí)借鑒法
主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)管理的思路和做法來制訂方案。
④專家意見法
主要是聘請業(yè)內(nèi)著名專家，在向?qū)＜胰娼榻B調(diào)查結(jié)果的基礎(chǔ)上，請專家協(xié)助制訂物業(yè)管理方案。
⑤綜合制訂法
6、可行性研究知識
(l)可行性研究的基本概念
可行性研究是在做出投資決策之前，對投資項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的分析，即進(jìn)行全面的調(diào)查研究和綜合論證。
(2)可行性研究的程序
可行性研究分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和評價(jià)報(bào)告四個階段。
①投資機(jī)會研究
帶有預(yù)測性，主要是分析投資方向的可能性，鑒別預(yù)計(jì)的投資是否有成功的可能。投資機(jī)會研究主要從項(xiàng)目發(fā)展的背景、基礎(chǔ)、條件等方面進(jìn)行研究。
②初步可行性研究
進(jìn)行項(xiàng)目的初步選擇和范圍的確定。主要是從進(jìn)行項(xiàng)目的市場需求和企業(yè)能力方面進(jìn)行預(yù)測，考察合格規(guī)模、估計(jì)資源分配和協(xié)作配套來源，對項(xiàng)目實(shí)施需要采用的技術(shù)、裝備進(jìn)行初步規(guī)劃。對項(xiàng)目盈利性進(jìn)行分析等。初步可行性研究估算精確度一般要求達(dá)到±20%左右。
③詳細(xì)可行性研究
對項(xiàng)目進(jìn)行深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，仔細(xì)分析項(xiàng)目的利弊，對多種方案進(jìn)行比較選優(yōu)，從中選出滿意的可行性方案。這一階段估算的精確度要求達(dá)到±10%。
④評價(jià)報(bào)告
重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目評定和投資決策。提出正式的可行性研究報(bào)告。
(3)可行性研究的內(nèi)容
①市場需求預(yù)測；
②物質(zhì)資源預(yù)測；
③項(xiàng)目方案研究；
④人力資源研究；
⑤項(xiàng)目實(shí)施過程研究；
⑥項(xiàng)目投資的成本分析及資金籌措研究；
⑦項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益研究。
(4)編寫可行性報(bào)告
①總論；
②項(xiàng)目分析；
③需求預(yù)測；
④物資資源及公用設(shè)施條件分析；
⑤人力資源分析；
⑥實(shí)施進(jìn)度分析；
⑦投資估算、資金籌措或成本估算；
⑧社會及經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)；
⑨附件。