物業(yè)如何應(yīng)對(duì)高空拋物房屋漏水下水管堵塞

　　一高空拋物

       某住宅小區(qū)，一名騎電動(dòng)車經(jīng)過(guò)的男子日前被疑似從高樓墜落的紅磚砸中。

　　事后，由于現(xiàn)場(chǎng)缺乏目擊者與相關(guān)證物，導(dǎo)致遲遲找不到真正的肇事者，受害者家屬把可能涉案的整幢樓除一樓外的全體業(yè)主和開(kāi)發(fā)商，以及小區(qū)物業(yè)公司均告上法庭。

　　后法院審理認(rèn)為，通過(guò)《中華人民共和國(guó)侵權(quán)責(zé)任法》對(duì)高空拋物行為責(zé)任進(jìn)行了明確規(guī)定：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，假如找不到責(zé)任人，則推定所有住戶都有“拋物”的可能，應(yīng)由所有住戶一起賠償。高空墜物屬于個(gè)人違法行為，從法律意義上，由拋物者或拋物樓層群體負(fù)責(zé)民事賠償。不屬于物業(yè)管理的范圍。

　　針對(duì)此類事故，物業(yè)管理部門可采取以下措施：

　　1、進(jìn)行高空維修、清洗外墻面等高空作業(yè)時(shí)，做好防護(hù)措施，防止物品不慎墜落。同時(shí)，在作業(yè)期間樹(shù)立指示牌提醒路人繞道行走或安排專門人員引導(dǎo)行人。2、平時(shí)需做好建筑外墻的檢查和日常養(yǎng)護(hù)，避免發(fā)生公共區(qū)域設(shè)施如外墻皮，公共區(qū)域玻璃，窗戶等物墜落，造成傷害。

　　3、日常工作中，要通過(guò)多種形式進(jìn)行宣傳教育，提高居民素質(zhì)，從根本上杜絕高空拋物的現(xiàn)象發(fā)生。

　　4、一旦出現(xiàn)高空墜物傷害事件，物業(yè)公司要做好搶救傷員和現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)區(qū)工作，依據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)報(bào)警，并協(xié)助有關(guān)部門做好證據(jù)保全工作。

　　5、對(duì)一些高空拋物多發(fā)部位進(jìn)行監(jiān)控，以獲取事故的第一手材料和證據(jù)。

　　二 房屋漏水

　　房屋漏水是物業(yè)管理中的“老大難”的問(wèn)題，不少業(yè)主經(jīng)常此類問(wèn)題全部拋給物業(yè)，要求幫其解決房屋問(wèn)題，若不然則拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。但其實(shí)，房屋漏水原因不同，責(zé)任對(duì)象也不同。

　　從滲漏原因分析，通常有以下幾種情況：

　　1、開(kāi)發(fā)商建房時(shí)由于設(shè)計(jì)失誤、選材不當(dāng)、施工不規(guī)范等導(dǎo)致房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題而引發(fā)的滲漏;

　　2、業(yè)主自身使用不當(dāng)或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水;

　　3、裝修公司進(jìn)行裝修時(shí)破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發(fā)的滲漏;

　　4、物業(yè)對(duì)共用設(shè)施設(shè)備管理不善造成的漏水;

　　5、房屋年代久遠(yuǎn)，防水材料老化失效。

　　根據(jù)《建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，質(zhì)保期為5年，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

　　對(duì)于因開(kāi)發(fā)商建造的房屋質(zhì)量不達(dá)標(biāo)而造成的漏水：業(yè)主可以找第三人進(jìn)行維修，由此產(chǎn)生的維修費(fèi)用和給業(yè)主造成的損失應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。另外，若因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的原因?qū)е聺B漏問(wèn)題一直沒(méi)修好而過(guò)了5年保修期，開(kāi)發(fā)商仍要擔(dān)責(zé)。

　　對(duì)于施工時(shí)破壞了原防水層而造成的滲漏：根據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》，因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償;屬于裝飾裝修企業(yè)責(zé)任的，裝修人可以向裝飾裝修企業(yè)追償。

　　對(duì)于因物業(yè)疏于管理所造成的滲漏：比如積雪未及時(shí)清除導(dǎo)致積水滲透至頂樓住戶家、屋頂?shù)乃涔芾聿簧茖?dǎo)致頂樓住戶家漏水等，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)失察或維修不及時(shí)的責(zé)任。

　　三下水管堵塞

　　不少市民都遭遇過(guò)下水道被堵的情況，如果造成了較大的損失，雖然無(wú)法查清是哪一戶干的壞事，但可以讓全體樓上業(yè)主“背鍋”。

　　某住宅就發(fā)生過(guò)因公用下水管道被鄰居的破布、濕巾等堵住，一樓住戶被污水反冒淹屋，家具、家電和木地板遭到不同程度浸泡的事件。

　　由于該事件無(wú)法確定堵塞物為該單元的哪一住戶所丟棄，但根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)可以合理推斷，此事是由于樓上各住戶未能合理使用排污管道導(dǎo)致，樓上各住戶均存在過(guò)錯(cuò)的可能性。因此，樓上其余各住戶應(yīng)共同承擔(dān)責(zé)任。

　　所以下水管被堵造成了損失，首先要弄清楚下水道被堵的原因究竟是什么：

　　1、如果是因?yàn)橄滤苣昃檬蓿飿I(yè)公司又沒(méi)有及時(shí)發(fā)現(xiàn)維修，使得業(yè)主在正常使用過(guò)程中造成了溢水，那么物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任。

　　2、如果是樓上業(yè)主使用不當(dāng)造成的，例如將一些垃圾扔進(jìn)下水管影響水管正常排水，那么就應(yīng)該由樓上業(yè)主來(lái)賠償。物業(yè)公司如果已盡到合理的注意義務(wù)，沒(méi)有怠于履行及時(shí)發(fā)現(xiàn)故障并維修的義務(wù)，那么物業(yè)公司就不承擔(dān)責(zé)任。

篇2：物業(yè)該如何應(yīng)對(duì)高空拋物責(zé)任劃分

　　高空拋物責(zé)任劃分有了新規(guī)定!物業(yè)公司該如何應(yīng)對(duì)?

　　隨著城市化進(jìn)程的加快，高樓大廈如雨后春筍般涌現(xiàn)，但隨之而來(lái)的高空拋物問(wèn)題卻成為城市治理的一大難題。高空拋物不僅威脅著“頭頂上的安全”，還頻繁引發(fā)社會(huì)關(guān)注和爭(zhēng)議。為了明確責(zé)任主體，保障受害人的合法權(quán)益，最高人民法院于近期發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>侵權(quán)責(zé)任編的解釋(一)》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)，對(duì)高空拋物、墜落物致人損害的責(zé)任進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

　　01高空拋物責(zé)任界定：明確與細(xì)化

　　《解釋》明確指出，高空拋擲物、墜落物造成他人損害的，具體侵權(quán)人是第一責(zé)任主體，必須承擔(dān)直接的法律責(zé)任。然而，在現(xiàn)實(shí)生活中，往往存在難以確定具體侵權(quán)人的情況。此時(shí)，未采取必要安全保障措施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)將成為責(zé)任承擔(dān)的重要一環(huán)，承擔(dān)順位在后的補(bǔ)充責(zé)任。這一規(guī)定不僅明確了物業(yè)公司的責(zé)任邊界，也為受害人提供了更為全面的法律保護(hù)。

　　同時(shí)，《解釋》還規(guī)定，在無(wú)法確定具體侵權(quán)人的情況下，未采取必要安全保障措施的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等建筑物管理人需先行承擔(dān)與其過(guò)錯(cuò)相應(yīng)的責(zé)任。這種制度安排充分考慮了實(shí)際操作的可行性，避免了因無(wú)法確定侵權(quán)人而導(dǎo)致的責(zé)任空白。此外，可能加害的建筑物使用人也被賦予了一定的責(zé)任，需給予被侵權(quán)人適當(dāng)補(bǔ)償。這種責(zé)任共擔(dān)的機(jī)制有助于平衡各方利益，確保受害人能夠得到合理的賠償。

　　02物業(yè)公司的新挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)

　　《解釋》的出臺(tái)對(duì)物業(yè)公司而言無(wú)疑是一次新的挑戰(zhàn)。首先，物業(yè)公司必須明確自身的責(zé)任范圍和管理職責(zé)，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)內(nèi)高空拋物的防范和管理。這要求物業(yè)公司必須制定并執(zhí)行嚴(yán)格的安全制度和措施，確保小區(qū)內(nèi)的安全穩(wěn)定。同時(shí)，物業(yè)公司還需加強(qiáng)巡查力度和宣傳教育工作，提高業(yè)主的安全意識(shí)和防范能力。

　　然而，挑戰(zhàn)往往伴隨著機(jī)遇。物業(yè)公司可以通過(guò)加強(qiáng)管理和防范工作來(lái)提升自身的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度。例如，增設(shè)監(jiān)控設(shè)備、加強(qiáng)巡查力度、開(kāi)展安全宣傳教育等措施不僅有助于防范高空拋物事件的發(fā)生，還能夠提升物業(yè)公司的整體形象和信譽(yù)度。此外，物業(yè)公司還可以通過(guò)引入先進(jìn)的科技手段來(lái)提升管理水平和服務(wù)效率，如利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)對(duì)小區(qū)內(nèi)的安全隱患進(jìn)行預(yù)警和處置。

　　03促進(jìn)社會(huì)和諧與公平正義

　　高空拋物問(wèn)題的治理不僅關(guān)乎個(gè)人權(quán)益的保護(hù)，更關(guān)乎社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。《解釋》的出臺(tái)為高空拋物問(wèn)題的治理提供了有力的法律保障和支持。通過(guò)明確責(zé)任主體和細(xì)化責(zé)任承擔(dān)方式，可以有效遏制高空拋物事件的發(fā)生，維護(hù)受害人的合法權(quán)益。同時(shí)，這也能夠促使物業(yè)公司加強(qiáng)管理和防范工作，提升整體服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度。最終，這將有助于構(gòu)建和諧的社區(qū)環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)的公平正義和穩(wěn)定發(fā)展。

　　綜上所述，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>侵權(quán)責(zé)任編的解釋(一)》的出臺(tái)對(duì)高空拋物問(wèn)題進(jìn)行了明確界定和細(xì)化規(guī)定，對(duì)物業(yè)公司產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。物業(yè)公司應(yīng)積極響應(yīng)政策要求，加強(qiáng)管理和防范工作，提升自身的服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意度。同時(shí)，社會(huì)各界也應(yīng)共同努力，加強(qiáng)宣傳教育和監(jiān)管力度，共同營(yíng)造安全、和諧、穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境。

篇3：小區(qū)暖氣漏水事件

　　龍湖小區(qū)新房變水簾洞，玻璃還破碎了!到底是物業(yè)的責(zé)任還是總承包方責(zé)任?業(yè)主該如何維權(quán)?

　　在濟(jì)南高新區(qū)這片繁華的地帶，龍湖漢峪光年小區(qū)以其優(yōu)越的地理位置和精致的建筑設(shè)計(jì)吸引了眾多業(yè)主的目光。然而，對(duì)于業(yè)主榮女士而言，這座本應(yīng)充滿幸福與溫馨的新家，卻成了她近期煩惱的源泉。一場(chǎng)突如其來(lái)的暖氣漏水事件，不僅讓她的新房遭受重創(chuàng)，更引發(fā)了一系列連鎖反應(yīng)，讓榮女士的維權(quán)之路充滿了艱辛與挑戰(zhàn)。

　　01案例回顧

　　今年二月份，正當(dāng)春節(jié)的喜慶氛圍還未完全散去，榮女士的新房卻遭遇了前所未有的災(zāi)難。由于暖氣閥門漏水，整個(gè)房屋瞬間變成了“水簾洞”。水勢(shì)洶涌，全屋定制的家具、家電及生活用品無(wú)一幸免，全部遭受了不同程度的損害。據(jù)榮女士統(tǒng)計(jì)，此次事件造成的直接經(jīng)濟(jì)損失近4萬(wàn)元，其中包括家具家電的折舊費(fèi)、誤工費(fèi)等。

　　面對(duì)突如其來(lái)的災(zāi)難，榮女士第一時(shí)間聯(lián)系了物業(yè)和項(xiàng)目總承包方榮華建設(shè)集團(tuán)有限公司(簡(jiǎn)稱：榮華建設(shè))，希望能夠盡快得到妥善處理和賠償。然而，事情的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了她的預(yù)料。

　　在榮女士的追問(wèn)下，龍湖物業(yè)方面表示，暖氣閥門漏水的原因是質(zhì)量問(wèn)題，且未出保質(zhì)期，因此責(zé)任應(yīng)由項(xiàng)目總承包方榮華建設(shè)承擔(dān)。物業(yè)方還透露，他們已將此事向總包施工方進(jìn)行了反饋，但雙方因賠償金額問(wèn)題始終無(wú)法達(dá)成一致。

　　而榮華建設(shè)方面的回應(yīng)則讓事情變得更加復(fù)雜。一位自稱是施工負(fù)責(zé)人的工作人員表示，暖氣漏水并非質(zhì)量問(wèn)題，而是施工時(shí)疏忽大意導(dǎo)致的。他解釋說(shuō)，供暖前施壓測(cè)試都沒(méi)有問(wèn)題，但由于冬天熱脹冷縮，時(shí)間長(zhǎng)了可能導(dǎo)致閥門松動(dòng)漏水。對(duì)于榮女士提出的賠償要求，他認(rèn)為金額過(guò)高，需要現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)后再與業(yè)主協(xié)商。

　　正當(dāng)榮女士為暖氣漏水事件的賠償問(wèn)題焦頭爛額時(shí)，她的新房又遭遇了另一個(gè)“意外”——窗子玻璃自爆碎裂。這一突如其來(lái)的變故讓榮女士的情緒跌入了谷底。她表示，玻璃自爆不僅影響了房屋的安全使用，還讓她對(duì)房屋的整體質(zhì)量產(chǎn)生了嚴(yán)重的懷疑。幸運(yùn)的是，物業(yè)方面對(duì)此給出了積極的回應(yīng)，表示玻璃存在一定的自爆率，并已從廠家進(jìn)貨，將盡快為業(yè)主安排換新。

　　02法律建議：明確責(zé)任，合理維權(quán)

　　針對(duì)這一連串的問(wèn)題，山東泉澤律師事務(wù)所金曉東律師給出了專業(yè)的法律建議。他認(rèn)為，室內(nèi)暖氣閥的安裝義務(wù)歸于開(kāi)發(fā)商，如果因項(xiàng)目承包方施工疏忽或質(zhì)量原因?qū)е聵I(yè)主房屋受損，項(xiàng)目承包方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。同時(shí)，物業(yè)公司作為服務(wù)提供方，也有義務(wù)在供暖前認(rèn)真檢查各業(yè)主室內(nèi)的暖氣閥是否安全，如因未履行此項(xiàng)義務(wù)導(dǎo)致房屋受損，物業(yè)公司也負(fù)有一定的過(guò)錯(cuò)管理責(zé)任。不過(guò)，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商的責(zé)任而言，物業(yè)公司的責(zé)任較輕。

　　金曉東律師建議榮女士、開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司三方應(yīng)依據(jù)事發(fā)損耗進(jìn)行協(xié)商解決。在協(xié)商過(guò)程中，榮女士應(yīng)保持冷靜和理性，堅(jiān)持自己的合法權(quán)益;同時(shí)，也要尊重對(duì)方的意見(jiàn)和立場(chǎng)，尋求一個(gè)雙方都能接受的解決方案。

　　03結(jié)語(yǔ)：維權(quán)之路雖艱，希望之光不滅

　　榮女士的遭遇無(wú)疑為眾多購(gòu)房者敲響了警鐘。在享受新房帶來(lái)的喜悅之余，我們更應(yīng)關(guān)注房屋的質(zhì)量問(wèn)題和潛在的安全隱患。當(dāng)遇到類似問(wèn)題時(shí)，我們應(yīng)勇于站出來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。雖然維權(quán)之路可能充滿坎坷和挑戰(zhàn)，但只要我們堅(jiān)持不懈、理性應(yīng)對(duì)，就一定能夠迎來(lái)希望的曙光。

　　在此，我們也呼吁相關(guān)企業(yè)和部門能夠加強(qiáng)自律和監(jiān)管力度，從源頭上杜絕類似問(wèn)題的發(fā)生;同時(shí)，也期待更多的法律專業(yè)人士能夠?yàn)閺V大購(gòu)房者提供更加全面、專業(yè)的法律支持和幫助。