工程維修部園林綠化部作業指導書

　　1.0 工程維修部崗位設置和任務

　　1.1崗位設置

　　1.2人員配置

　　1.2.1工程維修主管：1名;

　　1.2.2水電工：9名;

　　1.2.3綠化工：7名。

　　2.0 工作任務

　　工程維修部是處理日常小區業主報修、維修及共用設施設備維修管理，保障設備、設施正常運行和園區綠化的職能部門。工程維修部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為業主創造安全、文明、舒適、方便的居住環境的基本保證和堅強后盾，是反映小區服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

　　3.0 工程維修部的職責范圍

　　3.1 負責區域內公共部位、設施設備養護維修計劃的制定并組織實施。

　　3.2 負責小區電力系統、安防系統、電梯系統、消防系統、給排水系統的運行管理，維護保養和故障檢修。

　　3.3 負責小區公共設施、設備的維修保養。

　　3.4 負責業主室內裝修的審批、監管。

　　3.5 負責對業主室內設施、設備提供有償維修服務。

　　3.6 負責小區外包維修的監管工作。

　　3.7 負責對本部門員工的培訓和考核等日常管理工作。

　　3.8 負責所轄區域公共綠地、室內外公共區域綠化植物的養護工作。

　　4.0 工作范圍

　　4.1 公司轄區范圍內所有共用設施設備的運行、維護、保養及業主的報修處理和綠化工作。

　　5.0 工作目標

　　5.1 業主對水電維修服務滿意率達到98%以上;

　　以每半年為一個階段進行統計，其主要依據的信息來源為：《服務業主意見征求表》、公司的《工作日志》、《投訴記錄表》及其他記錄。

　　計算公式 =(滿意服務的戶數/記錄維修服務的總戶數)×100%

　　5.2 公共設備設施完好率95%以上;

　　計算公式 =(設施設備完好數量/設施設備總數)×100%

　　5.3 維修及時率達到98%以上;

　　以每月為一個階段進行統計

　　計算公式 =(接傳及時次數/報修總次數)×100%

　　5.4 房屋及配套設施完好率95%以上

　　5.5 工程技術人員持證上崗率100%。

　　計算公式 = (持證上崗人數/部門總人數 )×100%

　　5.6 無大面積黃土裸露及植被死亡現象。

　　目視綠化區域內黃土裸露面積無連續超過1平方，植被死亡率控制在2%以內。

　　6.0 崗位職責

　　6.1 工程維修部主管

　　6.1.1 在分管經理的領導下，全面負責工程維修部的各項工作，執行上級下達的各項指令，督促下級完成各項工作任務。

　　6.1.2 系統地掌握主要設備的運行狀況及技術數據和技術檔案管理。發現問題及時組織人員處理。

　　6.1.3 重要設備發生故障影響業主正常工作、生活時，及時組織人員趕赴現場處理，并將處理情況及時向上級匯報。

　　6.1.4 督促和檢查小區各系統維修保養計劃的具體實施以及質量達標情況，并隨時給予技術方面的指導。

　　6.1.5 督促和檢查各承包商按期完成設備維修保養、故障處理及零配件更換情況和記錄，做到每月進行整理、登記和存檔。

　　6.1.6 加強本部門與相關部門工作溝通、協調、配合，樹立整體服務的意識。

　　6.1.7 負責整理維修方面的各種文件、資料、樣本、圖冊。

　　6.1.8 如需停電、停水及停電梯檢修，需事先取得客服部的認同后，由客服部以通告或電話形式預先通知各業主。

　　6.1.9 制定安全措施，確保工作人員在設備檢修和保養時的人身安全和設備安全。對本部門員工的行為規范、業務技能、遵章守紀、禮貌服務等方面進行培訓，不斷提高員工思想素質和技術水平。

　　6.1.10 負責業主裝修的審核，報分管經理批準。

　　6.1.11負責轄區內維修工作的日常巡查,并做好記錄,每周/月對維修服務質量進行檢驗,并填寫《工作日志》。

　　6.1.12 檢查各班組日常運行、維修及交接記錄。

　　6.1.13 完成主管領導指派的其他工作。

　　6.2 工程維修人員

　　6.2.1 遵守公司的各項規章制度，服從工程維修部主管的領導，按時完成領導交辦的各項工作任務。

　　6.2.2 監視高低壓配電房及箱變、給排水設備、消防系統、電梯等的運行情況，發現停電、停水、停梯故障等情況時，及時采取相應措施并通知部門主管。

　　6.2.3 小區照明維修及定時開啟和關閉。

　　6.2.4 每日觀察設施設備的溫度、潤滑等情況，發現異常及時處理并匯報部門主管，以免發生事故。

　　6.2.5 提高業務技術知識，熟練掌握各項設備的性能，特別是配電、電梯、消防和智能化系統的開關操作程序以及應急處理的方法。

　　6.2.6 嚴格執行安全操作規程，確保自身安全及小區各項設施設備的安全、正常運行。

　　6.2.7 應做到工作主動積極，做好巡視工作，定期檢查各設施設備運行情況，發現問題及時處理，杜絕事故防患于未然。

　　6.2.8 每日定時巡視公共照明，發現問題及時維修并做記錄。保證公共照明設備完好率達到98%以上。

　　6.2.9 按上級制定的設施設備保養、維護計劃對電梯系統、給排水系統、消防系統、智能化系統、供配電系統進行定期保養維護。

　　6.2.10 監督外包項目的維修保養情況。

　　6.2.11 凡屬業主設施，應提供及時服務，屬于有償服務的合理收費，嚴禁亂收費。

　　6.2.12 維修人員有權拒絕任何違規操作。

　　6.2.13 完成上級領導交辦的其他工作。

　　6.3 綠化主管

　　6.3.1 負責綠化設施設備正常使用及綠化養護的技術監督和指導;

　　6.3.2 解決園區綠化項目管理中存在的技術問題;

　　6.3.3 制定綠化養護計劃，實施綠化養護、補種工作及技術指導;

　　6.3.4 負責綠化養護的費用控制，工具保管與支配;

　　6.3.5 負責辦公區域樓宇內和私家花園的花卉指導養護工作,提升物業服務的滿意度;

　　6.3.6 負責配合分管領導在物業的接管驗收中綠化工程的接管驗收工作,就相關工作提出合理化建議并擬定具體實施方案;

　　6.4 綠化工

　　6.4.1 負責轄區范圍內的花草樹木的澆灌、施肥、除草、修剪等養護管理工作;

　　6.4.2 積極培育花卉苗木及引進新品種，滿足轄區的綠化要求，創造轄區優美

　　6.4.3 負責綠化區域的清潔工作，保持草坪、景觀小品的整潔;

　　6.4.4 負責病蟲害的防治工作，發現問題及時處理并如實上報，避免蟲害范圍進一步擴大;

　　6.4.5 加強綠化區域管理，勸阻任何踐踏草坪等破壞綠化行為;

　　6.4.6 妥善保管好綠化工具，嚴格按規程操作，做好綠化工具的保養工作;

　　6.4.7 完成上級交辦的其他工作。

　　7.0引用文件和相關質量記錄

　　7.1 《服務業主意見征求表》

　　7.2 《維修值班日志》

　　7.3 《投訴記錄表》

　　7.4 《工作日志》

　　8.0 工程維修部夜間值班管理規定

　　8.1目的

　　明確工程維修部值班人員的值班作業范圍、巡查及記錄要求

　　8.2 適用范圍

　　適用于***公司工程維修部維修值班工作。

　　8.3 職責

　　8.3.1 工程維修值班人員負責運行中各項設施設備的巡查和故障的處理。

　　8.3.2 工程維修部主管負責對值班工作的督導和檢查。

　　8.4 工作程序

　　8.4.1 值班規定

　　8.4.1.1 維修值班人員上崗前必須佩戴工作牌，穿工裝，嚴禁穿拖鞋。

　　8.4.1.2 值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗，嚴禁聚堆聊天。未經批準擅自脫離崗位者，按違反勞動紀律處理;造成損失的，追究其經濟責任。

　　8.4.1.3 值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。

　　8.4.1.4 值班員工必須服從值班領導的安排，聽從調配，執行工作指令。

　　8.4.1.5 值班員工必須嚴格執行巡檢制度，發現隱患應及時消除，發現故障迅速排除，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，保證設備安全運作。

篇2：小區工程維修部工作手冊

　　小區工程維修部工作手冊

　　1.0 工程維修部崗位設置和任務

　　1.1崗位設置

　　1.2人員配置

　　1.2.1工程維修主管：1名;

　　1.2.2水電工：9名;

　　1.2.3綠化工：7名。

　　2.0 工作任務

　　工程維修部是處理日常小區業主報修、維修及共用設施設備維修管理，保障設備、設施正常運行和園區綠化的職能部門。工程維修部的管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，它是為業主創造安全、文明、舒適、方便的居住環境的基本保證和堅強后盾，是反映小區服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

　　3.0 工程維修部的職責范圍

　　3.1 負責區域內公共部位、設施設備養護維修計劃的制定并組織實施。

　　3.2 負責小區電力系統、安防系統、電梯系統、消防系統、給排水系統的運行管理，維護保養和故障檢修。

　　3.3 負責小區公共設施、設備的維修保養。

　　3.4 負責業主室內裝修的審批、監管。

　　3.5 負責對業主室內設施、設備提供有償維修服務。

　　3.6 負責小區外包維修的監管工作。

　　3.7 負責對本部門員工的培訓和考核等日常管理工作。

　　3.8 負責所轄區域公共綠地、室內外公共區域綠化植物的養護工作。

　　4.0 工作范圍

　　4.1 公司轄區范圍內所有共用設施設備的運行、維護、保養及業主的報修處理和綠化工作。

　　5.0 工作目標

　　5.1 業主對水電維修服務滿意率達到98%以上;以每半年為一個階段進行統計，其主要依據的信息來源為：《服務業主意見征求表》、公司的《工作日志》、《投訴記錄表》及其他記錄。計算公式 =(滿意服務的戶數/記錄維修服務的總戶數)×100%

　　5.2 公共設備設施完好率95%以上;計算公式 =(設施設備完好數量/設施設備總數)×100%

　　5.3 維修及時率達到98%以上;以每月為一個階段進行統計計算公式 =(接傳及時次數/報修總次數)×100%

　　5.4 房屋及配套設施完好率95%以上

　　5.5 工程技術人員持證上崗率100%。計算公式 = (持證上崗人數/部門總人數 )×100%

　　5.6 無大面積黃土裸露及植被死亡現象。

　　目視綠化區域內黃土裸露面積無連續超過1平方，植被死亡率控制在2%以內。

　　6.0 崗位職責

　　6.1 工程維修部主管

　　6.1.1 在分管經理的領導下，全面負責工程維修部的各項工作，執行上級下達的各項指令，督促下級完成各項工作任務。

　　6.1.2 系統地掌握主要設備的運行狀況及技術數據和技術檔案管理。發現問題及時組織人員處理。

　　6.1.3 重要設備發生故障影響業主正常工作、生活時，及時組織人員趕赴現場處理，并將處理情況及時向上級匯報。

　　6.1.4 督促和檢查小區各系統維修保養計劃的具體實施以及質量達標情況，并隨時給予技術方面的指導。

　　6.1.5 督促和檢查各承包商按期完成設備維修保養、故障處理及零配件更換情況和記錄，做到每月進行整理、登記和存檔。

　　6.1.6 加強本部門與相關部門工作溝通、協調、配合，樹立整體服務的意識。

　　6.1.7 負責整理維修方面的各種文件、資料、樣本、圖冊。

　　6.1.8 如需停電、停水及停電梯檢修，需事先取得客服部的認同后，由客服部以通告或電話形式預先通知各業主。

　　6.1.9 制定安全措施，確保工作人員在設備檢修和保養時的人身安全和設備安全。對本部門員工的行為規范、業務技能、遵章守紀、禮貌服務等方面進行培訓，不斷提高員工思想素質和技術水平。

　　6.1.10 負責業主裝修的審核，報分管經理批準。

　　6.1.11負責轄區內維修工作的日常巡查,并做好記錄,每周/月對維修服務質量進行檢驗,并填寫《工作日志》。

　　6.1.12 檢查各班組日常運行、維修及交接記錄。

　　6.1.13 完成主管領導指派的其他工作。

　　6.2 工程維修人員

　　6.2.1 遵守公司的各項規章制度，服從工程維修部主管的領導，按時完成領導交辦的各項工作任務。

　　6.2.2 監視高低壓配電房及箱變、給排水設備、消防系統、電梯等的運行情況，發現停電、停水、停梯故障等情況時，及時采取相應措施并通知部門主管。

　　6.2.3 小區照明維修及定時開啟和關閉。

　　6.2.4 每日觀察設施設備的溫度、潤滑等情況，發現異常及時處理并匯報部門主管，以免發生事故。

　　6.2.5 提高業務技術知識，熟練掌握各項設備的性能，特別是配電、電梯、消防和智能化系統的開關操作程序以及應急處理的方法。

　　6.2.6 嚴格執行安全操作規程，確保自身安全及小區各項設施設備的安全、正常運行。

　　6.2.7 應做到工作主動積極，做好巡視工作，定期檢查各設施設備運行情況，發現問題及時處理，杜絕事故防患于未然。

　　6.2.8 每日定時巡視公共照明，發現問題及時維修并做記錄。保證公共照明設備完好率達到98%以上。

　　6.2.9 按上級制定的設施設備保養、維護計劃對電梯系統、給排水系統、消防系統、智能化系統、供配電系統進行定期保養維護。

　　6.2.10 監督外包項目的維修保養情況。

　　6.2.11 凡屬業主設施，應提供及時服務，屬于有償服務的合理收費，嚴禁亂收費。

　　6.2.12 維修人員有權拒絕任何違規操作。

　　6.2.13 完成上級領導交辦的其他工作。

　　6.3 綠化主管

　　6.3.1 負責綠化設施設備正常使用及綠化養護的技術監督和指導;

　　6.3.2 解決園區綠化項目管理中存在的技術問題;

　　6.3.3 制定綠化養護計劃，實施綠化養護、補種工作及技術指導;

　　6.3.4 負責綠化養護的費用控制，工具保管與支配;

　　6.3.5 負責辦公區域樓宇內和私家花園的花卉指導養護工作,提升物業服務的滿意度;

　　6.3.6 負責配合分管領導在物業的接管驗收中綠化工程的接管驗收工作,就相關工作提出合理化建議并擬定具體實施方案;

　　6.4 綠化工

　　6.4.1 負責轄區范圍內的花草樹木的澆灌、施肥、除草、修剪等養護管理工作;

　　6.4.2 積極培育花卉苗木及引進新品種，滿足轄區的綠化要求，創造轄區優美

　　6.4.3 負責綠化區域的清潔工作，保持草坪、景觀小品的整潔;

　　6.4.4 負責病蟲害的防治工作，發現問題及時處理并如實上報，避免蟲害范圍進一步擴大;

　　6.4.5 加強綠化區域管理，勸阻任何踐踏草坪等破壞綠化行為;

　　6.4.6 妥善保管好綠化工具，嚴格按規程操作，做好綠化工具的保養工作;

　　6.4.7 完成上級交辦的其他工作。

　　7.0引用文件和相關質量記錄

　　7.1 《服務業主意見征求表》

　　7.2 《維修值班日志》

　　7.3 《投訴記錄表》

　　7.4 《工作日志》

　　8.0 工程維修部夜間值班管理規定

　　8.1目的

　　明確工程維修部值班人員的值班作業范圍、巡查及記錄要求

　　8.2 適用范圍

　　適用于***公司工程維修部維修值班工作。

　　8.3 職責

　　8.3.1 工程維修值班人員負責運行中各項設施設備的巡查和故障的處理。

　　8.3.2 工程維修部主管負責對值班工作的督導和檢查。

　　8.4 工作程序

　　8.4.1 值班規定

　　8.4.1.1 維修值班人員上崗前必須佩戴工作牌，穿工裝，嚴禁穿拖鞋。

　　8.4.1.2 值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗，嚴禁聚堆聊天。未經批準擅自脫離崗位者，按違反勞動紀律處理;造成損失的，追究其經濟責任。

　　8.4.1.3 值班員工必須集中精力，保持警覺，認真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關的事情。

　　8.4.1.4 值班員工必須服從值班領導的安排，聽從調配，執行工作指令。

　　8.4.1.5 值班員工必須嚴格執行巡檢制度，發現隱患應及時消除，發現故障迅速排除，做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，保證設備安全運作。

篇3：物業工程維修部電梯工崗位說明書

　　物業工程維修部電梯工崗位說明書

　　部門：工程維修部

　　崗位：工程維修部電梯工

　　直接上級：工程維修部主管

　　直接下級：無

　　任職條件：高中以上學歷，三年以上工作經驗，有電梯操作上崗證

　　崗位職責：

　　1.熟練掌握電梯的操作、運行、維保規程，清楚了解電梯性能及控制范圍，嚴格遵守操作程序，保證電梯的安全正常運行;

　　2.按照主管安排，依據相關電梯維修保養制度的內容和要求，認真做好設備日常巡檢及維修保養工作，發現異常，及時采取措施，防止隱患釀成大故障;

　　3.負責提供責任范圍內客戶報修電梯的日常維修服務，接到《報修服務單》后，必須帶齊工具、物料，及時到達現場處理;

　　4.負責對裝修戶的前期水電改造部分的裝修巡查，做好相關記錄;

　　5.嚴格執行工程部的值班制度和交接班制度，堅守崗位，不得擅自離崗、串崗，并做好相關交接班記錄;

　　6.發生電梯應急事故時，值班人員應保持冷靜，按照操作規程及時(當班事故未排除的上下兩班協力排除故障、完畢后清理現場，填寫事故報告，報部門主管)、準確排除故障;

　　7.按電梯公司要求開閉電梯，不準私自調整設備的運行控制參數、狀態、運行方式、設定值及管線走向;

　　8.節約原材料，愛護工具、設備，檢修用料不亂扔亂放。保持電梯機房清潔衛生，做好文明生產;

　　9.完成上級領導交付的其他工作。

　　作業標準：

　　1.堅守崗位，做好交接班工作，隨時保持機房衛生整潔。并填寫《交接班記錄表》;

　　2.建立電梯檔案，按制定計劃進行保養，每天巡查一次、15天進行檢查測試1次，每年上報特種設備管理部門進行一次年檢，發現問題及時處理;

　　3.每天在巡檢工作中，檢查轎箱門開閉情況、運行是否平穩、箱體有無電麻現象、燈光、求救系統是否正常、樓層電梯信號燈指示是否正常，。雨水天氣應不少于三次檢測、檢查地坑，門道是否進水，發現存水，立即處理;

　　4.嚴格遵守《國家電梯操作程序》和《國家電梯維修規范》，保證電梯的正常運行;

　　5.電梯處于檢修時，不允許乘客和載貨，電梯廳應掛檢修停用標示牌;

　　6.執行消防狀態，停電狀態的電梯管理措施;

　　7.執行解救電梯困人應急措施，在突發事件發生時要保持冷靜，及時處理并在5分鐘內上報部門經理。并在事故處理完后填寫相關維修記錄。

　　作業流程：

　　1.當天值班人員提前15分鐘到崗打掃辦公室衛生，將辦公桌物品擺放整齊、有序，其他人員8：30前整理好著裝進入工作狀態;

　　2.8：30---8：35，當日值班人員與客服中心前臺接待進行問題交接;要求雙方簽字確認;

　　3.8：35--9：00參加部門工作例會，報告各責任區前一天工作的完成情況，聽取主管安排當天重點工作;

　　4.9：00開始巡視電梯運行情況，并對機房衛生進行清理、擦拭設備，記錄運行數據;

　　5.在巡視工作中，遇有電話報修應立即趕到出事點，進行處理、處理完畢后應到服務中心前臺進行回服處理情況，并補填寫派工單;

　　6.發現事故隱患、要及時上報、并填寫隱患情況報告、遇有特殊情況、來不及上報的，應先處理，后填寫事故處理單;

　　7.下班時提前15分鐘，作好交班準備，按要求認真進行交接班。