小區設施設備運行管理程序

　　目的

　　通過對設施設備的管理，使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態，滿足服務的要求。

　　工作范圍

　　1. 供配電系統設備：高、低壓配電柜、變壓器、發電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜)。

　　2. 給排水系統設備：各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。

　　3. 消防系統設備：電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統)、CO2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。

　　4. 電梯設備：各類電梯及其附屬設備。

　　5. 弱電系統設備：電視、電話系統設備、無線電對講系統設備、智能化系統設備(樓宇對講、閉路監視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。

　　6. 通風系統設備：通風設備及其附屬設備。

　　工作項目

　　1. 設備的接管驗收按照《物業接管驗收管理規程》執行。

　　2. 設備的標識

　　① 所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。

　　② 所有設備按套或單機懸掛《設備卡》，標識該設備的技術參數及標識其設備編號等。

　　③ 對故障設備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。

　　3. 設備檔案管理

　　① 管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案，負責建立《設施設備臺賬》。

　　② 工程維修中心負責指導、監督各管理處設備檔案的管理工作，并對重要的設備資料做備份。

　　4. 設備的運行

　　① 設備按不同系統劃分責任區域，責任區域內確定責任人。

　　② 維修主管負責監督相關責任人做好設備的運行管理。

　　③ 值班室/巡邏值班員負責將監控/檢查到的異常情況，及時通知設備責任人或主管處理，并做好記錄。

　　④ 工程維修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。

　　5. 設備的維修

　　① 設備維修須填發記錄表格，重要設備或影響范圍較大的維修項目，須辦理《工作聯系單》。

　　② 在運行監控或維修保養中發現的可以在短時間內排除的一般故障，維修期限應不超過8小時，若超過8小時，應及時向維修主管報告，請求主管及有關專業人員提供技術支援，限期解決。

　　③ 設備發生重大故障或操作人員因違反操作規程引發設備責任事故，維修主管應立即組織機電人員采取應急措施進行搶修，并及時向管理處負責人和公司領導報告，防止故障或事故擴大。

　　④ 夜間發生，不影響業主(住戶)生活、工作和產生嚴重后果的機電設備故障，可以在次日進行維修。

　　⑤ 需要委外維修的設備，費用在500元以內，維修主管填寫《有償/委托聯系單》，報管理處主任審批后執行;費用在500元以上，需報請公司領導批準后執行。

　　⑥ 對在保修期內的設備故障，首先通知設備供應商或保修單位，按照原設備訂貨安裝合同或三方簽訂的《________保修期協議書》上的相關條款執行。

　　⑦ 因設備維修或保養須中斷系統或設備正常工作的，須提前申報管理處主任審批，并提前24小時通知業主(住戶);因突發事件使系統或設備不能正常工作的，應在1小時內聯系有關部門處理，并向業主(住戶)做好解釋工作。

　　6. 設備的保養

　　① 每年12月份，各管理處維修主管對大的維修保養項目，編制下年度《設施設備年度保養計劃》;公司工程維修中心根據各管理處的設備狀況，負責編制下年度《設施設備大中修(改造)計劃表》。

　　② 水電技工按照各設施設備的檢查保養內容、周期及年度保養計劃，對各設備進行維護和保養，填寫相關檢查保養記錄表。

　　③ 分包給專業公司進行維護保養的設備，按照簽訂的有關維護保養合同執行。

　　④ 水電技工負責各自責任區內的設備房及其設備外表面的清潔保養，保持環境清潔，無積塵、無積水、無油漬等。

　　⑤公司工程維修中心按照機電設備大、中修(改造)計劃，組織相關管理處及人員進行設備的大、中修保養及更新改造，并填寫相關記錄表格，同時需將主要零部件更換及大中修(改造)情況記錄在《設施設備臺賬》中。

　　7. 庫存設備的管理

　　① 閑置設備和暫停使用設備，由所屬部門負責管理，并做好記錄。存放地點必須相對集中，保持干燥、通風，并加蓋防塵罩，貼上標簽。

　　② 庫存設備重新啟用前，須經水電技工進行保養后，方可投入使用。

　　8.設備的報廢

　　①設備有下列情況之一者，應考慮報廢：

　　a)已超過規定使用年限，設備性能達不到規定要求且不能修復;

　　b)因意外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用;

　　c)嚴重影響安全，繼續使用將會引發事故且不能修復改造;

　　d)維修費用超過原資產凈值。

　　②設備報廢由管理處維修主管組織相關人員進行鑒定、確認，填寫《報廢單》交管理處負責人審核后，上報公司領導批準。產權屬業主的設備須報請業主委員會討論批準。

　　③設備批準報廢后，各管理處應對《設施設備臺賬》進行更新。

篇2：盟共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　盟東城共用部位及共用設施設備運行、維修養護管理標準

　　序號項目“z城”管理標準

　　1)綜合管理

　　1.設備用房方便物業管理企業使用，達到集中、集約管理效果、應集中設置（二次供水、消防供水、高低壓配電房、消防控制室、監控室與物業服務中心盡可能集中設置。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。

　　2.運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。

　　3.組織實施房屋使用安全情況評估檢查。

　　4.共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。

　　5.每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。

　　6.特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。

　　7.雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。

　　8.設備機房1）.每月清潔1次，室內無雜物。2）.設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。3）.在明顯易取位置配備消防器材，每月檢查1次消防器材，確保完好有效。4）.設施設備標志、標牌齊全。5）.在顯著位置張貼或懸掛相關制度、證書。6）.交接班記錄、設備運行記錄、工作日志、清潔記錄等齊全、完整。

　　2)共用部位

　　1.房屋結構每季度檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按鑒定結果組織修繕。

　　2.建筑部件1）.每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。2）.每周巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。3）.每月檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。4）.每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。

　　3.附屬構筑物1）.每周巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。2）.每月檢查1次雨、污水管井等。3）.每周巡查1次大門、圍墻、圍欄等。4）.每周巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。5）.每年檢測1次防雷裝置。信號系統應加裝信號線路電涌保護器。

　　3)空調系統

　　1.運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。

　　2.運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。

　　3.制定節能措施，每月對能源消耗進行統計、分析。

　　4.每年檢查1次管道、閥門并除銹。

　　5.每年檢驗1次壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

　　6.每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體等；每年清洗消毒2次風機盤管濾網；每2年清洗消毒1次風管。

　　7.每年對空調系統進行1次整體性維修養護。

　　4)二次供水設施

　　1.按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。

　　2.每日巡視2次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。

　　3.每月切換1次備用水泵。

　　4.每季度檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。

　　5.每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。

　　6.水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管，實行“雙人雙鎖”保管制度；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。

　　5)排水系統

　　1.排水設施每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通，確保暢通。每次降雨前后及過程中對主要排水口、管井進行檢查。

　　2.污水泵汛期每日巡視2次，平時每日巡視1次，檢查設備運行狀態；每周進行1次手動啟動測試；每季度養護1次。

　　3.化糞池每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。

　　6)照明和電氣設備

　　1.樓內照明每班巡視1次，一般故障8小時內修復；復雜故障1日內修復。

　　2.樓外照明每日巡視1次，一般故障12小時內修復；復雜故障3日內修復；每2周調整1次時間控制器。

　　3.應急照明每日巡視1次，發現故障，即時修復。

　　4.低壓柜每日巡視3次設備運行狀況；每半年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃；每年檢查2次電氣安全；每半年檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表。

　　5.低壓配電箱和低壓線路每周巡視1次設備運行狀況；每半年養護1次，內容包括緊固、檢測、清掃；每半年切換1次雙路互投開關。

　　6.控制柜每周巡視2次設備運行狀況；每年養護2次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃；每季度校正1次各種電器裝置或控制設備的設定值；每年檢查2次各類遠控裝置和節能裝置。

　　7.發電機每月試運行1次，保證運行正常；每年2次帶負荷運行；每年活化2次蓄電池；每班巡視1次充電機和蓄電池。

　　8.檢測每年檢驗1次電能表。

　　9.配電室、樓層配電間防止小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好；電纜進出線和開關標志清晰、準確。

　　7)安全防范系統

　　1.報警控制管理主機每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每日表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　2.對講門口機每周檢查1次按鍵、顯示屏等；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　3.網絡控制箱每季度檢查1次外觀、接線；每季度表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　4.紅外對射探測器每月檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每月表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　5.圖像采集設備每日檢查1次監視畫面、錄像功能；每周表面清潔1次；每季度內部除塵1次。

　　6.攝像機每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調試；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。

　　7.解碼器每季度檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每季度表面清潔1次；每半年內部除塵1次。

　　8.云臺每季度檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每季度表面清潔1次；每半年轉動部位上潤滑油1次。

　　9.巡更點每周檢查1次外觀，表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。

　　10.讀卡器每周檢查1次外觀；每周表面清潔1次，查看防水狀況。

　　11.電磁鎖門鎖每2周檢查1次吸力、外觀、接線。

　　12.出門按鈕每2周檢查1次開鎖功能、接線。

　　8)電梯

　　1.電梯在投入使用前按照相關要求向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。

　　2.在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。

　　3.日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。

　　4.應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。

　　5.配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。

　　6.制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。

　　9)水景

　　1.啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。

　　2.使用期間每日巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每周檢查1次防漏電設施。

　　3.設置必要的安全警示標志。

　　4.水質符合衛生要求。

篇3：設施設備運行操作作業指導書

　　1.0目的

　　保證設備、設施正常運作，保持設備、設施的良好狀態。

　　2.0范圍

　　適用于麗江花園物業管理公司質量活動和過程中有關的設備、設施。

　　3.0職責

　　3.1 技術部負責機電設備、設施的綜合管理并對區域管理處在此方面的管理工作進行技術性指導。

　　3.2 各區域管理處負責上述設備、設施的抽樣巡檢、報修。

　　3.3 各專業工程公司辦公設備、設施供應商負責相關設備、設施的巡檢、保養、維修。

　　4.0內容

　　4.1 各專業工程公司按技術部制定的有關設備、設施的運行操作規程對設備、設施進行巡檢、保養、維修并填寫巡檢、保養、維修記錄，每月將巡檢、保養、維修記錄整理分別交技術部存檔。

　　4.2 技術部要對專業工程公司在保養、維修工作中進行必要的監管及對工作中出現的問題進行協調;對保養、維修后的設備、設施及時組織檢驗。

　　4.3 各區的設備、設施故障由所屬管理處按相關程序填寫《報事單》向設備、設施的維保工程公司報修并跟進維修情況，電梯故障停梯或設備停止運行超過二十分鐘的，管理處須開列《電梯故障記錄表》或《機電設備故障報修、修理記錄表》交維修單位填寫。完成維修及填寫上述表格后，管理處將表復印交技術部存檔。

　　5.0相關文件

　　5.1污水處理站設備運行操作規程。 RGPM-6.3-C-01-03

　　5.2電梯設備維修安全操作規程。 RGPM-6.3-C-01-04

　　5.3供水設備房安全操作規程。 RGPM-6.3-C-01-05

　　5.4發電房發電機組安全操作規程。 RGPM-6.3-C-01-06

　　6.0應用表格

　　6.1《物業維修保養計劃表》 RGPM-6.3-D-01-01

　　6.2《服務檢查記錄表》 RGPM-6.3-D-01-02

　　6.3《設備聯檢表》