濱海新城設施設備運行、維護保養方案

　　為了給濱海新城業主營造高標準、高品質的健康生活、居住環境，確保各類設備及相關配套設施的正常運行，使各項物業管理服務得到有力的保證。為延長設備設施的使用壽命，減少維修費用，使物業得到保值升值。根據我司多年來對住宅物業管理積累的豐富管理經驗，擬對濱海新城所屬系統之設備設施，進行全方位精心維護管理，以實現"降耗節能"、"增收節支"和各類設備科學、安全、可靠、高效運行之目的。具體實施方案如下：

　　一、人員的配備

　　根據濱海新城的物業特點和設施設備維護需求，擬在濱海新城設立專業的工程部，負責小區的設施設備維護保養及一些小修、零修服務，工程部下設運行班和維修班，運行班主要負責設施設備的運行、維護保養，維修班主要負責小區的水電維修工作。

　　根據工作的需要，擬配備主任1人，領班1人，技工3人，工程部共配備5人。

　　為確保所屬設施設備正常運行和滿足業主維修服務需求，須嚴格工程設備管理要求，把好招聘人員的政審關，并根據公司的用人制度、用人標準對面試合格的人員進行上崗前培訓并考試，同時，為了使新招聘的員工適應新的工作環境和管理體制，提高工作積極性，對新進員工進行物業管理知識培訓及專業技術技能培訓，并通過有效的培訓、提高員工的綜合素質，成為合格的物業管理從業人員。工程從業人員必須有較高的專業技術技能，并做到一專多能，以實現人員精簡。因此要對員工進行專業技術技能培訓，使其掌握各系統設備的工作原理、運行管理知識，維護保養作業規程以及從事物業管理相應崗位所要求的技術技能。

　　二、設施設備運行管理和維護保養

　　（一）物業設施設備維護保養范圍

　　1、房屋本體維護保養范圍：

　　1）房屋的承重結構部件（包括基礎、屋面、梁、炷、墻體等）；

　　2）搞震結構部位（包括構造柱、梁、墻等）；

　　3）外墻面、幕墻玻璃、樓梯間、公共通道、門廳及公共屋面；

　　4）機電設備；

　　5）本體消防設施；

　　6）本體上下水管道；

　　7）智能化系統等防盜監控設施等。

　　2、公用設施維護保養范圍：

　　1）區內道路（市政道路除外）；

　　2）路燈、溝、渠、池、井；

　　3）園林綠化地、地下排水管道、文化娛樂、體育場所；

　　4）停車場等公用設施。

　　（二）維護保養內容

　　1、加強設施、設備運行環境的管理。

　　1)供配電系統設備房環境的管理，包括：高低壓配電房、樓層配電室及其他專用配電室（含配電專用管井）、備用發電機組機房等。

　　2)給排水系統設備間環境的管理，包括：生活水泵房、減壓閥房、水表房、樓層管井房、排污泵房等。

　　3)消防系統設備間環境的管理，包括：消防中心、氣體滅火設備間、樓層設備間、消防水泵房、室外消防栓等設備。

　　4)通信設備機房環境的管理，包括：通信總機房和通信管井房等。

　　5)監控系統設備間環境的管理。

　　6)電梯機房環境的管理。

　　2、加強設施設備的運行管理，保障設備安全運行。

　　包括供配電系統、給排水系統、消防系統、通信系統、電梯系統、監控系統等八大系統的運行管理。要求：各系統的標識齊全、標識位置準確、恰當；系統運行記錄完整；設備保證完好；定期對各系統運行情況進行技術分析，并提交各設備系統運行分析報告。

　　3、建立健全的設備臺帳。

　　設備臺帳要求能全面、完整地反映該小區的全部設備、設施的原始情況和動態變化情況，即設備臺帳應包括以下方面的項目內容：

　　1)設備設施的原始技術參數：設備類型、品牌、型號、生產廠家、生產時間、購買時間、安裝時間、竣工驗收時間、投入運行時間、供貨商及聯系人、聯系電話，原購買合同編號、購買合同原件或復印件的存放位置、原安裝調試記錄資料的存放位置、設備的標稱額定電壓、額定電流、功率因素、機械效率、標準溫升。

　　2)運行、維護及系統保養動態記錄：設備每月、每季度、每半年、每年的運行情況（故障率、運行正常率），為保證設備正常運行所進行的維護、換件、故障情況記錄和分析，以及在執行系統維護保養計劃后，對該設備的系統保養結果的記錄。

　　4、制定系統的各設備月度、季度、半年、年度維護保養計劃，并分別詳細列明各設備的維護保養項目和保養要求。

　?。ㄈ┰O施設備維護管理措施

　　對供配電系統的運行管理和維護保養措施

　　1、建立嚴格的配送電制度和電氣維修制度。

　　2、值班人員、維修人員必須接受過業務培訓，持證上崗。

　　3、加強日常維護檢修及定期保養，用電設備、照明，指示、顯示燈等確

保完好。所管轄范圍內的電氣線路安裝要符合設計、施工技術規范要求，并保證用電安全，確保配電設備安全高效運行。

　　4、加強公共區域照明、外圍照明設備的日常檢查維護、更換燈具等工作。

　　5、搞好應急發電設備的維修保養，確保發電設備能隨時投入運行。

　　6、合理輪換使用供配電設備，減少空載損耗及延長使用壽命。

　　7、遇火災、地震、水災等災害時，建立及時切斷電源等有關搶險、救援措施，并協助供電部門做好安全用電的有關工作。

　　發電機設備管理措施

　　建立嚴格的發電機設備管理制度和設備維修保養制度。

　　1、發電機房管理規定

　　(1) 由機電技術人員全面負責應急發電機房的機電設備，禁止無關人員進入。

　　(2)當發生市電故障或停電，值班人員應在最短時間內啟動發電機，按操作規程配電、供電。

　　(3)當市電恢復時，要按操作票做好轉電操作，停發電機并進行必要的維護保養工作。

　　(4)室內照明、通風良好，控制室溫在40℃以下。

　　(5)每周檢查啟動電瓶、電壓、電流比重及液位高度，如低于規定值，應及時添加蒸餾水、充電，并進行日常維護保養。

　　(6)每月檢查發電機的潤滑油、燃油、冷卻水等，并做好維護保養。

　　(7)每月應啟動發電機一次試運行10-20分鐘，以確保發電機處于隨時可用的備用狀態。

　　(8)做好發電機各項日常維護、定期保養及啟動運行之相關記錄備查。

　　2、發電機運行管理規程、操作規程等，可根據我司質量管理的設備管理工作之有關管理規程、操作規程結合實際情況具體修訂后實施，設備維修保養計劃需根據具體設備、說明書、資料做出計劃。

　　給排水系統

　　1、 給排水系統設備管理、維修保養基本內容

　?。?）建立正常用水、供水、排水的管理制度， 制定操作規程及維修保養計劃并嚴格執行。

　?。?）供水管道、水表、水池、閥門進行經常性維護和定期檢查，確保供水安全；定期對排水管道、化糞便池進行維護、清渣、清通（由市政環衛清運），防止阻塞。

　?。?）每班1次巡查給排水設施，并記錄設施相關情況。

　　（4）每月檢查維護給排水設施，確保設施正?？煽窟\行。

　　（5）每季度對水池、水箱管路進行清洗消毒，并出具經衛生防疫檢驗合格的報告，防止二次供水污染。

　?。?）節約用水，防止跑、冒、滴、漏和大面積積水的事故發生。

　?。?）制定事故處理應急措施，當發生跑水、斷水故障時，及時處理，防止事故范圍擴大。

　　2、排水系統操作、保養和維修的基本制度

　　消防監控系統

　　l、操作、保養和維修的基本內容

　　（1）建立消防管理制度、操作規程、消防設備設施日常檢查維修保養制度及火警應急方案等。

　　（2）制定應急搶險措施，當發生火災報警時，應能按應急方案的要求采取現場撲救、緊急疏散、對外聯系協調等有效措施，并在規定的時間內啟動應急電源，控制事態發展，將損失降到最低。

　?。?）做好消防系統各類設備設施的日常檢查維護保養(控制計算機除外)，并做好有關記錄備查。

　　2、監控中心管理規定、操作規程等，要結合監控設備配置具體情況修訂后實施。

　　電梯系統

　　電梯系統的日常運作管理及其維護保養均采取外包的形式委托給專業電梯公司進行，我司擬采取如下措施進行監督管理：

　　1、建立健全電梯維護保養的監管制度。

　　2、制定電梯維護保養檢查計劃表，物業管理中心工程部人員根據檢查計劃表做好日常巡查及監管工作，并作好記錄。

　　3、物業管理中心相關主管人員將定期及不定期地對電梯維護保養工作進行監督檢查，發現存在問題，擬以書面形式要求限期進行整改。

　　4、物業管理中心工程部人員會同外包電梯公司制定電梯困人等電梯安全方面的緊急處理程序。

　　三、工程維修服務

　　工程維修服務是一項大量而又重要的工作。我司將各維修技工在維修服務中的服務意識、服務規范等提出具體要求并承諾如下：

　　(一)維修服務規范要求

　　要求各維修技工到業主室內進行維修保養時，著裝整齊，維修工作時盡量減少噪音，嚴禁在公共場所大聲講話喧嘩，以免影響業主。到房間內維修時還應注意如下事項：

　　1、敲門：接到報修，30分鐘內派各維修技工到達現場維修處理。進入室內維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開門。

　　2、介紹：各維修技工應首先自我介紹： "對不起，打攪了，我是本小區物業管理維修人員×××，前來為您服務"。

　　3、進門：如果室內十分整潔，鋪地毯，員工應將鞋脫在門外，赤腳進入，或穿好自備鞋套。經業主許可后進門維修服務。進入室內步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。

　　4、鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在室內人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。

　　5、維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發出的噪聲。實在無法避免時，應事先向業主說明，并說一聲"非常對不起"。

　　6、整理：維修完畢，用自備專用擦布將維修地點擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應負責清掃干凈。

　　7、填寫維修工作單（包括費用），請業主對修理質量，服務態度等進行評價并簽名。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　?、倬S修保養項目及內容；

　?、趥淦?、備件計劃；

　?、劬唧w實施維修保養的時間；

　　④預計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　　①用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　　③檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　?、芮鍧嶋妱訖C外殼；

　　⑤檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　　④清潔水泵外表；

　　⑤如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　　①清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

　?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；

　?、軝z查復位調簧情況；

　?、輸Q緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　　②檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　?、贆z查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　?、跈z查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　　①檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；

　?、軐︿P蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　　②檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　　②檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　　①檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；

　?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：公司設施設備維護保養檢測制度

　　公司設施、設備的維護、保養、檢測制度

　　1、建立從安裝、調試、驗收，到運行、維護、保養、檢測等各環節的檔案，嚴格按規定要求進行設施設備的維護、保養和檢測。

　　2、制定安全操作規程、維護保養檢測責任制，對操作人員進行專項培訓。

　　3、操作人員須每天對自己所使用的機器做好日常保養工作，生產過程中設備發生故障應及時給予排除。

　　4、設備運行與維護堅持“設備專人負責，共同管理”的原則精心維護，保證設備安全。負責人調離，立即配備新人。

　　5、維修人員，每兩周對生產設備進行檢查一次；每半年根據生產需要和設備實際運轉狀況，制定設備大修計劃；每年年底由公司主管領導、設備管理人員、部門經理、維修人員負責，按照事先規定的項目、內容進行檢查打分，評定出是否完好、能否繼續使用，提出對責任人的處理意見和改進措施等。

　　6、認真做好設施、設備管理全過程中的記錄工作，每個環節的責任人都要填寫規定的記錄表格或圖表，負責人和主管領導簽名確認，存檔保存。