雅園物業(yè)行政管理總則

　　一、為了加強(qiáng)管理，完善各項(xiàng)工作制度，促進(jìn)公司發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)效益，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定，特制訂此管理總則。

　　二、公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是"一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)"。經(jīng)營(yíng)方針是"面向市場(chǎng)，服務(wù)用戶"。

　　三、公司全體員工都必須遵守公司章程，遵守公司的規(guī)章制度和各項(xiàng)決定、紀(jì)律。

　　四、公司的財(cái)產(chǎn)屬公司所有，公司禁止任何組織、個(gè)人利用任何手段侵占或破壞公司財(cái)產(chǎn)。

　　五、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個(gè)人損害公司的形象、聲譽(yù)。

　　六、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個(gè)人，因小集體或個(gè)人利益而損害公司利益、破壞公司發(fā)展。

　　七、公司的用人原則是"任人唯賢""唯才是用"。公司通過(guò)發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性，提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營(yíng)水平，不斷完善公司的經(jīng)營(yíng)管理體系，實(shí)行多種形式的責(zé)任制，不斷壯大公司實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益。

　　八、公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)和文化知識(shí)，公司為員工提供學(xué)習(xí)、深造條件和機(jī)會(huì)，努力提高員工的素質(zhì)和水平，造就一支思想和業(yè)務(wù)過(guò)硬的員工隊(duì)伍。

　　九、公司鼓勵(lì)員工發(fā)揮才能多做貢獻(xiàn)，對(duì)于有突出貢獻(xiàn)者，公司給予獎(jiǎng)勵(lì)、表彰。

　　十、公司為員工提供平等競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境和晉升的機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)員工積極向上。

　　十一、公司倡導(dǎo)員工團(tuán)結(jié)互助，同舟共濟(jì)，發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神。

　　十二、公司鼓勵(lì)員工積極參與公司的決策和管理，支持員工就公司事務(wù)及發(fā)展提出合理化建議，對(duì)做出貢獻(xiàn)者公司給予獎(jiǎng)勵(lì)、表彰。

　　十三、公司尊重員工的辛勤勞動(dòng)，為個(gè)人創(chuàng)造良好的工作條件，提供應(yīng)有的待遇，充分發(fā)揮其知識(shí)為公司多作貢獻(xiàn)。

　　十四、公司為員工提供收入、福利保證，并隨著經(jīng)濟(jì)效益的增長(zhǎng)而提高員工各方面的待遇。

　　十五、公司實(shí)行"按勞取酬"，"多勞多得"的分配原則。

　　十六、公司實(shí)行崗位責(zé)任制，實(shí)行考勤和考核制度，促進(jìn)員工端正工作作風(fēng)和提高工作效率，保證為用戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

　　十七、公司提倡勵(lì)行節(jié)約，反對(duì)鋪張浪費(fèi)。降低消耗，增加收入，提高效益。

　　十八、維護(hù)公司利益，對(duì)任何違反公司章程和各項(xiàng)規(guī)章制度的行為，都要追究責(zé)任。

篇2：物業(yè)管理中的行政管理

　　物業(yè)管理中的行政管理

　　一、行政管理的涵義和工作內(nèi)容

　　(一)行政管理的涵義

　　物業(yè)管理的行政管理是國(guó)家或國(guó)家行政機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理實(shí)施行業(yè)管理。其實(shí)質(zhì)是國(guó)家通過(guò)法律手段、行政手段，建立物業(yè)管理的正常秩序，促使物業(yè)管理向有利于城市建設(shè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、有利于改善人民群眾居住和工作條件。

　　(二)行政管理工作內(nèi)容

　　1.政策指導(dǎo)

　　物業(yè)管理的行政機(jī)關(guān)要把物業(yè)管理的政策交給廣大的人民群眾，包括物業(yè)業(yè)主、使用人，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)，也包括地區(qū)街道、居委和相關(guān)部門。要把宣傳政策作為執(zhí)行政策的基礎(chǔ)條件，加強(qiáng)宣傳力度，通過(guò)各種形式普及物業(yè)管理的法律知識(shí)和相關(guān)的法律知識(shí)。要培訓(xùn)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的有關(guān)人員，使得大家學(xué)習(xí)物業(yè)管理法、懂得物業(yè)管理法、用好物業(yè)管理法。

　　2.行政立法

　　根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定的基本原則，根據(jù)國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的方針政策，針對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的新情況和遇到的新問(wèn)題，擬訂和制定各種物業(yè)管理法規(guī)、政府規(guī)章和規(guī)范性文件、制度等。

　　3.協(xié)調(diào)服務(wù)

　　對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)與各行政管理部門之間的關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)，對(duì)物業(yè)管理業(yè)與房地產(chǎn)、建筑裝修、市政環(huán)保、金融等行業(yè)組織協(xié)調(diào)。同時(shí)，要提供各種服務(wù)，包括政策咨詢，人才交流、培養(yǎng)，信息溝通和有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)、登記備案手續(xù)等方面。

　　4.執(zhí)法監(jiān)督

　　行政管理要根據(jù)行政法規(guī)賦予的行政執(zhí)法職權(quán)進(jìn)行行政執(zhí)法，接受業(yè)主和有關(guān)各方的投訴，對(duì)物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛依法進(jìn)行行政監(jiān)督管理和處理。

　　5.市場(chǎng)調(diào)控

　　通過(guò)地價(jià)、房?jī)r(jià)、稅收、信貸、服務(wù)費(fèi)用等經(jīng)濟(jì)手段，來(lái)調(diào)節(jié)物業(yè)管理中經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，扶助和培育物業(yè)管理市場(chǎng)，推動(dòng)其健康規(guī)范發(fā)展。

　　二、行政管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置

　　(一)全國(guó)各地

　　根據(jù)1993年12月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的有關(guān)建設(shè)部職能的文件明確規(guī)定，建設(shè)部是國(guó)務(wù)院綜合管理全國(guó)建設(shè)事業(yè)(工程建設(shè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè))的職能部門，因此從全國(guó)范圍來(lái)講，建設(shè)部是物業(yè)管理的行政管理部門。

　　各省、市對(duì)物業(yè)管理的行政管理部門都有明確規(guī)定。北京市人民政府在《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》中規(guī)定:“市和區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作?！蓖瑫r(shí)還規(guī)定:“本市規(guī)劃、工商行政管理、物價(jià)、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機(jī)關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對(duì)居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查?！鄙钲谑腥舜蟪Ｎ瘯?huì)頒發(fā)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定:“市政府住宅行政管理部門是特區(qū)住宅物業(yè)管理的主管部門。各區(qū)人民政府住宅行政管理部門是本轄區(qū)內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理的業(yè)務(wù)管理部門，對(duì)本轄區(qū)的住宅區(qū)物業(yè)管理依法進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督?！?/p>

　　一般來(lái)說(shuō)，城市物業(yè)管理中的行政管理從屬和相互關(guān)系如下圖所示:

　　(二)上海情況

　　1.物業(yè)管理的行政主管

　　《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，上海市房地局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負(fù)責(zé)組織實(shí)施條例。市房地局對(duì)違反條例的行為，依法作出處罰，并接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人對(duì)違反條例的行為的投訴。對(duì)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門違反條例的行為，由市人民政府或市房地局責(zé)令改正或撤銷決定。

　　2.地區(qū)行政管理部門

　　區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門對(duì)本轄區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，是物業(yè)管理的行政管理部門，主持轄區(qū)內(nèi)具體的直接的管理，接受業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和使用人的投訴;對(duì)違章行為依法作出處罰。

　　3.物業(yè)管理的相關(guān)行政管理部門

　　(1)建設(shè)、電力、公安、物價(jià)、工商等有關(guān)部門

　　建設(shè)、市政、規(guī)劃、環(huán)保、公用、環(huán)衛(wèi)、園林、住宅等有關(guān)行政管理部門，按照有關(guān)法律、法規(guī)和行政規(guī)章的規(guī)定，按職責(zé)分工，負(fù)責(zé)主管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、配套交付使用、環(huán)境環(huán)衛(wèi)管理等各環(huán)節(jié)，協(xié)助監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域的管理。

　　電力、公安、工商、物價(jià)等部門對(duì)用電照明、社會(huì)治安、道路交通、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)、收費(fèi)價(jià)格確定等實(shí)施行政管理，按分工依法協(xié)助和監(jiān)督。

　　當(dāng)物業(yè)使用出現(xiàn)損害房屋、設(shè)備、設(shè)施的禁止行為，業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)勸阻無(wú)效時(shí)，相關(guān)行政機(jī)關(guān)應(yīng)予處理。

　　(2)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府

　　物業(yè)管理與社區(qū)管理緊密聯(lián)系，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要協(xié)助有關(guān)行政部門對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的相互關(guān)系進(jìn)行協(xié)調(diào)。從一個(gè)居住地區(qū)來(lái)說(shuō)，區(qū)、縣房管局有關(guān)部門或派出的辦事處負(fù)責(zé)日常的物業(yè)管理的行政管理工作，物業(yè)管理公司是作業(yè)企業(yè)，街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)不能替代物業(yè)管理企業(yè)的具體管理和為業(yè)主及使用人提供的生活服務(wù)，但在行政上由街道統(tǒng)籌社區(qū)管理，包括宣傳政策、組織協(xié)調(diào)、提供服務(wù)、依法檢查監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)要與物業(yè)所在地街道和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)保持密切聯(lián)系，接受指導(dǎo)，互相配合、支持，構(gòu)筑高效優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理服務(wù)系統(tǒng)。創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)，市、區(qū)兩級(jí)文明住宅小區(qū)，都是在市、區(qū)縣兩級(jí)政府關(guān)心下，由有關(guān)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府職能部門配合實(shí)施。

篇3：物業(yè)管理行政管理方案

公司在1998年8月,率先在河南省行業(yè)內(nèi)通過(guò)ISO9002:1994第三方國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證,成為河南省第一家獲此殊榮的物業(yè)管理企業(yè),在規(guī)范化管理方面邁出了關(guān)鍵的一步。為確保向業(yè)主提供更高層次的服務(wù),公司在20**年進(jìn)行了質(zhì)量管理體系的換版,順利通過(guò)了ISO9001:2000國(guó)際認(rèn)證。目前公司的質(zhì)量體系及各項(xiàng)運(yùn)作模式日趨完善,從業(yè)人員的質(zhì)量意識(shí)、服務(wù)意識(shí)得到極大提高,各方面均取得了優(yōu)異的成績(jī)。通過(guò)7年的管理運(yùn)作,建立了一套適應(yīng)時(shí)代發(fā)展需要的現(xiàn)代企業(yè)管理制度,主要內(nèi)容包括:具有管理特色的質(zhì)量管理體系及其實(shí)施辦法,其核心為:"計(jì)劃-實(shí)施-檢查-處理"(PDCA)的質(zhì)量管理循環(huán)。
3.4.1行政服務(wù)管理目標(biāo):建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo),規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化模式運(yùn)作,滿足服務(wù)要求的最大化。
3.4.2行政管理組織目標(biāo):建立合理、高效的組織架構(gòu),進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理,實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。
3.4.3行政服務(wù)管理基本內(nèi)容:行政人事管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、公共服務(wù)(房屋維修、設(shè)備維護(hù)、公共秩序、保潔、綠化等)、特色服務(wù)(帶送鮮花、報(bào)紙、租賃等)、組織文化活動(dòng)等。
3.4.4行政服務(wù)管理崗位職責(zé):
3.4.4.1經(jīng)理:房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問(wèn)題處理、增值服務(wù)的開(kāi)展、社區(qū)文化的落實(shí)等項(xiàng)目統(tǒng)籌管理。
3.4.4.2管理員:房屋維修、房屋租賃、業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。
3.4.4.3維修工:設(shè)備保養(yǎng)與維修、
3.4.4.4公共秩序管理員:小區(qū)公共秩序維護(hù)與監(jiān)管、消防管理、車輛管理。
3.4.4.5保潔員:樓道與庭院保潔。
3.4.5行政服務(wù)管理操作流程:
3.4.5.1投訴處理:物業(yè)服務(wù)人員接到投訴1日內(nèi),將問(wèn)題分類傳遞到相關(guān)責(zé)任部門,2日內(nèi)給業(yè)主確切回復(fù),并負(fù)責(zé)督導(dǎo)解決。www.dewk.cn問(wèn)題解決后,就解決情況在1周內(nèi)進(jìn)行回訪。建立業(yè)主投訴檔案庫(kù),確?！稑I(yè)主投訴記錄表》及其他處理資料及時(shí)存入業(yè)主投訴檔案。
3.4.5.2檔案管理:按照《檔案管理辦法》分類管理、歸檔,并及時(shí)送達(dá)到相關(guān)人員。
3.4.6行政服務(wù)管理制度:
3.4.6.1員工行為規(guī)范。
3.4.6.2勞動(dòng)人事管理。
3.4.6.3人員晉升辦法。
3.4.6.4績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲試行辦法。
3.4.6.5合同管理制度。
3.4.6.6資產(chǎn)購(gòu)置管理辦法。
3.4.6.7財(cái)務(wù)管理辦法。
3.4.6.8竣工圖紙和技術(shù)資料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
3.4.7信息反饋渠道及時(shí)間:為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量,使客戶滿意率達(dá)到和保持98%以上,物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道,形成信息反饋網(wǎng)絡(luò)。
3.4.7.1在分公司建立業(yè)主意見(jiàn)登記本,隨時(shí)搜集有關(guān)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方面的意見(jiàn)。
3.4.7.2設(shè)立24小時(shí)業(yè)主投訴熱線,24小時(shí)接受投訴。公告物業(yè)公司網(wǎng)站、郵箱地址、電話號(hào)碼及責(zé)任人姓名。
3.4.7.3每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的意見(jiàn)調(diào)查,廣泛征求業(yè)主意見(jiàn),并將調(diào)查結(jié)果整理匯編,進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,查找問(wèn)題原因,提出改進(jìn)方案。對(duì)重要問(wèn)題給予正面回復(fù)。
3.4.7.4定期向上級(jí)單位做工作