公司業(yè)務(wù)外包的管理

　　1 范圍

　　本規(guī)程規(guī)定了外包的申請、供方的選擇、評價和確定、合同的簽訂、服務(wù)準(zhǔn)備和產(chǎn)品提供、費用結(jié)算、重新評價。

　　本規(guī)程適用于公司《招標(biāo)管理流程》規(guī)定范圍的服務(wù)、產(chǎn)品外包的管理。

　　2 引用文件

　　招標(biāo)管理流程

　　合同管理流程

　　3 術(shù)語和定義

　　3.1 外包

　　是指公司將屬于我方管理或服務(wù)的業(yè)務(wù)，委托給供方進行管理、服務(wù)的過程。

　　3.2 供方

　　為公司提供服務(wù)、產(chǎn)品的組織或個人。

　　4 程序

　　4.1 外包申請

　　需求部門擬將相關(guān)業(yè)務(wù)外包時，填寫《事項請示單》、《外包需求表》報管理處總經(jīng)理審核、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。應(yīng)根據(jù)外包的類型至少應(yīng)確定如下要求：

　　a)內(nèi)容;

　　b)頻次、數(shù)量、質(zhì)量;

　　c)工藝、方法、程序;

　　d)所設(shè)計的產(chǎn)品的特性;

　　e)交付、服務(wù)期限;

　　f)驗收、檢驗方法;

　　g)保修、保質(zhì)期限;

　　h)其它。

　　重要業(yè)務(wù)的外包由公司組織進行論證，確定外包方案。

　　4.2 供方的選擇、評價和確定

　　供方的選擇、評價和確定，按照公司《招標(biāo)管理流程》實施。供方應(yīng)至少具備如下基本能力，并應(yīng)提供有效的書面材料：

　　a)具有法人資格，且在規(guī)定的營業(yè)期間內(nèi);

　　b)具有獨立的民事行為能力(供方為個人類型時);

　　c)具有行業(yè)、地方或國家要求的相應(yīng)資質(zhì);

　　d)具有行業(yè)、地方或國家要求的人員從業(yè)資格、職業(yè)技能、設(shè)備能力和生產(chǎn)工藝;

　　e)良好的社會信譽、行業(yè)業(yè)績及相應(yīng)的經(jīng)驗;

　　f)通過質(zhì)量、環(huán)境或職業(yè)健康體系認證(必要時);

　　g)需求部門、公司、第三方確定的其它要求。

　　招標(biāo)小組或需求部門應(yīng)采用適宜的方法，在確定供方前對擬選供方滿足規(guī)定的外包要求

　　進行驗證。

　　4.3 合同的簽訂

　　外包合同的起草、評審、簽訂、續(xù)簽按照公司《合同評審簽訂流程》實施。

　　不必要簽訂合同的外包，應(yīng)經(jīng)過管理處總經(jīng)理審核、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)，并應(yīng)確定適宜的

　　明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的措施。

　　4.4 服務(wù)提供

　　需求部門應(yīng)確定外包管理責(zé)任人，建立《供方名錄》;根據(jù)合同的約定，做好交接、溝通、培訓(xùn)、協(xié)調(diào)及實施合同約定的內(nèi)容等工作。

　　4.5 日常管理

　　4.5.1 管理措施

　　外包方的管理由需求部門確定管理責(zé)任人，對外包工作進行管理。管理處品質(zhì)專、兼職人員按照管理處確定的方案對其進行控制，公司技術(shù)支持部對管理處外包業(yè)務(wù)品質(zhì)進行監(jiān)督和技術(shù)指導(dǎo)。確定雙方指定的管理人員。

　　4.5.2 合同履行的監(jiān)督

　　需求部門應(yīng)根據(jù)合同的約定，采用適宜的方法、時間對外包服務(wù)結(jié)果或/和過程進行監(jiān)控，重要外包項目的監(jiān)督應(yīng)形成記錄，且應(yīng)由雙方指定的人員簽字確認。

　　發(fā)現(xiàn)違約行為、重大事項等情況，需求部門應(yīng)及時以書面形式告知供方整改，與供方的往來文書應(yīng)向公司備案。

　　重要外包項目、記錄的格式由管理處確定。

　　4.5.3 外包費用支付

　　需求部門按照合同約定的支付周期、日期，依據(jù)驗證結(jié)果并結(jié)合合同約定，填寫《外包費用支付申請書》，由技術(shù)支持部復(fù)核、管理處總經(jīng)理審批。

　　費用結(jié)算的流程按照集團財務(wù)部門制定的報銷、結(jié)算有關(guān)流程實施。

　　4.6 重新評價

　　合同為半年及以上的終止前一個月或每年年末，由管理處評價小組對供方進行重新評價，評價內(nèi)容、評價準(zhǔn)則、評價方法和流程由需求部門擬定、管理處總經(jīng)理審批，重新評價應(yīng)形成記錄。

　　評價內(nèi)容至少應(yīng)包括：

　　a) 服務(wù)、產(chǎn)品質(zhì)量合格率或達標(biāo)率;

　　b)交付及時率;

　　c) 滿足需求部門要求的能力;

　　e) 合作的友好和配合程度;

　　f) 其他。

　　根據(jù)評價結(jié)果填寫《供方重新評價報告》報公司備案，并作為繼續(xù)、終止合作的依據(jù)。

篇2：物管企業(yè)如何進行外包保安管理

　　物管企業(yè)如何進行外包保安管理

　　外包保安是指非物管企業(yè)自聘的保安人員，而是物管企業(yè)和保安服務(wù)公司通過簽訂供需合同，由保安服務(wù)公司選派在物管企業(yè)負責(zé)安全防范的保安員。據(jù)了解，目前．深圳市注冊的合法保安服務(wù)公司便有10多家，其中福田保安服務(wù)公司便有7000多名從業(yè)的保安人員，而這些保安當(dāng)中，有近50%在物業(yè)管理企業(yè)中從事安全防范工作。可想而知，深圳市內(nèi)有許多物管企業(yè)是從保安服務(wù)公司中選派保安員在各種物業(yè)中為業(yè)主提供服務(wù)的。

　　從物管企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，為業(yè)主提供更專業(yè)化的服務(wù)勢在必行。特別是一些中小物管企業(yè)，因為受到成本，資源等方面的制約，導(dǎo)致公司負擔(dān)加重。發(fā)展受阻，企業(yè)經(jīng)營困難。而選擇外包保安會促進管理效率、提升專業(yè)化程度、降低經(jīng)營成本。這無疑也是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的一種策略。其實．很多物管企業(yè)在電梯維護，清潔、綠化、消殺，消防等項目很早就使用外包單位為業(yè)主服務(wù)，只是在決定是否聘請外包保安時，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業(yè)主提供服務(wù)，加之有些物管企業(yè)選擇了外包保安后，因為各種各樣管理上的問題，造成服務(wù)質(zhì)量不升反降，甚至與保安服務(wù)公司不歡而散。而保安又是物管企業(yè)的一個重要窗口，這使物管企業(yè)左右為難。

　　其實，如果物管企業(yè)能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問題，困難便會迎刃而解，達到雙贏的局面。筆者在實踐中摸索出來一些經(jīng)驗．在此總結(jié)出來，希望能夠?qū)ξ锕芷髽I(yè)能夠有所借鑒。不當(dāng)之處，敬請指正。

　　第一，前期籌備階段

　　1、選擇保安公司時要慎重

　　深圳目前的保安服務(wù)公司基本上是公安系統(tǒng)的附屬企業(yè)，其合法性是沒有問題的。但是，”娘生九子，子子不同”，保安服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量，信譽和配合度方面還是有區(qū)別的。因此，在選擇合作供方時，應(yīng)采取招標(biāo)的方式，物管企業(yè)可以邀請至少3家以上的保安服務(wù)公司前來投標(biāo)。這樣，通過評標(biāo)、現(xiàn)場考察、價格比較等多方面的對比，擇優(yōu)選擇一家合作供方。通過招標(biāo)選擇出來的供方一般都會珍惜合作單位．而且．擇優(yōu)選出來的保安服務(wù)公司，其在保安培訓(xùn)，社會信譽等方面占的優(yōu)勢也比較大，這為以后挑選優(yōu)秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。

　　2、合同一定要簽訂到位

　　俗話說，“親兄弟，明算賬”。為了避免以后的隱患．在訂立合作合同時，一定要將雙方的責(zé)、權(quán)、利明確清楚，特別是關(guān)于雙方責(zé)任劃分的條款一定要寫清楚。否則．真的出了點什么事情，到時候，就會給物管企業(yè)帶來不必要的損失。同時，也會因此與保安服務(wù)公司不歡而散．

　　3、應(yīng)親自去保安服務(wù)公司基地挑選保安員

　　一般來講，社會信譽好的保安服務(wù)公司在招聘保安員時都有嚴格要求，各環(huán)節(jié)均控制得比較好，但是，作為物業(yè)管理企業(yè)來講，保安服務(wù)是物業(yè)管理中的一個重要窗口，因此，千萬不要怕麻煩，應(yīng)該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣．能對保安的多方面情況都有所了解，也能夠挑到企業(yè)滿意的人員．

　　4、進駐前的培訓(xùn)必不可少

　　當(dāng)保安員全部挑選完成后，切勿急于進駐物管企業(yè)的樓盤，因為這個時候，保安員對前往工作的樓盤什么都不清楚，一旦上崗，很難保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第二，保安人員進駐物管企業(yè)初期階段

　　l、進駐后的培訓(xùn)非常重要

　　除了在進駐前需進行培訓(xùn)之外．進駐后一個月內(nèi)的培訓(xùn)也是非常重要的。此時，保安員已經(jīng)在崗位上服務(wù)，其接受了一些基本的服務(wù)內(nèi)容的培訓(xùn)，但是，在服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧。服務(wù)意識等方面仍是粗放型．還不夠?qū)I(yè)化。這就要求物管企業(yè)需加大培訓(xùn)力度，充分利用保安員的業(yè)余時間進行培訓(xùn)，同時安排人員在崗位上手把手進行教導(dǎo)。一個月下來，應(yīng)對其進行考核，對于不合格的人員應(yīng)及時淘汰．為了保證服務(wù)質(zhì)量，千萬不能心軟，不忍心換人。

　　2、將規(guī)范化的制度推行下去并堅決執(zhí)行

　　保安服務(wù)公司都有自己的一些規(guī)章制度，但是，物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容決定了服務(wù)制度，其與保安公司的制度是存在區(qū)別的，所以，物管企業(yè)應(yīng)將自己的服務(wù)制度推行到保安員中，要求他們予以執(zhí)行，并堅決執(zhí)行和長期執(zhí)行，否則，制度形同虛設(shè)，保安也只會簡單地站崗，放哨等工作。

　　3、生活設(shè)施、生活環(huán)境應(yīng)保證質(zhì)量

　　一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作并不輕松。一天八小時下來，人還是比較辛苦的。因此．物管企業(yè)在力所能及的前提下，盡量將保安員的居住環(huán)境安排得好一些，能夠配置的生活設(shè)施如：宿舍內(nèi)的電視機、熱水器、風(fēng)扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閑環(huán)境得到改善。其二，可以增加保安員的穩(wěn)定性．

　　第三，正常管理運作階段

　　1、物管企業(yè)的管理人員應(yīng)該正確認識外包保安的管理

　　物管企業(yè)將保安外包之后，確實可以減少企業(yè)的經(jīng)營成本，提高服務(wù)的專業(yè)化。部分物管企業(yè)的管理者認為，現(xiàn)在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕松了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什么問題都解決了。其實不然，保安服務(wù)公司對保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務(wù)公司在管理的過程中，一般是從保安員的工作態(tài)度、工作紀(jì)律、安全防范等方面進行約束，而對物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)特色、服務(wù)技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業(yè)放任自流，那么這中間就會形成一個盲區(qū)，形成一個缺口，到頭來，真正受影響的還是物管企業(yè)。所以作為物管企業(yè)來講，應(yīng)該將保安員當(dāng)作本企業(yè)的工作人員進行管理，把握好雙方接口之間的分寸。這樣，雖然物管企業(yè)會付出少量的管理時間，但其取得的效果會非常好，真正受益的也是物管企業(yè)。

　　2、對保安員開展思想工作必不可少

　　保安從業(yè)人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點是情商高于智商。大部分保安員的思想比較活躍過度，不安于現(xiàn)狀，腦袋里想著干好干壞一個樣，發(fā)了工資便游戲生活。作為物管企業(yè)和保安公司的管理人員來講，應(yīng)該要了解保安員的這種特點，因此，應(yīng)注重思想教育．可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來發(fā)展等方面進行引導(dǎo)、避免教條式、獨裁式和簡單粗放的思想教育。同時，對于保安員的生活應(yīng)給予關(guān)心，給保安員多一份細心與關(guān)愛，多一點問寒問暖，人都是有感情的，只要你對他坦誠地溝通、交流，進行有益指導(dǎo)，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會轉(zhuǎn)化成工作的原動力。

　　3、認識清楚軍事訓(xùn)練的真正目的

　　很多管理者認為，讓保安員進行軍事訓(xùn)練的目的便是使他們有過硬的基本技能，如整齊的隊列、熟悉消防的實操．擒拿格斗，軍體拳等．其實這只是一個方面，真正訓(xùn)練的目的是為了培訓(xùn)保安員雷厲風(fēng)行。令行禁止的作風(fēng)紀(jì)律、一支好的保安隊伍，應(yīng)培訓(xùn)其善于處理突發(fā)應(yīng)急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓(xùn)練中過于機械，甚至操之過急，這樣，無疑會在為業(yè)主服務(wù)過程中阻礙服務(wù)質(zhì)量的提升。

　　4、團隊文化建設(shè)的重要性

　　團隊文化即團隊的主流價值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識的職業(yè)觀念．作為物管企業(yè)來講，應(yīng)該和保安服務(wù)公司加強合作，為保安隊伍確立好的團隊理念，通過工作和生活予以展現(xiàn)，如開展一些有利于團隊建設(shè)的活動等，最終實現(xiàn)個人和團隊價值的最大化，從而推進安全管理與服務(wù)質(zhì)量的提升。

　　最后，重點強調(diào)一點，物管企業(yè)應(yīng)該自始至終與保安服務(wù)公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開會議，對保安員的工作情況、生活情況進行總結(jié)，對于總結(jié)出來的問題點，雙方應(yīng)制定具體的措施予以改正．并且采取有效的預(yù)防措施進行預(yù)防，避免問題的重復(fù)出現(xiàn)。

篇3：外包政府機關(guān)物業(yè)管理模式利弊

　　外包政府機關(guān)物業(yè)管理模式利弊

　　政府辦公樓宇的后勤社會化，于專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府機關(guān)本身都提出了新的挑戰(zhàn)，這是社會發(fā)展的必然。

　　中國政府機關(guān)樓的物業(yè)服務(wù)，前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設(shè)立后勤編制，對辦公用房進行誰建設(shè)誰使用、誰使用誰管理的分散模式，物業(yè)服務(wù)工作納入政府機關(guān)事務(wù)的行政管理之中，這是建國后數(shù)十年來計劃經(jīng)濟體制下的產(chǎn)物。第二種模式是在gg開放后，在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機關(guān)對后勤編制實施改革，引入企業(yè)化管理，制定責(zé)任目標(biāo)和檢驗標(biāo)準(zhǔn)，使后勤服務(wù)工作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化邁進。

　　倡導(dǎo)后勤保障能力和市場競爭意識，這是先期導(dǎo)入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的有益嘗試，但是面對基本的成本效益沖突、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)沖突和維修養(yǎng)護上的種種弊端，仍然有其無法解脫的痼疾；在這種情況下，產(chǎn)生了第三種模式，如以蓮花物業(yè)接管深圳市住宅局機關(guān)樓宇及深圳海關(guān)所屬全部物業(yè)、萬科物業(yè)接管國家建設(shè)部大院為代表，這是一種由政府機關(guān)全權(quán)委托專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司管理政府機關(guān)物業(yè)的模式，這種模式下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對政府機關(guān)樓宇及相關(guān)物業(yè)的實際情況，量體裁衣地準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)實施方案，合理議價，財務(wù)公開，為機關(guān)辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務(wù)的一體化物業(yè)服務(wù)，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的管理綜合服務(wù)和文化背景，給機關(guān)工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，這是物業(yè)服務(wù)在新形勢下外延拓展的標(biāo)志，同時也意味著政府自身角色的全新定位。

　　今天的方法就是明天的問題。在很多情況下，這種“完全”社會化的機關(guān)辦公樓物業(yè)服務(wù)模式也遇到了質(zhì)疑:首先，因為物業(yè)服務(wù)工作如保安、清潔、維修等事務(wù)的外包，黨政機關(guān)辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響，如果缺乏過硬的監(jiān)控措施，會導(dǎo)致責(zé)任糾紛；然后，現(xiàn)代公務(wù)員與作為物業(yè)服務(wù)操作層人員的一線員工距離感太大，給事實上的責(zé)任物業(yè)服務(wù)單位增添了難度，形成了風(fēng)險；再者，如果在后勤--物業(yè)服務(wù)外包過程當(dāng)中存在暗箱操作，也容易產(chǎn)生腐敗的溫床，一旦質(zhì)次價高的物業(yè)服務(wù)介入，將有損于納稅人對政府的信心。

　　然而，從近年實踐的效果看，機關(guān)后勤社會化外包物業(yè)服務(wù)仍然是利大于弊。后勤改革對政府機關(guān)而言，利在當(dāng)前，功在未來。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則。現(xiàn)代公共政府的效率要求每一個公務(wù)員以其較高收入的薪資向社會公眾提供相應(yīng)甚至更高的回報，但是，以往約占國家機關(guān)人員五分之一的后勤編制所產(chǎn)生的人力成本--包括諸如車隊、衛(wèi)生所、機關(guān)幼兒園這樣的一些組織--相對于他們實際創(chuàng)造的經(jīng)濟、社會效益來說，則顯得極不相稱，國家相對緊張的事業(yè)經(jīng)費用來養(yǎng)活政府機關(guān)的冗員，在今天是于情不符，在將來則是于法不容，所以，無論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內(nèi)部委托企業(yè)化物業(yè)服務(wù)模式，都無法規(guī)避財政負擔(dān)過重這一現(xiàn)實問題。如其通過公開招投標(biāo)或者邀標(biāo)方式，讓實力雄厚、知名度高的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入，依照契約為政府機關(guān)樓宇提供高效、優(yōu)價的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，充分關(guān)注政府機關(guān)樓宇的節(jié)能降耗及其設(shè)施設(shè)備的生命周期規(guī)劃，以最大限度地滿足物業(yè)的保值增殖需求，這無疑是一種革命。當(dāng)前政府機關(guān)外包物業(yè)服務(wù)，已成為現(xiàn)代公共行政改革的一個重要環(huán)節(jié)，同時也為后勤社會化的發(fā)展指明了方向。

　　通過現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)所體現(xiàn)出的一些基本特征，如清新優(yōu)雅的環(huán)境、方便迅捷的維修和規(guī)范服務(wù)、健全的信息接收與反饋機制，政府機關(guān)工作人員將在實際上享受到高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境，從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務(wù)，提高其工作效率；同時，物業(yè)服務(wù)的外包在某種角度上使國家機關(guān)工作人員同老百姓拉近了距離，也將有利于樹立該政府部門開放、親和、高效的公眾形象。

　　而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，雖說有句老話“伴君如伴虎”，但是這種“吃螃蟹”的收益回報依然十分可觀:首先，政府機關(guān)的公信力及其支付能力將保證該物業(yè)服務(wù)項目優(yōu)良的現(xiàn)金流，這是提供了一個極好的舞臺供物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡展所長，持續(xù)改進自身的管理水準(zhǔn)；其次，“服務(wù)于為公眾服務(wù)的人”，接管政府辦公物業(yè)將急速提升該企業(yè)在特定地區(qū)的行業(yè)知名度，在當(dāng)?shù)厥袌龈偁幹腥〉弥聘唿c；最后，政府機關(guān)物業(yè)的接管，將帶給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)較好的外部政策環(huán)境和行政支持，使之得到實質(zhì)上的新的發(fā)展契機。這里作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分研究政府機關(guān)物業(yè)的特殊性，在嚴格依照合同約定規(guī)范服務(wù)的同時，應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)相關(guān)的行政管理知識，保持與甲方單位的良好溝通，充分取得物業(yè)使用人的信任與支持，在這一基礎(chǔ)上大膽創(chuàng)新、提升服務(wù)質(zhì)量。通過專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的全新定位，將由此塑造出風(fēng)格穩(wěn)重、特色鮮活的現(xiàn)代政府機關(guān)形象。

　　物業(yè)服務(wù)屬于“勞動密集型”產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將有效地緩解社會就業(yè)的壓力，在政治哲學(xué)當(dāng)中，“功利主義”學(xué)派認為政府應(yīng)當(dāng)選擇使社會上所有人總效用最大化的政策，而“自由主義”學(xué)派認為政府的目標(biāo)應(yīng)該是使社會上狀況最差的人福利最大化。而政府機關(guān)外包物業(yè)服務(wù)，實際上有利于每個人(政府公務(wù)員和物業(yè)服務(wù)工作人員)發(fā)揮其地位上的相對優(yōu)勢，通過交易使社會勞動成果總和上升；它同時又是一個“收入再分配”的過程，既節(jié)約了國家經(jīng)費，又滿足了最底層勞動者的工作需求，所以從大范圍和長遠來看，利在于民，功在國家。

　　總而言之，政府機關(guān)樓外包物業(yè)服務(wù)，對兩方(政府和企業(yè))所存在的風(fēng)險都是潛在的，隱性的，需要認真加以對待，而其好處則是現(xiàn)實的，長遠的--且都是經(jīng)濟效益可觀，而所得到社會效益又更過之。這種利害關(guān)系之下，相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步，最終會由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!