營改增給物業(yè)公司帶來的主要機遇

　　一、增值稅避免重復繳稅的設計優(yōu)于營業(yè)稅。消費型增值稅是國際通行模式。作為服務的采購方，支付采購服務費用，取得相關扣稅憑證，用于抵扣銷售環(huán)節(jié)所應繳的稅費，僅就實現(xiàn)的增值部分征稅，避免了中間環(huán)節(jié)重復繳稅。

　　二、營改增將給所有行業(yè)帶來減稅效應。*總理在全國兩會上下達了營改增“總攻令”，并承諾所有行業(yè)營改增后稅負只減不增。從財稅〔20**〕36號文和國家稅務總局13號至19號公告、23號公告來看，營改增新政多方為納稅人考慮，在制度設計層面體現(xiàn)了減負的初衷。

　　三、物業(yè)管理行業(yè)營改增主要亮點。

　　一是從營改增前后稅率、征收率的對比看。物業(yè)管理服務增值稅率為6%，相當于營業(yè)稅口徑的5.66%(6%/1.06)，只要取得可以抵扣的進項稅額比例大于0.66%，稅負就比之前降低;而簡易計稅征收率為3%，相當于營業(yè)稅口徑的2.91%(3%/1.03)，較營業(yè)稅5%稅率減少2.09%，減負比率高達41.75%。

　　二是符合規(guī)定的代收代付費用不作為價外費用。根據(jù)財稅〔20**〕36號附件二：

　　“第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：(一)代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。(二)以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。”

　　物業(yè)管理公司代收代付情形多、重復征稅多，現(xiàn)在明確只要有委托方名義開具的發(fā)票，為委托方代收費用可不作為增值稅銷售額一并征稅。

　　三是一般納稅人物管公司開具增值稅專用發(fā)票，對于購買物業(yè)服務的一般納稅人企業(yè)而言，在含稅價格不變的情況下，相當于降低了約6%的服務成本;這一塊減稅效益，物管公司也可通過提高服務價格與客戶共享。

　　類似亮點還有很多，尚需物業(yè)管理公司認真研究營改增相關文件，結合自身業(yè)務，找到最佳處理方案。

篇2：物業(yè)公司營改增可以采取的對策

　　物業(yè)管理公司需選擇合適的納稅人身份和計稅方法

　　(一)小規(guī)模納稅人和一般納稅人的區(qū)別與適用對象

　　物業(yè)管理公司需結合自身經(jīng)營規(guī)模、服務對象及主要服務內(nèi)容選擇適合自身的納稅身份及計稅方法，降低稅負。具體區(qū)別、選擇方法可參考表1。

　　稅務部門對一般納稅人登記較寬，而對小規(guī)模納稅人登記從緊。只要年度銷售規(guī)模達到500萬元，一般要求選擇適用一般計稅方法。這里的年度銷售額是指不含稅銷售額，同時可以將非經(jīng)常性、偶發(fā)的銷售額剔除;但年度規(guī)模未達到500萬元的，只要管理基礎較好，也可以直接登記為一般納稅人。

　　(二)選擇適用小規(guī)模納稅人方法

　　假如物業(yè)管理公司主要服務對象是居民，且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”(類似包干制調(diào)整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內(nèi)。

　　“化整為零”：將物業(yè)管理公司按服務的小區(qū)單獨注冊為獨立的全資子公司，可以由集團公司區(qū)域總部統(tǒng)一對各子公司業(yè)務分別進行獨立的會計核算與納稅申報。

　　“代收剝離”：在將小區(qū)單獨設置為獨立的物業(yè)公司之后，不少物業(yè)管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實這些收入大都是替業(yè)主代收代付的資金。物管公司需對收入進行分析，盡可能與業(yè)主及其他權利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務收入。

　　物管公司如采取上述兩項措施仍無法滿足小規(guī)模納稅人條件，則不必削足適履，而需在管理上下功夫，并從上游取得合法的扣稅憑證或降低采購價格，以管理提升效益。

篇3：營改增給物業(yè)公司帶來的挑戰(zhàn)分析

　　營改增給物業(yè)管理公司帶來的挑戰(zhàn)分析

　　營改增給物業(yè)管理公司除了帶來機遇外，也有不少挑戰(zhàn)，特別是對于一般納稅人，主要表現(xiàn)有：

　　一、一般納稅人增值稅較營業(yè)稅稅率要高，需要取得一定比率、真實且合法的扣稅憑證才能降低稅負。與物業(yè)管理相關的、常規(guī)的扣稅憑證包括采購相關的增值稅專用發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票(含農(nóng)產(chǎn)品核定扣除的進項稅額)、代扣代繳稅收完稅憑證、海關進口增值稅專用繳款書等。

　　二、物業(yè)管理服務對象如果是其他個人(小區(qū)居民)，因無法開具增值稅專用發(fā)票讓客戶抵扣，一般納稅人物業(yè)管理公司無法將增值稅負轉(zhuǎn)移至下游環(huán)節(jié)。

　　三、物業(yè)管理公司購買的服務大多由其他個人提供，一般無法取得增值稅專用發(fā)票，無法從當期應納稅額中扣減。

　　四、部分購買的服務如家政、婚慶等屬于“生活服務--居民日常服務”，即使可以取得增值稅專用發(fā)票，也不能從當期銷項稅額中扣減。

　　五、一般納稅人增值稅會計核算和納稅申報工作較過去營業(yè)稅時代難度增加很多，對物業(yè)管理公司財務會計人員的專業(yè)能力提出了更高要求，需要加強營改增稅收文件及會計核算等方面知識的學習，更新知識體系。