營改增給物業(yè)管理公司帶來的挑戰(zhàn)分析
營改增給物業(yè)管理公司除了帶來機遇外，也有不少挑戰(zhàn)，特別是對于一般納稅人，主要表現(xiàn)有：
一、一般納稅人增值稅較營業(yè)稅稅率要高，需要取得一定比率、真實且合法的扣稅憑證才能降低稅負(fù)。與物業(yè)管理相關(guān)的、常規(guī)的扣稅憑證包括采購相關(guān)的增值稅專用發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票(含農(nóng)產(chǎn)品核定扣除的進(jìn)項稅額)、代扣代繳稅收完稅憑證、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書等。
二、物業(yè)管理服務(wù)對象如果是其他個人(小區(qū)居民)，因無法開具增值稅專用發(fā)票讓客戶抵扣，一般納稅人物業(yè)管理公司無法將增值稅負(fù)轉(zhuǎn)移至下游環(huán)節(jié)。
三、物業(yè)管理公司購買的服務(wù)大多由其他個人提供，一般無法取得增值稅專用發(fā)票，無法從當(dāng)期應(yīng)納稅額中扣減。
四、部分購買的服務(wù)如家政、婚慶等屬于“生活服務(wù)--居民日常服務(wù)”，即使可以取得增值稅專用發(fā)票，也不能從當(dāng)期銷項稅額中扣減。
五、一般納稅人增值稅會計核算和納稅申報工作較過去營業(yè)稅時代難度增加很多，對物業(yè)管理公司財務(wù)會計人員的專業(yè)能力提出了更高要求，需要加強營改增稅收文件及會計核算等方面知識的學(xué)習(xí)，更新知識體系。
篇2：物業(yè)公司營改增可以采取的對策
物業(yè)管理公司需選擇合適的納稅人身份和計稅方法
(一)小規(guī)模納稅人和一般納稅人的區(qū)別與適用對象
物業(yè)管理公司需結(jié)合自身經(jīng)營規(guī)模、服務(wù)對象及主要服務(wù)內(nèi)容選擇適合自身的納稅身份及計稅方法，降低稅負(fù)。具體區(qū)別、選擇方法可參考表1。
稅務(wù)部門對一般納稅人登記較寬，而對小規(guī)模納稅人登記從緊。只要年度銷售規(guī)模達(dá)到500萬元，一般要求選擇適用一般計稅方法。這里的年度銷售額是指不含稅銷售額，同時可以將非經(jīng)常性、偶發(fā)的銷售額剔除;但年度規(guī)模未達(dá)到500萬元的，只要管理基礎(chǔ)較好，也可以直接登記為一般納稅人。
(二)選擇適用小規(guī)模納稅人方法
假如物業(yè)管理公司主要服務(wù)對象是居民，且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”(類似包干制調(diào)整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內(nèi)。
“化整為零”：將物業(yè)管理公司按服務(wù)的小區(qū)單獨注冊為獨立的全資子公司，可以由集團(tuán)公司區(qū)域總部統(tǒng)一對各子公司業(yè)務(wù)分別進(jìn)行獨立的會計核算與納稅申報。
“代收剝離”：在將小區(qū)單獨設(shè)置為獨立的物業(yè)公司之后，不少物業(yè)管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實這些收入大都是替業(yè)主代收代付的資金。物管公司需對收入進(jìn)行分析，盡可能與業(yè)主及其他權(quán)利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務(wù)收入。
物管公司如采取上述兩項措施仍無法滿足小規(guī)模納稅人條件，則不必削足適履，而需在管理上下功夫，并從上游取得合法的扣稅憑證或降低采購價格，以管理提升效益。
篇3：集團(tuán)化物業(yè)服務(wù)公司財務(wù)分析報告
集團(tuán)化物業(yè)服務(wù)公司財務(wù)分析報告
現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步向集團(tuán)化管理、規(guī)?；?jīng)營、多盈利模式轉(zhuǎn)變，物業(yè)管理區(qū)域和經(jīng)營范圍不斷擴大。在此階段，以微利與成本控制為重要經(jīng)營特征的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其財務(wù)管理成為了企業(yè)管理的重要組成部分，為經(jīng)營決策提供越來越關(guān)鍵的信息。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)財務(wù)報告能如實反映企業(yè)的財務(wù)信息和經(jīng)營效益狀況，和物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理的綜合水平。財務(wù)報告通過資產(chǎn)負(fù)債表、利潤表、現(xiàn)金流量表及與文字報告，對企業(yè)的償債能力、獲利能力、經(jīng)營管理效率作出集中反映，并采用一定的分析方法，有重點、針對性地分析和評價物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，從而為投資者提供決策和重要的財務(wù)信息。
本文以陜西奮進(jìn)物業(yè)(集團(tuán))有限公司(化名)案例為基礎(chǔ)，試圖通過對其財務(wù)報告的分析來反映當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營方面存在的問題，希望對行業(yè)能有所啟示。
案例的基本情況
陜西奮進(jìn)物業(yè)(集團(tuán))有限公司是在本地行業(yè)內(nèi)較有影響的品牌物業(yè)公司，其經(jīng)營情況和管理現(xiàn)狀在當(dāng)?shù)厥袌鲋芯哂幸欢ǖ拇硇?。該公司成立?997年，屬國有控股集團(tuán)公司。公司經(jīng)營范圍為物業(yè)管理、房屋租賃、房地產(chǎn)信息咨詢等。主營業(yè)務(wù)為高檔寫字樓和商業(yè)物業(yè)項目，通過走專業(yè)化道路建立商業(yè)運營平臺來擴大經(jīng)營效益和提升企業(yè)品牌。公司目前管理著500萬平方米(其中接管面積400萬平方米，咨詢面積100萬平方米)的各類物業(yè)，接管項目50%為控股主體(國有單位)開發(fā)的項目，50%為市場接管項目，管理的物業(yè)類型包括政府機關(guān)辦公樓、商業(yè)寫字樓、工業(yè)廠房、別墅公寓、公園綠地等。集團(tuán)公司旗下設(shè)立了綠化保潔、商務(wù)服務(wù)等專業(yè)化公司，整體運行良好。作為目前西北地區(qū)較大的以辦公寫字樓、公用物業(yè)為主的專業(yè)化管理公司，其經(jīng)營規(guī)模、總體競爭力近幾年在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)的排名均在前5位。
基本經(jīng)營情況分析
營業(yè)收入情況分析
20**-20**年，該公司累計實現(xiàn)營業(yè)收入分別為23,196.62萬元、33,578.12萬元、45,729.52萬元，三年連續(xù)環(huán)比增資率分別為45.77%、44.75%、36.19%。
從公司經(jīng)營內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，20**-20**年度新接項目凈增收入均占到當(dāng)年營業(yè)收入增長額的85%以上，新接物業(yè)項目經(jīng)營收入的凈增長成為公司經(jīng)營規(guī)模擴大的主要因素。物業(yè)咨詢項目、外延物業(yè)增值服務(wù)、資產(chǎn)租賃等增值服務(wù)所帶來的收入規(guī)模過小，報告期連續(xù)三年增值服務(wù)收入占整個營業(yè)收入的比例不足5%，表明公司圍繞增值服務(wù)開展經(jīng)營的競爭能力較弱。另外，從營業(yè)收入增長的整體來看，營業(yè)收入增長率呈逐年下降趨勢，表明公司在經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整過程中，經(jīng)營增速正在逐年降低，經(jīng)營穩(wěn)定性等風(fēng)險有逐步擴大的趨勢。
營業(yè)成本的支出情況分析
20**-20**年公司累計營業(yè)成本開支分別為19,513.18萬元、26,761.66萬元、36,604.07萬元，報告期三年連續(xù)環(huán)比增資率分別為46.50%、37.15%、36.78%。表面來看，公司整體成本開支控制工作良好，但成本開支內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，物業(yè)服務(wù)行業(yè)主要成本構(gòu)成項目的人員成本和采購成本(包括物料成本和物業(yè)工程成本)比例失衡的矛盾較為突出。
從直接成本開支內(nèi)部結(jié)構(gòu)來看，20**-20**年度公司單位收入人工成本分別為0.35元、0.28元和0.33元，單位收入所耗用的采購成本(含對外采購的勞務(wù))分別為0.43元、0.45元和0.40元，兩項合計占單位收入的比重分別是0.78元、0.73元和0.74元。而同期，這三項指標(biāo)行業(yè)區(qū)間值分別為0.45-0.50元、0.35-0.37元、0.80-0.87元。經(jīng)過對公司20**-20**年度會計報表附注中有關(guān)成本項目的分析，發(fā)現(xiàn)臨近決算期均有大額例外成本開支項目出現(xiàn)，如20**年度年終一次性列支某項目樓宇更新改造工程款913.78萬元，20**年度一次性列支某公園綠地項目綠化苗木費1,463.26萬元?？梢钥闯觯驹谡w經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步增長、人員定額基本保持不變的情況下，可能存在通過突擊和隨意列支大額例外成本支出等手段，壓縮人員成本、虛增采購成本來調(diào)節(jié)整體成本支出的情況，從而導(dǎo)致成本開支內(nèi)部結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡。
期間費用的支出情況分析
期間費用是反映企業(yè)一定期間管理和運營效率、效果的關(guān)鍵指標(biāo)，對期間費用的開支情況進(jìn)行分析可以看出企業(yè)運營效率的水平和管理能力的高低。
20**-20**年公司期間費用累計支出分別為3,080.84萬元、4,599.19萬元、4,156.72萬元，環(huán)比增長率分別為-5.92%、49.28%和-9.62%。整體來看，期間費用在報告期波動幅度較大，內(nèi)部支出結(jié)構(gòu)失衡情況嚴(yán)重。期間費用內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況分析如下：
(1)期間人工費開支
20**-20**年期間人工費累計支出分別為739.39萬元、966.64萬元、1,087.33萬元，環(huán)比增長率分別為37.08%、30.73%和12.48%。
在公司經(jīng)營規(guī)模迅速擴大、員工人數(shù)大幅上升、管理難度急劇增加的情況下，期間人工費人均開支逐年下降且降幅明顯，員工尤其是管理層人員并未分享到公司經(jīng)營成果上升帶來的好處，這將直接影響到這部分員工的工作積極性和管理效率的提高。
(2)期間運行費開支
20**-20**年累計期間運行費開支分別為2,141.45萬元、2,432.55萬元、2,869.39萬元，環(huán)比增長率分別為10.89%、13.59%和17.95%?？傮w來看期間運行費各年穩(wěn)中有升，但遠(yuǎn)低于營業(yè)收入的增長幅度。
(3)例外期間費開支
20**-20**年例外期間費用開支分別為200.00萬元、1,200.00萬元、200.00萬元，環(huán)比增長率分別為100.00%、500.00%和-83.34%。三年期間每年均有大額例外期間費用支出，且年度之間增幅劇烈波動，不但說明公司費用開支極為隨意，而且可能存在公司在各年度之間通過人為調(diào)節(jié)成本費用開支來調(diào)節(jié)利潤的情況。
經(jīng)營成果情況分析
20**-20**年度公司利潤總額分別為-672.24萬元、319.89萬元和2,493.84萬元，環(huán)比增長率分別為-415.60%、47.58%和679.59%。
利潤總額毫無規(guī)律的劇烈波動，正好與成本費用開支的情況基本吻合，再次印證公司費用開支隨意，可能在各年度之間通過人為調(diào)節(jié)成本費用開支來調(diào)節(jié)利潤的意圖。
現(xiàn)金流量情況分析
20**-20**年度公司現(xiàn)金凈流量分別為1,463.47萬元、-1,289.27萬元和3,699.12萬元。三年現(xiàn)金凈流量情況比較真實地反映了公司經(jīng)營現(xiàn)狀和未來趨勢：在經(jīng)營規(guī)模穩(wěn)步擴大的前提下，成本費用開支隨意、財務(wù)風(fēng)險管控能力較差、經(jīng)營穩(wěn)定性和經(jīng)營風(fēng)險未能明顯改善。
1、從公司經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量能力來看，20**-20**年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量分別為2,472.33萬元、-929.86萬元和4,270.42萬元，但同期各年的凈利潤分別為-796.66萬元、87.59萬元和1,941.21萬元，與現(xiàn)金流向明顯不一致，從一個側(cè)面可以看出公司存在的成本費用開支隨意、財務(wù)風(fēng)險管控能力較差的問題，也印證了上述針對成本費用開支分析得出的結(jié)論。
2、如分別用“+”代表現(xiàn)金凈流入，用“-”代表現(xiàn)金凈流出，用“=” 代表現(xiàn)金凈流量平衡或者無現(xiàn)金流量。從公司整體現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)來看，20**年度現(xiàn)金流向結(jié)構(gòu)為“(+)→(-)→(=)”;20**年度現(xiàn)金流向結(jié)構(gòu)為“(-)→(-)→(=)”;20**年度現(xiàn)金流向結(jié)構(gòu)為“(+)→(-)→(=)”?？梢钥闯?，盡管公司成本費用開支隨意及可能存在人為調(diào)節(jié)利潤的情況，但現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)基本反映了處于成長期企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量為正、投資活動現(xiàn)金凈流量為負(fù)、籌資活動現(xiàn)金凈流量為正或平衡的基本經(jīng)營特征。