物業(yè)管理公司需選擇合適的納稅人身份和計稅方法
(一)小規(guī)模納稅人和一般納稅人的區(qū)別與適用對象
物業(yè)管理公司需結(jié)合自身經(jīng)營規(guī)模、服務(wù)對象及主要服務(wù)內(nèi)容選擇適合自身的納稅身份及計稅方法，降低稅負(fù)。具體區(qū)別、選擇方法可參考表1。
稅務(wù)部門對一般納稅人登記較寬，而對小規(guī)模納稅人登記從緊。只要年度銷售規(guī)模達(dá)到500萬元，一般要求選擇適用一般計稅方法。這里的年度銷售額是指不含稅銷售額，同時可以將非經(jīng)常性、偶發(fā)的銷售額剔除;但年度規(guī)模未達(dá)到500萬元的，只要管理基礎(chǔ)較好，也可以直接登記為一般納稅人。
(二)選擇適用小規(guī)模納稅人方法
假如物業(yè)管理公司主要服務(wù)對象是居民，且難以取得增值稅專用發(fā)票，該公司選擇適用簡易計稅方法更為有利，可以采取“化整為零”和“代收剝離”(類似包干制調(diào)整為酬金制)的辦法，將年度收入控制在500萬元以內(nèi)。
“化整為零”：將物業(yè)管理公司按服務(wù)的小區(qū)單獨注冊為獨立的全資子公司，可以由集團公司區(qū)域總部統(tǒng)一對各子公司業(yè)務(wù)分別進行獨立的會計核算與納稅申報。
“代收剝離”：在將小區(qū)單獨設(shè)置為獨立的物業(yè)公司之后，不少物業(yè)管理公司可能年度銷售額仍大于500萬元。其實這些收入大都是替業(yè)主代收代付的資金。物管公司需對收入進行分析，盡可能與業(yè)主及其他權(quán)利人洽談，重新簽署合同，將代收代付資金改由實際利益人自行收費、開票繳稅，將收入限定為物管公司自身的、真實服務(wù)收入。
物管公司如采取上述兩項措施仍無法滿足小規(guī)模納稅人條件，則不必削足適履，而需在管理上下功夫，并從上游取得合法的扣稅憑證或降低采購價格，以管理提升效益。
篇2：解決物業(yè)收費難的對策
解決物業(yè)收費難的對策
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
當(dāng)物業(yè)收費難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，這與我們構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)是不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次原因，并努力從根源上加以解決。
一、我國物業(yè)收費難的原因
物業(yè)收費難，是目前我國多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境。物業(yè)管理費收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。據(jù)統(tǒng)計，一般小區(qū)的物業(yè)收費率能達(dá)到75%，在北京地區(qū)就屬于較好的。但還是有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅能達(dá)到50%左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。一般來說，物業(yè)費收繳率低于80%，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營管理活動。最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：北京市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為65%左右，由物管收費而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數(shù)的80%左右。甚至出現(xiàn)了月桂莊園物業(yè)經(jīng)理身背催費牌辦公，脖子上掛著寫了“依約交費，提高服務(wù)”的牌子，親自到拖欠物業(yè)費的業(yè)主家門口，討要物業(yè)費的現(xiàn)象。
(一)業(yè)主方面的原因
1、業(yè)主觀念問題。業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償
服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認(rèn)識往往只停留在表面上。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于許多服務(wù)項目本身是間接和隱性的，造成了業(yè)主對它的忽視。比如說，小區(qū)綠地的維護，對房屋外墻的清洗等等，這類服務(wù)給小區(qū)的整體景觀帶來煥然一新的面貌，但由于業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的全面工作。有的業(yè)主甚至認(rèn)為本該由開發(fā)商承擔(dān)房屋出現(xiàn)質(zhì)量也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。
2、僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。
(二)物業(yè)管理公司與開發(fā)商方面的原因
1、企業(yè)內(nèi)部管理問題。由于物業(yè)管理行業(yè)市場化進程滯后，造成不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)運行模式與市場格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制和自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機制難以適應(yīng)市場化的要求。其結(jié)果造成業(yè)務(wù)人員工作積極性不高，企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升。這樣的企業(yè)“收繳率”就不會高。企業(yè)員工素質(zhì)不高，服務(wù)不規(guī)范。由于認(rèn)識上的不準(zhǔn)確，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理是簡單勞動，只要低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員也就可以了。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，侵害了業(yè)主的利益。對此，部分業(yè)主就會認(rèn)為質(zhì)價不符。
2、自建自管，承諾未予兌現(xiàn)。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，有95%以上的物業(yè)公司是開發(fā)商衍生過來的子公司，即自己開發(fā)，自己管理。即使有些物業(yè)公司說是財務(wù)獨立核算、有獨立法人，但仍與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系，致使兩種問題不得不出現(xiàn)。首先，大多數(shù)開發(fā)商為了促進樓盤銷售，將物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)定得很低，以此來降低消費者購買房產(chǎn)的門檻;其次在銷售過程中有些開發(fā)商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費肯定永遠(yuǎn)不漲價等等，而后期大多數(shù)承諾沒有兌現(xiàn)。由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。
3、物業(yè)費拖欠官司穩(wěn)贏卻難打。上海有一家物業(yè)管理公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)物業(yè)管理的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠物業(yè)管理費的，而這樣的官司，物業(yè)管理公司是每打必贏。但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業(yè)管理公司的一位總經(jīng)理談到：“打欠費官司，把業(yè)主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。另外，對于拖欠物業(yè)管理費這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在，也是物業(yè)管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務(wù)，致使個別業(yè)主一直拖欠物業(yè)服務(wù)費。
(三)政策方面的原因
1、維修資金使用制度不明確。目前，有很多小區(qū)、大廈的絕大部分項目保修期已過，存在著許多大、中修工程的出現(xiàn)，想申請物業(yè)維修資金，又審批不了。由于物業(yè)企業(yè)自身缺乏資金，沒有實力更沒有能力墊付大額資金，這些大、中修工程勢必就會被擱淺，有些將會直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對大、中修概念模糊，只認(rèn)為我交物業(yè)費了，什么問題物業(yè)公司都應(yīng)該負(fù)責(zé)。修不好就不交物業(yè)費，且有可能誘發(fā)廣大業(yè)主全體拒交物業(yè)費。
2、服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)的制定及價格審批制度不完善。雖然我國頒布了《物業(yè)管理條例》，但僅對住宅小區(qū)的物業(yè)進行了相應(yīng)等級服務(wù)收費規(guī)定，對商業(yè)物業(yè)、工廠物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等非住宅物業(yè)又應(yīng)遵循何種收費標(biāo)準(zhǔn)還是空白。
二、解決物業(yè)收費難的對策
(一)政府建立健全法律法規(guī)制度，加強對物業(yè)管理公司的監(jiān)管
目前從物業(yè)管理行業(yè)的角度已建立了一些法規(guī)制度，但從消費者的角度來看還沒有充足的法規(guī)文件，所以要建立相應(yīng)的法律法規(guī)文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責(zé)、權(quán)、利。職能部門要加強企業(yè)資質(zhì)管理，督促物業(yè)管理公司完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)主管部門要會同物價部門加強對企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查。重點檢查物業(yè)企業(yè)是否做到明碼標(biāo)價，服務(wù)是否“質(zhì)價相符”，對侵害業(yè)主利益的行為要堅決予以制止;對管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)加大清理整頓力度;對業(yè)主投訴量大的企業(yè)進行重點監(jiān)督，切實維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。通過加強監(jiān)督來促進企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而提高收費率。
(二)提高民眾物業(yè)管理消費意識
物業(yè)管理公司，應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。促使民眾的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。
(三)改變收費態(tài)度和收費方式
以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。目前物業(yè)管理公司的收費方式與城市信息現(xiàn)代化要求相差甚遠(yuǎn)，這種方式阻礙了物業(yè)行業(yè)信息處理現(xiàn)代化的進程。采用電子付費方法是簡化程序，保證收繳率的一種科學(xué)的方法。
(四)加強物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量
物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，這是解決物業(yè)管理費收費難的關(guān)鍵。企業(yè)依存于顧客，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)理解顧客當(dāng)前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。物業(yè)管理公司應(yīng)加強自身建設(shè)，樹立正確的服務(wù)理念，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度，注重對服務(wù)質(zhì)量的研究，加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過企業(yè)的不斷努力，為管理小區(qū)營造一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主感到“花錢買服務(wù)”是值得的。
(五)加強物業(yè)前期管理和建管銜接管理
針對開發(fā)商遺留問題而影響物業(yè)收費的情況，要加強對物業(yè)前期管理和交接物業(yè)的銜接管理。要創(chuàng)造條件對物業(yè)實行全過程管理，在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。另外，加強建管銜接的管理：一方面為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管;基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當(dāng)修改或者進行地方規(guī)定：所有施工保證金在物業(yè)公司與開發(fā)商辦理交接時直接交由物業(yè)公司代管，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)和制約施工單位不及時維修處理的能力，以利于做好今后的物業(yè)管理服務(wù);另一方面應(yīng)要求開發(fā)商在出售房屋前制定有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，使業(yè)主購房時就充分了解物業(yè)管理的有關(guān)制度，減少業(yè)主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產(chǎn)生，促進物業(yè)管理工作的正常開展。
(六)充分發(fā)揮社區(qū)和業(yè)主委員會的作用
要將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的管理機制，要針對物業(yè)管理對社區(qū)的地位和作用還不夠突出的實際，因此要實行業(yè)主自治管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的方式，通過發(fā)揮業(yè)主委員會作用，真正體現(xiàn)出讓業(yè)主“當(dāng)家做主”，從而發(fā)揮廣大業(yè)主的積極性，共同來打造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，共同來維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，共同來抓好物業(yè)管理費的收繳工作，使物業(yè)企業(yè)能正常運轉(zhuǎn)。另外，物業(yè)管理公司可以與業(yè)主委員會商討以業(yè)主委員會名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)，或?qū)O個別的拖欠較多、對整個小區(qū)物管費收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用。
在我國物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展的進程中，物業(yè)管理收費難是發(fā)展中不可避免的問題。我們應(yīng)該認(rèn)識到，物業(yè)管理的服務(wù)與收費是相互作用，互為條件的。因此，作為物業(yè)管理公司，要充分正視收費難的問題，不能只強調(diào)自己利益而忽視業(yè)主的利益，在政府機構(gòu)、社區(qū)和業(yè)主委員會的共同努力下，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，改進工作方法，才可能提高自己的收費率，而從根本上解決收費難的問題，為自己求得更大的發(fā)展。
篇3：解決物業(yè)收費難的對策
解決物業(yè)收費難的對策
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務(wù)來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。
當(dāng)物業(yè)收費難成為一種普遍現(xiàn)象，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾越來越大，訴訟官司越來越多，這與我們構(gòu)建和諧社會的目標(biāo)是不相容的。我們必須找出其發(fā)生和存在的深層次原因，并努力從根源上加以解決。
一、我國物業(yè)收費難的原因
物業(yè)收費難，是目前我國多數(shù)物業(yè)公司所面臨的窘境。物業(yè)管理費收繳率低，使許多物管企業(yè)入不敷出。據(jù)統(tǒng)計，一般小區(qū)的物業(yè)收費率能達(dá)到75%，在北京地區(qū)就屬于較好的。但還是有很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)僅能達(dá)到50%左右，基本上處于虧損狀態(tài)。不得不靠主管部門或開發(fā)企業(yè)的輸血來維持生存。一般來說，物業(yè)費收繳率低于80%，物業(yè)公司就難以維持正常的經(jīng)營管理活動。最新抽樣調(diào)查結(jié)果顯示：北京市商品房小區(qū)平均物業(yè)收費率僅為65%左右，由物管收費而引發(fā)的投訴占物管投訴總件數(shù)的80%左右。甚至出現(xiàn)了月桂莊園物業(yè)經(jīng)理身背催費牌辦公，脖子上掛著寫了“依約交費，提高服務(wù)”的牌子，親自到拖欠物業(yè)費的業(yè)主家門口，討要物業(yè)費的現(xiàn)象。
(一)業(yè)主方面的原因
1、業(yè)主觀念問題。業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償
服務(wù)行為，對物業(yè)管理的認(rèn)識往往只停留在表面上。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于許多服務(wù)項目本身是間接和隱性的，造成了業(yè)主對它的忽視。比如說，小區(qū)綠地的維護，對房屋外墻的清洗等等，這類服務(wù)給小區(qū)的整體景觀帶來煥然一新的面貌，但由于業(yè)主沒有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的全面工作。有的業(yè)主甚至認(rèn)為本該由開發(fā)商承擔(dān)房屋出現(xiàn)質(zhì)量也全部應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，所以一旦房屋存在質(zhì)量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。
2、僥幸心理。由于物業(yè)服務(wù)具有社會性，服務(wù)對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務(wù)，從而導(dǎo)致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務(wù)，這樣既嚴(yán)重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。
(二)物業(yè)管理公司與開發(fā)商方面的原因
1、企業(yè)內(nèi)部管理問題。由于物業(yè)管理行業(yè)市場化進程滯后，造成不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)運行模式與市場格格不入，加上物業(yè)管理公司由房管所轉(zhuǎn)制和自建自管的多，造成物業(yè)管理公司內(nèi)部機制難以適應(yīng)市場化的要求。其結(jié)果造成業(yè)務(wù)人員工作積極性不高，企業(yè)綜合技能、反映能力難以適應(yīng)市場需求，服務(wù)質(zhì)量難以提升。這樣的企業(yè)“收繳率”就不會高。企業(yè)員工素質(zhì)不高，服務(wù)不規(guī)范。由于認(rèn)識上的不準(zhǔn)確，有些企業(yè)認(rèn)為物業(yè)管理是簡單勞動，只要低薪聘請一些文化低、沒有接受過專門培訓(xùn)的人員也就可以了。致使物業(yè)服務(wù)工作不到位，不按規(guī)范操作，侵害了業(yè)主的利益。對此，部分業(yè)主就會認(rèn)為質(zhì)價不符。
2、自建自管，承諾未予兌現(xiàn)。截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，有95%以上的物業(yè)公司是開發(fā)商衍生過來的子公司，即自己開發(fā)，自己管理。即使有些物業(yè)公司說是財務(wù)獨立核算、有獨立法人，但仍與開發(fā)商有著千絲萬縷的關(guān)系，致使兩種問題不得不出現(xiàn)。首先，大多數(shù)開發(fā)商為了促進樓盤銷售，將物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)定得很低，以此來降低消費者購買房產(chǎn)的門檻;其次在銷售過程中有些開發(fā)商更存在不著邊際的承諾，如什么豪華會所、幼兒園、容積率、綠化率、物業(yè)費肯定永遠(yuǎn)不漲價等等，而后期大多數(shù)承諾沒有兌現(xiàn)。由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質(zhì)量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、下水道等專有部分的質(zhì)量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應(yīng)該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。
3、物業(yè)費拖欠官司穩(wěn)贏卻難打。上海有一家物業(yè)管理公司已打了26場欠費官司，每打必贏。據(jù)了解，在有關(guān)物業(yè)管理的訴訟案件中，絕大多數(shù)是有關(guān)拖欠物業(yè)管理費的，而這樣的官司，物業(yè)管理公司是每打必贏。但是，對于這樣穩(wěn)贏的官司，物業(yè)管理公司卻不想打，總是想用其他的辦法來解決。某物業(yè)管理公司的一位總經(jīng)理談到：“打欠費官司，把業(yè)主放在對立面，傷了感情，有時得不償失，除非是為了打一個教育一片，不得已而為之”。這位總經(jīng)理的話代表了大多數(shù)物業(yè)管理公司的真實想法，整天抬頭不見低頭見，卻要對簿公堂，感情上總難以接受。另外，對于拖欠物業(yè)管理費這樣小標(biāo)的額的官司，法院仍然要按照標(biāo)準(zhǔn)的司法程序辦案，沒有簡易程序。物業(yè)管理公司要打官司，等的時間太長，牽扯精力太多。同時，由于標(biāo)的額小，很少有律師愿意代理。即使法院判決后，執(zhí)行難的問題依然存在，也是物業(yè)管理公司不想打官司的深層原因。不打官司又不能單獨停止服務(wù)，致使個別業(yè)主一直拖欠物業(yè)服務(wù)費。
(三)政策方面的原因
1、維修資金使用制度不明確。目前，有很多小區(qū)、大廈的絕大部分項目保修期已過，存在著許多大、中修工程的出現(xiàn)，想申請物業(yè)維修資金，又審批不了。由于物業(yè)企業(yè)自身缺乏資金，沒有實力更沒有能力墊付大額資金，這些大、中修工程勢必就會被擱淺，有些將會直接影響業(yè)主的生活。但由于部分業(yè)主對大、中修概念模糊，只認(rèn)為我交物業(yè)費了，什么問題物業(yè)公司都應(yīng)該負(fù)責(zé)。修不好就不交物業(yè)費，且有可能誘發(fā)廣大業(yè)主全體拒交物業(yè)費。
2、服務(wù)等級收費標(biāo)準(zhǔn)的制定及價格審批制度不完善。雖然我國頒布了《物業(yè)管理條例》，但僅對住宅小區(qū)的物業(yè)進行了相應(yīng)等級服務(wù)收費規(guī)定，對商業(yè)物業(yè)、工廠物業(yè)、學(xué)校物業(yè)等非住宅物業(yè)又應(yīng)遵循何種收費標(biāo)準(zhǔn)還是空白。
二、解決物業(yè)收費難的對策
(一)政府建立健全法律法規(guī)制度，加強對物業(yè)管理公司的監(jiān)管
目前從物業(yè)管理行業(yè)的角度已建立了一些法規(guī)制度，但從消費者的角度來看還沒有充足的法規(guī)文件，所以要建立相應(yīng)的法律法規(guī)文件體系明確住房消費者在住房消費過程中的責(zé)、權(quán)、利。職能部門要加強企業(yè)資質(zhì)管理，督促物業(yè)管理公司完善物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)主管部門要會同物價部門加強對企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查。重點檢查物業(yè)企業(yè)是否做到明碼標(biāo)價，服務(wù)是否“質(zhì)價相符”，對侵害業(yè)主利益的行為要堅決予以制止;對管理水平低、收費不規(guī)范、社會形象差的企業(yè)加大清理整頓力度;對業(yè)主投訴量大的企業(yè)進行重點監(jiān)督，切實維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益。通過加強監(jiān)督來促進企業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從而提高收費率。
(二)提高民眾物業(yè)管理消費意識
物業(yè)管理公司，應(yīng)堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費是每個業(yè)主的法定義務(wù)，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權(quán)益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。促使民眾的思想觀念要由物業(yè)管理的無償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。
(三)改變收費態(tài)度和收費方式
以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)管理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。目前物業(yè)管理公司的收費方式與城市信息現(xiàn)代化要求相差甚遠(yuǎn)，這種方式阻礙了物業(yè)行業(yè)信息處理現(xiàn)代化的進程。采用電子付費方法是簡化程序，保證收繳率的一種科學(xué)的方法。
(四)加強物業(yè)管理公司自身建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量
物業(yè)管理公司本身要注意加強物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，這是解決物業(yè)管理費收費難的關(guān)鍵。企業(yè)依存于顧客，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)理解顧客當(dāng)前和未來的需求，滿足顧客要求并爭取超越顧客期望。物業(yè)管理公司應(yīng)加強自身建設(shè)，樹立正確的服務(wù)理念，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范行為準(zhǔn)則，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，逐步擴大服務(wù)項目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度，注重對服務(wù)質(zhì)量的研究，加強對員工素質(zhì)的培養(yǎng)。通過企業(yè)的不斷努力，為管理小區(qū)營造一個良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主感到“花錢買服務(wù)”是值得的。
(五)加強物業(yè)前期管理和建管銜接管理
針對開發(fā)商遺留問題而影響物業(yè)收費的情況，要加強對物業(yè)前期管理和交接物業(yè)的銜接管理。要創(chuàng)造條件對物業(yè)實行全過程管理，在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用物業(yè)服務(wù)企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。另外，加強建管銜接的管理：一方面為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管;基于此，能否倡議對工程保證金管理辦法適當(dāng)修改或者進行地方規(guī)定：所有施工保證金在物業(yè)公司與開發(fā)商辦理交接時直接交由物業(yè)公司代管，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復(fù)和制約施工單位不及時維修處理的能力，以利于做好今后的物業(yè)管理服務(wù);另一方面應(yīng)要求開發(fā)商在出售房屋前制定有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定，使業(yè)主購房時就充分了解物業(yè)管理的有關(guān)制度，減少業(yè)主“事前不知曉，事后不服管”的狀況產(chǎn)生，促進物業(yè)管理工作的正常開展。
(六)充分發(fā)揮社區(qū)和業(yè)主委員會的作用
要將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，建立“條塊結(jié)合、以塊為主”的管理機制，要針對物業(yè)管理對社區(qū)的地位和作用還不夠突出的實際，因此要實行業(yè)主自治管理與物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理相結(jié)合的方式，通過發(fā)揮業(yè)主委員會作用，真正體現(xiàn)出讓業(yè)主“當(dāng)家做主”，從而發(fā)揮廣大業(yè)主的積極性，共同來打造小區(qū)優(yōu)美的環(huán)境，共同來維護廣大業(yè)主的合法權(quán)益，共同來抓好物業(yè)管理費的收繳工作，使物業(yè)企業(yè)能正常運轉(zhuǎn)。另外，物業(yè)管理公司可以與業(yè)主委員會商討以業(yè)主委員會名義發(fā)通知，宣傳繳納物管費是業(yè)主應(yīng)盡的職責(zé)，或?qū)O個別的拖欠較多、對整個小區(qū)物管費收繳工作影響較大的業(yè)主，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該拿起法律武器進行起訴，以起到震懾教育作用。
在我國物業(yè)管理行業(yè)蓬勃發(fā)展的進程中，物業(yè)管理收費難是發(fā)展中不可避免的問題。我們應(yīng)該認(rèn)識到，物業(yè)管理的服務(wù)與收費是相互作用，互為條件的。因此，作為物業(yè)管理公司，要充分正視收費難的問題，不能只強調(diào)自己利益而忽視業(yè)主的利益，在政府機構(gòu)、社區(qū)和業(yè)主委員會的共同努力下，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，改進工作方法，才可能提高自己的收費率，而從根本上解決收費難的問題，為自己求得更大的發(fā)展。