營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響與措施建議
摘要：20**年11月16日，財政部和國家稅務總局印發《營業稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，營改增試點范圍擴大到房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業。根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產開發企業小規模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。采用一般計稅辦法的，適用稅率為11%。營改增對房地產企業的稅負與經營成果產生了一定的影響，本文將結合計算分析，對房地產企業的應對措施提出建議。
關鍵詞：房地產;營改增;影響
中圖分類號：F810.42
文獻識別碼：A
文章編號：1001-828*(20**)004-0-02
一、研究背景
20**年11月16日，財政部和國家稅務總局印發《營業稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，隨著該方案的實施，我國大部分的行業都邁進了營改增的行列。該方案的實施能夠有效地規避重復征稅的問題，且能夠完善我國的稅制以及降低稅負，促進我國第三產業的發展。有較多的專家對營改增后的企業稅負做出研究，得出的結論多是營改增后企業稅負不變或稍微下降，這也初步達到了營改增的目標。但是由于部分行業牽涉范圍較廣，營改增會有一定的難度，20**年印發的營改增方案中并不包括，如房地產行業、生活服務業等。經過一定時間的實踐經驗，終于在20**年5月1日起，營改增試點范圍擴大到房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業。這意味著，從這個時點開始，我國全部的行業都進入營改增試點范圍。目前已經存在的關于營改增的研究文獻中，專家學者研究的內容多是從兩個方面進行分析：一方面從宏觀角度展開研究，主要包括營改增對宏觀經濟、國家政策、國民收入等方面的影響;另一方面從微觀角度展開研究，主要涉及營改增對某行業或者某企業的一些相關經濟數據的影響，如營改增對企業稅負、企業投資、企業財務效益等方面的影響。
本文將根據稅收理論、我國稅法政策以及稅費的計算方式對房地產企業在營改增后的流轉稅稅負進行分析，研究營改增稅制改革對房地產企業的稅負影響，最后對企業應當采取的措施提出適當建議。
二、營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響
1.營改增后房地產企業采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產企業銷售不動產應當按照5%的稅率計算繳納營業稅，假設城建稅的稅率為7%，企業銷售收入用字母T表示，則營改增前流轉稅稅負為T*5%(1+7%+3%+2%)，可以簡化為5.6%T，也就是說在營改增前，房地產開發企業的流轉稅稅負為銷售收入的5.6%。
營改增后，根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產開發企業小規模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。假設其他條件不變，則營改增后流轉稅稅負應為T/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)，簡化后約為5.33%T，也就是流轉稅稅負為銷售收入的5.33%，比營改增前降低了4.82%。
2.營改增后房地產企業采用一般計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產企業一般納稅人同樣按照5%的稅率計算繳納營業稅，因此房地產企業一般納稅人在營改增前的流轉稅稅負同為5.6%T。
營改增后，根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，房地產企業一般納稅人的適用增值稅稅率為11%，上*業建筑服務的適用稅率同為11%，金融服務的適用稅率為6%。假設用字母I代表企業當月可以抵扣的進項稅額，則流轉稅稅負可以用下述式子表示：(T/(1+11%)-I)*11%*(1+7%+3%+2%)。假設營改增前后的流轉稅稅負不變，也就是說(T/(1+11%)*11%-I)*(1+7%+3%+2%)=5.6%T，簡化后可以得出：I/T≈4.9%。由此得出?Y論，當企業當期可以抵扣的進項稅占當期銷售收入的比值可以高于4.9%的時候，營改增后的流轉稅稅負有所下降，反之營改增后的稅負不降反升。因此當房地產企業采用一般計稅方式計算增值稅的時候，應當注意提高當期可抵扣進項稅額與銷售收入的占比。
三、營改增對房地產企業凈利潤的影響
1.營改增后房地產企業采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增對房地產企業凈利潤的影響主要體現在對銷售收入的影響與對稅金及附加中流轉稅的影響上。房地產行業計算凈利潤的公式中，主營業務收入主要是銷售不動產的收入，主營業務成本主要是土地成本，費用主要是三個期間費用，稅金及附加中會涉及增值稅的計算與附加稅費的計算。由于營改增對其他收入或利得項目影響很小，因此在本次研究中不予討論。假設企業凈利潤以P表示，收入以T表示，土地成本以C表示，期間費用以F表示，則營改增前企業凈利潤可以用以下公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業凈利潤以下述公式2表示：P=[T/(1+5%)-C-F-T/(1+5%)*5%*12%]*(1-25%)。公式1減去公式2可以得出結果約為3.37%T。因此，只要T大于0，也就是企業銷售收入為正數，則營改增前的凈利潤比營改增后的凈利潤大。
2.營改增后房地產企業采用一般計稅辦法計算增值稅
如企業在營改增后被認定為一般納稅人且對項目采用一般計稅辦法計算繳納增值稅，則我們可以做出以下分析。營改增前企業的凈利潤以公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業凈利潤以公式3表示：P=[T/(1+11%)-C-F-(T/(1+11%)*11%-I)*(1+12%)]*(1-25%)。使公式1等于公式3可以得出結果：I=13.76%xt。由此可以得出結論，當企業當期可以抵扣的進項稅額等于銷售收入的13.76%時，營改增前與營改增后的企業凈利潤是相等的;當企業企業當期可以抵扣的進項稅額大于銷售收入的13.76%時，營改增后的企業凈利潤比營改增前大，反之亦然。
四、房地產對營改增的應對措施與建議
1.??化企業發票管理
根據上文研究的數據，我們可以得出結論：營改增后房地產行業增值稅一般納稅人若采用一般計稅辦法，進項稅額對于當期流轉稅稅負的影響是比較大的。而進項稅額可以抵扣的前提是取得合法合規的抵扣憑證，對房地產企業而言，大部分合法合規的抵扣憑證就是專用發票。這對房地產企業提出了一個新要求：根據增值稅專用發票的管理辦法進行發票管理。房地產企業應當對本企業的財務人員傳達發票管理的重要性并對員工進行系列培訓，要求采購部門在采購過程中必須取得專用發票、財務部門在規定的時間內需要進行進項發票的認證、稅款計算的員工在計算增值稅時采用正確的計稅方法等。
2.對財務人員進行專業培訓，提高專業技術水平
對于基層財務人員，營改增以前房地產行業以及其上下*業均征收營業稅，因此其長期以來都僅接觸營業稅的業務，對增值稅的理解與掌握存在一定的難度。且營業稅與增值稅在稅基、稅款計算與稅款征收等方面都存在著一定的差異，由此看來，房地產行業原有的財務人員在營改增進程里面臨的困難是比較大的。對于財務管理人員，營改增不僅僅是改變企業征收的稅種改變了，由于營業稅與增值稅存在著本質上的區別，不管是從稅務管理還是稅收籌劃的角度，企業的管理人員都不能沿用以前的管理體系，隨著營改增的進程，企業財務管理者應當制定一套全新的適用體系，這對企業財務管理人員的專業水平提出了較高的要求。房地產企業應當對員工提供相應的培訓，強化財務工作人員的專業知識，提高財務工作人員的技術水平，避免產生不利影響。
3.制定合理的稅務管理方案
營業稅與增值稅有著本質上的區別，營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，兩者稅基不同。由此可知計算稅款的方式也不同，營業稅的銷售收入是含稅收入，而增值稅的銷售收入是不含稅收入。兩者征稅機關不一致，營業稅是在地稅局申報繳納的，而增值稅時在國稅申報繳納的。因此，房地產企業以前適用營業稅的稅務管理方案不能夠再用于增值稅上，企業財務管理人員需重新制定一套適用于增值稅的稅務管理方案。而增值稅的管理中，最關鍵的一環是控制企業的進項稅額。由上述數據分析可知，進項稅額影響企業的稅負與企業凈利潤。因此，企業的稅務管理方案不應當僅僅涉及財務部門，而應當涉及采購以及銷售部門，甚至是整個企業。盡可能地抵扣進項稅額將能夠降低企業的稅負。
五、結語
由于營業稅與增值稅之前存在的差異，營改增對一直征收營業稅的房地產企業的沖擊和挑戰是比較大的。營改增不僅影響房地產企業的流轉稅稅負與經營成果，還對企業財務人員和企業稅務管理提出了較高的要求。為了避免營改增帶來的不利影響，房地產企業必須提高企業財務人員的專業水平與重新制定適用于增值稅的稅務管理方案。
參考文獻：
程雙華.淺談營改增對建筑企業財務管理的影響[J].會計師，20**(3).
汪波.如何應對即將實施的房地產行業營改增[J].中國總會計師，20**.
嚴榮，顏莉，江莉.“營改增”對上海房地產業的影響研究[J].上海經濟研究，20**.
篇2：營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響與措施建議
營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響與措施建議
摘要：20**年11月16日，財政部和國家稅務總局印發《營業稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，營改增試點范圍擴大到房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業。根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產開發企業小規模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。采用一般計稅辦法的，適用稅率為11%。營改增對房地產企業的稅負與經營成果產生了一定的影響，本文將結合計算分析，對房地產企業的應對措施提出建議。
關鍵詞：房地產;營改增;影響
中圖分類號：F810.42
文獻識別碼：A
文章編號：1001-828*(20**)004-0-02
一、研究背景
20**年11月16日，財政部和國家稅務總局印發《營業稅改征增值稅試點方案》(財稅[20**]110號)，隨著該方案的實施，我國大部分的行業都邁進了營改增的行列。該方案的實施能夠有效地規避重復征稅的問題，且能夠完善我國的稅制以及降低稅負，促進我國第三產業的發展。有較多的專家對營改增后的企業稅負做出研究，得出的結論多是營改增后企業稅負不變或稍微下降，這也初步達到了營改增的目標。但是由于部分行業牽涉范圍較廣，營改增會有一定的難度，20**年印發的營改增方案中并不包括，如房地產行業、生活服務業等。經過一定時間的實踐經驗，終于在20**年5月1日起，營改增試點范圍擴大到房地產業、建筑業、金融業以及生活服務業。這意味著，從這個時點開始，我國全部的行業都進入營改增試點范圍。目前已經存在的關于營改增的研究文獻中，專家學者研究的內容多是從兩個方面進行分析：一方面從宏觀角度展開研究，主要包括營改增對宏觀經濟、國家政策、國民收入等方面的影響;另一方面從微觀角度展開研究，主要涉及營改增對某行業或者某企業的一些相關經濟數據的影響，如營改增對企業稅負、企業投資、企業財務效益等方面的影響。
本文將根據稅收理論、我國稅法政策以及稅費的計算方式對房地產企業在營改增后的流轉稅稅負進行分析，研究營改增稅制改革對房地產企業的稅負影響，最后對企業應當采取的措施提出適當建議。
二、營改增對房地產企業流轉稅稅負的影響
1.營改增后房地產企業采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產企業銷售不動產應當按照5%的稅率計算繳納營業稅，假設城建稅的稅率為7%，企業銷售收入用字母T表示，則營改增前流轉稅稅負為T*5%(1+7%+3%+2%)，可以簡化為5.6%T，也就是說在營改增前，房地產開發企業的流轉稅稅負為銷售收入的5.6%。
營改增后，根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》的指示，房地產開發企業小規模納稅人、一般納稅人的老項目(20**年4月30日前)可以選擇采用簡易計稅辦法計算繳納增值稅，增值稅的征收率為5%。假設其他條件不變，則營改增后流轉稅稅負應為T/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%)，簡化后約為5.33%T，也就是流轉稅稅負為銷售收入的5.33%，比營改增前降低了4.82%。
2.營改增后房地產企業采用一般計稅辦法計算增值稅
營改增前，房地產企業一般納稅人同樣按照5%的稅率計算繳納營業稅，因此房地產企業一般納稅人在營改增前的流轉稅稅負同為5.6%T。
營改增后，根據財稅【20**】36號文《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》，房地產企業一般納稅人的適用增值稅稅率為11%，上*業建筑服務的適用稅率同為11%，金融服務的適用稅率為6%。假設用字母I代表企業當月可以抵扣的進項稅額，則流轉稅稅負可以用下述式子表示：(T/(1+11%)-I)*11%*(1+7%+3%+2%)。假設營改增前后的流轉稅稅負不變，也就是說(T/(1+11%)*11%-I)*(1+7%+3%+2%)=5.6%T，簡化后可以得出：I/T≈4.9%。由此得出?Y論，當企業當期可以抵扣的進項稅占當期銷售收入的比值可以高于4.9%的時候，營改增后的流轉稅稅負有所下降，反之營改增后的稅負不降反升。因此當房地產企業采用一般計稅方式計算增值稅的時候，應當注意提高當期可抵扣進項稅額與銷售收入的占比。
三、營改增對房地產企業凈利潤的影響
1.營改增后房地產企業采用簡易計稅辦法計算增值稅
營改增對房地產企業凈利潤的影響主要體現在對銷售收入的影響與對稅金及附加中流轉稅的影響上。房地產行業計算凈利潤的公式中，主營業務收入主要是銷售不動產的收入，主營業務成本主要是土地成本，費用主要是三個期間費用，稅金及附加中會涉及增值稅的計算與附加稅費的計算。由于營改增對其他收入或利得項目影響很小，因此在本次研究中不予討論。假設企業凈利潤以P表示，收入以T表示，土地成本以C表示，期間費用以F表示，則營改增前企業凈利潤可以用以下公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業凈利潤以下述公式2表示：P=[T/(1+5%)-C-F-T/(1+5%)*5%*12%]*(1-25%)。公式1減去公式2可以得出結果約為3.37%T。因此，只要T大于0，也就是企業銷售收入為正數，則營改增前的凈利潤比營改增后的凈利潤大。
2.營改增后房地產企業采用一般計稅辦法計算增值稅
如企業在營改增后被認定為一般納稅人且對項目采用一般計稅辦法計算繳納增值稅，則我們可以做出以下分析。營改增前企業的凈利潤以公式1表示：P=[T-C-F-5.6%T)]*(1-25%);營改增后企業凈利潤以公式3表示：P=[T/(1+11%)-C-F-(T/(1+11%)*11%-I)*(1+12%)]*(1-25%)。使公式1等于公式3可以得出結果：I=13.76%xt。由此可以得出結論，當企業當期可以抵扣的進項稅額等于銷售收入的13.76%時，營改增前與營改增后的企業凈利潤是相等的;當企業企業當期可以抵扣的進項稅額大于銷售收入的13.76%時，營改增后的企業凈利潤比營改增前大，反之亦然。
四、房地產對營改增的應對措施與建議
1.??化企業發票管理
根據上文研究的數據，我們可以得出結論：營改增后房地產行業增值稅一般納稅人若采用一般計稅辦法，進項稅額對于當期流轉稅稅負的影響是比較大的。而進項稅額可以抵扣的前提是取得合法合規的抵扣憑證，對房地產企業而言，大部分合法合規的抵扣憑證就是專用發票。這對房地產企業提出了一個新要求：根據增值稅專用發票的管理辦法進行發票管理。房地產企業應當對本企業的財務人員傳達發票管理的重要性并對員工進行系列培訓，要求采購部門在采購過程中必須取得專用發票、財務部門在規定的時間內需要進行進項發票的認證、稅款計算的員工在計算增值稅時采用正確的計稅方法等。
2.對財務人員進行專業培訓，提高專業技術水平
對于基層財務人員，營改增以前房地產行業以及其上下*業均征收營業稅，因此其長期以來都僅接觸營業稅的業務，對增值稅的理解與掌握存在一定的難度。且營業稅與增值稅在稅基、稅款計算與稅款征收等方面都存在著一定的差異，由此看來，房地產行業原有的財務人員在營改增進程里面臨的困難是比較大的。對于財務管理人員，營改增不僅僅是改變企業征收的稅種改變了，由于營業稅與增值稅存在著本質上的區別，不管是從稅務管理還是稅收籌劃的角度，企業的管理人員都不能沿用以前的管理體系，隨著營改增的進程，企業財務管理者應當制定一套全新的適用體系，這對企業財務管理人員的專業水平提出了較高的要求。房地產企業應當對員工提供相應的培訓，強化財務工作人員的專業知識，提高財務工作人員的技術水平，避免產生不利影響。
3.制定合理的稅務管理方案
營業稅與增值稅有著本質上的區別，營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，兩者稅基不同。由此可知計算稅款的方式也不同，營業稅的銷售收入是含稅收入，而增值稅的銷售收入是不含稅收入。兩者征稅機關不一致，營業稅是在地稅局申報繳納的，而增值稅時在國稅申報繳納的。因此，房地產企業以前適用營業稅的稅務管理方案不能夠再用于增值稅上，企業財務管理人員需重新制定一套適用于增值稅的稅務管理方案。而增值稅的管理中，最關鍵的一環是控制企業的進項稅額。由上述數據分析可知，進項稅額影響企業的稅負與企業凈利潤。因此，企業的稅務管理方案不應當僅僅涉及財務部門，而應當涉及采購以及銷售部門，甚至是整個企業。盡可能地抵扣進項稅額將能夠降低企業的稅負。
五、結語
由于營業稅與增值稅之前存在的差異，營改增對一直征收營業稅的房地產企業的沖擊和挑戰是比較大的。營改增不僅影響房地產企業的流轉稅稅負與經營成果，還對企業財務人員和企業稅務管理提出了較高的要求。為了避免營改增帶來的不利影響，房地產企業必須提高企業財務人員的專業水平與重新制定適用于增值稅的稅務管理方案。
參考文獻：
程雙華.淺談營改增對建筑企業財務管理的影響[J].會計師，20**(3).
汪波.如何應對即將實施的房地產行業營改增[J].中國總會計師，20**.
嚴榮，顏莉，江莉.“營改增”對上海房地產業的影響研究[J].上海經濟研究，20**.
篇3：影響業主滿意率的因素分析
影響業主滿意率的因素分析
不論是意愿得到滿足的比例還是程度，“意愿”首先是一個相對主觀的概念，存在一個心理預期值，同時需要有一個感知的過程和比較的方式。
心理因素--心理預期值
不同的人，對同樣的事物可能有著不同的預期。不同的預期，相當于設置了不同的評價標準。
心理因素--感知和比較
不同的人，對同樣的事物可能有不同的感知。同一個人，在不同的時期、不同的環境下，也可能對同樣的事物有不同的感知。不同的比較方式，可能得出不同的結果。
參與度
并不是所有的業主均愿意發表自己的看法。業主對于調查的參與度不一樣，得出的結果也不一樣。
行業因素
行業通行做法，以及行業整體發展水平，均可以成為業主評價的環比因素。
企業服務質量
物業服務企業的服務承諾、具體的服務行為、服務人員的態度，將直接影響業主的評價。
宣傳和溝通渠道
物業服務相關的法律法規的宣傳、各種管理規章制度的宣講、服務內容和標準的公示、隱蔽服務的告知、對待業主投訴的處理態度和及時率等，在引導業主正確和客觀評價中，能夠起到去除或者加重誤解的作用。
環境因素
物業自身的客觀因素，如小區的規模、環境、建筑質量、裝修效果等，構成了不同物業不同的環境因素。這些因素在業主評價中占有重要位置。但是在業主評價中，往往容易忽略物業自身的差異性，而追求與更好的環境因素的同質性。
居住人群因素
居住人群的相互影響，各種取向的相同程度等人群因素，也會影響業主的評價。而且，各類人群的關注有可能不同。因此，也可能得出不同的結果。
影響業主評價的因素還有很多，但是就業主滿意度而言，可以看出，物業服務企業的具體做法和服務質量，有可能不是主導因素。那么，用業主滿意度作為評價物業服務的否決性指標，并非科學。