蘇州市吳江區(qū)政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)的通知

　　吳政發(fā)〔20**〕33號(hào)

　　各鎮(zhèn)人民政府，吳江經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、汾湖高新區(qū)、太湖新城管委會(huì)，區(qū)各委辦局(公司)，區(qū)各直屬單位：

　　經(jīng)區(qū)政府第11次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，現(xiàn)將住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、規(guī)劃局、國(guó)土資源局、財(cái)政局四部門(mén)聯(lián)合擬定的《進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹落實(shí)。

　　蘇州市吳江區(qū)人民政府

　　20**年3月9日

　　進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的補(bǔ)充意見(jiàn)

　　為認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知(國(guó)辦發(fā)〔20**〕17號(hào))和省、市文件精神，進(jìn)一步規(guī)范和促進(jìn)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，在認(rèn)真分析總結(jié)近年來(lái)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的基礎(chǔ)上，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的突出問(wèn)題和薄弱環(huán)節(jié)，提出以下補(bǔ)充意見(jiàn)：

　　一、進(jìn)一步明確土地出讓條件

　　上市地塊須為凈地出讓，不得“毛地”出讓，且場(chǎng)地平整。特殊情況報(bào)區(qū)政府一事一議。

　　二、進(jìn)一步明確參與競(jìng)買(mǎi)人條件

　　實(shí)行參與競(jìng)買(mǎi)對(duì)象資格審查制度，凡不符合條件的不得參與競(jìng)買(mǎi)。特別是參買(mǎi)人原已受讓土地，但經(jīng)認(rèn)定未按土地出讓合同約定支付土地出讓金、滯納金，存在閑置土地、囤地炒地、土地開(kāi)發(fā)規(guī)模及開(kāi)發(fā)要求超過(guò)實(shí)際開(kāi)發(fā)能力的，在未整改到位前不得參與新出讓地塊的競(jìng)買(mǎi)。

　　三、進(jìn)一步明確房產(chǎn)開(kāi)發(fā)審批程序

　　土地出讓后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行一年內(nèi)開(kāi)工、三年內(nèi)竣工的基本要求。國(guó)土交易中心應(yīng)及時(shí)向財(cái)政部門(mén)提供宗地繳款通知書(shū)。受買(mǎi)人應(yīng)及時(shí)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、資質(zhì)申報(bào)、規(guī)劃方案審批、用地規(guī)劃許可、環(huán)評(píng)報(bào)告、資金到賬證明等手續(xù)。土地部門(mén)憑財(cái)政出具的結(jié)算單辦理供地手續(xù)，不得按出讓價(jià)款繳納比例分割發(fā)放國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)。

　　規(guī)劃建設(shè)部門(mén)根據(jù)土地使用權(quán)證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等建設(shè)手續(xù)。規(guī)劃方案經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后不得擅自變更，若在后續(xù)過(guò)程中應(yīng)供電等行業(yè)主管部門(mén)要求確需變更的，需持相關(guān)部門(mén)意見(jiàn)報(bào)規(guī)劃部門(mén)變更。小區(qū)內(nèi)停車(chē)、人防、供電等配套設(shè)施應(yīng)與小區(qū)同步設(shè)計(jì)、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收。

　　四、進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃、建設(shè)過(guò)程監(jiān)管

　　必須嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃審批方案，切實(shí)加強(qiáng)建設(shè)過(guò)程中對(duì)規(guī)劃方案執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，對(duì)新開(kāi)工項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程管理制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正違規(guī)行為。開(kāi)發(fā)商在各個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)上要及時(shí)通知規(guī)劃、建設(shè)監(jiān)察部門(mén)，每月報(bào)送進(jìn)度表。總平面圖必須在現(xiàn)場(chǎng)和售樓處進(jìn)行公布。必須進(jìn)一步加大工程實(shí)體質(zhì)量抽查頻率、增加抽查范圍、切實(shí)解決業(yè)主投訴較為集中的房屋質(zhì)量問(wèn)題。及時(shí)發(fā)現(xiàn)、制止、整改、處罰開(kāi)發(fā)、施工、監(jiān)理等企業(yè)在建設(shè)過(guò)程中有損害業(yè)主利益的的違規(guī)行為。

　　五、進(jìn)一步加強(qiáng)房屋預(yù)售監(jiān)督管理

　　開(kāi)發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照規(guī)定要求如實(shí)提供商品房預(yù)售和交付使用的申報(bào)資料，主管部門(mén)對(duì)申請(qǐng)項(xiàng)目每件必查，不符合條件的一律不予發(fā)放預(yù)售許可證和交付使用通知書(shū)。企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，必須在現(xiàn)場(chǎng)醒目位置公示，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)對(duì)外銷(xiāo)售;必須即時(shí)進(jìn)行預(yù)售合同備案，并及時(shí)修改現(xiàn)場(chǎng)樓盤(pán)表中的相關(guān)銷(xiāo)售信息。企業(yè)未取得《商品房交付使用通知書(shū)》，不得擅自將房屋交付業(yè)主使用。

　　實(shí)行銷(xiāo)售代理的，應(yīng)委托通過(guò)備案的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理，否則其代理業(yè)務(wù)不予網(wǎng)上備案。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及執(zhí)業(yè)人員不得發(fā)布虛假信息或未經(jīng)核實(shí)的信息，誤導(dǎo)和欺騙當(dāng)事人。

　　企業(yè)發(fā)預(yù)銷(xiāo)售廣告，必須取得《商品房預(yù)售許可證》，并在廣告醒目位置載明許可證的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)和批準(zhǔn)文號(hào)。預(yù)銷(xiāo)售廣告不得含有融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾，期房嚴(yán)禁含有售后包租或者變相售后包租的承諾。對(duì)未取得預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，媒體不得發(fā)布預(yù)銷(xiāo)售信息。

　　六、進(jìn)一步加強(qiáng)相關(guān)部門(mén)的信息共享

　　進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信體系建設(shè)，強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的監(jiān)督管理。宣傳、公安、住建、國(guó)土、規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、民防、城管、消防、工商、公積金和金融管理等部門(mén)要各司其職、分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)技術(shù)聯(lián)網(wǎng)、信息共享。建立工作聯(lián)系制度，相關(guān)部門(mén)應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，及時(shí)將土地上市成交及權(quán)證辦理、規(guī)劃審批許可、施工許可及預(yù)售許可、銷(xiāo)售備案及價(jià)格備案、規(guī)劃驗(yàn)收及竣工備案、交付使用等情況，及時(shí)函告住建部門(mén)，由住建部門(mén)統(tǒng)一扎口整理，定期上報(bào)區(qū)政府，并在區(qū)住建局局域網(wǎng)上公開(kāi)信息。

　　七、進(jìn)一步明確各職能部門(mén)執(zhí)法職責(zé)

　　區(qū)國(guó)土部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)未按土地出讓合同約定按期開(kāi)工建設(shè)及閑置土地的認(rèn)定和查處工作;區(qū)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)召集土地聯(lián)席會(huì)議明確本區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)單位未按土地出讓合同約定按期支付土地出讓金及滯納金的認(rèn)定及收繳工作;區(qū)規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進(jìn)行違法建設(shè)或未按許可要求進(jìn)行建設(shè)的行為作出停止建設(shè)、責(zé)令整改或拆除等認(rèn)定;區(qū)住建部門(mén)對(duì)存在的未取得施工許可或不按規(guī)范要求施工，存在嚴(yán)重質(zhì)量、安全隱患的違法、違規(guī)施工行為，責(zé)令停止施工，并及時(shí)對(duì)建設(shè)單位、施工單位進(jìn)行處罰。對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、銷(xiāo)售代理企業(yè)在商品房預(yù)銷(xiāo)售過(guò)程中的違法行為，作出停止違法行為、沒(méi)收違法所得、列入信用考核黑名單、建議取消參與土地競(jìng)買(mǎi)資格及進(jìn)行罰款等處罰。對(duì)涉及重大違法行為的，將根據(jù)相關(guān)規(guī)定移送司法機(jī)關(guān)處理。涉及房產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的相關(guān)職能部門(mén)，既要認(rèn)真做好服務(wù)工作，更要嚴(yán)格按照政策規(guī)定抓好規(guī)范管理工作，對(duì)各相關(guān)部門(mén)及相關(guān)工作人員在管理過(guò)程中的不作為、亂作為和失職、瀆職行為，將進(jìn)行行政處分，情節(jié)嚴(yán)重的將依法追究法律責(zé)任。

篇2：房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展的分析與判斷

　　指出當(dāng)前房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題,判斷今后一段時(shí)期房地產(chǎn)金融的發(fā)展趨勢(shì)。強(qiáng)調(diào)在發(fā)展房地產(chǎn)金融時(shí)既要堅(jiān)持商業(yè)信貸原則,又要努力改進(jìn)金融服務(wù),拓寬服務(wù)領(lǐng)域,要加大對(duì)土地儲(chǔ)備中心的信貸營(yíng)銷(xiāo)工作,設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理。

　　1房地產(chǎn)金融形勢(shì)分析

　　由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大容量和發(fā)展?jié)摿σ约芭畈l(fā)展的良好勢(shì)頭,為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)提供了巨大的商機(jī)。房地產(chǎn)金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)作用日益明顯。1998年以來(lái),隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的深入,我國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)得到快速發(fā)展,對(duì)商業(yè)銀行調(diào)整信貸結(jié)構(gòu),支持城鎮(zhèn)居民購(gòu)房,拉動(dòng)住房投資,擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求,推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了積極作用。銀行的信貸資金從兩個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行支持:一是直接支持企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資,二是通過(guò)個(gè)人住房信貸擴(kuò)大房地產(chǎn)需求。由中華人民銀行發(fā)布的《20**年第三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出:近年來(lái),我國(guó)各家商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,且差額逐年增大。到20**年12月底,四大國(guó)有商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的余額分別為7214億元、7736億元。但是,在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展的同時(shí),也的確存在一些不容忽視的問(wèn)題。

　　1.開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)于依賴金融機(jī)構(gòu)的信貸支持,給銀行帶來(lái)很大風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)國(guó)家經(jīng)貿(mào)委提供的數(shù)據(jù)顯示,20**年前三個(gè)季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中,國(guó)家預(yù)算內(nèi)貸款占0.1%,國(guó)內(nèi)貸款占22.7%,自籌資金占30.3%,其他資金占45.2%,其中定金及預(yù)收款占38%。考慮到自籌資金中相當(dāng)部分并非企業(yè)的資本金,企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。這些數(shù)字說(shuō)明,中國(guó)目前的房地產(chǎn)公司普遍存在規(guī)模偏小,自有資金不足的現(xiàn)象。另外,空置的房地產(chǎn)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn),開(kāi)發(fā)資金沉淀在未售出房地產(chǎn)中,資金不能按時(shí)收回,直接影響銀行經(jīng)營(yíng)的流動(dòng)性和安全性,會(huì)造成嚴(yán)重后果。 2.個(gè)別銀行為了爭(zhēng)奪房地產(chǎn)金融市場(chǎng),存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象。20**年底,人民銀行對(duì)部分城市商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款進(jìn)行了檢查,結(jié)果發(fā)現(xiàn),個(gè)別銀行違規(guī)經(jīng)營(yíng)的情況比較嚴(yán)重。從貸款的種類(lèi)看,違規(guī)貸款主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人商業(yè)用房貸款。從行別看,股份制商業(yè)銀行和城市商業(yè)銀行違規(guī)現(xiàn)象比國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行相對(duì)嚴(yán)重。主要表現(xiàn)為:一是對(duì)“四證”(《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》)不齊全的項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款,或逃避人民銀行“四證”規(guī)定,以流動(dòng)資金貸款替代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款;二是在開(kāi)發(fā)商自有資金尚未達(dá)到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資30%的情況下發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款;三是放松個(gè)人住房貸款的條件,降低首付比例,以個(gè)人住房貸款名義發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款,違反期房貸款“多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成投資總額三分之二”的政策規(guī)定;四是違反現(xiàn)房管理規(guī)定,對(duì)期房發(fā)放個(gè)人商業(yè)用房貸款,違反個(gè)人商業(yè)用房貸款的抵借比不得突破60%及貸款期限不得超過(guò)10年的規(guī)定。

　　近期,國(guó)務(wù)院總理*(圖片-新聞-網(wǎng)頁(yè))對(duì)一些地區(qū)和城市出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象表示了關(guān)注,并強(qiáng)調(diào)指出:“運(yùn)用何種工具,掌握何種尺度來(lái)進(jìn)行化解,已經(jīng)是擺在我們面前的緊迫問(wèn)題。”20**年1月,中華人民銀行指出,20**年要督促商業(yè)銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理,防范長(zhǎng)期信貸風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸政策和辦法,監(jiān)督商業(yè)銀行嚴(yán)格按照國(guó)家房地產(chǎn)政策及其信貸政策要求,加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理。

　　2房地產(chǎn)金融發(fā)展的判斷與對(duì)策

　　2.1對(duì)房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢(shì)的判斷

　　1.房地產(chǎn)金融市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。近年來(lái),由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)效益可觀,各商業(yè)銀行均加大了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的投入力度,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款和個(gè)人住房貸款數(shù)額連年穩(wěn)步上升。目前,已形成建行、工行并駕領(lǐng)先,其他各家商業(yè)銀行各有所長(zhǎng)、緊緊跟上的格局。 2.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成為市場(chǎng)新熱點(diǎn)。隨著國(guó)家土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的建立,各地先后成立了土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu),對(duì)城市土地實(shí)行統(tǒng)一收購(gòu)、儲(chǔ)備、規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和供應(yīng),這一政策將對(duì)住房金融業(yè)務(wù)的市場(chǎng)格局產(chǎn)生重大影響,對(duì)土地儲(chǔ)備中心的貸款逐漸成為各家商業(yè)銀行的營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)。

　　3.個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)已成為爭(zhēng)奪的焦點(diǎn)。

　　由于個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的質(zhì)量和效益在各項(xiàng)信貸品種中居于前列,其不良率遠(yuǎn)低于其他信貸品種,收益率也居各項(xiàng)貸種前列。同時(shí),個(gè)人住房貸款在銀行信貸占比的提高對(duì)于銀行優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、提高資產(chǎn)質(zhì)量、創(chuàng)造效益發(fā)揮了重要的作用,因此,目前國(guó)內(nèi)銀行業(yè)紛紛加大對(duì)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的投入。

　　4.各家商業(yè)銀行都在努力根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和潛在需求,借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),多層次、多角度地深化產(chǎn)品及服務(wù)的創(chuàng)新。

　　20**年,建行和工行住房抵押貸款證券化工作穩(wěn)步推進(jìn),為這項(xiàng)業(yè)務(wù)的最終開(kāi)展創(chuàng)造了十分有利的條件。近期,建行與德國(guó)施豪銀行共同出資籌建住房?jī)?chǔ)蓄銀行的籌備工作也在順利進(jìn)行。此外,由于個(gè)人住房貸款期限較長(zhǎng),各家商業(yè)銀行及時(shí)通過(guò)客戶的還款賬戶為客戶提供綜合賬戶服務(wù)、理財(cái)服務(wù)或其他金融服務(wù),鞏固客戶,拓寬服務(wù)品種。近年來(lái),個(gè)人住房貸款個(gè)人住房貸款政策性貼息業(yè)務(wù)、個(gè)人住房貸款與汽車(chē)貸款、裝修貸款的組合、個(gè)人住房貸款與儲(chǔ)蓄存款等新業(yè)務(wù)都已推出。有些銀行還通過(guò)與發(fā)展商、擔(dān)保機(jī)構(gòu)和保險(xiǎn)公司的合作,提供多種形式的按揭計(jì)劃,進(jìn)一步提高購(gòu)房者的支付能力。

　　2.2房地產(chǎn)金融發(fā)展對(duì)策長(zhǎng)期以來(lái),建設(shè)銀行在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域具有一定優(yōu)勢(shì),經(jīng)過(guò)多年的摸索和實(shí)踐,積累了一定的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn),有效地推動(dòng)了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。中國(guó)建設(shè)銀行行長(zhǎng)張恩照在建行20**年工作會(huì)議上指出:“盡管個(gè)別地區(qū)、個(gè)別城市出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的現(xiàn)象,但從總體來(lái)看,目前我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展還是比較理性的。”張恩照行長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)說(shuō),對(duì)于前一段時(shí)間出現(xiàn)的關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過(guò)熱的爭(zhēng)議,中央領(lǐng)導(dǎo)十分關(guān)注,建設(shè)部和國(guó)家計(jì)委也作了及時(shí)調(diào)查。盡管個(gè)別地區(qū)和城市土地開(kāi)發(fā)增幅過(guò)大,價(jià)格上漲過(guò)快,外行、外資、外幣違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域,造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱,但從全國(guó)總體來(lái)看,房地產(chǎn)發(fā)展是理性的。他表示,應(yīng)充分肯定住房消費(fèi)對(duì)于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭作用,發(fā)展房地產(chǎn)應(yīng)積極、穩(wěn)妥、健康地推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房為重點(diǎn)的中低檔次的房地產(chǎn)項(xiàng)目,對(duì)于高檔住房、寫(xiě)字樓、別墅等超前消費(fèi),應(yīng)予以控制。

　　的確,雖然房地產(chǎn)金融存在著一些問(wèn)題,但我們不能因噎廢食,止步不前。根據(jù)十六大和中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神,住房仍然是當(dāng)前以及今后一段時(shí)期國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的消費(fèi)熱點(diǎn),要把住房消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。因此,發(fā)展住房金融支持住房消費(fèi)仍面臨有利的政策和市場(chǎng)形勢(shì)。同時(shí),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天,無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是消費(fèi)者都對(duì)銀行的服務(wù)提出了更高的要求,單一品種的服務(wù)已不能適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),銀行只有根據(jù)客戶的需求,不斷創(chuàng)新產(chǎn)品,進(jìn)一步挖掘房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的金融附加值,才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占得一席之地。與“市”俱進(jìn),還要結(jié)合各行的自身特點(diǎn),找準(zhǔn)市場(chǎng)定位,合理確定業(yè)務(wù)發(fā)展空間。因此,金融機(jī)構(gòu)信貸資金既要支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展,為全面建設(shè)小康社會(huì)做出積極貢獻(xiàn),又要切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理,警惕房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn),保障信貸資金安全,維護(hù)金融體系穩(wěn)定。要嚴(yán)格按照中華人民銀行等國(guó)家主管部門(mén)的一系列要求,規(guī)范房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)發(fā)展。 1.既要堅(jiān)持商業(yè)信貸原則,又要努力改進(jìn)金融服務(wù),拓寬服務(wù)領(lǐng)域,促進(jìn)房地產(chǎn)金融的快速發(fā)展。作為支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的房地產(chǎn)信貸支持部門(mén)要保證貸款質(zhì)量,防范金融風(fēng)險(xiǎn),以國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向,結(jié)合實(shí)際情況,堅(jiān)持有效發(fā)展的原則,運(yùn)用信貸杠桿,大力拓展優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng),逐步提高市場(chǎng)份額,優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),增強(qiáng)信貸資產(chǎn)的安全性、流動(dòng)性、效益性。優(yōu)質(zhì)客戶是指在國(guó)內(nèi)、地區(qū)和行業(yè)中占有舉足輕重的地位的大企業(yè)或企業(yè)集團(tuán),因此具有較好的經(jīng)濟(jì)效益、穩(wěn)健的資本結(jié)構(gòu)及財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu),是商業(yè)銀行經(jīng)濟(jì)效益增長(zhǎng)的重要來(lái)源。房地產(chǎn)信貸支持部門(mén)應(yīng)本著統(tǒng)籌規(guī)劃、重點(diǎn)突出、區(qū)別對(duì)待、擇優(yōu)扶持的原則,要針對(duì)市場(chǎng)需求特點(diǎn),發(fā)揮優(yōu)勢(shì),在信貸政策、信貸規(guī)模、資金調(diào)撥等方面重點(diǎn)傾斜,重點(diǎn)支持那些實(shí)力雄厚、運(yùn)作規(guī)范、在當(dāng)?shù)鼐C合實(shí)力排名靠前、擁有一定開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)、知名度較高、開(kāi)發(fā)資質(zhì)和信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè);同時(shí),實(shí)行積極穩(wěn)健的退出戰(zhàn)略,加大從高風(fēng)險(xiǎn)、低效益客戶的信貸退出力度,對(duì)不具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)、無(wú)合法批文、自有資金達(dá)不到規(guī)定比例的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目,不發(fā)放貸款;在貸款投向上,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款的重點(diǎn)是向優(yōu)質(zhì)住房項(xiàng)目發(fā)放住房開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款,特別要積極支持設(shè)計(jì)優(yōu)良、區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯、能保證按時(shí)還本付息的城鎮(zhèn)普通住房類(lèi)項(xiàng)目,利用住房開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的上下游關(guān)系,加強(qiáng)封閉運(yùn)作,積極為個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)儲(chǔ)備充足的房源,因此要特別對(duì)優(yōu)質(zhì)住房項(xiàng)目提供住房開(kāi)發(fā)貸款的支持力度,嚴(yán)格控制樓堂館所項(xiàng)目,嚴(yán)禁對(duì)不符合地方政府財(cái)力的“形象工程”和“政績(jī)工程”項(xiàng)目發(fā)放貸款;嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放條件,企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30%,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備“四證”(《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許 可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》);要盡量提高抵(質(zhì))押貸款的比例,選擇優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)抵(質(zhì))押,確定合理的抵(質(zhì))押率,盡量避免由施工企業(yè)作為貸款保證人;對(duì)住房開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行統(tǒng)一的會(huì)計(jì)和統(tǒng)計(jì)科目管理,防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將流動(dòng)資金貸款用于住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;要加強(qiáng)貸后檢查,嚴(yán)格跟蹤和控制貸款用途,按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程進(jìn)度合理掌握貸款的發(fā)放,確保資金專款專用,發(fā)現(xiàn)企業(yè)挪用資金等問(wèn)題要及時(shí)采取措施收回貸款;要通過(guò)賬戶管理等多種手段嚴(yán)格控制住房開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售回籠款項(xiàng),及時(shí)收回住房開(kāi)發(fā)貸款本息;要加大住房按揭貸款的營(yíng)銷(xiāo)力度,把住房按揭貸款作為發(fā)放住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的條件之一,確保個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)的后續(xù)跟進(jìn),實(shí)現(xiàn)資金的體內(nèi)循環(huán);要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)企業(yè)售房合同及有關(guān)業(yè)務(wù)憑證,有效防范騙取信貸資金的行為。總之,房地產(chǎn)信貸支持部門(mén)應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的金融需求和實(shí)際情況,適時(shí)地爭(zhēng)取一批有市場(chǎng)價(jià)值的客戶;通過(guò)集中配置信貸資源,提高對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶的服務(wù)質(zhì)量和效率。在努力鞏固和發(fā)展高素質(zhì)的客戶群體的基礎(chǔ)上,獲取收貸收息、存款、結(jié)算、收益、信譽(yù)等聯(lián)動(dòng)效益。

　　2.加大對(duì)土地儲(chǔ)備中心的信貸營(yíng)銷(xiāo)工作。要高度重視這項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展,積極介入,在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、投資環(huán)境較好的大中城市,選擇規(guī)劃具有前瞻性、具有較大升值潛力的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,積極穩(wěn)健的開(kāi)展貸款營(yíng)銷(xiāo)工作,并要把握住土地儲(chǔ)備、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、房屋銷(xiāo)售、二手房轉(zhuǎn)讓的上下游關(guān)系,促進(jìn)資金的良好循環(huán),拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展空間。

　　3.設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。要廣泛搜集房地產(chǎn)市場(chǎng)信息,建立動(dòng)態(tài)的統(tǒng)計(jì)、分析、監(jiān)控體系,加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策研究、市場(chǎng)研究和客戶研究,提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力;要建立健全房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,在加強(qiáng)對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)考核力度、認(rèn)真做好企業(yè)信息反饋工作的基礎(chǔ)上,通過(guò)采取先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù),建立企業(yè)檔案查詢系統(tǒng),來(lái)連續(xù)記錄企業(yè)基本生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況、貸款使用情況、經(jīng)濟(jì)效益情況;并結(jié)合當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、市場(chǎng)供求關(guān)系,運(yùn)用計(jì)算機(jī)對(duì)上述資料進(jìn)行分析,形成定期對(duì)一些行業(yè)或地區(qū)進(jìn)行預(yù)警通報(bào)、確定高風(fēng)險(xiǎn)貸款范圍的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制,以便及時(shí)采取防范化解風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策,避免銀行損失。

　　4.加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款的管理。個(gè)人住房信貸所形成的金融資產(chǎn),正在日漸成為各商業(yè)銀行的支柱。它如同一股活水,稀釋了整個(gè)銀行系統(tǒng)的不良貸款。但當(dāng)前在進(jìn)一步發(fā)展個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)的同時(shí),要重視“假個(gè)貸”問(wèn)題帶來(lái)的危害;要完善個(gè)人住房貸款管理辦法,規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn),推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化,逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng);要健全個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度,加快完善住房貸款擔(dān)保辦法,加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管,推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本,以提高居民個(gè)人住房貸款的信用度,保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收,有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn);嚴(yán)格遵照人行的有關(guān)規(guī)定,在發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款時(shí),嚴(yán)格評(píng)估抵押物的實(shí)際價(jià)值,落實(shí)抵押登記手續(xù),貸款額與抵押物的實(shí)際價(jià)值的比例(抵借比)最高不得超過(guò)80%,嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款,嚴(yán)禁違反規(guī)定降低首付款比例,借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)期房時(shí),所購(gòu)期房必須是多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二,其中借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的抵借比不得超過(guò)60%,貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)10年,所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房;嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率政策,嚴(yán)禁擅自提高或降低個(gè)人住房貸款利率水平的行為。

　　為了有效地防范“假個(gè)貸”風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)建立個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)定期檢查制度、通報(bào)制度、“假個(gè)貸”重點(diǎn)聯(lián)系行制度、重大風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)報(bào)告制度等;要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款項(xiàng)目的審查,嚴(yán)格審查擬合作樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售的合法性、資金到位情況、工程進(jìn)度情況以及市場(chǎng)銷(xiāo)售前景等,從源頭上遏止“假個(gè)貸”的產(chǎn)生。最后,要加強(qiáng)對(duì)個(gè)人客戶的資信審查,及時(shí)做好風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作。

　　可以預(yù)見(jiàn),經(jīng)過(guò)不懈地努力,在不久的將來(lái),一個(gè)更加健康、繁榮的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)將有力地促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的共同發(fā)展,并對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起到重要的支持作用。

篇3：浙江臺(tái)州優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的通知

　　20**年浙江臺(tái)州優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的通知

　　各縣(市、區(qū))人民政府，市政府直屬各單位：

　　為進(jìn)一步提升審批效能，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，經(jīng)市政府同意，結(jié)合我市實(shí)際，實(shí)施“六化”舉措，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

　　一、簡(jiǎn)化審批環(huán)節(jié)。各有關(guān)部門(mén)要按照深化行政審批制度改革的要求，清理不合理的前置環(huán)節(jié)和不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，簡(jiǎn)化審批流程，提高審批效率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地出讓前應(yīng)當(dāng)完成水土保持方案和環(huán)境影響評(píng)價(jià)編報(bào)審批工作，繳納占用水域補(bǔ)償費(fèi)，相關(guān)費(fèi)用可列入土地出讓成本。

　　二、優(yōu)化服務(wù)環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)核準(zhǔn)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目審批流程中的各類(lèi)行政審批事項(xiàng)實(shí)施“容缺受理”。個(gè)人住房交易推行“三證聯(lián)辦”，財(cái)政(地稅)、房管、國(guó)土資源相關(guān)窗口實(shí)行“一次告知、同步受理、分步辦理、統(tǒng)一發(fā)證”，其中商品房轉(zhuǎn)移登記立等可取、二手房交易5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

　　對(duì)在建商品住房項(xiàng)目，在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，滿足市場(chǎng)需求。

　　各縣(市、區(qū))政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，可以完善物業(yè)保修金交存制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本地(指物業(yè)保修金交存部門(mén)管轄范圍)已有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，經(jīng)該企業(yè)提出申請(qǐng)，并對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作出保修承諾，且提供同等價(jià)值的實(shí)物房源由房管部門(mén)進(jìn)行銷(xiāo)售限制后，可緩交物業(yè)保修金。

　　人防、氣象、供水、供電、供氣、有線電視、通信等有關(guān)部門(mén)和行業(yè)單位要主動(dòng)靠前服務(wù)，優(yōu)化工作機(jī)制，提高辦事效率，依法規(guī)范行業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。

　　三、激化二手市場(chǎng)。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。房管部門(mén)要定期發(fā)布房屋交易指導(dǎo)價(jià)，財(cái)政(地稅)部門(mén)要及時(shí)調(diào)整房屋交易最低計(jì)稅價(jià)格，真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)。各地要及時(shí)調(diào)整城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)，新基準(zhǔn)地價(jià)實(shí)施前要加強(qiáng)宣傳，提高政策透明度，引導(dǎo)二手房交易。

　　四、強(qiáng)化金融支持。積極落實(shí)國(guó)家有關(guān)個(gè)人住房貸款的最新政策，繼續(xù)做好住房金融服務(wù)工作，支持居民自住和改善性住房需求。要盡快完善住房公積金貸款政策，提高住房公積金信貸對(duì)合理住房消費(fèi)的支持力度。

　　要建立政府、銀行、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、承建企業(yè)的合作協(xié)調(diào)機(jī)制，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利建設(shè)。建設(shè)、金融等管理部門(mén)和監(jiān)管銀行要切實(shí)履行職責(zé)，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

　　五、深化供地機(jī)制。各地要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》繋?kù)存量和市場(chǎng)供求變化情況，合理確定商品住房用地供應(yīng)規(guī)模、布局和節(jié)奏，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，做到有序供地。住房供應(yīng)明顯偏多，或者在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的縣(市、區(qū))，要明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng)，并研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途調(diào)整方案，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。要落實(shí)凈地出讓制度，建立交地跟蹤服務(wù)機(jī)制，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施。

　　六、消化存量住房。城鎮(zhèn)房屋征收特別是棚戶區(qū)改造鼓勵(lì)貨幣化安置，各地可結(jié)合實(shí)際制定相關(guān)優(yōu)惠政策，支持被征收人購(gòu)買(mǎi)商品住房。要多渠道籌措保障性安居工程住房房源，推行“以購(gòu)(租)代建”，將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購(gòu)買(mǎi)在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房，或者將尚未開(kāi)工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的，允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件，優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

　　有條件的縣(市、區(qū))可結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，給予個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通自住房一定的財(cái)政補(bǔ)助。

　　本通知自發(fā)布之日起實(shí)施。

　　臺(tái)州市人民政府辦公室

　　20**年4月30日