小區(qū)新老物業(yè)交接案例

　　新老物業(yè)原定9日進(jìn)場(chǎng)交接，突然被街道辦叫停!是發(fā)生了什么?新老物業(yè)該如何交接?

　　01 案例回顧

　　西安市五湖名邸西區(qū)是一個(gè)交付于2014年的小區(qū)，原由西安某物業(yè)管理服務(wù)有限公司提供服務(wù)。由于物業(yè)管理不善，導(dǎo)致小區(qū)秩序混亂、公共設(shè)施損壞嚴(yán)重及環(huán)境衛(wèi)生問題頻發(fā)。業(yè)主們對(duì)此極為不滿，于是成立了業(yè)主委員會(huì)，并在2021年啟動(dòng)了某物業(yè)的解聘程序。經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間的籌備與投票，業(yè)主大會(huì)最終決定選聘某某物業(yè)作為新物業(yè)，并于2024年7月11日正式向舊物業(yè)發(fā)出撤場(chǎng)與移交通知，要求其在9月9日前完成所有交接工作。

　　原定交接日：2024年9月9日上午，原計(jì)劃進(jìn)行新舊物業(yè)的直接交接。

　　突發(fā)變故：9月8日晚，街道辦突然叫停直接交接，改為由業(yè)委會(huì)先與舊物業(yè)進(jìn)行交接，待完成后再邀請(qǐng)新物業(yè)入場(chǎng)。然而，次日舊物業(yè)緊鎖房門，拒絕任何交接行為，導(dǎo)致場(chǎng)面陷入僵局。

　　多方協(xié)調(diào)：面對(duì)僵局，街道辦、社區(qū)、物業(yè)及業(yè)主等多方召開緊急協(xié)調(diào)會(huì)議。經(jīng)過溝通，舊物業(yè)最終同意在9月30日前向業(yè)委會(huì)移交相關(guān)資料并撤出小區(qū)。

　　案例結(jié)果：雖然過程波折，但在多方努力下，物業(yè)移交問題得以基本解決，新物業(yè)有望在約定時(shí)間內(nèi)順利入駐，為小區(qū)提供新的服務(wù)。

　　02　新老物業(yè)交接建議

　　為確保業(yè)主權(quán)益在新老物業(yè)交接過程中得到充分保障，以下是一些建議：

　　1.明確交接時(shí)間與流程：

　　在選聘新物業(yè)時(shí)，應(yīng)明確具體的交接時(shí)間與詳細(xì)的交接流程，包括資料移交、財(cái)務(wù)清算、設(shè)施設(shè)備檢查等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

　　雙方物業(yè)應(yīng)提前溝通，確保交接過程的順暢進(jìn)行。

　　2.完善交接文件：

　　編制詳盡的交接清單，包括但不限于小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備清單、業(yè)主資料、財(cái)務(wù)賬目、維修基金使用情況等。

　　確保所有交接文件真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，便于后續(xù)核查與追責(zé)。

　　3.業(yè)主監(jiān)督與參與：

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)全程參與交接過程，監(jiān)督交接工作的執(zhí)行，確保業(yè)主利益不受損害。

　　鼓勵(lì)業(yè)主積極提出意見與建議，促進(jìn)交接工作的透明化與民主化。

　　4.第三方機(jī)構(gòu)協(xié)助：

　　在條件允許的情況下，可聘請(qǐng)專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)(如律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等)協(xié)助進(jìn)行交接工作，確保交接過程的公正、公平與合法。

　　5.法律保障：

　　雙方物業(yè)應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)及合同約定，如有爭(zhēng)議應(yīng)通過協(xié)商或法律途徑解決。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)確保選聘新物業(yè)的流程合法合規(guī)，避免因程序問題影響交接工作的順利進(jìn)行。

　　6.后續(xù)跟進(jìn)與評(píng)估：

　　交接完成后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)定期跟進(jìn)新物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，確保新物業(yè)能夠按照承諾為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　同時(shí)，可對(duì)交接過程進(jìn)行總結(jié)與評(píng)估，為未來可能的物業(yè)更換積累經(jīng)驗(yàn)。

　　03　總結(jié)

　　新老交替，這是自然規(guī)律!老物業(yè)公司要站在一切為人民服務(wù)的高度，積極配合業(yè)委會(huì)和新物業(yè)公司完成交接。同時(shí)，物業(yè)公司作為一個(gè)企業(yè)，肯定是以盈利為目的，被要求撤場(chǎng)肯定就會(huì)傷及其利益，業(yè)委會(huì)及新物業(yè)公司也應(yīng)體諒。只有彼此理解，積極配合，才能順順利利的完成新老交接，從而不讓業(yè)主權(quán)益受到傷害。

篇2：新舊物業(yè)管理交接難點(diǎn)及對(duì)策

　　新舊物業(yè)管理交接難點(diǎn)及對(duì)策

　　隨著物業(yè)管理的市場(chǎng)化推進(jìn)，小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的逐漸成立，在我國(guó)，特別是北京、上海、深圳等大城市，部分商業(yè)住宅的前期物業(yè)管理合同年限到期，開發(fā)公司委派的前期物業(yè)公司按照合同應(yīng)退出小區(qū)，由業(yè)委會(huì)選舉的新物業(yè)進(jìn)駐小區(qū)，進(jìn)入了新老物業(yè)的交接階段。在交接過程中，由于前期遺留問題、物業(yè)欠費(fèi)問題、業(yè)主委員會(huì)的操作問題等使物業(yè)新舊交接過程中發(fā)生了不少糾紛，出現(xiàn)了舊物業(yè)不走、新物業(yè)進(jìn)不來的局面。

　　如何能夠更好的解決這些問題，不僅關(guān)系到物業(yè)管理公司的利益，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范發(fā)展，還涉及到小區(qū)居民的穩(wěn)定生活和社區(qū)、社會(huì)的穩(wěn)定。新舊物業(yè)交接的難點(diǎn)和對(duì)策，需要我們物業(yè)管理行業(yè)和各界人士的關(guān)注。

　　一、新舊物業(yè)管理交接難的三大體現(xiàn)

　　在物業(yè)管理實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)通過正常的招投標(biāo)，希望新物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)，在進(jìn)駐過程中，新的物業(yè)管理公司感到交接工作存在很多的問題，阻礙了以后物業(yè)管理正常的開展，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：

　　1、小區(qū)相關(guān)設(shè)施如物業(yè)管理用房、公共設(shè)施等移交難。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理用房等房產(chǎn)的所有權(quán)屬于業(yè)主，但由于在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和登記產(chǎn)權(quán)時(shí)，大部分登記的是開發(fā)建設(shè)單位，而目前又沒有法規(guī)規(guī)定這部分產(chǎn)權(quán)如何移交給業(yè)主。如物業(yè)管理用房，即使舊物業(yè)管理公司同意移交，但在接管初期，舊物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理用房進(jìn)行過裝修，投入了一部分的費(fèi)用，需要舊的物業(yè)管理公司、新的物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行協(xié)商，增加了新舊物業(yè)交接的難度。

　　2、物業(yè)資料移交難。

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理公司移交以下資料:

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用等技術(shù)資料。

　　(四)物業(yè)管理所必須的其他資料。

　　要求物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》上對(duì)交接的內(nèi)容有規(guī)定，但是比較籠統(tǒng)，不能充分的將日后新物業(yè)管理公司順利開展公司所需要的資料(如財(cái)產(chǎn)記錄、設(shè)備情況和客戶資料等)涵蓋在內(nèi)。另外，由于大部分前期物業(yè)管理公司都是由開發(fā)商選聘的或者自己組建的物業(yè)管理公司，開發(fā)商不按規(guī)定向物業(yè)管理公司移交相關(guān)資料，舊物業(yè)管理公司也就無法在新舊物業(yè)交接中提交完整的資料。

　　若沒有設(shè)備竣工圖等重要的原始資料，新物業(yè)管理公司則無法在小區(qū)內(nèi)順利開展物業(yè)管理工作。如某新物業(yè)管理公司在入駐小區(qū)后，不少業(yè)主反映下水管道堵塞，新公司請(qǐng)來專業(yè)疏通人員檢查后發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)要進(jìn)行大的疏通，但由于物業(yè)管理公司在交接時(shí)沒有將下水管道的圖紙移交過來，這樣疏通工作也不能開展，影響了業(yè)主的正常生活。

　　3、物業(yè)管理費(fèi)支出、欠費(fèi)問題處理難。

　　由于物業(yè)管理合同的特殊性，體現(xiàn)在物業(yè)合同主體和標(biāo)的的特殊性，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主和物業(yè)管理公司簽訂了合同，這樣物業(yè)管理公司所提供的服務(wù)是面向所有業(yè)主，而各業(yè)主的服務(wù)要求和判斷服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)又不一樣，這樣造成某些業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的不滿，通過拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)來抗議，而開發(fā)商的遺留問題難以解決，又加劇了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。這樣在舊物業(yè)退出小區(qū)時(shí)，業(yè)主所欠的物業(yè)管理費(fèi)則成為一個(gè)阻礙交接成功的難題。

　　(1)物業(yè)管理費(fèi)賬目管理雜亂。舊物業(yè)不能詳細(xì)公布業(yè)主交費(fèi)情況，而一些物業(yè)管理中的費(fèi)用該支付的沒有支付，該公布的不公布，造成收入和費(fèi)用混亂，又沒有監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)支出進(jìn)行監(jiān)管，比較混亂，在新物業(yè)交接時(shí)，各管理項(xiàng)目費(fèi)用理不清，不能順利接管。

　　(2)代收費(fèi)用的差額問題。如很多老小區(qū)，在初始階段沒有一戶一表，舊物業(yè)管理公司義務(wù)為居民代收水電費(fèi)，出現(xiàn)的差額費(fèi)往往由物業(yè)管理公司承擔(dān)，這樣在交接時(shí)，對(duì)于差額部分如何來妥善解決，原有物業(yè)管理公司的權(quán)益又如何來保護(hù)，解決不好這些問題，新舊物業(yè)交接時(shí)就容易產(chǎn)生糾紛。

　　(3)物業(yè)管理費(fèi)欠交。現(xiàn)在，物業(yè)管理公司的物業(yè)費(fèi)收繳率不高，好一點(diǎn)的公司到90% ，而很多的是維護(hù)在70% ，一些老小區(qū)還不到40% 。這樣，新舊物業(yè)交接時(shí)物業(yè)費(fèi)的糾紛就成為了一個(gè)很大的障礙。舊物業(yè)管理公司在物業(yè)費(fèi)的問題沒有解決前，讓其退出是很難的。

　　(4)其他費(fèi)用，如前期停車費(fèi)、一些經(jīng)營(yíng)收益的問題也影響了新舊物業(yè)交接的順利開展。

　　二、解決新舊物業(yè)交接糾紛的對(duì)策

　　面對(duì)業(yè)主對(duì)自主選擇物業(yè)管理公司的權(quán)利主張，而業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司后，發(fā)生了諸多的物業(yè)管理交接糾紛，如何規(guī)避糾紛，順利實(shí)施此項(xiàng)物業(yè)管理市場(chǎng)化行為，需要從政府、企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)三個(gè)角度來開展工作。

　　1、加強(qiáng)政府的監(jiān)督機(jī)制，特別是物業(yè)管理費(fèi)的使用監(jiān)督機(jī)制，為日后的舊物業(yè)的退出和新物業(yè)的進(jìn)入打下基礎(chǔ)，減少有爭(zhēng)議和矛盾的問題。

　　不僅要有工商和稅務(wù)的一般監(jiān)督管理，還需要政府或者其他的公正的第三方中介力量的加入，提供技術(shù)力量和法律、規(guī)章的強(qiáng)有力的支持，加大物業(yè)監(jiān)管機(jī)制，把這個(gè)社會(huì)化的問題通過一個(gè)良性的管理循環(huán)來控制和監(jiān)督，提供一個(gè)公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。政府的規(guī)則可以說是影響到整個(gè)市場(chǎng)的游戲規(guī)則，政府的相關(guān)政策能夠與市場(chǎng)問題同步，而不是滯后，物業(yè)管理公司能夠在遇到問題后有法可依、有法可行。

　　2、加強(qiáng)企業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)。企業(yè)要意識(shí)到在市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)中不能盲目的市場(chǎng)拓展，結(jié)合行業(yè)的現(xiàn)狀，進(jìn)行充分的調(diào)研和分析，再采取相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為。而且對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的可操作性細(xì)節(jié)考慮得要多，物業(yè)管理行業(yè)并不是一個(gè)低風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別是在現(xiàn)在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范、規(guī)則不完整、沒有游戲規(guī)則可依的情況下，存在很大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　3、提高業(yè)委會(huì)成員的專業(yè)能力。可聘請(qǐng)物業(yè)管理專家和法律顧問來操盤此事，從業(yè)委會(huì)的備案、招投標(biāo)過程、新舊物業(yè)的接管程序上有一個(gè)符合法規(guī)、業(yè)主需求的過程規(guī)劃。

　　三、成功案例

　　某小區(qū)業(yè)主對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理公司的物業(yè)管理不滿意，希望通過合法的途徑來改選物業(yè)管理公司，下面是小區(qū)業(yè)主的一系列做法，最終成功的改選了物業(yè)管理企業(yè)，而且原有的物業(yè)管理公司也收回了業(yè)主所欠的費(fèi)用，移交了全部的相關(guān)物業(yè)管理資料，三方達(dá)成了共贏。

　　1、就是按照法規(guī)合法成立業(yè)主委員會(huì)，完善了組織機(jī)構(gòu)。從20**年9月起，小區(qū)居民開始認(rèn)真籌備成立業(yè)主委員會(huì)。從候選人報(bào)名中確定人選作為業(yè)主委員會(huì)成員，特聘全職秘書。業(yè)委會(huì)成立了專門的財(cái)務(wù)組、督察組、宣傳組，邀請(qǐng)有專業(yè)背景的熱心人士參與。

　　2、業(yè)主委員會(huì)成員認(rèn)真開展各項(xiàng)工作。與業(yè)主通過互連網(wǎng)討論《業(yè)主公約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，制定業(yè)主委員會(huì)全年工作計(jì)劃。學(xué)習(xí)相關(guān)的物業(yè)條例，吃透各種法律條文，研究物業(yè)管理?xiàng)l例。

　　3、公開招標(biāo)選擇物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)公司做財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)，與新物業(yè)簽訂協(xié)議時(shí)，居民中的法律界人士為各項(xiàng)條款把關(guān)。對(duì)初選的六家公司集中投票，對(duì)他們所管理的物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)考察，采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式，招聘過程透明，選擇了新的物業(yè)管理公司

　　4、業(yè)主與舊物業(yè)管理公司、開發(fā)商良好的溝通。在新舊物業(yè)的交接中，沒有出現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)正面沖突的情況，在業(yè)主委員會(huì)的宣傳下，業(yè)主交納了所欠舊物業(yè)管理公司的費(fèi)用。在此過程中，業(yè)主委員會(huì)取得了開發(fā)商的支持，成功的實(shí)現(xiàn)了新舊物業(yè)的交替。

　　參考書目:

　　1、物業(yè)管理政策法規(guī)匯編，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，20**.12

　　2、梁柱，《物業(yè)管理進(jìn)出現(xiàn)象分析》，《中國(guó)物業(yè)管理》雜志，20**.5

　　來源:《中國(guó)物業(yè)管理》20**年(增刊1)發(fā)布日期:20**-11-10作者:楊宣軼

篇3：物業(yè)接管交接工作流程

　　物業(yè)接管交接工作流程

　　物業(yè)的交接是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)實(shí)際管理的開始(對(duì)于狹義物業(yè)管理而言)。常見的物業(yè)交接有兩種類型:其一是新建物業(yè)的接管，其二是物業(yè)使用過程中接管。

　　(一)資料的交接

　　資料的交接主要包括以下一些內(nèi)容:

　　1.物業(yè)規(guī)劃圖；

　　2.竣工圖(包括總平面、單體竣工圖)；

　　3.建筑施工圖；

　　4.工程驗(yàn)收的各種簽證、記錄、證明；

　　5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料；

　　6.機(jī)電設(shè)備使用說明書；

　　7.消防系統(tǒng)驗(yàn)收證明；

　　8.公共設(shè)施檢查驗(yàn)收證明；

　　9.用水、用電、用氣指標(biāo)批文；

　　10.水、電、氣表校驗(yàn)報(bào)告；

　　11.有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件。

　　上述資料，主要來自房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，監(jiān)理部門。此外，對(duì)于物業(yè)使用過程中接管的項(xiàng)目，其資料來源應(yīng)為委托人(如業(yè)主管理委員會(huì))。

　　(二)物業(yè)接管驗(yàn)收

　　物業(yè)接管驗(yàn)收不同于竣工驗(yàn)收，它是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。一般來說物業(yè)接管驗(yàn)收包括以下內(nèi)容:

　　1.主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收。地基沉降不應(yīng)超過國(guó)標(biāo)規(guī)定的變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂

　　或毗鄰房屋的破壞；主體結(jié)構(gòu)構(gòu)件的變形及裂縫也不能超過國(guó)標(biāo)規(guī)定；外墻不得滲水。

　　2.屋面及樓地面。屋面應(yīng)按國(guó)標(biāo)規(guī)定排水暢通，無積水、不滲漏；樓地面與基層的粘結(jié)應(yīng)牢固，不空鼓且整體平整，無裂縫、脫皮和起砂現(xiàn)象；衛(wèi)生間及陽臺(tái)、廚房的地面相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不得出現(xiàn)倒水及滲漏現(xiàn)象。

　　3.裝修。應(yīng)保證各裝修部位或構(gòu)件既美觀大方又滿足使用要求，不得出現(xiàn)因裝修不善而造成的門窗開關(guān)不靈，油漆色澤不一，墻皮脫落等現(xiàn)象。

　　4.電氣。電氣線路應(yīng)安裝平直、牢固，過墻有導(dǎo)管；照明器具必須安裝牢固，接觸良好；電梯等設(shè)備應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常且噪聲震動(dòng)不得超過規(guī)定；此外各類記錄及圖紙資料應(yīng)齊全。

　　5.水衛(wèi)、消防、采暖、燃?xì)狻Ｉ稀⑾滤艿缿?yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴，漏、跑、冒現(xiàn)象；消防設(shè)施應(yīng)符合國(guó)家規(guī)定，并有消防部門檢驗(yàn)合格證；采暖的鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全，沒有缺陷，并有專門的檢驗(yàn)合格證；燃?xì)夤艿缿?yīng)無泄漏。此外，各種儀表儀器、輔機(jī)亦應(yīng)齊全、靈敏、安全、準(zhǔn)確。

　　6.附屬工程及其他。室外道路、排水系統(tǒng)等的標(biāo)高、坡度等因素都應(yīng)符合設(shè)計(jì)規(guī)定；相應(yīng)的市政、公建配套工程與服務(wù)設(shè)施應(yīng)達(dá)到質(zhì)量和使用功能的要求。

　　(三)核實(shí)原始資料

　　在現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收檢查的同時(shí)，應(yīng)核實(shí)原始資料，逐項(xiàng)查明，發(fā)現(xiàn)有與實(shí)際不相符之處，應(yīng)及時(shí)做出記錄，并經(jīng)雙方共同簽字存檔。

　　(四)用戶情況調(diào)查

　　用戶是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的服務(wù)對(duì)象，物業(yè)管理企業(yè)在交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確地了解用戶的特征、家庭特點(diǎn)、產(chǎn)權(quán)情況、經(jīng)營(yíng)情況、業(yè)務(wù)范圍等等一些問題，以便順利地開展物業(yè)管理，并有針對(duì)性地提供一系列綜合服務(wù)項(xiàng)目。

　　(五)建立檔案

　　物業(yè)管理中的資料檔案，是便于物業(yè)管理企業(yè)日后管理的一項(xiàng)重要工作。管理過程中，應(yīng)將資料分類、裝訂成冊(cè)，或存入電腦隨時(shí)調(diào)用。資料檔案的內(nèi)容主要有:

　　1.物業(yè)開發(fā)可行性研究報(bào)告；

　　2.物業(yè)開發(fā)建設(shè)時(shí)的有關(guān)圖紙、記錄等資料；

　　3.物業(yè)管理方案及物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)時(shí)的有關(guān)資料；

　　4.歷年物業(yè)管理工作報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告；

　　5.房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料；

　　6.物業(yè)用戶的有關(guān)資料。

　　二、用戶人伙

　　(一)入伙程序

　　用戶入伙是物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與用戶的首次接觸。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)環(huán)節(jié)，以保證物業(yè)管理工作有一個(gè)良好的開端。一般來說，物業(yè)管理中的用戶入伙應(yīng)遵循以下程序，

　　1.用戶接待。用戶攜帶與房地產(chǎn)發(fā)展商共同簽署的購房合同以及產(chǎn)權(quán)證(或租賃合同)、身份證到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)辦理入伙手續(xù)。

　　2.發(fā)放資料及鑰匙。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)查驗(yàn)用戶的上述各種文件齊全后，即可發(fā)放以下資料及鑰匙。

　　(l)“用戶入住驗(yàn)收表”；

　　(2)“住戶須知”或“用戶手冊(cè)”及“使用說明書”；

　　(3)“物業(yè)管理公約”；

　　(4)“裝修申請(qǐng)表”；

　　(5)其他宣傳資料和規(guī)定。

　　3.用戶驗(yàn)收。用戶可按“用戶入住驗(yàn)收表”所列的各項(xiàng)內(nèi)容查驗(yàn)擬入住物業(yè)的結(jié)構(gòu)部件、水電設(shè)備以及水、電、氣表，并應(yīng)盡快填寫表格，以便有任何問題時(shí)及早處理。

　　4·收回表格存檔。

　　5.搬遷入伙(進(jìn)戶)。用戶搬遷入伙的管理較為重要。由于一棟(一組)物業(yè)中用戶較多，其家具、設(shè)備更是多種多樣，搬遷過程的人員、車輛亦來往不斷，這樣必然對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的安全、環(huán)境衛(wèi)生、交通等問題造成一定影響。因此，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)調(diào)整好用戶

　　的入伙時(shí)間，并加強(qiáng)安全及交通的管理，保護(hù)好各種易受搬遷影響的公共設(shè)施。此外，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)發(fā)揮其良好的服務(wù)功能，自行組織或替用戶聯(lián)系搬遷公司，以解決用戶的后顧之憂。

　　(二)“用戶手冊(cè)”的內(nèi)容

　　“用戶手冊(cè)”是使用戶全面了解物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定及服務(wù)的說明書。它詳盡全面地反映出用戶應(yīng)遵守的管理規(guī)定，同時(shí)也將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)所能提供的服務(wù)項(xiàng)目告知用戶。此外，有些物業(yè)管理機(jī)構(gòu)還將國(guó)家及地方政府的有關(guān)規(guī)定和物業(yè)公約收錄于手冊(cè)之中，以起到更廣泛的宣傳作用。“用戶手冊(cè)”一般包含以下內(nèi)容:

　　1.物業(yè)梗概；

　　2.物業(yè)管理人員的分工；

　　3.業(yè)主委員會(huì)的組成及作用；

　　4.如何投訴并提出建議；

　　5.管理費(fèi)繳納辦法；

　　6.裝修管理規(guī)定；

　　7.入伙事宜；

　　8.環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定；

　　9.治安消防管理規(guī)定；

　　10.交通管理規(guī)定；

　　11.水、電、氣使用管理規(guī)定；

　　12.物業(yè)用途限制；

　　13.電視接收管理規(guī)定；

　　14.公共設(shè)施管理規(guī)定；

　　15.文化娛樂設(shè)施管理規(guī)定；

　　16.豢養(yǎng)寵物的有關(guān)規(guī)定；

　　17.空調(diào)安裝的有關(guān)規(guī)定；

　　18.噪音限制；

　　19.多種經(jīng)營(yíng)與服務(wù)的內(nèi)容；

　　20.電梯使用管理規(guī)定；

　　21.常用電話號(hào)碼。

　　“手冊(cè)”中一般還包含因用戶違反規(guī)定，而制定的懲罰措施。用戶在領(lǐng)取手冊(cè)時(shí)及在物業(yè)使用過程中，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)耐心地宣傳“手冊(cè)”內(nèi)容，以便使用戶了解并自覺遵守各項(xiàng)管理規(guī)定。

　　三、裝修管理

　　在物業(yè)正式使用前，用戶往往要求進(jìn)行物業(yè)的二次裝修，以提交居住質(zhì)量和使用功能。在進(jìn)行裝修之前，用戶應(yīng)向物業(yè)管理公司進(jìn)行申請(qǐng)登記，以便確保整個(gè)裝修工程在規(guī)定范圍內(nèi)，并保護(hù)毗鄰房產(chǎn)、結(jié)構(gòu)安全、公共設(shè)施、衛(wèi)生環(huán)境等。

　　物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)所管理物業(yè)的實(shí)際情況，明確制訂裝修管理規(guī)定，以便用戶及裝修人員共同遵守。例如，對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)必須按國(guó)家有關(guān)二次裝修管理的法規(guī)規(guī)定以及小區(qū)管理公約，確定裝修管理規(guī)定及裝修有關(guān)細(xì)則。而物業(yè)管理者在此不僅根據(jù)全體業(yè)主委托進(jìn)行符合小區(qū)廣大業(yè)主利益的裝修管理，同時(shí)還兼有國(guó)家有關(guān)法規(guī)及規(guī)定的落實(shí)和監(jiān)督義務(wù)。其最終目的仍然是保證小區(qū)廣大用戶的居住安全及公眾居住要求。

　　裝修管理一般包括兩部分，其一為裝修申報(bào)與審批管理，其二為裝修施工管理。

　　(一)裝修申報(bào)與審批管理

　　1.裝修申報(bào)。用戶在入伙過程中，已收到物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)出的“裝修申請(qǐng)及審批表”標(biāo)準(zhǔn)表格，用戶在裝修施工前，應(yīng)認(rèn)真填寫表格并報(bào)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)審批。只有在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對(duì)裝修內(nèi)容的審批完成之后，用戶才能動(dòng)工裝修。

　　2.裝修審批。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)詳細(xì)審查裝修申請(qǐng)表中的裝修內(nèi)容，并應(yīng)達(dá)到以下條件方可予以批準(zhǔn)。

　　(l)不影響整體結(jié)構(gòu)；

　　(2) 樓層應(yīng)考慮樓板承載力；

　　(3)裝修材料應(yīng)符合防火的有關(guān)規(guī)定；

　　(4)不影響毗鄰房屋的安全使用。

　　應(yīng)注意的是，有些裝修內(nèi)容涉及到房屋結(jié)構(gòu)的變動(dòng)及造成住用的不安全(如私裝煤氣設(shè)備)，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，替業(yè)主代辦報(bào)批手續(xù)(向有關(guān)管理部門)。

　　(二)裝修施工管理

　　1.在“裝修申請(qǐng)表”上簽署意見，簽字蓋章，交還用戶，準(zhǔn)予動(dòng)工。

　　2.收取申請(qǐng)人一定數(shù)額的裝修施工押金，以保證房屋及設(shè)備的安全(一般為裝修總價(jià)款的1%~2%)。

　　3.施工垃圾不得隨便拋棄，應(yīng)運(yùn)到指定地點(diǎn)。

　　4.應(yīng)按裝修施工時(shí)間施工，不得以噪聲擾民。

　　5.施工時(shí)，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員應(yīng)指導(dǎo)用戶接電、接水，并隨時(shí)檢查裝修施工的消防措施。

　　6.施工結(jié)束后，用戶未造成公共財(cái)物的損壞并清運(yùn)完施工垃圾，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)可退還押金。