因違章建筑而引起的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛

　　鄰居違建，物業(yè)制止不了，能不能不交物業(yè)費(fèi)?快來看法院如何判決!物業(yè)該做些什么?

　　隨著城市化進(jìn)程的加快，物業(yè)服務(wù)已成為現(xiàn)代社區(qū)不可或缺的一部分。然而，物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛也隨之增多，成為影響社區(qū)和諧與穩(wěn)定的重要因素。本文將通過王某某、賈某某與某物業(yè)公司之間因違章建筑而引起的物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛為例，深入分析案件背景、裁判要旨、典型意義及關(guān)聯(lián)法律條款，以期為類似糾紛的解決提供參考。

　　01案例回顧

　　本案涉及某物業(yè)公司與某房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“房開”)及小區(qū)業(yè)主委員會分別簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)委托合同》和《物業(yè)管理服務(wù)合同》。合同中明確規(guī)定了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及逾期交費(fèi)違約金等條款。王某某、賈某某作為小區(qū)業(yè)主，在入住后認(rèn)為其所在單元樓樓下住戶私搭違章建筑，嚴(yán)重影響了其生活及人身安全。盡管物業(yè)公司已向相關(guān)行政部門報(bào)告此事，但問題仍未得到解決。因此，王某某、賈某某自2017年9月26日起拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，最終導(dǎo)致物業(yè)公司提起訴訟。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，某物業(yè)公司與房開及小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同均合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格履行。物業(yè)公司已按照合同約定提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主王某某、賈某某理應(yīng)按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。關(guān)于王某某、賈某某提出的違章建筑物問題，法院指出，物業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)此問題后已及時(shí)采取制止措施并向有關(guān)行政主管部門報(bào)告，已盡到了其作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)盡的義務(wù)。因此，業(yè)主不能以此為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》第九百四十二條、第九百四十四條

　　02面對違建，物業(yè)能做什么?

　　在物業(yè)管轄范圍內(nèi)，出現(xiàn)違章建筑，物業(yè)公司應(yīng)該要有所作為，但物業(yè)并非執(zhí)法部門，有些事情不可為。那么面對違章建筑，物業(yè)公司能做些什么呢?

　　一、加強(qiáng)管理與宣傳

　　明確管理規(guī)定 ：物業(yè)公司在簽訂物業(yè)合同時(shí)，應(yīng)增加約束業(yè)主對私搭亂建的相關(guān)條款，明確禁止違章建筑的行為，使物業(yè)公司在行使管理權(quán)時(shí)有規(guī)定可依。

　　加強(qiáng)宣傳教育 ：物業(yè)公司可以通過公示欄、廣播、標(biāo)語等形式向業(yè)主和物業(yè)使用人廣泛宣傳相關(guān)法律法規(guī)及違法搭建的后果，提高業(yè)主的法律意識和自覺性。

　　二、及時(shí)發(fā)現(xiàn)與制止

　　加強(qiáng)巡視監(jiān)督 ：物業(yè)公司應(yīng)盡可能對裝修現(xiàn)場進(jìn)行巡視和合理監(jiān)督，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并制止違章建筑行為。

　　書面及口頭勸阻 ：在發(fā)現(xiàn)違建行為時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)對行為實(shí)施者以及相關(guān)業(yè)主進(jìn)行書面及口頭的勸阻、制止，勸阻和制止需采取合理合法方式并留存相應(yīng)證據(jù)。

　　三、及時(shí)上報(bào)與協(xié)助處理

　　上報(bào)相關(guān)部門 ：物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)將違建行為和情況向有關(guān)行政主管部門(如城鄉(xiāng)規(guī)劃部門、城市管理行政執(zhí)法部門等)進(jìn)行上報(bào)，并保留相關(guān)憑證。

　　協(xié)助調(diào)查與處理 ：在相關(guān)行政管理部門介入后，物業(yè)公司應(yīng)積極協(xié)助進(jìn)行調(diào)查，提供必要的證據(jù)和資料，如違建現(xiàn)場的照片、視頻等，以確保調(diào)查工作的順利進(jìn)行。同時(shí)，物業(yè)公司還應(yīng)根據(jù)行政管理部門的指示，配合執(zhí)行相關(guān)處理措施，如協(xié)助拆除違建物、恢復(fù)原狀等。

　　四、加強(qiáng)溝通與協(xié)商

　　與業(yè)主溝通 ：物業(yè)公司應(yīng)與違建業(yè)主進(jìn)行充分溝通，了解其搭建原因和需求，嘗試尋找合理的解決方案。在溝通過程中，物業(yè)公司應(yīng)保持耐心和理性，避免激化矛盾。

　　促進(jìn)鄰里和諧 ：物業(yè)公司還應(yīng)積極促進(jìn)鄰里之間的和諧關(guān)系，引導(dǎo)業(yè)主之間相互理解、相互支持，共同維護(hù)小區(qū)的公共利益和良好秩序。

　　五、法律途徑維權(quán)

　　提起訴訟 ：若違建方拒絕整改或拆除違建物，物業(yè)公司可以協(xié)助利益受損業(yè)主依法向人民法院提起訴訟，請求法院判令違建方履行義務(wù)并承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　同時(shí)，物業(yè)公司還可以依據(jù)與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，追究違建業(yè)主的違約責(zé)任，要求其賠償因違建行為給物業(yè)公司或其他業(yè)主造成的損失。

　　03總結(jié)

　　綜上所述，面對違章建筑，物業(yè)公司不能無所作為，而應(yīng)該在職權(quán)范圍內(nèi)采取一些行動。另外業(yè)主不能以此為由，拒繳物業(yè)費(fèi)。面對違章建筑，更多的還是須依靠執(zhí)法部門，只有他們承擔(dān)起應(yīng)有的職能才能有效的杜絕。

篇2：常見物業(yè)糾紛典型案例集

　　常見物業(yè)糾紛典型案例集

　　法院解讀常見物業(yè)糾紛，業(yè)主、物業(yè)想要的答案都在這里!

　　對物業(yè)服務(wù)不滿意能否拒交物業(yè)費(fèi)?

　　車輛或房屋財(cái)產(chǎn)被盜物管是否要擔(dān)責(zé)?

　　物業(yè)服務(wù)存明顯瑕疵物業(yè)費(fèi)能否減免?

　　業(yè)主欠費(fèi)物管能否擅自停水停電?

　　典型案例

　　案例一

　　業(yè)主未能證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，其拒交物業(yè)費(fèi)理由不成立。

　　案情簡介：

　　流行前線商場物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案中，部分業(yè)主抗辯稱物業(yè)公司沒有按照合同約定履行管理義務(wù)，物業(yè)管理存在眾多瑕疵，比如商場垃圾沒有及時(shí)清理、公共區(qū)域照明燈損壞后沒有及時(shí)更換等，并以此拒交物業(yè)費(fèi)。

　　最終法院認(rèn)定，僅憑被告提供的一組照片，不足以證明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是對整體區(qū)域的各個(gè)方面提供物業(yè)服務(wù)，包括共用設(shè)施的維護(hù)和管理、公共秩序的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生等，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有公共性和整體性，業(yè)主不按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)會對小區(qū)的整體服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，對于其他按時(shí)交納費(fèi)用的業(yè)主也極為不公。

　　另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，而非拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。最后，法院認(rèn)定業(yè)主抗辯不成立，判決支持物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　案例二：

　　物業(yè)服務(wù)存在明顯瑕疵，物業(yè)費(fèi)適當(dāng)減免。

　　案情簡介：

　　某花園物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費(fèi)的物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案中，被告辯稱原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，管理費(fèi)應(yīng)減免。

　　經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)涉案小區(qū)正門門禁卡損壞后沒有修復(fù)，導(dǎo)致不需要門禁卡即可隨意進(jìn)出，后門需憑門禁卡進(jìn)出，但未設(shè)有保安亭，亦無保安巡查，保安室雖有錄像監(jiān)控但后門的監(jiān)控?fù)p壞缺失。此外，部分業(yè)主舉證證明財(cái)物曾被偷竊。據(jù)此，法院認(rèn)定該物業(yè)服務(wù)企業(yè)在在小區(qū)的安全保障方面明顯管理不到位，存在重大瑕疵，業(yè)主抗辯有理，法院最終判決物業(yè)費(fèi)酌定減少5%。

　　案例三：

　　未依法定程序進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，在應(yīng)當(dāng)退場時(shí)不退場，由此產(chǎn)生的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。

　　案情簡介：

　　2018年2月6日，法院受理某物業(yè)管理有限公司訴某業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)系列案件。

　　經(jīng)查，該物業(yè)公司并未依法定程序進(jìn)入錦隆花園提供物業(yè)服務(wù)，且在區(qū)住房城建建設(shè)和水利局、業(yè)委會通知其退場時(shí)仍拒絕退場，拒絕與新物業(yè)公司進(jìn)行交接手續(xù)，在僵持時(shí)雙方均報(bào)警，但該物業(yè)公司仍然拒絕退場，堅(jiān)持繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持，經(jīng)審理，法院依法確認(rèn)該物業(yè)公司在應(yīng)當(dāng)退場時(shí)不退場應(yīng)視為其單方行為，由此產(chǎn)生的損失由其自行承擔(dān)，即業(yè)主依法無需再承擔(dān)其應(yīng)退場后的物業(yè)管理費(fèi)。

　　案例四：

　　剝奪小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理權(quán)利的業(yè)委會決定，應(yīng)予撤銷。

　　案情簡介：

　　法院受理的某業(yè)主訴某小區(qū)業(yè)委會業(yè)主撤銷權(quán)案件中，原告認(rèn)為該業(yè)委會張貼《關(guān)于業(yè)主大會臨時(shí)會議表決結(jié)果的公示》，告知原告作為已購車位業(yè)主不能參加承租露天停車位的抽簽報(bào)名，剝奪了原告的合法權(quán)利，該決定應(yīng)予撤銷。

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為，造成涉案小區(qū)車位不足的成因不在于已購買車位的業(yè)主，不能將因此產(chǎn)生的不利影響轉(zhuǎn)嫁給該部分業(yè)主。業(yè)主對共有部分所享有的權(quán)利是共同及平等的。該業(yè)委會在對小區(qū)公共部分劃定車位的使用規(guī)則方面所作出的《意見征詢書(二)》中將“有限滿足‘一戶一車位’原則，有產(chǎn)權(quán)車位(含地下車位及北面首層汽車庫)的住戶不參與抽簽，其余符合資格住戶可報(bào)名參與抽簽”作為提議內(nèi)容，實(shí)質(zhì)上是剝奪了已購產(chǎn)權(quán)車位的小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理的權(quán)利，侵害了原告等已購車位的小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，該項(xiàng)決議非法排除了涉案小區(qū)內(nèi)已購車位業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，當(dāng)屬無效。最終判決撤銷涉案業(yè)委會所作決議。

　　物業(yè)常見糾紛問答

　　Q　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，是否影響合同效力?

　　A　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為有效，其主要理由：

　　一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條所規(guī)定的合同無效的法定情形之一，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。可見物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)并非我國法律認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同效力的依據(jù)。

　　二是《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十二條第二款的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，非效力性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。

　　Q　物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)?

　　A 分兩種情況：①物業(yè)服務(wù)合同到期后，如業(yè)主大會尚未選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，則構(gòu)成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照原物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　②如出現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。”所規(guī)定的情形，亦即物業(yè)服務(wù)企業(yè)無理拒不退場，則應(yīng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)業(yè)已終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合同終止后物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，不予支持。

　　Q　業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財(cái)產(chǎn)被盜，能否成為拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的抗辯理由?

　　A　原則上只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同提供了服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人就應(yīng)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，至于其財(cái)產(chǎn)被盜，屬另一法律關(guān)系，可另行起訴。

　　如業(yè)主或物業(yè)使用人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到管理義務(wù)而導(dǎo)致其財(cái)產(chǎn)被盜的，法院應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵，可以根據(jù)瑕疵大小程度扣減部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)或免除違約金。

　　Q　欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金應(yīng)如何確定?

　　A　物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金原則上依照合同的約定，但有以下三種情況例外：

　　①合同未約定違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主張自應(yīng)繳納之日起按年利率6%計(jì)算違約金;

　　②如合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，則參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，將欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金調(diào)整為年利率24%;

　　③如法院經(jīng)審查認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在瑕疵，則有可能綜合過錯(cuò)程度、合同履行情況等對違約金予以減免。

　　Q　物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否主張水電費(fèi)的違約金?

　　A 分兩種情況：

　　①水電費(fèi)的違約金在物業(yè)服務(wù)合同中有約定的從約定，如業(yè)主抗辯約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高或法院經(jīng)審查認(rèn)為合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規(guī)定，調(diào)整至年利率24%;

　　②水電費(fèi)的違約金物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)要求業(yè)主支付。

　　Q　小區(qū)車輛丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任?

　　A　對于該種類型，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成哪一種法律關(guān)系，應(yīng)如何適用法律處理，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第18條已作出明確規(guī)定，具體內(nèi)容如下：

　　①物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人的專用停車位或者停放在住宅小區(qū)的其他車輛收取物業(yè)費(fèi)或者保管費(fèi)，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規(guī)定處理。

　　②物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費(fèi)用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定形成無償保管合同關(guān)系，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于無償保管合同的規(guī)定處理。

　　③物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費(fèi)用，也沒有采取發(fā)卡、登記等管理措施的，如果發(fā)生車輛毀損、丟失的，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)及其過錯(cuò)程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的大小。

　　④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯(cuò)的，可減輕或免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。

　　Q　業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財(cái)產(chǎn)被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任?

　　A　對于該類型案件，應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)，根據(jù)其過錯(cuò)程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的比例如何。首先，應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何履行安全保障義務(wù)及應(yīng)采取何種措施。

　　其次，審查在業(yè)主財(cái)物失竊期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)。這主要根據(jù)小區(qū)內(nèi)的安全監(jiān)控系統(tǒng)是否運(yùn)作正常，安保人員是否巡邏到位，安保人員有否按照制度規(guī)定對小區(qū)出入人員進(jìn)行登記或者實(shí)行刷卡出入等進(jìn)行確定。若經(jīng)審查，能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實(shí)沒有盡到安全保障義務(wù)的，則應(yīng)按照過錯(cuò)程度對業(yè)主的財(cái)物損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　同時(shí)，還應(yīng)注意審查業(yè)主自身對財(cái)物損失有否過錯(cuò)，若有過錯(cuò)，還應(yīng)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。

　　在該類型案件中，還有一個(gè)問題就是如何認(rèn)定業(yè)主的財(cái)物損失范圍。一般情況下，業(yè)主較難提供充足的證據(jù)證明被盜的財(cái)物具體有哪些，但其財(cái)產(chǎn)損失客觀存在，故從公平的角度考慮，可以憑業(yè)主在公安機(jī)關(guān)報(bào)案筆錄中所陳述的財(cái)物情況作為參考，結(jié)合業(yè)主提供的購物憑證上的物品價(jià)格，以及業(yè)主的職業(yè)、月收入情況，綜合日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷其有無可能在家中存放如此數(shù)量的財(cái)物，最終合理酌定其損失數(shù)額。

　　Q　物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水停電，停止小區(qū)的公共服務(wù)?

　　A　不可以。

　　基于小區(qū)公共利益保護(hù)考慮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因業(yè)主欠費(fèi)而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，供水供電合同的相對方是供水供電公司，根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)一致原則，享有停水停電權(quán)利的是供水供電公司，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟等方式進(jìn)行催收，但不得擅自采取停水、停電等措施，因此造成業(yè)主損害的，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失。

　　Q　對于開發(fā)商作出的“贈送物業(yè)服務(wù)費(fèi)”的承諾，其效力如何認(rèn)定?

　　A　一般情況下，對于開發(fā)商承諾免收買受人物業(yè)服務(wù)費(fèi)的主張應(yīng)當(dāng)視為無效。在業(yè)主辦理入住后，其作為小區(qū)的業(yè)主，就應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。除非經(jīng)過前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面授權(quán)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對承諾進(jìn)行追認(rèn)，否則開發(fā)商無權(quán)代前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出承諾免除買受人物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的免除只有同時(shí)具備以下兩個(gè)條件才有可能有效：

　　第一，開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在合同中明確約定了由開發(fā)商向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)或免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾。

　　第二，商品房預(yù)售合同中建設(shè)單位承諾業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)以及入住后部分時(shí)間段內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)全部由建設(shè)單位代為交納，并就建設(shè)單位違反此項(xiàng)承諾的違約責(zé)任作出明確約定，而且必須將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房預(yù)售合同的附件。

　　在這兩個(gè)條件下，開發(fā)商承諾其承擔(dān)業(yè)主入住之后的部分物業(yè)服務(wù)費(fèi)，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)也以簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容表示同意，業(yè)主才能享有贈送的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　Q　開發(fā)商作出的關(guān)于贈送面積免物業(yè)服務(wù)費(fèi)的承諾，其效力如何認(rèn)定?

　　A　物業(yè)管理與房屋買賣是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。一般贈送房屋的建筑面積往往發(fā)生在開發(fā)商售房的過程中，這是開發(fā)商對自己的權(quán)利處分，其有權(quán)贈送銷售面積。

　　但是，對于物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是對小區(qū)公共部位進(jìn)行管理的消耗，該費(fèi)用主要是根據(jù)買受人取得的產(chǎn)權(quán)證上核準(zhǔn)的建筑面積來收取。如果開發(fā)商在買受人辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)沒有將所贈送的面積進(jìn)行專門的說明，那么在收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)證上載明的建筑面積收取，并不像開發(fā)商承諾的那樣可以免收部分面積的服務(wù)費(fèi)，開發(fā)商也無權(quán)處分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。

　　Q　業(yè)主在收樓后能否以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)?

　　A　不能。房屋質(zhì)量問題屬于業(yè)主與開發(fā)商的房屋買賣合同履行過程中產(chǎn)生的法律問題，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，兩者屬于不同的法律關(guān)系，業(yè)主不得以房屋質(zhì)量問題對抗其根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)給付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般是對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安保、交通等項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，業(yè)主或?qū)嶋H使用人在無有效證據(jù)證明因物業(yè)服務(wù)企業(yè)對上述部位、項(xiàng)目管理不善導(dǎo)致其私有房屋受損的情形下，不能以房屋質(zhì)量問題對抗其支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的合同義務(wù)。

　　Q　空置物業(yè)是否需要交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)?

　　A　空置物業(yè)是否需要交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)首先應(yīng)審查空置物業(yè)是否已經(jīng)辦理收樓手續(xù)或根據(jù)《商品房買賣合同》的約定是否屬于視為已經(jīng)收樓的情形。

　　如已經(jīng)收樓，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　如非因業(yè)主原因?qū)е挛茨苁諛牵瑒t業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)主張收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

篇3：小區(qū)車輛管理中糾紛的成因及對策

　　隨著業(yè)主私有車輛的逐漸增多，小區(qū)車輛規(guī)范化、細(xì)致化管理已經(jīng)成為許多物業(yè)管理企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文主要通過列舉一些關(guān)于車輛管理糾紛的實(shí)際案例證明了目前的車輛管理過程中存在的問題，同時(shí)也從停車費(fèi)用的法律依據(jù)的角度分析了開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的各方權(quán)利和義務(wù)，并且結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際管理工作闡述了解決小區(qū)車輛管理糾紛的有效辦法。

　　一、規(guī)范小區(qū)車輛管理勢在必行

　　20** 年北京市的車輛已經(jīng)達(dá)到 300 多萬輛，其中私家車輛占 1/3 ，這個(gè)數(shù)字表明，對于車輛管理的規(guī)范化、合理化已經(jīng)變成了當(dāng)務(wù)之急。我們會經(jīng)常聽到這樣的埋怨 --

　　園區(qū)內(nèi)的車位是小區(qū)的配套設(shè)施，本就是屬于全體業(yè)主的，難道不該無償使用嗎?小區(qū)內(nèi)停車所收取的費(fèi)用為占地費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)究竟該不該不承擔(dān)保管責(zé)任?機(jī)動車存車費(fèi)僅是每月 150 元，業(yè)主幾十萬的汽車丟失了，物業(yè)管理企業(yè)需要全額賠償嗎?業(yè)主停車入位的時(shí)候車還是好的，但是出車位后就有了劃痕，物業(yè)管理企業(yè)需要承擔(dān)責(zé)任嗎?有的小區(qū)停車費(fèi)只收 60 元，而有的小區(qū)卻是 150 元?

　　以上停車難問題充分暴露了停車場管理的體制和管理機(jī)制的問題。要徹底解決深圳市的停車難問題，需要從源頭動手，豁開制約停車場經(jīng)營管理市場化發(fā)展的瓶頸，采用價(jià)格聽政的方式確定停車場收費(fèi)水平和方式，同時(shí)引入競爭機(jī)制，能夠交給企業(yè)建的停車場盡量交給企業(yè);通過法律法規(guī)的形式明確停車場管理的責(zé)任問題，政府加強(qiáng)對停車場經(jīng)營管理的監(jiān)督，給停車場經(jīng)營管理創(chuàng)造一個(gè)寬松而和諧的環(huán)境。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)合理收取車輛管理費(fèi)用

　　筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有的小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)這樣的局面：小區(qū)地面的臨時(shí)車位常常不夠;地面的固定車位被外來的車輛臨時(shí)占用;晚間汽車的報(bào)警笛聲爆響引來居民的怨聲載道;收取停車費(fèi)用時(shí)的解釋工作困難，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生爭議;小區(qū)發(fā)生車輛損壞、丟失事件，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任界定不清等等。以上種種糾紛的引起都是由于物業(yè)管理行業(yè)管理制度貫徹不夠嚴(yán)明徹底而引起的。

　　停車場是公共配套，是為全體業(yè)主提供服務(wù)方便的設(shè)施。而業(yè)主的情況是多樣化的，業(yè)主擁有私家車輛的時(shí)間、數(shù)量均不能比齊，有的業(yè)主擁有車輛比較早，而后進(jìn)小區(qū)的業(yè)主便沒有車位，因?yàn)槟壳熬幼⌒^(qū)少有可以滿足每個(gè)業(yè)主一個(gè)車位，即便可以，有的業(yè)主也會擁有兩個(gè)及以上部車輛，而后進(jìn)的業(yè)主很可能就沒有停車位了，這就容易導(dǎo)致同樣是小區(qū)的業(yè)主，享受的服務(wù)卻難以相同的不公平現(xiàn)象。所以物業(yè)管理企業(yè)需要在車輛管理費(fèi)用上加以平衡，將停車場這個(gè)資源加以經(jīng)營，將獲取的費(fèi)用融入管理費(fèi)用，以服務(wù)于全體業(yè)主。

　　當(dāng)然，一些物業(yè)管理企業(yè)為求無過，對小區(qū)的停車位既不管理也不收費(fèi)，出現(xiàn)責(zé)任事故以無償保管為由拒絕賠償。但是物業(yè)管理企業(yè)需要通過一定的經(jīng)營來牟取利潤，以促使企業(yè)的壯大發(fā)展，所以，這種不管理不收費(fèi)的辦法并不可取。

　　三、分清停車管理中所涉及各方責(zé)、權(quán)、利

　　開發(fā)商向國家交納土地出讓金，取得用地許可證，獲得了紅線以里的土地使用權(quán)，并在其上構(gòu)建房屋。簡而言之，開發(fā)商擁有區(qū)域內(nèi)的全部產(chǎn)權(quán)(除了部分面積要按照國家規(guī)定留用人防)，包括占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)以及處置權(quán)。當(dāng)然，開發(fā)商必須依照國家相應(yīng)規(guī)定，分配一定的面積建設(shè)配套設(shè)施，其中包括停車場。根據(jù)北京市人民政府頒發(fā)的“京政發(fā) [1994]72 號文件 《 關(guān)于本事新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)行指標(biāo)管理的通知 》 附件中的規(guī)定 : 居住小區(qū)每千戶應(yīng)按 100 個(gè)車位設(shè)置(合每千人 30 個(gè)車位)。這是開發(fā)商必須執(zhí)行配備的，也就是說購買房屋的業(yè)主同時(shí)具有使用停車位的權(quán)利。

　　但是，在開發(fā)商取得銷售許可證后樓盤開始銷售的時(shí)候，樓盤銷售的面積是按照戶內(nèi)使用面積與公共面積的分?jǐn)傊陀?jì)算的。而公共面積的分?jǐn)偯娣e是按照京房地權(quán)字 [1998] 第 1285 號文 《 北京市商品房銷售面積計(jì)算機(jī)公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定 》 而定的，其中有一款便是不能夠計(jì)入分?jǐn)偟墓裁娣e包括機(jī)動車庫。這便說明了業(yè)主購買房屋所支付的費(fèi)用里，不包括停車面積，換言之，業(yè)主沒有權(quán)利無償使用停車位。

　　結(jié)合以上兩點(diǎn)不難發(fā)現(xiàn)，業(yè)主有權(quán)使用停車場，但卻不能無償使用，因?yàn)橥＼噲龅漠a(chǎn)權(quán)方 -- 開發(fā)商持有其收益的權(quán)利。所以分清楚停車管理中所涉及各方的責(zé)、權(quán)、利對業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來說都很重要。

　　四、物業(yè)管理企業(yè)需要健全管理制度，單設(shè)客戶服務(wù)部門

　　物業(yè)管理是服務(wù)行業(yè)，是人性化的工作，而非機(jī)械化的生產(chǎn)，物業(yè)管理企業(yè)工作人員的言行對于工作質(zhì)量的影響是不言而喻的。物業(yè)管理企業(yè)可以單獨(dú)設(shè)立客戶服務(wù)部門，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶與各方關(guān)系，以“人心換人心”，做客戶的貼心工作，給客戶營造良好的工作、生活環(huán)境。

　　在處理突發(fā)事件的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要站在客戶的立場上，為客戶著想，為客戶爭取利益，這樣才能夠獲得客戶認(rèn)同。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)理人也要積極營造企業(yè)文化，爭取讓業(yè)主融入企業(yè)文化中來。筆者認(rèn)為，解決小區(qū)的車輛管理中糾紛的具體辦法還應(yīng)該包括：

　　1 .健全物業(yè)管理企業(yè)停車管理制度。包括完善業(yè)主公約、停車協(xié)議等相關(guān)文件，并在其中明確各項(xiàng)費(fèi)用的取費(fèi)依據(jù)及用途;

　　2 .將物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)制度在員工內(nèi)做普及培訓(xùn)，使得每一位相關(guān)崗位的員工均可以向業(yè)主做出準(zhǔn)確、統(tǒng)一的解釋;

　　3 .充分利用公共宣傳區(qū)域，普及管理文化，將理念隨時(shí)隨地、點(diǎn)點(diǎn)滴滴地滲入業(yè)主心中;

　　4 .物業(yè)管理企業(yè)要嚴(yán)格正規(guī)管理，仔細(xì)檢查進(jìn)出車輛，控制停車區(qū)域的人流，按時(shí)間表巡視停放車輛，及時(shí)檢察并做好記錄，控制非正常事件發(fā)生的機(jī)率;

　　5 .以優(yōu)越的條件鼓勵(lì)、倡導(dǎo)駐場車輛具備相關(guān)保險(xiǎn)，以分解責(zé)任壓力，物業(yè)管理企業(yè)也可以在保險(xiǎn)公司購買公共財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、第三者責(zé)任險(xiǎn)等相關(guān)險(xiǎn)種，用來分擔(dān)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。