致*縣**房地產(chǎn)公司的報(bào)告（關(guān)于小區(qū)存在問(wèn)題）

　　*縣**房地產(chǎn)公司：

　　**城市廣場(chǎng)住宅已經(jīng)售完并已交付業(yè)主，首批業(yè)主入已有兩年。但對(duì)比房屋銷(xiāo)售時(shí)的承諾與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《房屋質(zhì)量說(shuō)明書(shū)》來(lái)看，小區(qū)存在著種種問(wèn)題，現(xiàn)將問(wèn)題例舉如下：

　　1、小區(qū)連最基本的圍墻、大門(mén)都沒(méi)有，無(wú)法實(shí)現(xiàn)封閉管理。嚴(yán)重威脅入住業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全，事實(shí)上已經(jīng)有多次車(chē)輛被盜和入戶盜竊案件的發(fā)生。

　　2、小區(qū)的道路沒(méi)有鋪好，路面未鋪平，井蓋破損、缺失，嚴(yán)重威脅行人和車(chē)輛的安全。

　　3、小區(qū)里面避雷設(shè)施沒(méi)有安裝好，存在安全患難。已經(jīng)發(fā)生過(guò)多起打雷燒損電器、電閘的事故。

　　4、小區(qū)缺乏消防設(shè)施，沒(méi)有消防栓滅火器，存在重大安全患難。

　　5、小區(qū)業(yè)主電表沒(méi)報(bào)供電所安裝“一戶一表”。

　　6、５號(hào)樓單元門(mén)前空地寬度僅1.10米,無(wú)法砌起圍墻,業(yè)主的財(cái)產(chǎn)和人身安全無(wú)法保障。當(dāng)初銷(xiāo)售時(shí)的承諾單元門(mén)前可是做為消防通道的。

　　7、樓梯單元門(mén)口沒(méi)有安裝單元電子對(duì)講門(mén)。

　　8、４號(hào)樓，９號(hào)樓直接用樓體作圍墻，有安全隱患。

　　9、1號(hào)樓頂層的玻璃滴水滴到2樓的陽(yáng)臺(tái)上。

　　10、下水道、排水設(shè)施沒(méi)有搞好，１號(hào)樓的雜物房一遇雨天就遭水淹，9號(hào)樓前彌漫的化糞池臭味。

　　１１、５號(hào)樓墻壁開(kāi)裂較多，13號(hào)樓602陽(yáng)臺(tái)有裂跡。

　　１０、設(shè)計(jì)圖紙中的多處景觀，現(xiàn)只有噴泉廣場(chǎng)，其余沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。

　　１１、設(shè)計(jì)圖紙中老人、兒童娛樂(lè)中心，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。小區(qū)沒(méi)有健身器材。

　　１２、小區(qū)的停車(chē)缺少規(guī)劃，現(xiàn)在的停車(chē)位干擾業(yè)主休息。

　　１３、部份樓層漏水，如：２號(hào)樓２單元６０１樓頂漏水，6號(hào)樓1單元６０2樓頂漏水等。

　　１４、小區(qū)業(yè)主戶口沒(méi)有辦法遷入**小區(qū)。

　　１５、７號(hào)樓合同是入住高級(jí)防盜門(mén)，現(xiàn)在只有玻璃門(mén)。６號(hào)樓一樓合同中的庭院沒(méi)有做。

　　１６、有關(guān)房屋延期交房的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商未有明確的回復(fù)。

　　17、業(yè)主的入戶防盜門(mén)鎖芯不是原廠鎖芯，造成部份防盜門(mén)鎖故障，要求換回原廠鎖芯。

　　１8、現(xiàn)有的部份圍墻太低，要求加高以達(dá)到防范目的。

　　19、開(kāi)發(fā)商不能提供《建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)》、《住宅工程質(zhì)量逐套驗(yàn)收表》、《建筑工程竣工備案表》、《房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告》等書(shū)面證明。

　　以上問(wèn)題請(qǐng)貴公司書(shū)面回復(fù)，并說(shuō)明解決方法與期限，不辜負(fù)廣大業(yè)主對(duì)**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信任，給予**城市廣場(chǎng)小區(qū)廣大業(yè)主安全舒適的生活環(huán)境。

　　**城市廣場(chǎng)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)籌備小組

　　20**年*月*日

篇2：質(zhì)保期小區(qū)遺留問(wèn)題整改維修協(xié)議

　　質(zhì)保期小區(qū)遺留問(wèn)題整改維修協(xié)議

　　甲方：zz房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　乙方：zz建筑工程公司

　　丙方：zz物業(yè)發(fā)展有限公司

　　為了給______小區(qū)住戶提供優(yōu)質(zhì)、快捷的前期遺留問(wèn)題的整改維修服務(wù)，甲、乙、丙三方本著平等互利的原則，就____小區(qū)房屋前期遺留問(wèn)題的整改維修達(dá)成以下協(xié)議：

　　一 甲方將乙方承建____小區(qū)的質(zhì)量保證金____萬(wàn)元于本協(xié)議生效之日一周之內(nèi)一次性轉(zhuǎn)由丙方保管；

　　二 乙方全面負(fù)責(zé)其承建的____小區(qū)前期遺留問(wèn)題的整改維修服務(wù)、協(xié)調(diào)工作；

　　三 乙方在接到丙方維修整改通知（電話或書(shū)面形式）后，必須24小時(shí)之內(nèi)前往現(xiàn)場(chǎng)查看并及時(shí)找出問(wèn)題之所在：一般性整改應(yīng)立即解決（如更換零部件等）；當(dāng)時(shí)不能解決好的問(wèn)題（如墻面滲水等），應(yīng)書(shū)面告知業(yè)戶最遲解決期限，最遲不能超過(guò)一個(gè)月。如因乙方整改不及時(shí)造成業(yè)戶拒交物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)管理公司有權(quán)從其質(zhì)量保證金中雙倍扣出（不管以后該業(yè)戶是否補(bǔ)交其所欠的物業(yè)管理費(fèi)都不退還所扣費(fèi)用）；如因乙方整改不及時(shí)造成的安全、賠償與法律責(zé)任由乙方承擔(dān)。

　　四 乙方在接到丙方維修整改通知（電話或書(shū)面形式）后，24小時(shí)之內(nèi)不能前往現(xiàn)場(chǎng)查看解決問(wèn)題，丙方有權(quán)以雙倍的市場(chǎng)價(jià)請(qǐng)其他單位或個(gè)人對(duì)該項(xiàng)問(wèn)題進(jìn)行整改。因此所支付的整改費(fèi)從乙方當(dāng)年應(yīng)退質(zhì)量保證金中扣除。

　　五 乙方應(yīng)對(duì)維修過(guò)程中產(chǎn)生的安全責(zé)任負(fù)全責(zé)。

　　六 甲方對(duì) 小區(qū)前期遺留問(wèn)題的整改維修具有監(jiān)督的義務(wù)。

　　七 丙方將其所保管的乙方承建 小區(qū)質(zhì)量保證金 萬(wàn)元在扣除相應(yīng)費(fèi)用后分期無(wú)息退還乙方：

　　1、第一次退質(zhì)保金的時(shí)間為：____年____月____日，退還比例為質(zhì)保金總額的20%；

　　2、第二次退質(zhì)保金的時(shí)間為：____年____月____日，退還比例為質(zhì)保金總額的15%；

　　3、第三次退質(zhì)保金的時(shí)間為：____年____月____日，退還比例為質(zhì)保金總額的15%；

　　4、第四次退質(zhì)保金的時(shí)間為：____年____月____日，退還比例為質(zhì)保金總額的15%；

　　5、第五次退質(zhì)保金的時(shí)間為：____年____月____日，退還比例為質(zhì)保金總額的35%；

　　上述退款時(shí)間如遇周末或節(jié)假日依次順延。

　　八 甲方與乙方簽訂的工程承包合同為本協(xié)議的附件之一。

　　九 本協(xié)議從當(dāng)事人三方簽字蓋章之日起生效，至乙方承建____小區(qū)的質(zhì)量保證金____萬(wàn)元退完終止。

　　甲方（蓋章）：代表簽字：聯(lián)系電話：

　　乙方（蓋章）：代表簽字：聯(lián)系電話：

　　丙方（蓋章）：代表簽字：聯(lián)系電話：

　　時(shí)間： 年 月 日

篇3：舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題及建議

　　舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題及建議

　　物業(yè)管理是隨著國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來(lái)的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過(guò)程中，遇到了很多困難和問(wèn)題。主要有以下幾個(gè)方面。

　　一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

　　多年來(lái)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無(wú)償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門(mén)或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢(qián)，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識(shí)淡薄。

　　二、硬件條件相對(duì)落后

　　舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問(wèn)題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動(dòng)空間較小等等。

　　三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

　　舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個(gè)人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門(mén)、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

　　四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

　　產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時(shí)對(duì)小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會(huì)，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

　　五、對(duì)舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

　　舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級(jí)的不同，資金量少則幾十萬(wàn)，多則上百萬(wàn)，甚至上千萬(wàn)。資金從哪里來(lái)，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題。

　　六、物業(yè)管理收費(fèi)困難

　　已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問(wèn)題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

　　七、管委會(huì)作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

　　實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會(huì)的個(gè)人，甚至要求退出業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)在行使職權(quán)過(guò)程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

　　八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

　　社區(qū)管理與物業(yè)管理在對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問(wèn)題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會(huì)以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭(zhēng)奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專(zhuān)項(xiàng)資金承擔(dān)過(guò)來(lái)，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會(huì)出租小區(qū)經(jīng)營(yíng)用房，開(kāi)早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對(duì)小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

　　針對(duì)當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問(wèn)題，提出以下建議:

　　一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作

　　當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無(wú)法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過(guò)立法進(jìn)一步明確政府部門(mén)、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭(zhēng)議，特別是對(duì)房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

　　二、逐步加大對(duì)住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

　　1、城市的管理者是各級(jí)政府，政府樹(shù)立經(jīng)營(yíng)城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專(zhuān)項(xiàng)資金，逐年逐步地有計(jì)劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個(gè)良好的基礎(chǔ)條件。

　　2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動(dòng)廣大居民的參與意識(shí)，由居民參與設(shè)計(jì)、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

　　3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對(duì)舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個(gè)小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測(cè)算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過(guò)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

　　三、政府部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

　　針對(duì)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)制定改造計(jì)劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門(mén)要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對(duì)每個(gè)小區(qū)存在的問(wèn)題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門(mén)的作用。

　　四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

　　房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與

　　物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國(guó)家有關(guān)部門(mén)在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財(cái)政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對(duì)無(wú)力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無(wú)業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

　　五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系

　　商品房在買(mǎi)房之時(shí)，買(mǎi)房人和賣(mài)房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時(shí)，雙方對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)沒(méi)有任何約定，導(dǎo)致買(mǎi)房人或承租人對(duì)物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過(guò)使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒(méi)關(guān)系"的觀念。

　　六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳

　　一是要物業(yè)管理公司樹(shù)立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識(shí)，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動(dòng)力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺(jué)維權(quán)意識(shí)。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。

　　七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

　　物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會(huì)、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門(mén)負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門(mén)也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。

　　八、確立物業(yè)管理公司是對(duì)小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個(gè)小區(qū)應(yīng)盡量安排一個(gè)物業(yè)管理公司。

　　為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國(guó)名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時(shí)，對(duì)新城區(qū)實(shí)施有計(jì)劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開(kāi)，通過(guò)各方的共同努力，逐步建立符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。