房屋空置還要交物業(yè)費(fèi)?能否減免?

　　在物業(yè)糾紛案件中

　　總會(huì)有業(yè)主質(zhì)疑“我還沒(méi)入住，憑什么要交物業(yè)費(fèi)?”

　　那么，空置房屋應(yīng)該交物業(yè)費(fèi)嗎?能否減免呢?

　　讓我們通過(guò)《民法典》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　來(lái)解答大家的疑惑吧

　　01.原則上空置房屋也要交納物業(yè)費(fèi)

　　我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定空置房屋無(wú)需交納物業(yè)費(fèi)，相反，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”的規(guī)定，實(shí)際上認(rèn)可了空置房屋也應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。

　　按照《民法典》：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)” 及《物業(yè)管理?xiàng)l例》：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的規(guī)定，原則上空置房屋仍要交納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)合同普遍以接房日期或約定日期開(kāi)始計(jì)收物業(yè)費(fèi)，并不以入住日期起算物業(yè)費(fèi)。

　　空置房屋交納物業(yè)費(fèi)合理嗎?

　　我們繼續(xù)往下看

　　首先，民法典規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)”。除住宅部分專屬于業(yè)主外，專有部分之外的電梯、外墻、走廊、小區(qū)公共場(chǎng)所和公共設(shè)施等屬于業(yè)主共有，業(yè)主對(duì)共有部分負(fù)有管理義務(wù)，不能以未入住就不履行義務(wù)(物業(yè)的大量工作正是代業(yè)主履行管理義務(wù)，包括空置房屋業(yè)主在內(nèi)的所有業(yè)主對(duì)此均受益)。

　　其次，因?yàn)槲飿I(yè)提供的物業(yè)服務(wù)是針對(duì)整個(gè)小區(qū)，一旦交房后，無(wú)論業(yè)主住或是不住，物業(yè)的工作都得進(jìn)行。不會(huì)因?yàn)橐徊糠謽I(yè)主未入住，物業(yè)就不維修養(yǎng)護(hù)建筑物及附屬設(shè)施、不保持環(huán)境衛(wèi)生、不維護(hù)小區(qū)秩序等，所以部分房屋空置并不會(huì)明顯減少物業(yè)的工作量。這正是法律沒(méi)有規(guī)定空置房屋無(wú)需交納物業(yè)費(fèi)的合理性所在。

　　空置房屋能否減交物業(yè)費(fèi)呢?

　　如果物業(yè)合同約定空置房屋享受優(yōu)惠，或者物業(yè)公司同意給予優(yōu)惠，業(yè)主當(dāng)然可以享受優(yōu)惠。我國(guó)少數(shù)地方也有空置房屋減交物業(yè)費(fèi)的政策，但為了打擊炒房，一些地方也正醞釀取消該政策。

　　比如，蘇價(jià)規(guī)〔2013〕4號(hào)的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中，確實(shí)有關(guān)于空置房物業(yè)費(fèi)減免優(yōu)惠的規(guī)定。但在2018年發(fā)布的《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中，對(duì)其進(jìn)行了刪減。

　　由此可見(jiàn)，官方有支持空置房屋全額交納物業(yè)費(fèi)的傾向。

　　02.沒(méi)有簽訂過(guò)物業(yè)合同

　　沒(méi)有享受到物業(yè)服務(wù)

　　拒絕接受物業(yè)的服務(wù)

　　這些理由難以對(duì)抗交納物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求

　　《民法典》第九百三十九條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力”。

　　因此，即使業(yè)主沒(méi)有直接跟物業(yè)簽訂合同，如果開(kāi)發(fā)商(建設(shè)單位)或者業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人依法簽訂了物業(yè)合同，業(yè)主仍需按照合同交納物業(yè)費(fèi)。

　　《民法典》第九百四十四條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”。

　　由此可知，房屋未入住，沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)，或者已經(jīng)拒絕物業(yè)服務(wù)，均不能成為不交物業(yè)費(fèi)的理由。

　　03.物業(yè)費(fèi)交納的起始時(shí)間

　　一般物業(yè)費(fèi)交納的起始時(shí)間以物業(yè)合同的約定為準(zhǔn)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，新房在交付之前由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，開(kāi)發(fā)商交付房屋之后由業(yè)主承擔(dān)(需要說(shuō)明的是，房屋應(yīng)當(dāng)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，符合交付條件。若不合格，業(yè)主可以拒收，當(dāng)然不用交納物業(yè)費(fèi))。

　　如果是二手房，則以買(mǎi)賣(mài)合同約定為準(zhǔn)。如果買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有明確約定，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十五條規(guī)定：“物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。”過(guò)戶之前由前業(yè)主承擔(dān)，之后由現(xiàn)業(yè)主承擔(dān)。

　　04.什么情況業(yè)主可以不交或減交物業(yè)費(fèi)

　　1、如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本沒(méi)有履行合同，業(yè)主當(dāng)然可以拒絕交納物業(yè)費(fèi)。如果履行合同存在重大瑕疵，可以請(qǐng)求根據(jù)合同履行情況相應(yīng)減免。

　　2、物業(yè)公司擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)審批的，業(yè)主可以拒絕交納相應(yīng)增加部分的物業(yè)費(fèi)。

篇2：空置房物業(yè)費(fèi)如何交納之案例

　　物業(yè)案例分析：空置房物業(yè)費(fèi)如何交納

　　20**年1月，因某小區(qū)大量業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi)，經(jīng)多次協(xié)商無(wú)果，青島某物業(yè)公司遂到人民法院起訴。人民法院在征得原告的同意后，將案件交由青島市北區(qū)民事糾紛人民調(diào)解委員會(huì)進(jìn)行訴前調(diào)解。

　　在了解相關(guān)案情后，調(diào)解員姜東將雙方當(dāng)事人約至位于人民法院的調(diào)解室進(jìn)行調(diào)解。物業(yè)公司出具與業(yè)主莊某簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，證明莊某應(yīng)依據(jù)雙方物業(yè)服務(wù)合同繳納物業(yè)費(fèi)及違約金。業(yè)主莊某自述自20**年起，因工作原因搬至黃島區(qū)居住，涉案房屋一直閑置無(wú)人居住，并沒(méi)有接受物業(yè)服務(wù)，且物業(yè)公司也知情其沒(méi)有實(shí)際居住，所以，不應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)及違約金。

　　調(diào)解員姜東首先對(duì)業(yè)主莊某，依據(jù)物業(yè)合同，業(yè)主應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)及違約金，而且涉案房屋空置這么長(zhǎng)的時(shí)間沒(méi)有出現(xiàn)任何安全問(wèn)題，與物業(yè)公司的管理是分不開(kāi)的的。物業(yè)公司提供了合同約定的服務(wù)，業(yè)主應(yīng)該繳納物業(yè)費(fèi)。但鑒于實(shí)際情況和法律規(guī)定，物業(yè)公司可以減免一定比例的物業(yè)費(fèi)。莊某表示如果物業(yè)公司能免除違約金并減免部分物業(yè)費(fèi)，可以繳納，而且以后會(huì)按時(shí)交納。同時(shí)，在對(duì)物業(yè)公司釋明有關(guān)法律規(guī)定后，物業(yè)公司也表示接受調(diào)解結(jié)果。

　　法律解答：

　　房屋空置一年物業(yè)費(fèi)可打八折

　　房子長(zhǎng)期閑置，物業(yè)費(fèi)可減免。根據(jù)青島市物價(jià)局、市國(guó)土資源房管局聯(lián)合下發(fā)的通知，20**年1月1日起，施行空置房屋物業(yè)服務(wù)收費(fèi)減免政策。通知規(guī)定，對(duì)配備電梯的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，房屋交付后空置一年以上的(含一年)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照不超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) (含電梯運(yùn)行費(fèi))的80%交納;對(duì)未配備電梯的普通住宅物業(yè)管理區(qū)域，房屋交付后空置一年以上的，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照不超過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%交納。

篇3：空置房物業(yè)費(fèi)法院判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)

核心提示:

某物業(yè)公司為臺(tái)江區(qū)某商住樓盤(pán)服務(wù)近2年,卻被部分業(yè)主拖欠一大筆物業(yè)管理費(fèi)。無(wú)奈之下,物業(yè)公司提起訴訟,要求開(kāi)發(fā)商代繳這筆錢(qián)并支付空置房的物業(yè)管理費(fèi)。近日,市中院終審判決開(kāi)發(fā)商應(yīng)支付空置房的物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。

物業(yè)公司:服務(wù)近2年 被欠一大筆

20**年8月29日,某物業(yè)公司與臺(tái)江某商住樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商簽訂了《物業(yè)管理委托合同》。合同約定:物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米0.5元(無(wú)電梯)、0.8元(帶電梯)收取,非住宅房屋按建筑面積以物價(jià)局批復(fù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取。空置房屋由該開(kāi)發(fā)商以半價(jià)支付物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)業(yè)主或物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí),開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)催繳或以其他方式償付。

物業(yè)公司依約服務(wù)近兩年后,卻被部分業(yè)主長(zhǎng)期拖欠物業(yè)費(fèi),空置的住宅、商場(chǎng)和店面的管理費(fèi)也無(wú)人支付。

今年2月,物業(yè)公司將開(kāi)發(fā)商推上被告席,要求其按照合同約定支付住宅、商場(chǎng)和店面的空置管理費(fèi)及部分業(yè)主拖欠的物業(yè)管理費(fèi)和水費(fèi)共計(jì)10萬(wàn)多元,并賠償相應(yīng)的利息損失。

開(kāi)發(fā)商:未享有利益憑啥要擔(dān)責(zé)

開(kāi)發(fā)商覺(jué)得自己很委屈。他們認(rèn)為,其對(duì)物業(yè)管理不享有利益卻要承擔(dān)業(yè)主不繳納管理費(fèi)的連帶責(zé)任,物業(yè)公司享有利益卻可高枕無(wú)憂,無(wú)限要求開(kāi)發(fā)商代業(yè)主承擔(dān)物業(yè)費(fèi),明顯違反了法律規(guī)定的公平原則。因此,他們不應(yīng)替業(yè)主代繳物業(yè)管理費(fèi)。

一審法院經(jīng)審理,判決開(kāi)發(fā)商敗訴,開(kāi)發(fā)商不服,提起上訴。

法院:開(kāi)發(fā)商應(yīng)依約支付有關(guān)費(fèi)用

市中院經(jīng)終審審理認(rèn)為,物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商之間簽訂的《物業(yè)管理委托合同》合法有效。開(kāi)發(fā)商未依約支付物業(yè)管理等費(fèi)用,已構(gòu)成違約。根據(jù)雙方提供的相關(guān)證據(jù),可以確認(rèn)開(kāi)發(fā)商欠交住宅、商場(chǎng)、店面空置的物業(yè)管理費(fèi)和停車(chē)費(fèi)。至于物業(yè)公司提供的水費(fèi)備款通知單,由于這筆水費(fèi)屬于物業(yè)公司入住小區(qū)后的消防用水,因此不應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

就雙方爭(zhēng)議最大的部分業(yè)主欠繳物業(yè)管理費(fèi)的舉證責(zé)任問(wèn)題,市中院認(rèn)為,根據(jù)合同的相對(duì)性原則,該舉證責(zé)任應(yīng)在物業(yè)公司,而不在開(kāi)發(fā)商。一審認(rèn)定由開(kāi)發(fā)商對(duì)此承擔(dān)舉證責(zé)任不妥。二審訴訟期間,物業(yè)公司撤回要求開(kāi)發(fā)商代繳部分業(yè)主欠交的物業(yè)管理費(fèi)的訴請(qǐng),法院予以準(zhǔn)許。

最終,法院判令開(kāi)發(fā)商應(yīng)限期支付物業(yè)公司有關(guān)空置的住宅、商場(chǎng)、店面的物業(yè)管理費(fèi)及利息、停車(chē)費(fèi)。