小區業戶一定要了解這13條法律知識

　　01

　　小區物業服務一般包含哪些內容?

　　答：小區物業服務的內容應當按照小區物業服務合同的約定進行。

　　根據《物業管理條例》第二條的規定，物業服務指的是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　一般而言，物業服務具體包括綜合管理、房屋及共用設施設備的維護管理、公共秩序維護、保潔服務、綠化管理、裝飾裝修管理服務、停車管理服務等內容。

　　02

　　預交物業費有沒有法律上的依據?

　　答：按照規定，物業公司不得違背業主或非業主使用人的意愿提前收費;一般情況下，物業服務屬于先繳費后享受服務，所以物業公司可以預收物業費，但預收的期限，最長不得超過一年。如果物業公司要求預先繳納多年的物業費，物業服務合同上沒有注明的，業主可以拒絕繳納。

　　《物業管理條例》第四十一條規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。”

　　03

　　業主有權審查物業企業的收支嗎?

　　答：沒有。只有業主委員會可以請有關審計部門進行審計。因為一般的業主不具備專業的財務資質，即使是專業財務人員也無法以個人身份提供具有合法效力的審計證明。

　　04

　　房屋有質量問題，業主能拒交物業費嗎?

　　答：在物業管理法律關系中，業主應該向物業公司給付物業費，業主是債務人，物業公司是債權人;而在房屋買賣關系中，業主是債權人，開發商是債務人。業主不能要求物業公司為開發商前期的建設質量等問題負責，因此不能以物業費來抵消前述遺留問題產生的損失。應該按照合同約定向物業公司給付物業費。

　　至于前期出現的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發商負責解決。開發商應該按照國家法律、法規、合同約定等，承擔相應的民事責任。

　　05

　　交房后一直未裝修，是否應交納物業費?

　　答：在物業公司書面通知業主交費后，就算業主一直未裝修居住，也應當交納物業費。

　　《民法典》第九百四十四條業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　06

　　不交物業費，物業公司有權停水停電嗎?

　　答：供水、供電合同的雙方當事人為業主與供水、供電公司;物業服務合同的雙方當事人為業主與物業公司，兩者處于不同的法律關系中。

　　停水停電的權利是供水、供電公司的一項重要合同履行抗辯權，物業公司不是供水供電合同的主體，自然不享有供水供電權。

　　在物業合同中，約定在業主欠繳物業費的情況下，物業公司可以以停水停電為懲罰手段，在合同法上屬于涉他條款，依據合同相對性原則，這種條款應征得權利人的同意，否則，為無效條款，業主反而可以追究物業公司的侵權損害賠償責任。

　　在這種情況下，如果物業公司擅自停水停電給供水、供電公司造成損失，供水供電公司也可以向物業公司索賠。

　　《民法典》第九百四十四條規定：“業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。”

　　07

　　物業公司能夠對業主進行各類罰款嗎?

　　答：不能。對于業主亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車等行為，物業公司都不能罰款。

　　罰款是一種行政處罰行為，只有特定的行政執法單位才能對公民進行罰款，其他個人、企業一律不得對他人進行罰款處罰。

　　08

　　不能罰款，怎么懲治不守公德的業主?

　　答：物業公司可以通過與業主簽訂物業服務合同，約定違約行為和違約金，一旦業主違反合同約定，亂扔垃圾、亂搭亂建、亂停車，物業公司就能要求業主支付違約金，以此作為處罰的手段。

　　同理，業主委員會也可以和業主簽訂相應的守約協議或制定業主公約，以此規范業主的行為。

　　09

　　業主家被盜，物業公司是否一定要賠償?

　　答：這個事情得分情況討論。

　　《物業管理條例》第四十六條，“物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。”

　　但是，保安服務內容不包含對住戶室內財產的安全保衛工作。物業公司收取的保安費僅用于維持小區公共秩序和日常巡視，并非是對小區內特定的人、財、物予以管理。只要保安服務達到規定的要求，物業公司就沒有法律責任。

　　10

　　住在底層的業主還要交電梯費嗎?

　　答：高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。

　　一棟住宅，按所有權可劃分為兩部分，即專有部分和共有部分。專有部分是指各產權人獨立使用的單元空間，共有部分是指不屬于單個產權人所有而供全體產權人使用的空間、部位、設施和設備。

　　高層住宅的電梯系統屬共有部分中的共用設備，共有部分的特性是：產權上屬全體產權人所有，功能上供全體產權人使用，實物形態上不能分割給各產權人。

　　按照我國現行物業管理的有關政策規定，住宅專有部分由產權人自行負責維護管理，住宅共有部分由物業管理企業統一負責維護管理，其費用由全體產權人分攤。

　　自然，電梯運行維護費用也應由全體產權人分攤。

　　11

　　業主沒在家，物業應該幫忙代收快遞嗎?

　　答：一般情況下，如果業主沒有和物管簽訂代收代管協議或繳納保管費用，物管人員或保安并無義務代簽收業主包裹;若在業主授權或征得業主同意下代簽收了包裹，那么物管人員或保安就必須承擔代為保管的職責和義務，假如這一過程中不慎造成包裹丟失或損壞，那么代簽人就需要承擔相應責任。

　　12

　　怎樣申請動用物業維修資金?

　　答：根據《住宅專項維修資金管理辦法》，開發商、購房者繳納的公共維修資金要全部到位，使用前由小區的業主大會和業主委員來統一決策。

　　申請程序是：

　　根據《民法典》第二百七十八條規定，非應急維修使用維修資金需要征求維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決(俗稱雙三分之二)，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意(俗稱雙過半)。

　　應急維修使用維修資金不需要征求業主意見，經業主委員會(社區居委會代行)、相關業主同意，街道辦事處、區住建局及相關專業部門現場確認后即可提取使用。這里的專業部門主要包括：涉及消防的應急局或消防救援機構，涉及電梯的電梯檢測機構。

　　13

　　小區的車位所有權到底屬于誰?

　　答：《民法典》第二百七十四條 建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。

　　第二百七十五條 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

篇2：接待業戶來信來訪來電投訴制度

　　接待業戶來信來訪來電投訴制度

　　為了實現“管理無盲點，服務無挑剔，業主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質，不斷改進服務質量，嚴格認真對待業主(住戶)反饋的每一信息，特制定本制度：

　　1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權范圍內或能夠給予解決的，應當場予以解決;不屬于自己職權范圍內或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業主(住戶)反應的問題當場予以接待，而后轉告相應部門。

　　2、每一位員工都有責任收集來自業主(住戶)關于小區管理的看法、建議、意見等。

　　3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業”。

　　4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

　　5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。

　　6、對投訴內容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。

　　7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作,積極同市政有關部門辦理交涉,盡早為業主排憂解難,決不允許推托了事.

　　8、員工應認真做好本職工作，積極為業主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

　　9、對業主的投訴應及時進行分析總結，對反復出現的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發生。

　　10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。

篇3：住宅小區業戶報修程序范文

　　報修程序

　　以為業主提供滿意服務為宗旨，堅持方便業主、文明服務的原則，按北京市小區物業管理服務要求去做，24小時受理住戶報修。

　　報修程序：

　　客戶服務部接到業主報修后，立即給工程部下報修單。工程部接報修單后15分鐘內必須到達現場進行維修。維修人員入戶維修要求不打擾住戶，維修時必須穿鞋套，現場作業時要鋪有地布以保證維修后地面清潔。維修完畢后請住戶檢查，驗收后簽字。并建立維修回訪制度。一般維修項目24小時內完成，維修工作中因特殊原因不能馬上修復的(如缺配件)應上報領導及時購買，并向業主或使用部門說明原因，盡快跟進解決。

　　**報修程序

　　業主報修只須拔打服務熱線電話即可報修。

　　一、**物業管理中心上門維修程序

　　1、輕輕敲門三下，若無人應答，片刻后再輕敲三下，不得連續或用力敲門。

　　2、業主開門后，應先自報我是物業工程部***，您家是否曾報修過，得到確認后，穿好鞋套進入業主家。

　　3、用工作布鋪在地上，將工具箱放在工作布上，不得將工具放到工作布之外。

　　4、將工程問題處理完后，收好工具，將工作臺面清理干凈。

　　5、請業主確認修理情況，認可后請業主在工程維修單上簽字，需收費的，同時收費并開具收據給業主。

　　6、離開時走到門口應反身將門關上，并與業主禮貌道別。

　　二、**物業管理中心的工程維修單

　　編號： 備注： 1、此工程維修單一式四聯。 2、第一聯為客戶服務部留存。 3、第二聯為工程部存檔。 4、第三聯為業主留存。 5、第四聯維修結束后，傳送客戶服務部對報修人進行回訪。

　　**物管中心

　　歡迎廣大業主監督!

　　需對外協作的項目實施程序......

　　1、限于技術能力或人力、工具等原因，維修隊不能勝任的設備故障或項目等，為需采用承包給外單位或由外單位協助的范圍。主要有：

　　1-1設備損壞部件需要采用特殊加工如車、刨、磨、銑等才能修復的。

　　1-2新增土木裝修工程中較大規模的項目。

　　1-3需要特殊工藝或裝備進行施工的項目如中央空調管系清洗等。

　　2、確定采用外協的項目，由維修隊擬出申請報告(附列成本預算、對公司正常營業的影響范圍、可行性分析等)，報總經理審批。

　　3、申請報告審批同意后，維修隊負責根據項目內容聯系專業單位洽談，采用招標競價的方式選擇合適的單位。

　　4、擬承包單位根據項目內容及要求作出詳細方案(附列材料及價格清單、質量工期承諾等)，與維修隊擬出的經過初步洽談的合同條款樣本一起報總經理審批。

　　5、項目方案及合同樣本通過審批后，由維修隊代表公司與施工單位簽定正式合同。

　　6、維修隊負責監督施工質量、工期，負責按合同要求進行竣工驗收。

　　7、外協項目竣工通過驗收合格后，按公司財務支出程序由承包單位與財務部進行結算。

　　8、需要外協的項目中涉及金額教小、或有緊急的需要的，按公司物品采購程序處理。