住宅小區(qū)總體管理工作方案范例
總體管理構(gòu)想
針對住宅小區(qū)的自然條件和業(yè)主構(gòu)成特點，對小區(qū)采取的總休管理思路為：
1.0 安防管理
安防管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作 ，必須做到萬無一失。針對項目特點，采取半封閉、半開放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采取不同的管理控制手段來確保無危險人員進(jìn)出小區(qū);在交通、物品出入管理上，采用“記憶+規(guī)范”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全。
2.0 公共事務(wù)管理與人性化服務(wù)
針對住宅小區(qū)業(yè)主成份，在公共事務(wù)管理中全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理和人性化服務(wù)的管理模式，特別措施有：
2.1 采取酒店式一站服務(wù)的方法，只需業(yè)主打一個熱線服務(wù)電話，所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。
2.2 所有管理處的對外服務(wù)工作均采用限時工作制，在對業(yè)主公開承諾的時間內(nèi)完成。
2.3 所有員工的工作均是按照業(yè)主的生活節(jié)奏設(shè)計的，均以滿足業(yè)主的生理需要和心理需要為主要目標(biāo)。
3.0 環(huán)境服務(wù)管理
環(huán)境服務(wù)是形象工程。針對環(huán)境管理這類工作的特點，采用如下管理方式：
3.1定額檔案制。首先分清潔和綠化制定出不同的標(biāo)準(zhǔn)。按照標(biāo)準(zhǔn)配置保潔員、綠化工，從而確保環(huán)境服務(wù)質(zhì)量。
3.2 按照ISO14000國際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。不僅對傳統(tǒng)物業(yè)管理的清潔綠化加以管理，而且將環(huán)境服務(wù)控制擴(kuò)大至小區(qū)噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等方面，必將帶給業(yè)主一個寧靜、優(yōu)雅、潔凈的生活環(huán)境。
4.0 機電設(shè)備的維保管理
小區(qū)機電設(shè)備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。本公司在機電設(shè)備、房屋設(shè)施和業(yè)主家庭報修管理上將采用本公司獨具特色的標(biāo)準(zhǔn)化管理和定人定機制。
4.1 定人定機制：將重要的機電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該員工的獎金、工資、獎罰量化，以保證設(shè)備的運行狀態(tài)。
4.2 時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理。
4.3 不均衡管理：針對設(shè)備的維護(hù)特點來安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。對設(shè)備的檢修工作基本上做到不影響業(yè)主的正常工作，“零干擾”業(yè)主。
5.0 內(nèi)部運行機制
內(nèi)部管理機制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。全面推行成熟的標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程。
各項規(guī)章制度
公眾制度：
5.1《裝修管理規(guī)定》
5.1.1 裝修施工隊和裝修方案的選擇
a. 為了更好地對二次裝修的進(jìn)行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實力強、信譽好、經(jīng)過培訓(xùn)取得合格證書的裝修企業(yè)。
b. 業(yè)主選擇的裝修方案應(yīng)符合規(guī)定，不出現(xiàn)違章裝修項目，項目管理中心將對裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格的審查。
5.1.2 裝修申報
a. 住戶裝修，必須提前七天向項目管理中心申報，公共事務(wù)助理對業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確認(rèn)，并提供裝修手冊。
b. 業(yè)主領(lǐng)取《裝修審批表》、《裝修人員登記表》等，如實填報裝修項目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時間、施工圖紙、施工隊伍等。
5.1.3 裝修審批
a. 業(yè)主必須如實填報裝修內(nèi)容，并向項目管理中心提交裝修設(shè)計圖紙和消防部門裝修審批材料批文(涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報批手續(xù))。
b. 在接業(yè)主(住戶)遞交的裝修方案一周內(nèi)，事務(wù)助理會同工程服務(wù)部、安防部對方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，保證不出現(xiàn)違章裝修方案。
c. 業(yè)主(住戶)收到批復(fù)后，交納裝修管理押金，帶領(lǐng)選定的裝修隊負(fù)責(zé)人到項目管理中心辦理施工人員登記手續(xù)。簽訂《裝修施工隊伍責(zé)任書》，領(lǐng)取裝修許可證。
5.1.4 施工管理
a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。如實際情況需要更改，必須報項目管理中心審批，出具更改通知后方可施工。
b. 施工時間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)理，并保證裝修施工隊嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作業(yè)，文明施工。
c. 裝修期限：中小工程為15天，較大工程為20天，最長不越過30天，如確實需要延期，要到項目管理中心辦理延期手續(xù)。
d. 施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。
e. 裝修施工用電不得越過該裝修住宅單元的裝修表容量，嚴(yán)禁擅自亂接、亂拉電源線;超容量用電在管理處協(xié)商后，在項目管理中心的監(jiān)督下，由管理人員指定位置處接臨時電源線，否則造成的一切后果由業(yè)主(住戶)負(fù)責(zé)。
f. 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁?必須符合國家規(guī)定)的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。
g. 裝修施工，嚴(yán)禁打拆任何墻體，打拆墻體除責(zé)令恢復(fù)原狀外，按30%—50% 裝修押金扣除違約金。
h. 空調(diào)應(yīng)按安裝在項目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項目管理中心設(shè)計，統(tǒng)一式樣安裝。
i. 嚴(yán)禁封閉陽臺，不得改變陽臺的用途，防盜窗花由項目管理中心設(shè)計統(tǒng)一式樣。
j. 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5.1.5 驗收
a. 裝修工程完畢后，業(yè)主(住戶)和施工隊負(fù)責(zé)人共同向項目管理中心申請竣工驗收，管理處將派人進(jìn)行查驗。
b. 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗收。如未驗收，項目管理中心可安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主(住戶)自己負(fù)責(zé)。
c. 竣工驗收后，由項目管理中心驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。驗收不合格時，限期改正，再行復(fù)驗，直到合格。經(jīng)過3次驗收不合格者，項目管理中心可另行指定施工單位進(jìn)行施工，所發(fā)生的費用由業(yè)主(住戶)承擔(dān)。
d. 裝修驗收合格并使用個月后，經(jīng)項目管理中心復(fù)驗確定工程無明顯質(zhì)量問題，將押金退回業(yè)主(住戶)。
5.2 《住宅裝修管理公約》
為確保住宅小區(qū)業(yè)主的根本利益，并對裝修施工隊伍有序管理，特制定本規(guī)定。
5.2.1 任何施工隊進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供：
a. 泉州市室內(nèi)裝飾企業(yè)營業(yè)執(zhí)照;
b. 福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證;
c. 福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級證書;
d. 法人企業(yè)技術(shù)狀況情況表。
同時，要接受管理中心對其進(jìn)行的小區(qū)裝修基本要求、行為規(guī)范、注意事項和違規(guī)處罰等方面的培訓(xùn)和管理。
5.2.2 本小區(qū)內(nèi)裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進(jìn)場和施工人員憑《出入證》進(jìn)出制度。各施工隊還必須加強內(nèi)部管理，不得使用三無人員，政府要求需持證上崗的技術(shù)工種工人要證件齊全。
5.2.3 裝修施工時間：每天施工時間為8：00—12：00，14：00—18：00。超時施工，管理中心有權(quán)責(zé)令停工，扣留或沒收工具;如需延長施工工期必須向項目管理中心申報。
5.2.4 施工隊在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)：
a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費10元;
b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張;辦理一個交納工本費5元/月，押金10元。
5.2.5 施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現(xiàn)場作業(yè)，不得亂竄現(xiàn)場地，違者每人每次扣違約金100元。
5.2.6 施工過程中要注意垃圾袋裝清運，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運，樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。
5.2.7 施工隊?wèi)?yīng)絕對按《福建省住宅裝飾裝修管理規(guī)定》執(zhí)行。
5.2.8 施工后施工隊和業(yè)主共同向管理中心申請驗收時交回進(jìn)場“裝修施工許可證”和“出入證”。
5.2.9 每項工程驗收后，經(jīng)1個月再復(fù)驗，確定無質(zhì)量問題和其他違章現(xiàn)象時，可退回施工押金。
5.3 《物品搬進(jìn)(出)管理規(guī)定》
5.3.1 目的。本規(guī)定旨在加強、規(guī)范物品搬進(jìn)(出)管理。有效控制偷盜等治安案件。維護(hù)區(qū)內(nèi)居民及商家、單位利益。
5.3.2 申報制。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項目管理中心申報，項目管理中心應(yīng)及時通知公共事務(wù)助理，并向其它部門傳達(dá)，并保證在搬進(jìn)(出)物品時提供方便。
5.3.3 盤查制。項目管理中心安防人員均有責(zé)任對所有物品搬進(jìn)(出)進(jìn)行盤查;發(fā)現(xiàn)可疑情況及時處理，并在有需要時聯(lián)系治安大隊支援;本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時進(jìn)行檢查、處理。
5.3.4 應(yīng)急處理。區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)有關(guān)可疑情況并且當(dāng)事人逃脫時，應(yīng)立即以對講機、電話等迅速與出入口崗?fù)ぜ鞍卜绬T聯(lián)系，報告有關(guān)特征并請示截停，有關(guān)人員接到截停請示時須及時反應(yīng)并予截停、盤查。
5.3.5 案件處理。經(jīng)盤查發(fā)現(xiàn)有違法現(xiàn)象時，須及時移交派出所處理。
5.3.6 登記。發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時向安防隊長匯報，安防隊長應(yīng)準(zhǔn)確及時記錄在案，做到凡事有案可查;記錄時間、地點、人、事等要素齊全。
內(nèi)部崗位職責(zé)：
5.4 項目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé)
項目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán)到項目實施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人，對公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)，保證住宅的環(huán)境舒適優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機電設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂活動豐富多彩，住戶生活寧靜。除帶頭遵守各項房管法規(guī)、政策法令及公司的各種規(guī)章制度外，還必須履行下列職責(zé)：
5.4.1 根據(jù)房管法規(guī)、政策法令、公司的各項規(guī)章制度和住宅區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的條款，實行“管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)”責(zé)任制，對住宅區(qū)的房屋、公共設(shè)施組織驗收、接管，對住宅區(qū)的交通車輛治安、衛(wèi)生綠化、維修養(yǎng)護(hù)、財務(wù)收支及有關(guān)區(qū)政建設(shè)、社區(qū)文化等實施全面管理。
5.4.2 根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會的授權(quán)，主持、審查、簽定對外的各項經(jīng)濟(jì)合同。
5.4.3 結(jié)合住宅區(qū)實際，建立、健全各項規(guī)章制度，檢查、督促員工認(rèn)真貫徹、執(zhí)行，并督促員工堅持原則，秉公辦事，敬業(yè)守紀(jì)，維護(hù)集體榮譽。
5.4.4 組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。加強員工的團(tuán)隊協(xié)作，定期對員工進(jìn)行考核，公正、公平地評價員工的工作和獎懲員工，關(guān)心員工的生活、福利，調(diào)動員工的積極性。
5.4.5 審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計劃和住戶裝修申請，組織維修人員按時保質(zhì)完成各項任務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進(jìn)行裝修。
5.4.6 堅持“取之于民、用之于民”的收費和使用原則，審批資金收支，嚴(yán)格按財務(wù)制度辦事，努力增收節(jié)支，合理使用管理費，不得挪作他用，或向住戶亂攤派，亂收費。
5.4.7 對外來參觀訪問和住戶的來信來訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時處理住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗，提高管理水平。
5.4.8 參加物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高自身素質(zhì)，完善小區(qū)各項管理規(guī)章制度和崗位責(zé)任制度。
5.4.9 組織開展社區(qū)文體娛樂活動，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂競賽和各種培訓(xùn)班，豐富居民生活內(nèi)容，搞好精神文明建設(shè)。
5.410 積極配合有關(guān)部門做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。
5.4.11 定期向公司請示匯報工作，完成公司交辦的其它任務(wù)。
5.5 事務(wù)助理崗位職責(zé)
事務(wù)助理在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)員工對樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實施全面管理，并向項目經(jīng)理和住戶負(fù)責(zé)。
5.5.1 負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)。
5.5.2 負(fù)責(zé)每月向項目經(jīng)理提交工作計劃及工作總結(jié)。
5.5.3 負(fù)責(zé)對員工進(jìn)行定期、不定期考核，向項目經(jīng)理提交本部門員工的工作績效報告。
5.5.4 向項目經(jīng)理提交用人計劃。
5.5.5 積極參加時事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺地遵守國家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的各項規(guī)章制度。
5.5.6 堅守崗位，按時上下班，著裝整齊，持證上崗，熱情接待住戶和來訪客人，對住戶的投訴要有耐心解釋，及時處理(一般在24小時內(nèi)處理完畢)。投訴處理率達(dá)100%。
5.5.7 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓宇的排列、單元數(shù)、戶數(shù);管線的走向;各種設(shè)備操作方法和開關(guān)位置;樓宇和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)要領(lǐng)和常見故障、常用維修辦法;住戶的各類、數(shù)量、居住人員情況;督促員工及時收繳管理費，收繳率達(dá)99%。
5.5.8 熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定，并能熟練運用;負(fù)責(zé)制訂住宅區(qū)管理服務(wù)工作計劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)內(nèi)各項管理指標(biāo)達(dá)到市、省、國家文明住宅區(qū)要求，負(fù)責(zé)處理住宅區(qū)內(nèi)重大違章、違法、違章行為和重大突發(fā)事件;懂得發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)、治安案件時的應(yīng)急處理辦法，并且能夠有效及時地組織、安排處理。
5.5.9 堅持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū)，檢查本部門及其它部門工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問題，及時安排處理并改進(jìn)有關(guān)工作。
5.5.10 負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督建立健全員工檔案管理制度，定期查詢檔案情況，如有檔案不全或丟失情況，應(yīng)及時組織補全。
5.5.11 督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國家的方針政策，及時傳達(dá)政府和公司的各項通知、規(guī)定，配合公安機關(guān)、居委會搞好人口管理和計劃生育工作。
5.5.12 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。
5.6 前臺監(jiān)控員崗位職責(zé)
管理中心是整個住宅區(qū)的控制紐帶，負(fù)責(zé)對接到的各類信息進(jìn)行處理，及時反饋、調(diào)度并安排有關(guān)人員執(zhí)行。它集各類業(yè)務(wù)信息處理中心、交通指揮中心為一體。其具體職責(zé)是：
5.6.1 必須熟悉住宅區(qū)管理中心各類管理人員的職責(zé)范圍及特長，熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況及各類設(shè)備、器材布置及其控制范圍。
5.6.2 了解住宅區(qū)管理中心各類人員每天工作安排及行動去向。
5.6.3 通過各類通訊設(shè)施，及時通知有關(guān)人員處理有關(guān)事宜。
5.6.4 受理顧客投訴，及時調(diào)配人員處理或報上級處理并做好記錄。
5.6.5 密切監(jiān)視報警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號，及時處理并做好記錄。
5.6.6 通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)人員情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時通知附近有關(guān)人員予以注意并妥善處理，將發(fā)生的情況和處理結(jié)果記錄在案。
5.6.7 指揮處理各種緊急情況，下達(dá)作戰(zhàn)方案，必要時通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或向社會機構(gòu)求助，并做好詳細(xì)記錄。
5.6.8 協(xié)調(diào)好維修人員、安防員、保潔員之間的銜接工作。
5.6.9 住戶裝修或?qū)I(yè)技術(shù)人員需要暫隔離某報警點時，應(yīng)積極配合及時恢復(fù)并做好記錄。
5.6.10 參加管理中心組織召開的業(yè)主、住戶座談會，做好溝通工作，爭取業(yè)主、住戶對管理中心工作的理解和支持。
5.6.11 完成管理中心經(jīng)理交辦的其它任務(wù)。
5.7 工程服務(wù)部主管的崗位職責(zé)
工程技術(shù)部主管在項目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對工程服務(wù)部進(jìn)行實務(wù)性的管理，組織維修工對住宅區(qū)的物業(yè)進(jìn)行維修、改造及保養(yǎng)，監(jiān)督、檢查維修工的日常工作，確保住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)，具體職責(zé)如下：
5.7.1 服從項目管理中心經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)及工作安排，根據(jù)項目的管理目標(biāo)，制訂小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及養(yǎng)護(hù)的實施方案。
5.7.2 必須具備工民建的有關(guān)知識，能編制工程預(yù)結(jié)算，懂得房屋結(jié)構(gòu)特點以及使用要求。
5.7.3 必須具備物業(yè)的有關(guān)管理知識，熟悉《福建省物業(yè)管理條例》與管理中心的有關(guān)規(guī)章制度。
5.7.4 掌握小區(qū)內(nèi)房屋的分布情況、結(jié)構(gòu)類型，地上及地下管道的走向、分布和起止點。
5.7.5 接受住戶報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解答、解決住戶的疑難問題。
5.7.6 組織維修員對小區(qū)內(nèi)房屋本體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修及保養(yǎng)，確保地下排污、雨水管道的暢通。
5.7.7 經(jīng)常巡視小區(qū)及檢查維修工的工作情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
5.7.8 定期對維修工進(jìn)行思想教育與維修技術(shù)的培訓(xùn)，提高維修工的思想和技術(shù)素質(zhì)。
5.7.9 響應(yīng)并參與管理中心組織的公益活動，積極配合其它部門做好各項物業(yè)管理工作。
5.7.10 完成項目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。
5.8 工程水電人員崗位職責(zé)
在項目工程主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)的房屋、水、電、公共設(shè)施，進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)管理和向住戶提供維修服務(wù)(服務(wù)內(nèi)容見管理處對外服務(wù)制度)，其職責(zé)如下：
5.8.1 熟悉住宅區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。
5.8.2 加強學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識，具備工民建的基礎(chǔ)知識，能識讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚準(zhǔn)確地在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。
5.8.3 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。
5.8.4 經(jīng)常巡視住宅區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化糞池每年清理一次。確保住宅區(qū)污水不外溢。
5.8.5 土建維修工在維修樓地面時，必須首先準(zhǔn)確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。
5.8.6 電工必須持上崗證，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩帶工作牌、穿工作服、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。
5.8.7 水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè);維修給水管道，須關(guān)閉總閘時，在提前通知住戶做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。
5.8.8 愛護(hù)工具。在每次使用之后，工具保管員在入庫前，必須對領(lǐng)出工具的性能、機具配件等進(jìn)行核查是否完好無損。若有損壞，要查清原因劃清責(zé)任，報主管處理。
5.8.9 工具保管員不得將工具私自外借，不得將庫房的常備維修材料私自送人，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以十倍于材料款處罰外，情節(jié)嚴(yán)重者按盜竊罪送公安機關(guān)處理。
5.8.10 負(fù)責(zé)水電表查核、抄表、維修更換、配合助理員、出納員等做好水電費的收繳工作。
5.811 向住戶提供免費或有償服務(wù)時，要求如下：
a. 急修不過夜，小修小補應(yīng)限時完成。
b. 上門維修佩帶工作證，態(tài)度熱情，服務(wù)周到。
c. 按管理中心制定的收費標(biāo)準(zhǔn)收費并上繳管理中心，不得私自侵吞，違者罰款100—500元。
d. 不得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據(jù)，更不能多收、少收、不收費。違者按應(yīng)收取額的10倍處罰。
e. 尊重住戶的要求，未經(jīng)同意不得擅自改變管線、亂搭配顏色。
f. 不得在住戶家里亂翻東西，若有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，管理中心給予辭退。
g. 不得在維修家用電器時，偷竊配件或更換配件時以次充好，讓住戶蒙受損失，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，除責(zé)令其賠償相應(yīng)的損失外，管理處給予辭退處理。情節(jié)嚴(yán)重者，送交公安機關(guān)處理。
h. 完成項目管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。
5.9 項目社區(qū)文化公關(guān)接待員崗位職責(zé)
5.9.1 通過開展社區(qū)文化活動和各種信息交流渠道，與住戶建立良好的關(guān)系使住戶密切配合各項管理工作。
5.9.2 在項目內(nèi)部通過會議活動等形式，增進(jìn)干部與員工，員工與員工之間的互相溝通，融洽關(guān)系。
5.9.3 通過開展聯(lián)誼會、茶話會、登門拜訪等活動，與物業(yè)主管部門、同行業(yè)公司、工商、稅務(wù)、物價、水電氣供應(yīng)、智能設(shè)施管理、新聞媒介等單位建立良好的業(yè)務(wù)協(xié)作關(guān)系，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造一個寬松的外部環(huán)境。
5.9.4 充分利用傳媒和鄰里活動，宣傳本公司和小區(qū)的形象。
5.9.5 統(tǒng)一安排接待來區(qū)檢查、指導(dǎo)的各級領(lǐng)導(dǎo)，以及行業(yè)內(nèi)外的參觀考察團(tuán)體和個人，做到讓來訪人士“高興而來，滿意而歸”。
5.9.6 開展員工禮儀培訓(xùn)，組建禮儀服務(wù)小組，為住宅區(qū)居民提供有償禮儀服務(wù)。
5.9 .7 完成上級交辦的其它任務(wù)。
5.10 項目中心電腦文檔人員崗位職責(zé)
5.10.1 負(fù)責(zé)住宅區(qū)工程圖紙、住戶資料和管理中心文件資料等統(tǒng)一管理工作。
5.10.2 建立、健全檔案制度。所有資料分門別類，制作檔案目錄,并在檔案柜上標(biāo)明存放類別，以便迅速查找資料。資料類別分類概括如下：
a. 工程圖紙類別：土建、給排水、電氣照明、消防、綠化、機電設(shè)備。
b. 住戶資料：住戶資料登記表、裝修申請資料、房屋維修資料、驗房登記表。
c. 住宅區(qū)交接資料：房屋驗收表、水電表表底數(shù)據(jù)、工程施工單位資料。
d. 管理中心資料：管理規(guī)章制度、管理中心崗位責(zé)任制度、國家有關(guān)法令制度和文件、人事資料、小區(qū)基本情況總匯。
e. 技術(shù)書籍類。
5.10.3 負(fù)責(zé)管理中心打字、復(fù)印和傳真等工作，并負(fù)責(zé)文件的報送、收取和管理中心報刊、信件發(fā)放。
5.10.4 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費、水電費等收費標(biāo)準(zhǔn)及計算方法，并協(xié)助收費等工作。
5.10.5 承辦管理中心各類會務(wù)工作，會議通知、議程安排、會場布置、會場服務(wù)以及做好會議記錄、整理會議紀(jì)要。
5.10.6 負(fù)責(zé)上級和外來文電的收發(fā)、登記、傳閱、催辦、回復(fù)和立卷歸檔等工作。
5.10.7 完成管理中心經(jīng)理交待的其它任務(wù)。
5.11 安防部主管崗位職責(zé)
安防部主管在項目管理中心經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)治安、交通、車輛管理負(fù)有全面的責(zé)任，其職責(zé)如下：
5.11.1 協(xié)助招聘安防員。對安防員人選堅持以25歲以下、高中文化以上、思想品德好、身體健康和身高1.70米以上為標(biāo)準(zhǔn)，主要從退伍軍人錄用。不循私情，擇優(yōu)錄用。對安防員隊伍的發(fā)展和建設(shè)負(fù)有全面責(zé)任。
5.11.2 負(fù)責(zé)安防員的上崗培訓(xùn)和思想教育工作，對安防員要堅持進(jìn)行職業(yè)道德和思想教育，每年制定安防員訓(xùn)練計劃，并接受管理中心和轄區(qū)派出所的監(jiān)督、指導(dǎo)。
5.11.3 負(fù)責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，做好防范工作。業(yè)務(wù)上接受派出所的指導(dǎo)，參加有關(guān)維護(hù)治安、預(yù)防罪案發(fā)生等統(tǒng)一行動。
5.11.4 負(fù)責(zé)安防隊的日常工作安排，合理調(diào)配人員。保證流動崗和固定崗24小時無缺崗，無治安死角。
5.11.5 負(fù)責(zé)隊員的出勤考核，堅持白天和夜晚查崗制度。
5.11.6 協(xié)助項目管理中心經(jīng)理每月進(jìn)行一次崗位考核。公正地評價隊員的工作情況，不得故意隱藏或歪曲事實，否則視作失職。
5.11.7 督促隊員遵守員工內(nèi)務(wù)管理制度，保持宿舍整潔，無亂搭亂掛。
5.11.8 負(fù)責(zé)隊員的政治思想教育工作。對態(tài)度不好者和情況嚴(yán)重者，書面提出處理意見報主任裁決。
5.11.9 定期組織隊員進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練、思想文化學(xué)習(xí)和學(xué)習(xí)火警、輔警以及突發(fā)事件的應(yīng)急措施、救生知識，定期組織隊員參加管理處消防訓(xùn)練，幫助每個隊員都能按管理中心的要求達(dá)標(biāo)。
5.11.10定期回訪住戶對小區(qū)治安狀況的意見和建議，并做好記錄，向上級回報好的建議。
5.11.11完成項目管理中心經(jīng)理交代的其它任務(wù)。
5.12 安防班長崗位職責(zé)
班長對全班的工作負(fù)全部責(zé)任。
5.12.1 帶領(lǐng)并督促全班搞好訓(xùn)練，不斷提高素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。
5.12.2 帶領(lǐng)全班人員加強政治思想學(xué)習(xí)和安防隊業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想覺悟和業(yè)務(wù)技能。
5.12.3 督促全班積極參加文體活動，鍛煉身體，增強體質(zhì)。
5.12.4 督促和檢查全班人員熱愛本職工作，忠于職守，積極自覺地加強工作責(zé)任心。
5.12.5 全面、統(tǒng)一協(xié)調(diào)全班的工作，監(jiān)督全班人員著裝整齊，文明執(zhí)勤，禮貌待人，樹立良好的安防形象，嚴(yán)格執(zhí)行作息時間制度。
5.12.6 每周對全班人員的業(yè)務(wù)訓(xùn)練進(jìn)行考核，掌握全班人員的思想工作。
5.12.7 詳細(xì)收集住戶意見和發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，及時做好處理，并迅速上報。
5.12.8 完成上級交待的其它任務(wù)。
5.13 巡查員崗位職責(zé)
安全巡查員負(fù)責(zé)小區(qū)的治安巡邏工作及督查工作，其職責(zé)如下：
5.13.1 熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)、樓座排列、各種公用設(shè)施、設(shè)備的分布位置，各類公共場所的使用性質(zhì)和服務(wù)對象，系統(tǒng)掌握住宅區(qū)整體情況。
5.13.2 巡視住宅區(qū)、勤走、勤查、勤問，發(fā)現(xiàn)可疑人員及時進(jìn)行盤查，發(fā)現(xiàn)可疑情況加倍警惕，并及時與班長取得聯(lián)系或報上級。
5.13.3 加強復(fù)雜地段和事故多發(fā)地段的治安巡邏。
5.13.4 巡邏時注意小區(qū)衛(wèi)生和公用設(shè)施和綠地等情況，發(fā)現(xiàn)違章和受損壞要及時進(jìn)行處理和報告，制止住戶、外來人員和管理中心員工的違章行為。
5.13.5 發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子，立即設(shè)法擒拿、報告，必要時或扭送公安機關(guān)處理。
5.13.6 巡視時檢查各路口、消防通道是否暢通，消防器材是否百分之百完好，完全疏散標(biāo)志是否醒目、正確，有無消防隱患。
5.13.7 協(xié)助配合其他安防崗位人員和管理處需及時解決的事項，及時報有關(guān)人員處理。
5.13.8 完成上級交辦的其它任務(wù)。
5.14 交通、車輛管理員崗位職責(zé)
為了維護(hù)本區(qū)交通秩序，發(fā)揮交通管理員的積極作用，使車輛管理規(guī)范化，特制訂交通管理員職責(zé)：
5.14.1 住宅區(qū)交通、車輛管理員在安防部主管的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對小區(qū)交通安全、停車場行使管理權(quán)。
5.14.2 上班時間必須著裝整潔，佩帶標(biāo)志，上崗姿態(tài)端正。對待車主、住戶熱情有禮，保持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊唤z不茍的工作作風(fēng)。認(rèn)真做好上崗記錄，不在崗位上聊天、會客、做私活。
5.14.3 在多層停車場的值班安防員，要認(rèn)真做好交接班時車輛查對記錄，不定時輪流巡邏，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即與治安辦值班人員聯(lián)系并一起調(diào)查處理。
5.14.4 凡入小區(qū)的機動車輛，一律發(fā)給司機“進(jìn)出卡”并登記，出小區(qū)時即收“進(jìn)出卡”，核對無誤后放行。當(dāng)住戶搬家或搬貴重、大件物品離開小區(qū)時，沒有管理中心簽發(fā) 的放行條，不予放行。
5.14. 5 負(fù)責(zé)摩托車和自行車的值班安防員，凡進(jìn)入保管庫的摩托車、自行車，一律按固定車位停放，并發(fā)給與該位相應(yīng)的停車卡，車主取車時保管員即收“停車卡”。
5.14.6 當(dāng)班巡邏時要注意巡查車輛停放情況，檢查車輛裝備配件及車廂內(nèi)存放物資，發(fā)現(xiàn)可疑或有安全漏洞及時采取有效措施立即通知車主，同時報告治安辦進(jìn)行處理。
5.14.7 嚴(yán)格照章辦事，若發(fā)現(xiàn)車主未鎖車門時，要及時通知車主，不得隨便翻動車內(nèi)一切物品，違者除處以罰款外立即辭退。
5.14.8 負(fù)責(zé)摩托車、自行車的安防若發(fā)現(xiàn)車牌號與停車位號碼不相符者，要認(rèn)真核實無誤后方可放行，否則保管員有權(quán)扣留該車或送派出所處理。
5.14.9 24小時輪換值班，分固定崗和流動崗兩種，服從統(tǒng)一調(diào)度，嚴(yán)守工作崗位，不得隨意換崗。對崗位上玩忽職守，造成500元以上經(jīng)濟(jì)損失的，由直接責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償，超過500元以上，根據(jù)責(zé)任輕重給予適當(dāng)?shù)奶幚怼?/p>
5.14.10 熟記車輛車主、車牌號碼和車輛固定車位，熟悉小區(qū)通路和停車場環(huán)境，每日在交接班要嚴(yán)格查對車輛，并做好詳細(xì)的記錄備查。
5.14.11 負(fù)責(zé)車輛的停放次序，指揮進(jìn)出車輛行駛，學(xué)習(xí)交通管理知識，熟悉小區(qū)出入口環(huán)境，加強獨立工作能力，能迅速果斷處理一般交通事宜，保持小區(qū)交通秩序井井有條。
5.14.12 負(fù)責(zé)按市政府規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取各種車輛的停車費。對多收費或亂收費私自侵吞者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)處以500—1000元罰款外，立即辭退。
5.14.13 指揮小區(qū)車輛安全行駛，督促車主按規(guī)定在臨時車位或固定車位上停放車輛，對不聽從指揮、壓壞綠化、撞壞路牙，或在小區(qū)交通路口和消防通道上停放車輛不走者，嚴(yán)格按管理規(guī)章制度進(jìn)行處罰。情節(jié)嚴(yán)重者，暫扣其車輛并送有關(guān)主管單位處理。
5.14.14 為了提高交通管理人員的積極性，獎優(yōu)罰劣，對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，在小區(qū)交通管理上有創(chuàng)造性、在管理范圍未發(fā)生交通和其他事故，做出了突出成績者，由管理中心給予特別獎勵。
5.14.15完成上級交待的其它任務(wù)。
5.15 義務(wù)消防員崗位職責(zé)
項目中心員工都是義務(wù)消防員，須履行消防員職責(zé)如下：
5.15.1 全體員工積極主動參加每月消防訓(xùn)練，按消防部門有關(guān)規(guī)定要求，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識和熟練掌握消防器材的正確使用方法和規(guī)范操作技術(shù)。
5.15.2 在有關(guān)部門的指導(dǎo)下，熟練掌握救生的基本方法。在發(fā)生火災(zāi)、臺風(fēng)、液化氣泄漏、火災(zāi)等情況下，能及時趕到現(xiàn)場，疏散和組織住戶到達(dá)安全地點。
5.15.3 熟悉住宅區(qū)消防器材和設(shè)備的分布情況，當(dāng)有事故發(fā)生時，能迅速地找到和利用附近的消防器材進(jìn)行搶救工作。
5.15.4 對住宅區(qū)內(nèi)的各樓宇的消防器材設(shè)備定期檢查及時維修，保證設(shè)備處于完好狀況，檢查防火通道，時刻保質(zhì)暢通，及時糾正消毒違章和消除火險隱患。
5.15.5積極做好宣傳教育和防范工作，在凡是沒有消防器材的地方標(biāo)明“消防”字樣和火警電話“119”，與住戶訂立防火安全公約，向居民普及消防知識和基本的救生、搶險措施以及自救、逃生的方法。
5.15.6 在發(fā)生火災(zāi)、液化氣泄漏、暴風(fēng)雨等情況時，立即通知有關(guān)消防單位，并協(xié)助調(diào)查事故原因，接受消防人員的指揮，全力開展救護(hù)工作。
5.16 環(huán)境服務(wù)部主管崗位職責(zé)
主管主要職責(zé)是營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生，具體職責(zé)如下：
5.16.1 依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護(hù)的年度、季度、月度計劃，挖掘綠化空間，提高綠化覆蓋率。
5.16.2 貫徹建設(shè)環(huán)保綠化小區(qū)的方案，帶頭組織管理中心全體員工實行環(huán)保管理，在園林綠化、垃圾處理、污染控制方面制定詳細(xì)的管理規(guī)定，在小區(qū)投入使用三年內(nèi)通過ISO14000認(rèn)證。
5.16.3 對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)清楚，責(zé)任明確，檢查考核標(biāo)準(zhǔn)公開，獎懲兌現(xiàn)。
5.16.4 負(fù)責(zé)定期組織員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率。
5.16.5 經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作。
5.16.6 精心設(shè)計小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標(biāo)識牌，設(shè)置小區(qū)的人文景觀，提高文化品味。
5.16.7 定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴(yán)格按照消殺合同檢查和監(jiān)督消殺工作。
5.16.8 完成上級交辦的其它任務(wù)。
5.17 綠化班長崗位職責(zé)
綠化班長是在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)的綠化工作實施全面管理，為住戶創(chuàng)造、保持怡人的綠化環(huán)境。
5.17.1 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保持綠地率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率達(dá)40%以上，綠化率完好達(dá)99%以上。因地制宜，合理布置花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。
5.17.2 提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱和裁培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法、園林具械的使用方法。
5.17.3 對花木進(jìn)行掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。
5.17.4 巡視小區(qū)綠化，做好分析和記錄，掌握小區(qū)綠化的基本情況。
5.17.5 借鑒他們先進(jìn)的管理方法，收集住戶對綠化管養(yǎng)的建設(shè)性建議，結(jié)合實際情況，制定管養(yǎng)計劃、管養(yǎng)方法，確保綠化管養(yǎng)的正常運作。
5.17.6 關(guān)心綠化員工的生活，多交流思想，為綠化工作好后勤工作，解釋工作疑難，多渠道增進(jìn)綠化工的知識和素質(zhì)。
5.17.7 廣開門路，與社區(qū)文化部結(jié)合，建設(shè)小區(qū)“愛綠化、護(hù)綠化”的文化環(huán)境。
5.17.8 與管理中心其它部門精誠合作，搞好單位的各項活動。
5.17.9 完成上級交辦的其它工作。
5.18 保潔班長崗位職責(zé)
在主管的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生工作的安排和監(jiān)督，其職責(zé)如下：
5.18.1 服從領(lǐng)導(dǎo)，模范帶頭，以身作則，積極帶領(lǐng)隊員完成上級交給的各項任務(wù)。
5.18.2 全面負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作的安排，做好每日檢查記錄并及時向主管匯報。
5.18.3 負(fù)責(zé)做好保潔員的思想教育、法紀(jì)教育工作，組織保潔員學(xué)習(xí)文化和專業(yè)知識。
5.18.4 提交小區(qū)內(nèi)除四害消殺工作，組織安排保潔員完成此項工作。
5.18.5 每日檢查監(jiān)督衛(wèi)生、消殺，評定工作效益，搞好環(huán)境衛(wèi)生，抓好宿舍內(nèi)務(wù)衛(wèi)生管理。
5.18.6 堅持每日巡查小區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。
5.18.7 堅持原則、辦事公道。
5.18.8 完成上級交待的其它任務(wù)。
5.19 保潔員崗位職責(zé)
保潔員在保潔班長的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)本小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生清掃、保潔工作，主要職責(zé)如下：
5.19.1 清掃、清洗：高層電梯間、大堂每天清掃一遍，每兩天拖洗一遍，電梯每天擦、抹一遍，副樓梯每周拖洗一遍，公共場所、商場每天清掃一遍，商場每三天打蠟一次;多層部分公共場所每天清掃二遍，樓梯道、天面每周清掃二遍。
5.19.2 垃圾清運：高層住宅、商場、公共場所每天清運一次;多層住宅每天清運二次，垃圾桶每天清洗一次。
5.19.3 保潔：當(dāng)班時間責(zé)任區(qū)內(nèi)任何垃圾、臟物、廢物、雜物等，隨產(chǎn)隨清，保持責(zé)任區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生。
5.19.4 蟲蚊消殺：公共場所每周二次，重點是垃圾桶。排雨井、排污井、綠化槽等處。
5.19.5 住戶服務(wù)：必須在接到住戶上門衛(wèi)生清潔服務(wù)要求的24小時內(nèi)完成。
5.19.6 維護(hù)責(zé)任區(qū)衛(wèi)生，勸阻和制止不衛(wèi)生、不文明的現(xiàn)象和行為。
5.19.7 完成上級交待的其它任務(wù)。
5.20 綠化員崗位職責(zé)
綠化工在班長的領(lǐng)導(dǎo)下，對住宅區(qū)的綠化工作實施全面管理，為住戶創(chuàng)造并保持怡人的生活環(huán)境。
5.20.1 熟悉住宅區(qū)綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化率達(dá)35%以上，綠化覆蓋率40%以上，綠化完好率達(dá)99%以上，因地制宜，合理布植花草樹木品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，以揮綠化的生態(tài)環(huán)境效益。
5.20.2 提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識和技能，熟悉花草樹木的品種、名稱和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林具械。
5.20.3 對花木進(jìn)行適當(dāng)掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。
5.20.4 養(yǎng)護(hù)、管理花草樹木。
a. 對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱或過澇。
b. 對花草樹木適時施肥，方法正確，滿足花草樹木正常生長發(fā)育需要。
c. 根據(jù)園林功能要求，花木分枝規(guī)律和生長特性，以及環(huán)境關(guān)系對花木進(jìn)行修剪、整形，使花木生長量適當(dāng)，長勢優(yōu)良，喬灌木各種樹形優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。
d. 清理雜草、雜物，適時剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。
e. 以“預(yù)防為主”和“治旱、治小、治了”的原則，及時防治花草樹木病蟲害，同時注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。
f. 定期對花木進(jìn)行培土、樹干涂白，防風(fēng)害、日灼。對遭受自然損害的花木及時進(jìn)行修補、扶持和補苗。
g. 經(jīng)常巡視住宅區(qū)的綠化地，嚴(yán)格制止在草地上踐踏，傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。
h. 綠化工人均管理綠化面積5000—8000平方米。
i. 完成主管交辦的其它任務(wù)。
5.21 出納收費員崗位職責(zé)
5.21.1 負(fù)責(zé)管理中心現(xiàn)金、銀行存款的收支、管理、記帳、結(jié)算工作，每天保險柜現(xiàn)金存量不得超過100元，嚴(yán)禁挪用或私自借支公款。
5.21.2 熟練掌握出納賬的記賬原則和方法，建立、健全現(xiàn)金、銀行存款日記賬和其它賬目，定期核對，做到賬目清晰、手續(xù)完備、賬賬相符、賬表相符，日清日結(jié)，準(zhǔn)確無誤。
5.21.3 嚴(yán)格執(zhí)行財務(wù)制度，收付款項均與會計十進(jìn)制記賬憑證相符。并經(jīng)管理中心經(jīng)理批準(zhǔn)，對于不合法、不真實、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補充更正。
5.21.4 敢于堅持原則，敢于向違反財經(jīng)紀(jì)律的違法違紀(jì)行為作斗爭，忠于職守，以身作則遵守國家財經(jīng)政策和財會制度等法令和規(guī)定，一絲不茍地嚴(yán)格執(zhí)行會計制度。
5.21.5 掌握微機的DBASE數(shù)據(jù)庫、DOS的基本操作方法和物業(yè)管理電腦程序，建立、健全電腦財務(wù)檔案，熟練電腦收費操作。
5.21.6 負(fù)責(zé)管理中心員工考勤情況匯總以及發(fā)放員工工資和獎金。
5.21.7 負(fù)責(zé)員工制服訂做，辦公用品、通訊設(shè)施和管理中心費用的支付。
5.21.8 熟悉轄區(qū)內(nèi)的單元戶數(shù)和面積，以及管理費、水電費等收費標(biāo)準(zhǔn)和計算方法。收繳各種管理費并開具收據(jù)，做好收費的統(tǒng)計、核算工作。做到及時、不重不漏，收費率達(dá)98%。
5.21.9 完成上級交代的其它任務(wù)。
管理運作制度：
5.22 《項目各部門每月計劃及月總結(jié)工作規(guī)程》
5.22.1 管理中心負(fù)責(zé)各部門月服務(wù)工作計劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表的發(fā)放、月計劃實施情況的監(jiān)督以及服務(wù)計劃表和月服務(wù)總結(jié)表的收集工作。
5.22.2 管理中心在每月25日將《管理中心月服務(wù)工作計劃》和《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》(2份)發(fā)放到各部門。各部門負(fù)責(zé)人收到后，根據(jù)部門工作的具體情況，對當(dāng)月工作總結(jié)并擬定下月工作計劃，并于當(dāng)月30日、下月1日前分別將其中一份交管理中心。
5.22.3 管理中心將計劃表交項目管理中心經(jīng)理審核，進(jìn)行必要的修改和補充，批準(zhǔn)后予以實施。并根據(jù)計劃表中的內(nèi)容檢查和監(jiān)督各部門的工作，如實填寫計劃表中的“完成情況”欄。
5.22.4 各部門根據(jù)工作的完成情況，進(jìn)行每月工作總結(jié)，填寫《管理中心月服務(wù)工作總結(jié)表》，并將該表于每月30日前交管理中心。
5.22.5 每月2日，由項目管理中心經(jīng)理主持召開上月工作總結(jié)會議，并對本月的工作計劃進(jìn)行必要的修改、補充，并批準(zhǔn)實施。
5.22.6 對不按時上交月服務(wù)工作計劃表和月服務(wù)工作總結(jié)表，以及不按時完成工作計劃的部門或個人，由管理中心按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
5.23《員工培訓(xùn)制度》
為了提高管理水平，采取平時自學(xué)為主和定期培訓(xùn)為輔的方法，提高管理人員的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和工作水平，做到全員持證上崗。
5.23.1 新招聘人員在試用期，實行一個月業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，二個月實習(xí)，經(jīng)公司和項目中心考試合格者留用。
5.23.2 安防員每日進(jìn)行常規(guī)訓(xùn)練：晨跑、自由搏擊、擒拿術(shù)、散打、隊列練習(xí)等，以增強體力和防衛(wèi)能力，每月思想教育學(xué)習(xí)不少于三次，以提高安防員的政治思想覺悟。增強保衛(wèi)小區(qū)安全的責(zé)任心。
5.23.3 項目中心每周安排一定時間學(xué)習(xí)有關(guān)業(yè)務(wù)文件、報刊、書籍，舉行管理經(jīng)驗座談會。使員工及時總結(jié)管理中的經(jīng)驗教訓(xùn)，提高處理問題的能力和工作水平。
5.23.4 在消防部門的指導(dǎo)下，每月舉行一次全員消防訓(xùn)練，學(xué)習(xí)有關(guān)消防器材的使用方法、熟悉住宅區(qū)消防設(shè)施分布狀況以及學(xué)習(xí)有關(guān)救生方法，并舉行消防演習(xí)，要求人人達(dá)標(biāo)。
5.23.5 定期培訓(xùn)員工處理突發(fā)事件的應(yīng)急能力，熟練掌握在發(fā)生火警、電梯困人、臺風(fēng)天氣、治安案件等情況下應(yīng)急處理方法，把損失減少到最小程度，要求人人達(dá)標(biāo)。
5.23.6 每年組織到市內(nèi)外的先進(jìn)單位參觀學(xué)習(xí)，取長補短，并結(jié)合本小區(qū)的實際情況，總結(jié)提出小區(qū)改進(jìn)措施和新的管理設(shè)想。
5.23.7 管理中心與市勞動局、有關(guān)院校、培訓(xùn)單位聯(lián)系，有計劃的安排助理、機電、維修、綠化、電腦、財會等各工種員工分批進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)和深造，鼓勵獲取國家認(rèn)可的學(xué)歷和職稱證書，以確保員工的整體文化素質(zhì)。做到員工全員持證上崗。
5.23.8 定期進(jìn)行電腦培訓(xùn)和閉路電視、電子控制系統(tǒng)等規(guī)范操作及物業(yè)管理程序的培訓(xùn)，引進(jìn)現(xiàn)代高科技管理技術(shù)，提高工作效益。
5.24 《檔案資料管理制度》
5.24.1 文檔管理人員專職負(fù)責(zé)管理處所有文件(通知、命令、公函、總結(jié)報告、通報、會議紀(jì)要)及資料(技術(shù)圖紙、說明書、手冊、個人簡歷、員工檔案市府法規(guī)、車輛檔案、住戶檔案等)的存檔、收集和保管。
5.24.2 任何人員借閱上述文件資料，須登記日期、用途、經(jīng)手人及歸還日期。
5.24.3 屬秘密文件的要妥善保管，不準(zhǔn)散播其內(nèi)容，不準(zhǔn)給未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)的人員翻閱，不準(zhǔn)復(fù)印，不準(zhǔn)帶離辦公室。
5.24.4 職員、員工個人檔案材料屬秘密材料，他人無權(quán)翻閱，文檔管理人員也不準(zhǔn)將這些資料擅自給他人過目。
5.24.5 文件資料等要歸檔，歸檔要注意整齊，歸檔前要先把資料分類，無論是按字母順序還是按內(nèi)容、按時間等形式分類，其目的都是為了查找迅速方便，因此都必須在檔案夾里清楚的標(biāo)明。
5.24.6 要經(jīng)常進(jìn)行清理歸檔，以免資料堆積混亂，對過期的文件資料要及時清理，無保存必要的材料，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可做銷毀處理。
5.25《值班管理規(guī)定》
5.25.1 項目中心實行全天候值班，24小時為住戶提供服務(wù)。各主管、水電維修工中午和夜間在管理中心輪流值班。
5.25.2 中午值班時間為11：30—14：00，由一名主管及兩名水電維修工負(fù)責(zé)。
5.25.3 夜間值班一名水電維修工負(fù)責(zé)。
5.25.4 值班主管負(fù)責(zé)夜間和中午事務(wù)的全面管理，并做好值班記錄，填寫《主管值班日記》;事務(wù)助理在值班期間負(fù)責(zé)接聽電話和填寫《夜間(中午)值班登記表》;水電維修工負(fù)責(zé)水電維修。
5.25.5 夜間值班期間，值班主管負(fù)責(zé)對夜間各值班崗位的檢查與監(jiān)督，每晚于21：00、1：00、4：00開始對各崗位檢查三次，并填寫《值班主管夜間查崗記錄表》。
5.25.6 夜間(中午)值班期間如遇不能及時處理的投訴、委托、維修問題(非應(yīng)急情況)，則應(yīng)在第二天8：30—14：30由事務(wù)助理根據(jù)《管理中心夜間(中午)值班登記表》所登記的情況，填寫《夜間(中午)遺留問題登記表》，并交相應(yīng)責(zé)任部門處理，具體操作可參照《管理中心工作手冊》中的“夜間(中午)遺留問題處理規(guī)程”執(zhí)行。
5.26 《辦公用品申請、購買、領(lǐng)用制度》
為了加強管理中心辦公用品的管理，有計劃、按規(guī)定申請、購買、領(lǐng)用辦公用品，特制定此制度。
5.26.1 辦公用品定義：辦公用品主要包括各種文具、清潔用具等。辦公用品的購買、發(fā)放由公司綜合部具體負(fù)責(zé)實施。
5.26.2 辦公用品的購買
a. 常用辦公用品由綜合部按每月的數(shù)量、價格、填寫購買申請表，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后購買。
b. 非常用辦公用品，由需領(lǐng)部門向綜合部申報，由綜合統(tǒng)一購買。如確因用品特殊，綜合部因不熟悉等原因不方便購買，經(jīng)公司綜合部經(jīng)理同意批準(zhǔn)后，可由申請部門購買。
5.26.3 辦公用品的申請領(lǐng)用
a. 全體員工必須本著“節(jié)約第一，按需領(lǐng)用”的原則使用和領(lǐng)用辦公用品，不得以任何形式和供品多占多領(lǐng);
b. 個人常用辦公用品的領(lǐng)用方法原則上采用按職務(wù)及工作性質(zhì)按月領(lǐng)用。領(lǐng)用時需在“辦公用品領(lǐng)用登記表”上簽名，注明辦公用品的品名、數(shù)量等;
c. 部分個人常用辦公用品的領(lǐng)用按職務(wù)和工作性質(zhì)領(lǐng)用最高標(biāo)準(zhǔn)如下：
信簽紙：
主管以上職務(wù)的每月2本
其他管理人員每兩個月1本
內(nèi)務(wù)員、收費員每月1本
簽字筆：
每月主管以上職務(wù)的2支
其他管理人員每兩個月1支
d. 公用常用辦公用品的領(lǐng)用與其工作性質(zhì)相關(guān)的辦公用品。如遇特殊情況，經(jīng)綜合部主管同意可按需領(lǐng)取;
e. 非常用辦公用品的領(lǐng)用與按照申請購入多少、領(lǐng)用多少的原則發(fā)放，領(lǐng)用時必須填寫“辦公用品申領(lǐng)單”，注明用途;
f. 事務(wù)助理每兩個月對部門辦公用品的領(lǐng)用情況進(jìn)行統(tǒng)計，填寫“辦公用品統(tǒng)計表”;
g. 辦公用品每年度按部門的工作需要進(jìn)行預(yù)算，年底進(jìn)行盤點;
h. 各部門應(yīng)本著節(jié)約、節(jié)儉的原則申領(lǐng)辦公用品，如未經(jīng)同意，個人領(lǐng)用辦公用品超過規(guī)定數(shù)量的，從工資中扣除多領(lǐng)取用品的費用;發(fā)現(xiàn)有將公用辦公用品挪為私用、貪污和浪費等行為，將根據(jù)相關(guān)規(guī)定予以嚴(yán)肅處理。
5.27 《投訴處理、回訪制度》
為加強與住戶的聯(lián)系，及時為住戶排憂解難，把管理工作置于住戶監(jiān)督下，從而集思廣益，及時總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)。不斷改進(jìn)管理，提高服務(wù)質(zhì)量，特建立接待來訪投訴和回訪工作制度。
5.27.1 接待來訪投訴工作
a. 接待來訪投訴工作由前臺值班人員負(fù)責(zé)，管理中心應(yīng)廣為宣傳接待投訴的辦公地點、電話，讓住戶投訴有門。
b. 任何管理人員在遇到住戶來訪投訴時，都應(yīng)給予熱情接待，主動詢問，耐心、細(xì)致地做好解釋工作，當(dāng)住戶有不理解住宅區(qū)的管理規(guī)章制度時，要曉之以懷，動之以情，讓住戶理解并支持管理中心的工作。
c. 對住戶投訴、來訪中談到的問題，接待人員應(yīng)及時進(jìn)行記錄，并在當(dāng)天調(diào)查、核實，然后將處理結(jié)果匯報管理中心責(zé)任部門和經(jīng)理;不能解決的，要將問題和意見向有關(guān)部門和經(jīng)理匯報，由經(jīng)理決定處理辦法。
d. 當(dāng)住戶主動前來提合理化建議時，要詳細(xì)、認(rèn)真地做好記錄，并及時經(jīng)理匯報，由經(jīng)理決定采取或制定整改計劃，并張榜公布整改措施和表彰“愛我小區(qū)”的住戶名單，同時給住戶優(yōu)先評選“文明戶”。
e. 責(zé)任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，突出服務(wù);不得推諉責(zé)任、為難住戶或乘機索取好處，在處理完畢后應(yīng)及時回復(fù)住戶和管理中心主任，做到事事有著落、件件有回音。
f. 全體管理人員要認(rèn)真負(fù)責(zé)，做好本職工作，為住戶提供滿意的服務(wù)，盡量減少住戶的投訴、批評。將住戶的不滿消解在投訴之前。
g. 當(dāng)同行物業(yè)管理單位要求參觀時，管理中心員工應(yīng)給予熱情接待，把住宅區(qū)情況做全面的介紹，通過互相學(xué)習(xí)，共同提高小區(qū)管理水平。
5.27.2 回訪工作
a.回訪要求：
1)把對住戶的回訪列入職責(zé)范圍，并落實到每年的工作計劃和總結(jié)評比中。
2)回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好回訪記錄。
3)回訪中，對住戶的詢問、意見，如不能當(dāng)即答復(fù)的，應(yīng)告知預(yù)約回復(fù)時間。
4)回訪后對反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向公司請示解決。回訪處理率達(dá)100%，有效投訴力爭在1%(發(fā)下)。
b. 回訪時間及形式
1)每年登門回訪1—2次。
2)事務(wù)助理按區(qū)域范圍分工，每季回訪1次。
3)每季度召開一次住戶座談會，征求意見。
4)利用節(jié)日慶祝活動、社區(qū)文化活動、居民集會等形式廣泛聽取住戶意見反饋。
5)有針對性地對住戶發(fā)放“住戶調(diào)查問卷”，作專題調(diào)查，聽取意見。
5.28 《維修回訪制度》
5.28.1 維修回訪是在維修完工后，由事務(wù)助理采用電話或上門的方式對業(yè)主進(jìn)行回訪。回訪的主要內(nèi)容包括維修工的服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主滿意程度等項目。
5.28.2 工作維修部在每周五下午下班前將本周《派工單》整理好，交管理中心事務(wù)室進(jìn)行回訪。
5.28.3 管理中心事務(wù)室接到《派工單》后，由事務(wù)助理及時對責(zé)任區(qū)的住戶進(jìn)行回訪，交將回訪結(jié)果填寫在《派回單》回訪欄內(nèi)。
5.28.4 事務(wù)助理必須在一周內(nèi)將上周的《派工單》回訪完畢，并于周五下午下班前將《派工單》交回工程維修部歸檔。保證維修回訪率達(dá)100%。
5.29 《防火安全檢查制度》
5.29.1 檢查方式
a.定期檢查
根據(jù)龍山國際防火的特點，配合有關(guān)安全活動，公司每年進(jìn)行二次防火安全檢查，由公司質(zhì)檢部組織人員對消防設(shè)施進(jìn)行檢查，并做好有關(guān)記錄，填寫《防火安全檢查記錄表》。
b. 突擊檢查
突擊檢查住宅區(qū)的防火安全措施是否真正落實、消防設(shè)施是否完好，由消防第一責(zé)任人每季度組織一次，并做好相關(guān)記錄。
5.29.2 檢查內(nèi)容
a.消防通道安全疏散標(biāo)志是否完好。
b.消防設(shè)施包括自動火災(zāi)報警裝置、消防水池、消火栓系統(tǒng)、消防水泵及氣體滅火系統(tǒng)等是否正常運行。
c.用火用電方面。火源的控制情況，電氣設(shè)備安裝是否符合安全要求，是否有超負(fù)荷現(xiàn)象等。
5.29.3 火險隱患的整改
a.若檢查發(fā)現(xiàn)火險隱患，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《火險隱患整改通知書》，并派發(fā)到受檢單位。
b.受檢單位接到整改通知后，應(yīng)組織人員對火險隱患及時進(jìn)行整改，并接規(guī)定時限完成。
c.受檢單位整改完畢后，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員對火險隱患進(jìn)行復(fù)查，并記錄復(fù)查結(jié)果。
5.30 《電梯機房管理制度》
5.30.1 機房除維修、管理人員外，其它人員未經(jīng)允許嚴(yán)禁入內(nèi);
5.30.2 維修管理人員每天對機房機械及電器部件巡視檢查一遍;
5.30.3 保持電梯機房的清潔，牽引機、減速箱無漏油現(xiàn)象;
5.30.4 限速器旋轉(zhuǎn)部件每周加油一次，及時清理鉗口油垢;
5.30.5 保持制動器清潔，經(jīng)常檢查制動輪與制動閘瓦之間的間隙，保證制動靈活，電梯運行安全可靠。
5.30.6 經(jīng)常檢查機房室內(nèi)溫度，保持機房內(nèi)照明、通訊及降溫設(shè)備正常工作狀態(tài);
5.30.7 機房必須配備消防器材。
篇2：碧華庭小區(qū)20XX年度安全管理方案
(一)安全管理
1、小區(qū)封閉情況(全封閉式小區(qū))
碧華庭坐落在上梅林地區(qū),總建筑面積12萬余平方米,共建有17棟樓宇,電梯25部,住戶1139戶,建有2個行人出入口,設(shè)有密碼大門。小區(qū)設(shè)有地下停車場,設(shè)有車位460個,設(shè)有3個與市政道路相連的出入口,可做到人車分流。
2、安防設(shè)施情況
(1)外圍安防系統(tǒng)
外圍安防系統(tǒng)由圍墻紅外線對射、攝像監(jiān)控、人員出入口密碼系統(tǒng)、大堂門禁系統(tǒng)、車庫自動管理系統(tǒng)等組成。
紅外線對射共安裝18對,分8個報警區(qū)域與監(jiān)控中心主機聯(lián)接(分布圖見附件一);現(xiàn)小區(qū)已在安防4區(qū)、5區(qū)圍欄立柱中段增加5對紅外線對射器。
攝像監(jiān)控安裝在圍墻、電梯轎廂、車庫內(nèi)、小區(qū)各出入口處。各攝像監(jiān)控器均與監(jiān)控中心錄像設(shè)備聯(lián)接,進(jìn)行24小時不間斷攝錄。其中:①圍墻安裝的攝像機與紅外線對射系統(tǒng)諒解,當(dāng)報警區(qū)域發(fā)生警報時,監(jiān)控鏡頭可自動跟蹤,進(jìn)行即時錄像;②電梯轎廂監(jiān)控鏡頭大部分可監(jiān)控電梯樓層鍵板,小部分尚需調(diào)整;③車庫內(nèi)監(jiān)控主要安裝在各單元電梯出入口處,(www.dewk.cn)監(jiān)控由車庫進(jìn)出各單元電梯廳人員情況。車庫內(nèi)安裝的攝像監(jiān)控系統(tǒng),因車庫布局死角過多,另監(jiān)控鏡頭較少,所起作用不大,現(xiàn)以人防為主。(分布圖見附件二);
人行出入口現(xiàn)已安裝密碼門,小區(qū)住戶憑密碼進(jìn)入,密碼定期進(jìn)行更換,已減少密碼外泄造成的安全隱患;
各單元大堂門禁系統(tǒng)安裝有可視對講,進(jìn)入可憑IC卡或密碼,密碼設(shè)置同為定期更換;
車庫自動管理系統(tǒng)由道閘、刷卡器與電腦主機聯(lián)接。小區(qū)內(nèi)月租車可憑IC卡進(jìn)入小區(qū)。每次刷卡以一進(jìn)一出為一個循環(huán),重復(fù)同一行為道閘將處于不工作狀態(tài)。此可提示當(dāng)值隊員查詢該車登記資料以便核實。外來車輛發(fā)放臨時停車卡。
車庫到達(dá)各單元通道未安裝門禁系統(tǒng)。
(2)室內(nèi)安防系統(tǒng)
室內(nèi)安防系統(tǒng)由紅外線報警系統(tǒng)、緊急求助報警按鈕、可視對講系統(tǒng)、煤氣泄漏報警器組成;
紅外線報警系統(tǒng)主要安裝在每戶陽臺推拉窗上方,以扇形對室內(nèi)進(jìn)行掃描。當(dāng)系統(tǒng)設(shè)防后,如有人員由陽臺進(jìn)入室內(nèi)活動,小區(qū)監(jiān)控中心將接到報警信號;各單元房入戶門未安裝門磁報警器;
室內(nèi)求助按鈕安裝在每戶主臥室和客廳處,均與監(jiān)控中心聯(lián)接,如住戶遇有緊急情況可按下,監(jiān)控中心可接收信號。
小區(qū)監(jiān)控中心可接到室內(nèi)紅外線報警器、求助按鈕、可視對講(無圖象)報警,配有煤氣報警器控制器。
中控室位于小區(qū)泳池對面,清園4棟首層,各類主機數(shù)量及功率(見設(shè)備運行養(yǎng)護(hù)類中設(shè)備清單)。
消防自動報警系統(tǒng)溫感探頭數(shù)量:1419個,分布在地下車庫。
消防自動報警系統(tǒng)煙感探頭數(shù)量:1262個,分布在各棟單元樓層公共區(qū)域,強、弱電井,設(shè)備房。
(3)接警出警工作流程
外圍接警工作流程:監(jiān)控中心接到紅外線報警或在監(jiān)控器發(fā)現(xiàn)有人翻越圍墻時,按《外圍接警崗位配合流程》安排各崗位隊員到達(dá)報警區(qū)域(見附件三);
各單元電梯轎廂、地庫各單元出入口處發(fā)現(xiàn)可疑人員搬運貴重物品時,監(jiān)控人員呼叫區(qū)域隊員到達(dá)現(xiàn)場進(jìn)行查詢;
室內(nèi)安防系統(tǒng)報警,監(jiān)控人員呼叫區(qū)域隊員趕到現(xiàn)場,同時監(jiān)控人員撥達(dá)住戶電話,如有接聽可確認(rèn)其身份是否誤報,如外人創(chuàng)入可起到干擾的作用。
3、安防設(shè)施運行狀況
安防設(shè)施目前運行狀況正常,存在的問題是-監(jiān)控錄像所使用的三星牌錄像機如有損壞,無配件維修,擬重新采購對故障設(shè)備進(jìn)行更換。
4、安防設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計劃
見(三)維修第4節(jié)
5、崗位分布、人員編制(保安隊現(xiàn)有53名隊員)
(1)小區(qū)崗位分布與人員編制等:
保安隊崗位分布(略):
地面簽到點分布(略):
6、治安管理難點、技防盲點:
(1)因小區(qū)住戶較多,進(jìn)出人流大,來訪人員多,容易出現(xiàn)混入的情況,同時增加門崗管理員熟悉小區(qū)住戶的難度,在詢問過程中出現(xiàn)爭執(zhí)的現(xiàn)象較多。
(2)門禁選擇密碼開啟,易出現(xiàn)密碼外泄。如選擇IC卡開啟需征求業(yè)主意見購買意向。現(xiàn)采取定期更換密碼。
(3)車輛管理
小區(qū)住戶使用公務(wù)車較多,存在經(jīng)常換用車輛的現(xiàn)象,給月租卡的使用管理帶來難度。
車庫內(nèi)到達(dá)各單元通道因原設(shè)計未安裝門禁系統(tǒng),增加外來車輛的管理難度。
針對此現(xiàn)象,①重點在加強人、車、卡的同時核對工作;②外來車輛的管理見《來訪、臨時車輛管理》;③加裝IC卡電磁鎖門禁(計劃中)。
對小區(qū)內(nèi)死角,加設(shè)紅外線感應(yīng)開關(guān)和燈具,當(dāng)有移動物時,燈光點量。
在圍欄轉(zhuǎn)角處增加固定崗數(shù)量,地面巡邏崗逐漸增加機動性、無規(guī)律性。
7、隊伍建設(shè)
保有"三公"態(tài)度處理問題或安排工作、崗位;
通過班組綜合考評增強團(tuán)隊榮譽感;
對待隊員要一視同仁,不排斥、歧視任何一名隊員;
工作中、生活中尊重每名隊員,對其工作成績要及時給予肯定,對其工作錯誤要辨證地區(qū)分屬于技能方面還是品質(zhì)方面,是否采取懲戒或指引;
建立、營造"家"的氛圍,在生活上關(guān)心、愛護(hù),解決他們的困難;
因保安工作性質(zhì),需適時通過舉辦團(tuán)體活動、更換崗位來調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)工作中產(chǎn)生的厭倦、懈怠心理;
根據(jù)隊員素質(zhì)、技能、經(jīng)驗等方面,給予一定的工作自主權(quán)來調(diào)動其積極性,對其工作中發(fā)生的矛盾,視其原因及情況給予支持;
多引導(dǎo)、多指導(dǎo)、多教育、多鼓勵、少懲戒、重懲戒,挖掘其長處,改正其缺點;
樹立正確的工作觀念,改變不良習(xí)慣,形成良好行為。
通過以上措施達(dá)到全隊目標(biāo)一致,行動一致,相互督促、相互促進(jìn)。
8、監(jiān)督檢查
合理安排加班和培訓(xùn)時間,保障隊員充足的休息時間;
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nbsp; 宿舍內(nèi)休息區(qū)域和娛樂區(qū)域區(qū)分,規(guī)定宿舍內(nèi)嚴(yán)禁有干擾隊員正常休息的活動;
嚴(yán)格執(zhí)行傾銷假制度;
夜班實行半小時叫崗規(guī)定,查崗時以不定期、不定時,在外圍觀察崗位隊員值班情況為主;
在隊會、培訓(xùn)中強調(diào)對睡崗、脫崗現(xiàn)象,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即除名等重懲手段;
向隊員傳達(dá)業(yè)主在晚間看到保安員時的安全感,已增強其自豪感、責(zé)任心。
9、消防管理的難點、重點
樓層消防檢測統(tǒng)計(略):
10、消防器材配備
(1)消防工具、材料配備(略):
篇3：物業(yè)小區(qū)停車管理方案表決通知
物業(yè)關(guān)于小區(qū)停車管理方案表決通知
尊敬的Z**園業(yè)主：
大家好！
*園物業(yè)服務(wù)中心已與20**年11月30日之前將Z**園小區(qū)停車管理方案以書面的形式送達(dá)至每戶業(yè)主家中，現(xiàn)煩請各位業(yè)主朋友們在閱悉小區(qū)停車管理方案后，進(jìn)行方案表決。
方案表決時間：20**年12月3日---20**年12月12日18點止；
您可通過以下途徑進(jìn)行方案表決：
① 武漢Z*論壇：***;（凡屬于Z**園小區(qū)業(yè)主，在本貼后面回復(fù)即可進(jìn)行投票）
②*園業(yè)委會意見箱；
③電子郵箱：****；
④物業(yè)服務(wù)中心前臺登記；
⑤您所在區(qū)域物業(yè)服務(wù)助理短信：1**8；
在通過以上途徑對停車方案進(jìn)行表決時，以房號為單位，每戶僅限1票有效票。投票表決時請務(wù)必填寫您的房號、方案一或者方案二。如果您的表決票信息不清晰或不完整，將按照《*園小區(qū)議事規(guī)則》相關(guān)規(guī)定納入大多數(shù)選票。
請您在20**年12月12日下午18點前將選票投入選票箱，逾期未送回的選票將按照《*園小區(qū)議事規(guī)則》相關(guān)規(guī)定納入大多數(shù)選票。
煩請廣大業(yè)主朋友們在約定時間內(nèi)投遞您的表決票，敬請大家知悉并相互轉(zhuǎn)告。
zz物業(yè)服務(wù)有限公司
*園物業(yè)服務(wù)中心
二〇**年十二月*日