欠物業費，物業公示業主房號，合法嗎?

　　物業公司

　　公布未交物業費的業主房號

　　這樣做

　　是否侵犯業主的隱私呢 ??

　　近日

　　一則視頻引發關注

　　視頻中

　　銅山區寶信潤山小區

　　將欠費4年以上業主房號

　　制作成一個大展板

　　在小區內進行公示，時長00:06

　　視頻一出

　　引發市民爭議

　　有人贊同此方式催收物業費

　　也有人認為侵犯了業主隱私權

　　對此記者展開了調查

　　聽聽各方的說法

　　業主：欠物業費，房號被公示

　　寶信潤山小區位于銅山區湘江路與海河路交叉處，業態有高層、別墅、商業，2014年之后陸續交付，高層和別墅區共有2600多戶業主，徐州寶信物業服務有限公司負責三個業態區域的管理和服務工作。多年來，確有少部分業主沒有按時交納物業費。

　　約半個月前，物業公司在小區內醒目位置處擺放了一個黃色的大展板，那些多年沒有交物業費的業主房號被“公示”。有業主拍下了一段小視頻發到了網上，引發網友廣泛關注和討論。

　　視頻可以看到，展板最上方印著“寶信潤山小區欠費4年以上公示”字樣，左部分是自2017年至今未繳費名單，右部分是自2018年至今未繳費名單，約有近百戶欠費業主家的房號信息。

　　展板最下方還有備注：寶信潤山小區高層共計2023戶，以上業主多年未交物業費，已通過多種方式催收，仍然不交，目前部分已提交法院。

　　聲音：有人贊同，有人反對

　　近日，記者來到寶信潤山小區，剛從東門進去幾米遠一處綠化帶前，確實擺放著視頻中出現的黃色展板，不過展板上已經被劃掉了四五個房號。記者隨后采訪了多位業主，針對此事大家紛紛發表各自看法。

　　業主A：

　　這個公示很好，有個別業主長期不交物業費，對正常交費的業主不公平，物業公司多次催收無果，實屬無奈才采取這種‘曝光’的方式，希望能引起這部分不交物業費業主的重視，督促其盡快交費，我認為沒啥不妥的。

　　業主B：

　　我反對這種曝光房號的方式催收物業費，怎么不來了解一下他們為什么不交物業費呢?物業服務到位嗎?小區管理是否有不如人意的地方?給物業反映的問題是否都能及時得到處理和解決?如果物業服務不到位，問題處理不及時，憑什么讓業主積極主動去交物業費?在物業不作為的情況下，業主也只有通過這種不交物業費的方式來和物業公司進行抗衡。

　　業主C：

　　我們小區有業主委員會，和物業公司簽有服務合同，合同中對雙方的權利義務都有明確約定，毫無疑問，交納物業費是業主的義務，提供和合同相符合的服務也是物業公司的義務，如果認為哪方沒有履行自己的義務，那么就通過合法的途徑進行解決。對于長期不交物業費的業主，應該通過合法的手段進行催收，自行在小區內公示房號的做法，我不清楚是否合法，是不是涉嫌侵犯業主家的隱私，請讓律師給普及一下相關法律知識吧。

　　物管：公示后有業主主動來交費

　　徐州寶信物業服務有限公司負責人張經理表示，確有在該小區內公示長期不交物業費業主家房號的行為，“公示的業主約有90戶，計劃公示一個月的時間，目前已經公示半個月了，自從公示后，已經有幾位業主主動來交納所拖欠的物業費了，看來公示還是有一定的效果的。”

　　張經理說，自從該小區交付后，他們公司就進駐小區提供服務，但是多年來，確實有小部分業主沒有按照約定及時交納物業費，“對于不交物業費的業主，我們采取上門收、電話通知、下通知單、發律師函、公示、訴訟等途徑進行催收，此次就是通過公示房號的方式進行物業費的催收工作。”

　　“如果認為我們服務不到位，可以通過業主委員會進行反饋，我們積極進行整改，但是如果沒有正當理由，拖欠不交物業費就是違約行為了。”張經理說，“物業企業也要運營，也有成本支出，沒有資金支持也難以為繼，按照合同約定，業主先交費他們再提供服務，不過實際執行中，他們先服務，業主后交費也是可以的，但是多年不交費實在難以承受。”

　　張經理最后說，之前也起訴了部分不交費的業主，展板上的業主如果公示期還不交費，將會繼續采取訴訟方式解決。

　　律師：公示房號不侵犯業主隱私權

　　江蘇帝伊律師事務所主任張玉龍說，《民法典》規定，業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付;

　　合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

　　“物業公司通過公示房號的方式催要物業費，應當沒有侵犯業主的隱私權。根據民法典規定，隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間、私密活動、私密信息。房號是物業公司已經掌握的信息，不屬于隱私范疇。”張玉龍說，物業公司在小區內進行公示房號，在展板上顯示房號，不屬于侵犯業主隱私權。但建議物業公司為了避免激化矛盾，最好通過發律師函的方式催要，經催要無果，再通過訴訟或者申請仲裁的方式要求業主支付物業費。

篇2：小區開發商遺留問題引發糾紛，拒繳物業費

　　小區開發商遺留問題引發糾紛

　　--能否作為拒繳物業費的理由

　　[案情簡介]

　　原告某物業公司訴稱，原告原系為被告居住的某小區提供物業服務的物業公司。在原告為被告提供物業服務期間被告應按照政府部門核定的物業管理費，按建筑面積每平方米0.8元的標準支付物業管理費，公共用電另計，但被告卻自20**年12月起拖欠原告的物業管理費及原告為其代繳的電費、水費。經原告多次上門催收及張貼小區公告的形式催繳，被告仍不繳納。被告楊某某辯稱，原告所述不實，被告是交了物業服務費等費用的，只是被告不可能保留所有繳費票據，且原告的部分訴訟請求已經超過訴訟時效。同時，即使被告沒有繳納部分費用，過錯也不在被告，原告收費后不出具正式發票，被告有權拒交。從20**1年開始被告發現自己房屋墻體存在長期漏水等情況，被告多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，原告的行為違反了其作為物管公司的法定義務。請求駁回原告的訴訟請求。

　　[法院審判]

　　20**年1月25日，原告與某小區的開發商某某置業有限公司簽訂了《某物業管理委托合同》，合同第三條約定：乙方(原告)提供服務的受益人為某物業全體業主和物業使用人，某物業全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。合同第二章系委托管理事宜，第四條約定：房屋建筑共用部分的維修、養護和管理，......。第五條約定：共用設施、設備的維修、養護和管理，......。第十四條約定：負責向業主和物業使用人收取下列費用：1.物業管理服務;2.水、電、氣代收費用......。第三章委托管理期限，第十七條約定：委托管理期限為三年。自20**年1月25日起至20**年1月24日止。20**年4月28日，原告與被告簽訂了《管理公約》，第二條第(二)款第8項約定：業主必須在每月5日前到物業管理公司交納管理費、水電氣費以及其他費用。管理費、水電氣費按月繳納，......。第三條第(二)款第1項約定：原告負責小區內公共設施及設備的維修、養護。20**年7月1日接管小區物業服務以來，數次接到被告反映家中存在漏水現象。同月20日，重慶市江北區某小區業主委員會出具《證明》：被告因與原告發生糾紛，在業委會成立后要求業委會協調解決。證明中還記載，被告稱其20**年1月發現房屋出現了諸多質量問題，向公司工作人員曾某某、賴某某反映，公司一直未予以解決。由于漏水嚴重及時間較長，造成了被告的家具和裝修嚴重損毀。

　　法院審理認為，原告系某小區開發商在業主、業主大會選聘物業管理企業之前選聘的前期物業管理企業、并與被告簽訂了《管理公約》，原告對某小區進行物業管理符合相關物業管理法規的規定，原告與被告的物業管理服務關系成立。《某物業管理委托合同》到期后，原告仍向被告提供了相關物業管理服務。原告對小區共用部分、共用配套設施及相關場地實施了物業管理服務活動以及代交水電費的行為、表明其履行了物管企業的主要管理義務。被告作為小區業主，與原告簽訂了《管理公約》，接受了原告的物業服務，

　　據此，法院判決如下：

　　一、楊某某于本判決生效之日起10日內支付重慶麥某某物業管理有限公司物業服務費(含電梯費)818.95元。

　　二、駁回重慶麥某某物業管理有限公司其他訴訟請求。

　　[律師點評]

　　本案所涉及的問題是，被告抗辯認為：其房屋墻體存在長期漏水等情況，又多次向原告要求進行維修，原告一直沒有來維修，亦沒有通知第三人來維修，這種抗辯能否作為拒繳、緩繳、減繳物業費的理由。答案是否定的。因為被告所稱的漏水部分是在被告的專屬的房屋內，其維修的責任不在原告的物業服務范圍，故被告該辯解理由不能成立，法院不予采納。

　　其實，還可以從合同相對性的角度來理解這個問題，與被告簽訂商品房買賣合同的主體是房地產開發商，所以，房地產開發商應當負責被告房屋的質量問題。

　　當事人可以就此事宜起訴房地產開發商要求進行賠償，其依據可以是侵權糾紛或者合同違約糾紛，而無論如何，起訴物業服務公司是缺乏理由的。

篇3：疫情期間業主辦出入證,物業要求先交1年物業費

　　疫情期間，業主辦出入證，物業要求先交1年物業費，這樣做對嗎?

　　為抗擊新冠肺炎疫情

　　全國各地采取了嚴格的管控措施

　　不少小區加大了對進出人員的限制

　　出入證、二維碼等證明材料

　　紛紛派上用場

　　然而，近日不少小區業主反映，自己在辦理出入證時，被要求先繳納一個季度/一年的物業費，否則不予辦理，疫情結束之后才能出門。疫情當前，物業的做法讓人氣憤不已，業主們認為這種將出入證與物業費捆綁的辦理方式不合理，有強買強賣的嫌疑。

　　物業的做法合理嗎?

　　長期以來，我國物業與業主之間存在著一些無法調和的矛盾，既有“會來事”的物業，也有“愛找茬”的住戶。而此次物業采取將出入證與物業費捆綁在一起的辦理方式顯然是不合理的。

　　淮安市消保委專家團成員邵大平表示：物業將出入證與物業費捆綁的方式不合理且不合法。

　　物業為業主辦理出入證，是根據當地政府新冠疫情防控要求所采取的臨時性措施，該行為并不屬于物業為業主提供的物業服務，物業是否向業主出具通行證，應當審查的是業主是否符合領證條件，而不是是否繳納物業費。出入證申請條件各地都有具體規定，由當地政府公告適用，物業無權取代當地政府將是否繳納物業費作為捆綁條件。

　　另外，物業與業主之間是平等的民事主體關系，根據《物業管理條例》第六十四條：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。”物業主張物業費有法定的渠道和方式，如物業以業主不繳納物業費而拒絕發放通行證，既違反了當地政府的疫情防控通知要求，也事實上形成對業主人身自由的違法限制。

　　淮安市消保委公益律師薛美林也表示：將辦理出入證與物業費捆綁的行為肯定是不對的。

　　首先，物業費是物業產權人、使用人委托物業管理單位對居住小區內的房屋公共建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。物業公司提供的是服務而非管理，出入小區是業主行使房屋所有權的一種形式，這是業主應有之權，不應當收費，更不應當與物業費捆綁。

　　其次，物業公司對人員、機動車實行出入管理的，應當為業主、物業使用人免費配置必要的出入證(卡)。當前情形下，很多地方政府基于對疫情管控的考慮，要求嚴格控制人員流動和車輛通行，具體做法便是要求各業主憑出入證出入小區，且盡量做到一戶一人出入，這種出入證管理辦法平時本就在執行只是尚未如此嚴格而已，因此，更不能以此為要挾交納物業費。

　　最后，對于違反規定，逾期不交納物業費的業主，我國《物業管理條例》也是規定了維權途徑的，“業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴”。