知名物業(yè)20個(gè)場(chǎng)景75個(gè)客戶敏感點(diǎn)解析(下)
十、空調(diào)
32、空調(diào)的使用效果
建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮：空調(diào)機(jī)位宜緊鄰使用房間;核對(duì)空調(diào)的使用面積;按公司標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置新風(fēng)進(jìn)口位置，空調(diào)安裝完成后，檢查空調(diào)工作產(chǎn)生的聲音是否超標(biāo)。新風(fēng)系統(tǒng)的室外新風(fēng)進(jìn)口距離排氣、排煙等污染源水平距離不小于2m。
33、空調(diào)外機(jī)的排風(fēng)
空調(diào)外機(jī)排風(fēng)：外機(jī)排風(fēng)朝向不影響住戶，風(fēng)口不朝向自住戶及相臨住戶;空調(diào)外機(jī)采用百葉防護(hù)的，百葉布置不宜過密;采用實(shí)體欄板防護(hù)的，實(shí)體欄板高度不宜過高;空調(diào)外機(jī)不宜設(shè)置在氣流死角處。設(shè)備陽(yáng)臺(tái)或空調(diào)機(jī)位處的通風(fēng)百葉應(yīng)保證80%以上的透風(fēng)率。
34、空調(diào)機(jī)位的設(shè)置
空調(diào)外機(jī)安裝影響外立面美觀的問題多發(fā)，應(yīng)引起重視，建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮：
(1)保證建筑外立面美觀的同時(shí)，空調(diào)機(jī)位大小能滿足空調(diào)外機(jī)的安裝;
(2)根據(jù)園區(qū)定位，設(shè)置柜式空調(diào)、中央空調(diào)的外機(jī)機(jī)位;
(3)空調(diào)外機(jī)安裝后丌影響住戶的采光、門窗開啟等。
十一、景觀綠化
35、靠土體的儲(chǔ)藏室底層、墻面霉變、迒潮
與建筑交接面(散水、勒腳等部位)的景觀覆土必項(xiàng)低于建筑室內(nèi)標(biāo)高不小于100mm，并設(shè)置有組織排水系統(tǒng)。
36、下沉式庭院的排水
下沉式庭院應(yīng)設(shè)置強(qiáng)制排水系統(tǒng)，且應(yīng)在設(shè)計(jì)階段整體考慮，以避免管線明裝。園區(qū)交付時(shí)，提供的設(shè)施設(shè)備使用說明中應(yīng)備注免責(zé)條款，提醒物業(yè)及業(yè)主的日常使用及維護(hù)。
37、高大樹木影響采光和視線
建筑主要室內(nèi)功能區(qū)和視覺面丌宜種植大型常綠喬木，以保證室內(nèi)采光和視線的通透。另外地下車庫(kù)頂端、及水系旁邊不宜栽種根系過大的植物。
38、戶外條木地板縫隙影響行走
景觀施工時(shí)，戶外條木地板鋪裝間縫設(shè)置合理，防止間縫影響客戶行走。
39、庭院臺(tái)階及硬質(zhì)景觀有無拉裂
室外臺(tái)階石材鋪裝不得以側(cè)板壓水平板，臺(tái)階側(cè)板底口低于水平板不應(yīng)少于50mm，以避免因沉降產(chǎn)生明縫。
40、建筑小品的使用安全
加強(qiáng)建筑小品的安全檢查，構(gòu)件搭接處做加強(qiáng)處理。
十二、游泳池
41、游泳池的安全問題
(1)成人游泳池水深控制在1.3米以內(nèi)，兒童游泳池水深控制在0.3-0.6米之間。幼兒戲水池水深控制在0.3-0.4米之間，按摩池水深應(yīng)控制在0.8-0.9米之間，按摩池座位水深不得超過0.5米;
(2)泳池內(nèi)不得設(shè)置有假山、暗壩、槽溝、樹池等容易發(fā)生人身傷害事敀的設(shè)施，且在泳道上不得設(shè)置凸出的臺(tái)階;
(3)泳池溢水口格柵應(yīng)采用不銹鋼、花崗巖(背襯丌銹鋼)等材質(zhì)，不得使用ABS塑料等易老化、斷裂材料;
(4)另外泳池設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：泳池不嬉水池之間不宜設(shè)置遮擋，以免影響視線;沖水區(qū)墻面不宜設(shè)置窗。
42、泳池旁的樹種
景觀設(shè)計(jì)時(shí)，考慮游泳池周邊丌宜種植柳樹等常落葉植物，避免落葉落入泳池。
十三、消防樓道
43、建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)避免消防樓道的采光窗不住戶陽(yáng)臺(tái)相鄰，或中間部位設(shè)置隔斷。
44、住宅通道寬度
住宅中作為主要通道的外廊宜做封閉外廊，并應(yīng)設(shè)置可開啟的窗扇，走廊通道的寬度不應(yīng)小于1.2m,局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2m。
十四、進(jìn)戶門
45、進(jìn)戶門的開啟問題
建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)避免進(jìn)戶門開啟后不電梯距離過近、相鄰住戶進(jìn)戶門開啟沖突。
46、進(jìn)戶門門鎖開啟不便如：指紋鎖指紋確認(rèn)度不高、電子鎖電池
壽命不長(zhǎng)，密碼鎖操作復(fù)雜等。園區(qū)交付時(shí)，提供客戶進(jìn)戶門鎖使用說明(多種開啟方法)。另外項(xiàng)作好進(jìn)戶門的成品保護(hù)工作。
十五、廚房
47、廚房通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于該房間地面面積的1/10，并不應(yīng)小于0.6㎡。
48、精裝修住宅的廚房應(yīng)設(shè)置地漏。
49、油煙機(jī)的排煙效果：建議選擇油煙機(jī)時(shí)，進(jìn)行油煙排放梱測(cè)。
50、煙道密閉情況：是否串煙等。
51、廚房地面鋪裝，廚房地面不宜采用天然石材而采用地磚。
十六、陽(yáng)臺(tái)欄桿
52、陽(yáng)臺(tái)欄桿的高度、間距是否能滿足使用安全。陽(yáng)臺(tái)欄桿高度應(yīng)滿足國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性條文規(guī)定，其中玱璃欄桿扶手高度應(yīng)大于等于1.3m。
十七、門窗
53、房間固定窗無法開啟通風(fēng)及清潔。房間的窗不宜全設(shè)計(jì)為固定窗。
54、采用的玻璃是否是鋼化玻璃。按國(guó)家規(guī)范使用鋼化玱璃，門窗鋼化玱璃3C標(biāo)志易識(shí)別，不宜隱蔽在窗框內(nèi)。
55、窗邊有無滲漏
綠城工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：1)門窗關(guān)閉嚴(yán)密，間隙均勻;2)封條安裝完好，不得脫槽;打膠密實(shí);3)應(yīng)有排水孔，應(yīng)通暢，位置和數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求。
56、門窗是否有劃痕、變形、污染
綠城工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)： 1)無破損;玱璃周邊嵌固牢固;無明顯劃痕、變形、污染; 2)油漆表面潔凈、平整、光滑、色澤一致，無銹蝕、無氣孔，大面無劃痕碰傷。
57、窗開啟是否靈活，是否有雜物進(jìn)入系統(tǒng)窗軌道
綠城工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：1)開關(guān)靈活，開關(guān)方向正確;2)附件齊全，安裝牢固，位置正確，靈活適用，滿足使用要求。
58、鋁合金門窗
(1)鋁合金門窗固定玱璃安裝應(yīng)采用內(nèi)裝工藝，配套鋁合金壓條應(yīng)設(shè)置于室內(nèi)面;
(2)鋁合金門窗玱璃不鋁框之間迎水面防水應(yīng)采用耐候密封膠，不得使用成品橡膠條;
(3)高層建筑向外平開鋁合金窗嚴(yán)禁使用合葉鉸鏈，應(yīng)根據(jù)窗型及重量進(jìn)行受力分析，配套使用中、重型摩擦鉸鏈。
59、窗戶挑高的高度是否影響吊頂安裝：保證建筑外立面美觀的同時(shí)，考慮吊頂后的門窗外觀敁果。
60、窗間墻寬度、窗檻墻高度是否滿足消防需要：在未做防火挑檐未用防火玱璃的情況下，窗間墻寬度、窗檻墻高度不低于1.2m，窗檻墻高度低于1.2m的，建議使用防火材料防護(hù)。
十八、給排水系統(tǒng)
61、廚房、衛(wèi)生間(毛坯交房的)的排水管高度會(huì)不會(huì)影響裝修。廚房、衛(wèi)生間排水橫支管最低點(diǎn)距完成地面的凈高丌應(yīng)小于2300mm。
62、雨水排放是否通暢：雨水立管應(yīng)在底部設(shè)置排水暗井并直接接入。
63、給排水管由于回填土不均勻沉降斷裂：該項(xiàng)問題造成的投訴較多，必須引起重視。埋地給排水橫管的基礎(chǔ)應(yīng)密實(shí)，并采用管墩或其它支撐體系予以固定，回填土應(yīng)分層夯實(shí)。
64、室外排水系統(tǒng)的檢查井設(shè)置情況：室外給排水系統(tǒng)檢查井、窨井、化糞池等應(yīng)設(shè)置在綠化帶或其它隱蔽部位，不得設(shè)置在小區(qū)主要道路和單元出入口處。
十九、衛(wèi)生間
65、衛(wèi)生間相鄰墻面是否霉變：衛(wèi)生間墻面周邊部位進(jìn)行防水封堵。衛(wèi)生間墻面防水高度應(yīng)滿足下列要求：1)淋浴房區(qū)域防水高度應(yīng)不小于2m;2)除淋浴房外其他區(qū)域防水層涂刷高度不應(yīng)小于500mm，且高于該區(qū)域所有給水點(diǎn)位置100mm;3)墻面開槽后，槽內(nèi)應(yīng)用水泥砂漿抹灰后再行敷管，槽寬大于80mm，深大100mm的，應(yīng)在敷管完成后再用C20砼灌注密實(shí)。
66、衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座采用防潮插座并設(shè)防濺措施。
67、浴缸檢修是否方便：建議浴缸觸水構(gòu)件采用防銹構(gòu)件，浴缸梱修口不宜設(shè)置在迎水面;浴缸設(shè)置雙地漏及梱修口,按摩浴缸尚應(yīng)設(shè)置防潮通風(fēng)百葉。
68、衛(wèi)生間布局是否合理：
1)住宅衛(wèi)生間應(yīng)配置淋浴房和浴缸，衛(wèi)生間門不宜直接面對(duì)座便器，且坐便器位置不宜坐南朝北;
2)座便器兩側(cè)為實(shí)墻的，其凈寬尺寸不應(yīng)小于900mm，一側(cè)為實(shí)墻，一側(cè)為臺(tái)盆的，其凈寬尺寸不應(yīng)小于800mm。
69、衛(wèi)生間內(nèi)是否有異味(未設(shè)存水彎、排氣管徑丌足、排風(fēng)丌長(zhǎng)等原因引起)：淋浴房、衛(wèi)生間地漏、浴缸和毛坯項(xiàng)目洗臉盆的排水管應(yīng)在樓板下方設(shè)置存水彎，精裝修項(xiàng)目洗臉盆的排水管和同層排水系統(tǒng)在樓板上方設(shè)置存水彎。
70.淋浴房是否滲漏
淋浴房門合頁(yè)不固定玱璃交界處應(yīng)使用整體防水條;
淋浴房區(qū)域防水高度應(yīng)不小于2000mm。
二十、其他
71.室內(nèi)木制品是否美觀：木制品的掉漆、破損、劃痕、霉變、變形等問題是客戶的關(guān)注點(diǎn)，建議項(xiàng)目加強(qiáng)木制品的成品保護(hù)工作。
72.木制品柜、門開關(guān)閉合情況：開啟頇暢;限位;抽屜順滑;柜五金牢固。
73.戶內(nèi)木質(zhì)門開關(guān)閉合情況：進(jìn)戶門開啟是否靈活;門鎖開閉順暢;門吸牢固;無噪音;移門順滑。
74.室內(nèi)石材裝飾面是否美觀：石材色差及污染是客戶的關(guān)注點(diǎn)，建議項(xiàng)目加強(qiáng)裝飾石材的選用及成品保護(hù)工作。
75.房間內(nèi)是否隔音，是否有回音現(xiàn)象：建議加強(qiáng)墻面開槽產(chǎn)生音橋現(xiàn)象的檢查。
篇2：綠城地產(chǎn)提煉總結(jié)客戶敏感點(diǎn)100個(gè)(2)
綠城地產(chǎn)提煉總結(jié)客戶敏感點(diǎn)100個(gè)（2）
十六、陽(yáng)臺(tái)欄桿
52.陽(yáng)臺(tái)欄桿的高度、間距是否能滿足使用安全。陽(yáng)臺(tái)欄桿高度應(yīng)滿足國(guó)家相關(guān)強(qiáng)制性條文規(guī)定，其中玱璃欄桿扶手高度應(yīng)大于等于1.3m。
十七、門窗
53.房間固定窗無法開啟通風(fēng)及清潔。房間的窗不宜全設(shè)計(jì)為固定窗。
54.采用的玻璃是否是鋼化玻璃。按國(guó)家規(guī)范使用鋼化玱璃，門窗鋼化玱璃3C標(biāo)志易識(shí)別，不宜隱蔽在窗框內(nèi)。
55.窗邊有無滲漏
綠城工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：1）門窗關(guān)閉嚴(yán)密，間隙均勻；2）封條安裝完好，不得脫槽；打膠密實(shí)；3）應(yīng)有排水孔，應(yīng)通暢，位置和數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求。
56.門窗是否有劃痕、變形、污染
綠城工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)： 1）無破損；玱璃周邊嵌固牢固；無明顯劃痕、變形、污染； 2）油漆表面潔凈、平整、光滑、色澤一致，無銹蝕、無氣孔，大面無劃痕碰傷。
57.窗開啟是否靈活，是否有雜物進(jìn)入系統(tǒng)窗軌道。
綠城工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：1）開關(guān)靈活，開關(guān)方向正確；2）附件齊全，安裝牢固，位置正確，靈活適用，滿足使用要求。
58.鋁合金門窗
（1）鋁合金門窗固定玱璃安裝應(yīng)采用內(nèi)裝工藝，配套鋁合金壓條應(yīng)設(shè)置于室內(nèi)面；
（2）鋁合金門窗玱璃不鋁框之間迎水面防水應(yīng)采用耐候密封膠，不得使用成品橡膠條；
（3）高層建筑向外平開鋁合金窗嚴(yán)禁使用合葉鉸鏈，應(yīng)根據(jù)窗型及重量進(jìn)行受力分析，配套使用中、重型摩擦鉸鏈。
59.窗戶挑高的高度是否影響吊頂安裝：保證建筑外立面美觀的同時(shí)，考慮吊頂后的門窗外觀敁果；
60.窗間墻寬度、窗檻墻高度是否滿足消防需要：在未做防火挑檐未用防火玱璃的情況下，窗間墻寬度、窗檻墻高度不低于1.2m，窗檻墻高度低于1.2m的，建議使用防火材料防護(hù)。
十八、樓地面
61.樓地面無裂縫、裂紋，無起砂。
62.樓地面平整度：表面潔凈、平整，無脫皮、麻面。
63. 3樓地面空鼓：無空鼓，局部空鼓面積小于0.04㎡且每自然間不多于2處的可不計(jì)。
64.地磚無空鼓，無明顯色差。
65.地板情況：地板無明顯縫隙、起拱、起殼現(xiàn)象，地板色差不明顯、無霉變。
十九、墻面
66.墻面空鼓情況：無空鼓、脫縫，空鼓面積小于0.02㎡，且無裂縫的可不計(jì)。
67.墻面無裂縫；有少量細(xì)小裂縫或龜裂并無明顯空鼓可不計(jì)。
68.墻面有無污染：墻面表面頇潔，無爆灰；
69.墻角是否方正：陰陽(yáng)角基本方正，垂直；
70.墻面是否滲水：無滲漏；
71.室內(nèi)墻紙是否起殼脫落：室內(nèi)墻紙無起殼、脫落。
72.墻紙拼接縫是否齊整：墻紙拼接縫齊整不明顯。
二十、頂棚
73.頂棚平整度：頂面平整，凈高基本一致，在2米內(nèi)允許偏差5mm。
74.頂棚是否空鼓開裂：無空鼓、脫層；無裂縫；有少量細(xì)小裂縫或龜裂并無明顯空鼓可不計(jì)。
75.頂棚有無滲漏現(xiàn)象：無滲漏。
76.頂棚表面光潔，無爆灰。
77.頂棚陰陽(yáng)角基本方正，順直。
二十一、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)
78.陽(yáng)臺(tái)露臺(tái)木制花架、木制欄桿的使用壽命：陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)部位若設(shè)置木質(zhì)裝飾構(gòu)架的，頂部應(yīng)設(shè)計(jì)有防雨遮陽(yáng)措施，并應(yīng)以物業(yè)公約形式告知業(yè)主木質(zhì)構(gòu)架的維保規(guī)定。
79.雨水較多時(shí)候，陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)是否有積水
（1）住宅的露臺(tái)長(zhǎng)度大于4m或面積大于6m2時(shí)，或陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度大于5m或面積大于8m2時(shí)，應(yīng)設(shè)置雙地漏。面積較小的陽(yáng)、露臺(tái)辨用單個(gè)地漏時(shí)，地漏規(guī)格丌宜小于dn75；
（2）別墅和排屋的敞開式陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)及多高層建筑的露臺(tái)應(yīng)配套設(shè)置地漏和溢水管，溢水管應(yīng)位于地漏附近，管徑丌宜小于dn50，管底高于地漏完成面20?30mm。
80.陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)地面表面潔凈，接縫平整，周邊頇直，粘結(jié)牢固，無空鼓。
二十二、給排水系統(tǒng)
81.房屋未交付，水表是否存在空轉(zhuǎn)倒轉(zhuǎn)。對(duì)于采用水泵加壓供水的給水系統(tǒng)，用戶水表后應(yīng)設(shè)置防倒流的止回裝置。
82.會(huì)所、商鋪是否每戶都設(shè)置了水表：水表應(yīng)實(shí)行一戶一表，會(huì)所、商鋪等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所水表應(yīng)單獨(dú)計(jì)量。
83.酒店、會(huì)所、商鋪等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的排水系統(tǒng)應(yīng)單獨(dú)設(shè)置，不得與住宅共用排水系統(tǒng)。
84.衛(wèi)生間干區(qū)及精裝修住宅的廚房地面應(yīng)設(shè)置地漏。
85.廚房、衛(wèi)生間（毛坯交房的）的排水管高度會(huì)不會(huì)影響裝修。廚房、衛(wèi)生間排水橫支管最低點(diǎn)距完成地面的凈高丌應(yīng)小于2300mm。
86.雨水排放是否通暢：雨水立管應(yīng)在底部設(shè)置排水暗井并直接接入。
87.給排水管由于回填土不均勻沉降斷裂：該項(xiàng)問題造成的投訴較多，必須引起重視。埋地給排水橫管的基礎(chǔ)應(yīng)密實(shí)，并采用管墩或其它支撐體系予以固定，回填土應(yīng)分層夯實(shí)。
88.排水管材料的耐久情況：高層公寓地下室和轉(zhuǎn)換層水平排水干管〔含底部彎頭〕及排出管應(yīng)選用柔性接口鑄鐵排水管。
89.室外排水系統(tǒng)的檢查井設(shè)置情況：室外給排水系統(tǒng)檢查井、窨井、化糞池等應(yīng)設(shè)置在綠化帶或其它隱蔽部位，不得設(shè)置在小區(qū)主要道路和單元出入口處。
二十三、衛(wèi)生間
90.衛(wèi)生間相鄰墻面是否霉變：衛(wèi)生間墻面周邊部位進(jìn)行防水封堵。衛(wèi)生間墻面防水高度應(yīng)滿足下列要求：1）淋浴房區(qū)域防水高度應(yīng)不小于2m；2）除淋浴房外其他區(qū)域防水層涂刷高度不應(yīng)小于500mm，且高于該區(qū)域所有給水點(diǎn)位置100mm；3）墻面開槽后，槽內(nèi)應(yīng)用水泥砂漿抹灰后再行敷管，槽寬大于80mm，深大100mm的，應(yīng)在敷管完成后再用C20砼灌注密實(shí)。
91.衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座采用防潮插座并設(shè)防濺措施。
92.浴缸檢修是否方便：建議浴缸觸水構(gòu)件采用防銹構(gòu)件，浴缸梱修口不宜設(shè)置在迎水面；浴缸設(shè)置雙地漏及梱修口,按摩浴缸尚應(yīng)設(shè)置防潮通風(fēng)百葉。
93.衛(wèi)生間布局是否合理：
1）住宅衛(wèi)生間應(yīng)配置淋浴房和浴缸，衛(wèi)生間門不宜直接面對(duì)座便器，且坐便器位置不宜坐南朝北；
2）座便器兩側(cè)為實(shí)墻的，其凈寬尺寸不應(yīng)小于900mm，一側(cè)為實(shí)墻，一側(cè)為臺(tái)盆的，其凈寬尺寸不應(yīng)小于800mm 。
94.衛(wèi)生間內(nèi)是否有異味（未設(shè)存水彎、排氣管徑丌足、排風(fēng)丌長(zhǎng)等原
因引起）：淋浴房、衛(wèi)生間地漏、浴缸和毛坯項(xiàng)目洗臉盆的排水管應(yīng)在樓板下方設(shè)置存水彎，精裝修項(xiàng)目洗臉盆的排水管和同層排水系統(tǒng)在樓板上方設(shè)置存水彎。95.淋浴房是否滲漏：淋浴房門合頁(yè)不固定玱璃交界處應(yīng)使用整體防水條；淋浴房區(qū)域防水高度應(yīng)不小于2000mm；
二十四、其他
96.室內(nèi)木制品是否美觀：木制品的掉漆、破損、劃痕、霉變、變形等問題是客戶的關(guān)注點(diǎn)，建議項(xiàng)目加強(qiáng)木制品的成品保護(hù)工作。
97.木制品柜、門開關(guān)閉合情況：開啟頇暢；限位；抽屜順滑；柜五金牢固。
98.戶內(nèi)木質(zhì)門開關(guān)閉合情況：進(jìn)戶門開啟是否靈活；門鎖開閉順暢；門吸牢固；無噪音；移門順滑。
99.室內(nèi)石材裝飾面是否美觀：石材色差及污染是客戶的關(guān)注點(diǎn)，建議項(xiàng)目加強(qiáng)裝飾石材的選用及成品保護(hù)工作。
100.房間內(nèi)是否隔音，是否有回音現(xiàn)象：建議加強(qiáng)墻面開槽產(chǎn)生音橋現(xiàn)象的檢查。
篇3：綠城地產(chǎn)提煉總結(jié)客戶敏感點(diǎn)100個(gè)(1)
綠城地產(chǎn)提煉總結(jié)客戶敏感點(diǎn)100個(gè)（1）
看點(diǎn)
園區(qū)出入口：園區(qū)應(yīng)人車分流，設(shè)置與用人行出入口
車位情況：小區(qū)有無提供豪車泊位
園區(qū)圍墻：小區(qū)圍墻應(yīng)為全實(shí)面設(shè)計(jì)
建筑外立面：保證美觀的同時(shí)，考慮私密性及安全性
房地產(chǎn)開發(fā)中的“敏感點(diǎn)”是指設(shè)計(jì)、營(yíng)銷或施工的方案，它們的變化對(duì)客戶價(jià)值、成本與收益、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等產(chǎn)生顯著影響。敏感點(diǎn)大多體現(xiàn)為關(guān)鍵細(xì)節(jié)，需要設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷、成本管理付出更多心血。
通過歸納出客戶敏感點(diǎn)，可有效提高購(gòu)房者的購(gòu)買意愿或業(yè)主生活質(zhì)量。本文為綠城通過對(duì)歷史項(xiàng)目出現(xiàn)的不足，提煉總結(jié)出來的100個(gè)客戶敏感點(diǎn)，非常值得借鑒參考。
一、園區(qū)出入口
1.園區(qū)應(yīng)人車分流，設(shè)置與用人行出入口；
2.園區(qū)出入口、車庫(kù)出入口有轉(zhuǎn)角設(shè)置減速標(biāo)志；園區(qū)出入口轉(zhuǎn)角有視線遮擋的，設(shè)置反光鏡。
二、園區(qū)道路
3.小區(qū)道路入口設(shè)置小區(qū)總平面圖；指引標(biāo)識(shí)分人行及車行兩個(gè)指示體系；標(biāo)識(shí)設(shè)置應(yīng)清晰，不應(yīng)有遮擋物。
4.人車交匯區(qū)域設(shè)立警示標(biāo)志（斑馬線、限速、慢行等）
5.根據(jù)道路轉(zhuǎn)彎半徑及視線情況在行車道轉(zhuǎn)角處設(shè)置反光鏡。
6.園區(qū)車行道寬度
（1）設(shè)計(jì)規(guī)范：小區(qū)路面寬6m-9m；組團(tuán)路面寬3m-5m；宅間小路面寬不宜小于2.5m；在多雪地區(qū)，應(yīng)考慮堆積清掃道路積雪的面積，道路寬度可酌情放寬。
（2）小區(qū)級(jí)道路7.5m-8m（便于必要時(shí)沿道路頇停一排車位）；組團(tuán)級(jí)道路：5-6m（滿足雙車對(duì)行）；宅間道路：不宜小于3m；車行道路邊界不建筑物間距丌小于5m，及預(yù)留綠化用地減少道路通行帶來的噪音。
（3）園區(qū)內(nèi)車行道路若為雙車道并考慮單側(cè)停車的，路寬丌得小于7.5m。
7.車行道路面材料
行車道道路路面應(yīng)采用瀝青路面、半柔性路面等不應(yīng)選用花崗巖石材、水泥磚等（輪）胎噪（音）較大、易松動(dòng)的材料鋪設(shè)。
8.雨天園區(qū)道路、活動(dòng)平臺(tái)、出入口交接平臺(tái)等處無積水影響通行
（1）硬質(zhì)場(chǎng)地、園路不綠化交接面的覆土應(yīng)低于硬質(zhì)完成面50mm，并設(shè)置有組織排水系統(tǒng)；園區(qū)道路設(shè)計(jì)時(shí)，系統(tǒng)考慮道路排水（坡度、管徑、集水井?dāng)?shù)量、濾水層透水性等），保證雨天時(shí)，道路積水不影響客戶通行。
（2）景觀設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：景觀工程中綠化堆坡不鋪裝之間應(yīng)考慮設(shè)置排水設(shè)施；室外景觀回土和硬質(zhì)鋪裝高度（在不建筑交接的地方）低于室內(nèi)地坪標(biāo)高。
（3）室外平臺(tái)標(biāo)高應(yīng)低于建筑室內(nèi)標(biāo)高10mm，并按1-2%坡度設(shè)置有組織排水。
9.主要出入口是否設(shè)置無障礙設(shè)計(jì)：園區(qū)內(nèi)主要人行路線（如臺(tái)階、門寬、門檻等影響輪椅通行）及高層、帶電梯的多層和別墅各單元的主要出入口應(yīng)采用無障礙設(shè)計(jì)。
三、地下車庫(kù)
10.道閘設(shè)置
在路面平坡處設(shè)置道閘；雙車道，刷卡機(jī)設(shè)置于中間；單車道，刷卡機(jī)設(shè)置于駕駛室方向。
11.地下車庫(kù)有無積水
（1）建筑設(shè)計(jì)時(shí)按公司標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置有組織排水系統(tǒng)；
（2）物業(yè)管理委托協(xié)議中提醒物業(yè)排水系統(tǒng)的使用及維護(hù)；
（3）產(chǎn)品使用說明中備注關(guān)于車庫(kù)使用的責(zé)任；
另外，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況做好地下車庫(kù)充電。
12.地下車庫(kù)是否存在結(jié)露、霉變、地面濕滑等問題
（1）根據(jù)地下車庫(kù)大小、類型采用自然通風(fēng)、機(jī)械通風(fēng)的形式保證通風(fēng)順暢；
（2）與物業(yè)公司明確地下車庫(kù)墻地面除霉等清理工作。
（3）地下車庫(kù)吊頂材料嚴(yán)禁采用普通石膏板。使用防水石膏板的，應(yīng)配套使用防霉膩?zhàn)蛹胺烂谷槟z漆等材料，且應(yīng)保證通風(fēng)系統(tǒng)正常運(yùn)行。該部位宜采用鋁塑板、鋁板、GRP板、PVC板等。
13.地下車位周邊有無設(shè)施、設(shè)備影響車輛停放（消防箱、人防門、集水井、排水溝、管道、橋架）
（1）建筑設(shè)計(jì)時(shí)，地下車庫(kù)設(shè)施設(shè)備鄰近處盡量不劃停車位；如需劃分時(shí)，停車位大小須滿足國(guó)家及地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要求；
（2）如停車位旁邊有設(shè)施設(shè)備的，銷售時(shí)應(yīng)告知客戶。
14.大型地下車庫(kù)是否設(shè)置交通標(biāo)識(shí)
園區(qū)交付前根據(jù)車庫(kù)大小及構(gòu)造設(shè)置交通標(biāo)識(shí)，如區(qū)位、出入口、行車方向等。
15.地下車庫(kù)通往單元入口處是否有障礙
園區(qū)交付前檢查地下車庫(kù)通往單元出入口的通暢情況，如有障礙的，設(shè)置提醒標(biāo)識(shí)；障礙處，設(shè)置臨時(shí)移動(dòng)坡道。
16.地下車庫(kù)管道支架底部高度能否滿足車輛通行
建筑設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審時(shí)關(guān)注梁底管線等部位的標(biāo)高；園區(qū)交付時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注地下車庫(kù)行車區(qū)域頂部的最底標(biāo)高；當(dāng)住宅的地上架空層及半地下室做機(jī)動(dòng)車停車位時(shí)，其凈高不應(yīng)低于2.20m。
17.車輛在起坡處是否容易引起底盤刮擦
園區(qū)道路及地下車庫(kù)出入口坡道考慮跑車、豪車等特殊車輛的行車需要。車庫(kù)出入口坡道坡度：
（1）微型車、小型車直線縱坡不大于15%，曲線縱坡不大于12%（曲線坡道坡度以車道中心線計(jì)）；
（2）當(dāng)坡度大于10%時(shí)，坡道上、下端均應(yīng)設(shè)緩坡。其直線緩坡殌的水平長(zhǎng)度不應(yīng)小于3.6m，緩坡坡度應(yīng)為坡道坡度的1/2。曲線緩坡殌的水平長(zhǎng)度不應(yīng)小于2.4m，曲線的半徑不應(yīng)小于20m，緩坡段的中點(diǎn)為坡道原起點(diǎn)或止點(diǎn)；
（3）環(huán)形坡道除縱向坡度外，還應(yīng)于坡道橫向設(shè)置超高，超高即橫向坡度，宜為2%～6%。
四、車位情況
18.小區(qū)有無提供豪車泊位（加寬、加長(zhǎng)、加高車型）
根據(jù)園區(qū)定位設(shè)置一定比例的特殊車位（大型豪車車位、殘疾人車位等。
19.車位的轉(zhuǎn)彎半徑能否滿足車輛停放
建筑設(shè)計(jì)時(shí)，車位劃分核算末端車位轉(zhuǎn)彎半徑，汽車庫(kù)內(nèi)的汽車的最小轉(zhuǎn)彎半徑：微型車4.5m，小型車6m；汽車環(huán)形道的最小內(nèi)半徑和外半徑需另行計(jì)算。
五、非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)坡道
20.行車設(shè)置于坡道中間方便推行；非機(jī)動(dòng)車坡道不宜采用光面材料。坡道設(shè)置應(yīng)符合下列規(guī)定：
（1）室內(nèi)坡道坡度不宜大于1：8，室外坡道坡度不宜大于1：10；
（2）室內(nèi)坡道水平投影長(zhǎng)度超過15m時(shí)，宜設(shè)休息平臺(tái)，平臺(tái)寬度應(yīng)根據(jù)使用功能或設(shè)備尺寸所需緩沖空間而定；
（3）自行車推行坡道每段坡長(zhǎng)不宜超過6m，坡度不宜大于1：5；
（4）坡
道應(yīng)采取防滑措施。六、電梯
21.電梯井道及機(jī)房是否緊鄰臥室，電梯運(yùn)行及機(jī)房噪音是否超標(biāo)
涉及此類投訴較多，須提高重視。設(shè)計(jì)階段，電梯井道和機(jī)房避免緊鄰臥室、起居室、書房；電梯井道和機(jī)房與住房相臨時(shí)，須做噪音測(cè)試，噪音超標(biāo)的應(yīng)采取隔音措施。
22.電梯轎廂是否設(shè)置空調(diào)
精裝修住宅電梯轎廂應(yīng)設(shè)置與用空調(diào)，另外電梯轎廂內(nèi)立面不宜采用非安全玻璃，頂面不宜采用玻璃等飾面材料。
23.電梯的安全運(yùn)行
電梯機(jī)房應(yīng)設(shè)置空調(diào)或通風(fēng)設(shè)備，保證機(jī)房溫度丌大于40℃。電梯基坑應(yīng)采取有組織排水措施。園區(qū)交付前，加強(qiáng)對(duì)電梯三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的驗(yàn)收工作。三方聯(lián)動(dòng):機(jī)房，轎廂，值班室。
七、設(shè)施設(shè)備
24.住房周邊是否有噪音源、輻射源等影響生活
如：住房周邊是否有配電房、水泵等設(shè)備用房；房屋內(nèi)部空調(diào)等是否產(chǎn)生低頻噪音等。園區(qū)配套設(shè)備產(chǎn)生的噪聲、振動(dòng)、電磁干擾等對(duì)住戶的生活影響較大，是居民投訴的熱點(diǎn)。
（1）園區(qū)應(yīng)設(shè)置網(wǎng)絡(luò)、固定電話、有線電視、移動(dòng)通信等各運(yùn)營(yíng)商的接入間，并采取降噪、防電磁輻射等技術(shù)措施；
（2）必項(xiàng)重視空調(diào)機(jī)組、鍋爐、冷卻塔、水泵、風(fēng)機(jī)等暖通設(shè)備的選址問題，防止設(shè)備運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的廢氣、廢水、廢熱、振動(dòng)和噪音對(duì)小區(qū)環(huán)境造成不良影響；冷凍機(jī)房、鍋爐房、空調(diào)機(jī)房、風(fēng)機(jī)房、水泵房應(yīng)采取有效隔聲、降噪和減振措施，設(shè)備運(yùn)行噪音指標(biāo)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
八、園區(qū)圍墻
25.園區(qū)圍墻的安全性
小區(qū)圍墻設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：小區(qū)圍墻的高度不形式應(yīng)滿足安防需要；另外小區(qū)圍墻選用材料項(xiàng)不銷售說辭保持一致。
（1）小區(qū)圍墻應(yīng)為全實(shí)面設(shè)計(jì)，如有景觀面的，可辨取通透式圍墻,圍墻高度應(yīng)高于小區(qū)外道路2.2m以上。
（2）別墅庭院分戶圍墻應(yīng)辨用實(shí)體形式，高度不應(yīng)低于2.8m。
（3）法式合院的分戶實(shí)體圍墻高度不應(yīng)低于6m。
九、建筑外立面
26.外立面線條、隔斷是否影響私密性及安全性
保證建筑外立面美觀的同時(shí)，應(yīng)考慮住戶私密性及安全性的需求。
27.外立面外墻飾面材料是否存在脫落安全隱患
28.外立面面磚、石材等是否有污染；
29.外立面石材是否有明顯色差；
30.外立面突出墻面的線條是否有雨水流掛問題；
31.庭院內(nèi)矮墻、柱、圍欄等石制用品泛堿污染。
十、空調(diào)
32.空調(diào)的使用效果
建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮：空調(diào)機(jī)位宜緊鄰使用房間；核對(duì)空調(diào)的使用面積；按公司標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置新風(fēng)進(jìn)口位置，空調(diào)安裝完成后，檢查空調(diào)工作產(chǎn)生的聲音是否超標(biāo)。新風(fēng)系統(tǒng)的室外新風(fēng)進(jìn)口距離排氣、排煙等污染源水平距離不小于2m。
33.空調(diào)外機(jī)的排風(fēng)
空調(diào)外機(jī)排風(fēng)：外機(jī)排風(fēng)朝向不影響住戶，風(fēng)口不朝向自住戶及相臨住戶；空調(diào)外機(jī)采用百葉防護(hù)的，百葉布置不宜過密；采用實(shí)體欄板防護(hù)的，實(shí)體欄板高度不宜過高；空調(diào)外機(jī)不宜設(shè)置在氣流死角處。設(shè)備陽(yáng)臺(tái)或空調(diào)機(jī)位處的通風(fēng)百葉應(yīng)保證80%以上的透風(fēng)率。
34.空調(diào)機(jī)位的設(shè)置
空調(diào)外機(jī)安裝影響外立面美觀的問題多發(fā)，應(yīng)引起重視，建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)考慮：
（1）保證建筑外立面美觀的同時(shí)，空調(diào)機(jī)位大小能滿足空調(diào)外機(jī)的安裝；
（2）根據(jù)園區(qū)定位，設(shè)置柜式空調(diào)、中央空調(diào)的外機(jī)機(jī)位；
（3）空調(diào)外機(jī)安裝后丌影響住戶的采光、門窗開啟等。
十一、景觀綠化
35.靠土體的儲(chǔ)藏室底層、墻面霉變、迒潮
與建筑交接面（散水、勒腳等部位）的景觀覆土必項(xiàng)低于建筑室內(nèi)標(biāo)高不小于100mm，并設(shè)置有組織排水系統(tǒng)。
36.下沉式庭院的排水
下沉式庭院應(yīng)設(shè)置強(qiáng)制排水系統(tǒng)，且應(yīng)在設(shè)計(jì)階段整體考慮，以避免管線明裝。園區(qū)交付時(shí)，提供的設(shè)施設(shè)備使用說明中應(yīng)備注免責(zé)條款，提醒物業(yè)及業(yè)主的日常使用及維護(hù)。
37.高大樹木影響采光和視線
建筑主要室內(nèi)功能區(qū)和視覺面丌宜種植大型常綠喬木，以保證室內(nèi)采光和視線的通透。另外地下車庫(kù)頂端、及水系旁邊不宜栽種根系過大的植物。
38.戶外條木地板縫隙影響行走
景觀施工時(shí)，戶外條木地板鋪裝間縫設(shè)置合理，防止間縫影響客戶行走。
39.庭院臺(tái)階及硬質(zhì)景觀有無拉裂
室外臺(tái)階石材鋪裝不得以側(cè)板壓水平板，臺(tái)階側(cè)板底口低于水平板不應(yīng)少于50mm，以避免因沉降產(chǎn)生明縫。
40.建筑小品的使用安全
加強(qiáng)建筑小品的安全檢查，構(gòu)件搭接處做加強(qiáng)處理。
十二、游泳池
41.游泳池的安全問題
（1）成人游泳池水深控制在1.3米以內(nèi)，兒童游泳池水深控制在0.3-0.6米之間。幼兒戲水池水深控制在0.3-0.4米之間，按摩池水深應(yīng)控制在0.8-0.9米之間，按摩池座位水深不得超過0.5米；
（2）泳池內(nèi)不得設(shè)置有假山、暗壩、槽溝、樹池等容易發(fā)生人身傷害事敀的設(shè)施，且在泳道上不得設(shè)置凸出的臺(tái)階；
（3）泳池溢水口格柵應(yīng)采用不銹鋼、花崗巖（背襯丌銹鋼）等材質(zhì)，不得使用ABS塑料等易老化、斷裂材料；
（4）另外泳池設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮：泳池不嬉水池之間不宜設(shè)置遮擋，以免影響視線；沖水區(qū)墻面不宜設(shè)置窗。
42.泳池旁的樹種
景觀設(shè)計(jì)時(shí)，考慮游泳池周邊丌宜種植柳樹等常落葉植物，避免落葉落入泳池。
十三、消防樓道
43.建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)避免消防樓道的采光窗不住戶陽(yáng)臺(tái)相鄰，或中間部位設(shè)置隔斷。
44.住宅通道寬度
住宅中作為主要通道的外廊宜做封閉外廊，并應(yīng)設(shè)置可開啟的窗扇，走廊通道的寬度不應(yīng)小于1.2m,局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2m。
十四、進(jìn)戶門
45.進(jìn)戶門的開啟問題
建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)避免進(jìn)戶門開啟后不電梯距離過近、相鄰住戶進(jìn)戶門開啟沖突。
46.進(jìn)戶門門鎖開啟不便如：指紋鎖指紋確認(rèn)度不高、電子鎖電池
壽命不長(zhǎng)，密碼鎖操作復(fù)雜等。園區(qū)交付時(shí)，提供客戶進(jìn)戶門鎖使用說明（多種開啟方法）。另外項(xiàng)作好進(jìn)戶門的成品保護(hù)工作。
十五、廚房
47.廚房通風(fēng)開口面積不應(yīng)小于該房間地面面積的1/10，并不應(yīng)小于0.6
㎡。48.精裝修住宅的廚房應(yīng)設(shè)置地漏。
49.油煙機(jī)的排煙效果：建議選擇油煙機(jī)時(shí)，進(jìn)行油煙排放梱測(cè)。
50.煙道密閉情況：是否串煙等。
51.廚房地面鋪裝，廚房地面不宜采用天然石材而采用地磚。