物業費合法合理的催交技巧
在物業管理中，物業費的催收是一項重要而復雜的工作。為了提高收費率，物業服務公司需要采取一些合理有效的催收技巧。本文將詳細介紹如何合法、合理地催交物業費，幫助物業服務公司高效完成催繳任務。
01提前通知
在物業費收取之前，物業服務公司應在小區醒目處粘貼物業費收取溫馨提示，讓業主和租戶有個心理準備。這不僅是對業主的尊重，也是避免糾紛的有效手段。
02制定催費計劃
催費計劃的制定應根據不同情況對癥下藥。優先催收已裝修入住業主的物業費，再催收未入住業主的物業費。這樣可以更有針對性地進行催收，提高效率。
03保持良好的關系
與業主保持良好的關系至關重要。物業服務公司應注意禮貌禮節，主動提供幫助，并及時處理業主的訴求和回訪。良好的關系是催收工作順利進行的基礎。
04多種催收方式
結合上門催收、電話催收、短信催收等多種方式進行催收，并做好催收記錄。根據與業主的對話內容調整催收策略，保持溝通的靈活性和有效性。
05熟悉法律規定
物業服務公司在催收物業費時，必須熟悉相關的法律規定及條文。了解《民法典》中關于物業服務合同、違約責任、業主權利義務等方面的規定，是避免違法催收的關鍵。
06合理使用法律手段
如果業主違反約定逾期不支付物業費，物業服務人可以催告其在合理期限內支付。合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。這是合法催收的重要手段。
07避免違法催收
根據《民法典》第九百四十四條的規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。這種行為是違法的，物業服務公司應嚴格遵守。
08分析業主心態
在催收過程中，要分析業主的心態，使用不同的方法和說話技巧，保持冷靜理智的態度。了解業主的需求和困難，尋求雙方都能接受的解決方案。
09保護業主隱私
在催收過程中，注意保護業主的隱私和尊嚴，避免過度催收和不當行為。尊重業主的個人隱私，是維護良好關系的重要方面。
10結語
物業費催收是一項需要細致和耐心的工作。通過提前通知、制定催費計劃、保持良好的關系、多種催收方式、熟悉法律規定、合理使用法律手段、避免違法催收、分析業主心態和保護業主隱私等方法，物業服務公司可以更有效地催收物業費，同時避免不必要的法律糾紛。希望本文能為物業服務公司提供一些實用的催收技巧，共同維護小區的良好秩序和環境。
篇2：物業費催交技巧
在日常物業費繳納過程中，業主常常會因為工作繁忙、人在外地、返修整改、久未出租……等各種原因遲交、甚至拒繳物業費!
為了維持物業的正常運作，保障公司的合法權益，“催費”便成為必不可少的工作。為了更好的統一執行催費工作程序，確保收費工作指標按時完成，我們大家都希望在實際工作中，掌握催費工作的要點，熟練運用工作技巧，在完成工作指標的同時建立良好的客戶關系，并達到提高自身專業水平的目的。
物業費的構成
物業公共部位公用設施的日常運行維護費用
管理人員的工資，社會保險和按規定提取的福利費等
物業管理區域清潔衛生費用
物業管理區域綠化養護費用
物業管理區域秩序維護費用
物業管理企業固定資產折舊
行政辦公費(社區文化活動、園區布置)
稅金
適時提醒
對象
：未繳費的全體業主
招數說明
：由于工作生活繁忙，業主常常忘記繳納物管費一事，更有甚者覺得遲交1、2個月也沒什么。故我們應根據業主家的背景，客戶類型進行分類，通過短信、電話等形式不斷提醒業主，給業主緊迫感，讓其明白是否按時繳納物管費是有人管控的，打消客戶“遲交無所謂”的念頭。
注意事項
：在第一次與客戶接觸時，是建立良好關系的開始，切忌態度強硬，應給客戶留下更多人性化服務感受。如客戶提出無理要求，宜用緩兵之計，即使明知最終結果也不能妥協，第二次接觸再拒絕，客戶也大多可以接受。
斷其后路
對象
：滿口答應，卻總不出現的業主
招數說明
：很多業主認為物管費能拖就拖，接到電話之后含糊其詞“過兩天來”“有空的時間就來”“我知道了”等等，往往業主最后都不會來交，而此時，我們的催費就做了無用工。對于這種業主“斷其后路”就成了我們將無用工變有用工的有效手段。
注意事項
：如果業主以最近比較忙，或者不在本地為借口，則直接為其提供轉賬方式，并確定轉賬的時間。
如果業主一直含糊其辭說”最近”“這兩天會來交”則要和業主約定一個有效的時間，到了時間之后再次提醒業主，這樣，不僅使業主自己心里在時間上產生緊迫感，同時也讓一拖再拖的業主產生失信的感覺，最終達到有效催費的目的。
確定時間后一定要按著時間持續跟進。
在談話中要向其透露，如果他沒得按時繳納，下次一定會準時再聯系他的信息。
苦肉計
對象
：欠費較短，平日聯系多，有交情，心軟有同情心的業主。
招數說明
：業主并非惡因欠費，多次催費中能感覺到對方有耐心，且答應快，卻一直以工作忙忘記交費為由，不及時繳納物管費，當然也沒有明確表示拒繳。
注意事項
：了解掌握對方性格，善于區分類型，避免表現過度引起業主反感，此招不建議在性格暴躁，沒有耐心的業主前使用。
面對此類業主，可以把自己的難處、尷尬、責任、時限等情況告知業主，以獲得理解
與業主建立良好關系，使其信任你
利用業主與個人關系套近乎，態度誠懇，表現出為難，甚至引人憐憫的樣子，讓對方知道催費對你、對你的工作績效影響何其重要。
地毯搜索
對象
：無法取得聯系的業主
招數說明
：業主在買房、接房時留下了個人信息，但出現欠費時，卻無法通過當初軟件、資料留下的電話號碼及其他途徑(通過戶內門機呼叫、上門催收、業主朋友轉達等)及時聯系業主繳費，這時就可以想盡辦法，挖掘資源，利用其他途徑查詢到業主的聯系方式通知其繳費。
注意事項
：與開發聯系，獲得業主初期買房時在地產公司留下的電話號碼，或獲得購房時身份證復印件上的地址;
利用日常工作的信息積累，如：來電顯示的電話登記，裝修押金退還的登記，即使更新辦公系統。
通過業主親朋好友、工作單位等渠道通知業主交費、獲得聯系方式
一般人在聽到“欠費”二字時都比較敏感和反感，在聯系到業主的親朋好友時，希望其轉達或告訴你聯系方式，建議用情況緊急又為業主著想的口吻表達來電用意。比如“現在有關于房屋的重要事宜需要直接與業主取得聯系，您看方便留下業主本人的聯系方式嗎?”
統一戰線
對象
：因房屋問題拒交物管費的客戶(整改戶)
招數說明
:房屋質量存在問題，業主對地產或施工方不滿，可借以充當業主與第三方潤滑劑，加強感情聯絡，博得業主信任。
注意事項
：因整改拒交物管費的客戶，首先應通過服務讓業主感受到物業的服務，進而獲得認可和信任。
對于談費色變的客戶，可從其它角度切入。如通知業主收取郵件、通知參加社區活動、或提供其他增值服務等方式聯系業主，注意在與業主的聯絡中一定要讓業主記住并認識你，這是培養信任的基礎條件。
涉及到賠付的客戶，可請開發公司給予一定支持，將結清物管費作為賠付協議的處理項之一，以此促進業主繳費。對于整改過程已建立客情關系的客戶，必要時可表達難處，獲得業主同情。
糖衣炮彈
對象
：曾經對物業有所誤會，發生過不愉快的業主
招數說明
：某些業主對物業服務有過不好的感受，從而拒交物管費，對于這種客戶，一味的催費，只會加大負面影響，而不催的話，只會使欠費金額越來越大。這時“糖衣炮彈”法就是一個不錯的選擇。
注意事項
：如果業主對于我們服務的不滿是出于我方責任且是可改正的，一定要先將業主不滿意的地方更正，并及時將我們的處理結果反饋給業主。
對于此類業主的報事等要特別的敏感，客服負責人可上門訪談或者電話訪談，看看業主的報事是不是處理好了，是不是還有其他需要，讓其感到我們工作地細致。
當園區里有什么活動的時候可以短信或者電話的方式特別通知此類業主，讓其感到自己是備受關注的。
當園區里舉辦節日送禮等活動的時候，可以優先考慮此類業主，讓其重新感到茂誠大家庭的溫暖。
使用此招時，一定要注意適度，避免業主“恃寵而驕”。
全民總動員
對象
：能聯系上業主，但業主一直以工作忙、不在家、無時間來前臺等為原因拖欠費用，且遲遲不露面，不交費的客戶。
招數說明
：業主非惡意欠費，卻遲遲不主動繳納所欠費用。因電話溝通力度小，故充分利用各部門資源，利用一切“眼線”，關注業主動向，凡遇到業主均當面提醒，以達到收回欠費目的。
注意事項
：凡客戶來訪，均需打開辦公軟件，確認是否欠費，根據欠費情況判斷是否特殊客戶,如不是應當面提醒其繳納,如是，及時提醒客服管理人，是否需要當面溝通，以確認收費。
上門收取，對于始終不露面的客戶，可將戶位及相關信息傳遞保潔員、門崗，遇業主回家時先與業主當面提醒，再及時聯系客服中心，由客服中心人員侍機上門溝通收費
通過日常交流，軟件，開發信息等可以查到與業主有關聯人員的相關信息，可通過告知業主朋友或親人其欠費的信息，進而使其代為傳遞信息。
公司行為——催費函
對象
：部分業主針對某一個自身認為不公平或不合理的問題拒繳物管費(如房屋久未出租、公攤水電不合理等等)，在已經過多次解釋溝通(我方無責任時)，或已解決該問題(我方有責時)，但對方仍不肯繳納物管費想借機得到進一步好處或實惠的業主。
招數說明
：此招將員工與業主間的個人溝通行為轉換為公司層面的正式行為，使客戶產生逼迫感，打消其“討價還價”“你們拿我沒辦法”“能拖一時是一時”的念頭。
注意事項
：隨催費函一定要附上該業主的繳費明細、欠費明細及繳納方式的說明，以免業主答應繳納后再詢問查詢，耽誤繳納時間。
催費函寄出1周內，請勿主動聯系業主，要知道你找他還是他找你，決定了最終的主動權在誰手上。1周后，如業主未主動聯系，應及時與其取得聯系，探聽情況。
法律途徑——律師函
對象
：所有關懷、催繳均無效，惡意欠費費用3個月上，發2封以上催費函無效的客戶
招數說明
:此招能震懾惡意欠費客戶，消除某些客戶認為物業是弱勢方拿其沒辦法的觀點。
法律訴訟有效的文件
1.催繳記錄，有效期2年以內，需要書面本人簽收，或郵局、快遞發送記錄。
2.郵寄地址不準確或退信，與業主聯系不上，以業主在物業聯系表上登記為準。如空置可將通知貼戶門照相，如出租通過租戶與業主聯系。