常見物業(yè)糾紛典型案例集

　　法院解讀常見物業(yè)糾紛，業(yè)主、物業(yè)想要的答案都在這里!

　　對物業(yè)服務(wù)不滿意能否拒交物業(yè)費?

　　車輛或房屋財產(chǎn)被盜物管是否要擔(dān)責(zé)?

　　物業(yè)服務(wù)存明顯瑕疵物業(yè)費能否減免?

　　業(yè)主欠費物管能否擅自停水停電?

　　典型案例

　　案例一

　　業(yè)主未能證明物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，其拒交物業(yè)費理由不成立。

　　案情簡介：

　　流行前線商場物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費的物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案中，部分業(yè)主抗辯稱物業(yè)公司沒有按照合同約定履行管理義務(wù)，物業(yè)管理存在眾多瑕疵，比如商場垃圾沒有及時清理、公共區(qū)域照明燈損壞后沒有及時更換等，并以此拒交物業(yè)費。

　　最終法院認(rèn)定，僅憑被告提供的一組照片，不足以證明原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是對整體區(qū)域的各個方面提供物業(yè)服務(wù)，包括共用設(shè)施的維護(hù)和管理、公共秩序的管理、公共環(huán)境衛(wèi)生等，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)具有公共性和整體性，業(yè)主不按時繳納物業(yè)服務(wù)費會對小區(qū)的整體服務(wù)產(chǎn)生不利的影響，對于其他按時交納費用的業(yè)主也極為不公。

　　另外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，而非拒繳物業(yè)服務(wù)費。最后，法院認(rèn)定業(yè)主抗辯不成立，判決支持物業(yè)公司主張的物業(yè)服務(wù)費。

　　案例二：

　　物業(yè)服務(wù)存在明顯瑕疵，物業(yè)費適當(dāng)減免。

　　案情簡介：

　　某花園物業(yè)公司起訴業(yè)主要求支付物業(yè)費的物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案中，被告辯稱原告提供的物業(yè)服務(wù)存在重大瑕疵，管理費應(yīng)減免。

　　經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，發(fā)現(xiàn)涉案小區(qū)正門門禁卡損壞后沒有修復(fù)，導(dǎo)致不需要門禁卡即可隨意進(jìn)出，后門需憑門禁卡進(jìn)出，但未設(shè)有保安亭，亦無保安巡查，保安室雖有錄像監(jiān)控但后門的監(jiān)控?fù)p壞缺失。此外，部分業(yè)主舉證證明財物曾被偷竊。據(jù)此，法院認(rèn)定該物業(yè)服務(wù)企業(yè)在在小區(qū)的安全保障方面明顯管理不到位，存在重大瑕疵，業(yè)主抗辯有理，法院最終判決物業(yè)費酌定減少5%。

　　案例三：

　　未依法定程序進(jìn)入小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，在應(yīng)當(dāng)退場時不退場，由此產(chǎn)生的損失由物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行承擔(dān)。

　　案情簡介：

　　2018年2月6日，法院受理某物業(yè)管理有限公司訴某業(yè)主拖欠物業(yè)管理費系列案件。

　　經(jīng)查，該物業(yè)公司并未依法定程序進(jìn)入錦隆花園提供物業(yè)服務(wù)，且在區(qū)住房城建建設(shè)和水利局、業(yè)委會通知其退場時仍拒絕退場，拒絕與新物業(yè)公司進(jìn)行交接手續(xù)，在僵持時雙方均報警，但該物業(yè)公司仍然拒絕退場，堅持繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持，經(jīng)審理，法院依法確認(rèn)該物業(yè)公司在應(yīng)當(dāng)退場時不退場應(yīng)視為其單方行為，由此產(chǎn)生的損失由其自行承擔(dān)，即業(yè)主依法無需再承擔(dān)其應(yīng)退場后的物業(yè)管理費。

　　案例四：

　　剝奪小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理權(quán)利的業(yè)委會決定，應(yīng)予撤銷。

　　案情簡介：

　　法院受理的某業(yè)主訴某小區(qū)業(yè)委會業(yè)主撤銷權(quán)案件中，原告認(rèn)為該業(yè)委會張貼《關(guān)于業(yè)主大會臨時會議表決結(jié)果的公示》，告知原告作為已購車位業(yè)主不能參加承租露天停車位的抽簽報名，剝奪了原告的合法權(quán)利，該決定應(yīng)予撤銷。

　　經(jīng)審理，法院認(rèn)為，造成涉案小區(qū)車位不足的成因不在于已購買車位的業(yè)主，不能將因此產(chǎn)生的不利影響轉(zhuǎn)嫁給該部分業(yè)主。業(yè)主對共有部分所享有的權(quán)利是共同及平等的。該業(yè)委會在對小區(qū)公共部分劃定車位的使用規(guī)則方面所作出的《意見征詢書(二)》中將“有限滿足‘一戶一車位’原則，有產(chǎn)權(quán)車位(含地下車位及北面首層汽車庫)的住戶不參與抽簽，其余符合資格住戶可報名參與抽簽”作為提議內(nèi)容，實質(zhì)上是剝奪了已購產(chǎn)權(quán)車位的小區(qū)業(yè)主對共有部分共有和共同管理的權(quán)利，侵害了原告等已購車位的小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，該項決議非法排除了涉案小區(qū)內(nèi)已購車位業(yè)主對共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，當(dāng)屬無效。最終判決撤銷涉案業(yè)委會所作決議。

　　物業(yè)常見糾紛問答

　　Q　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，是否影響合同效力?

　　A　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)為有效，其主要理由：

　　一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，不屬于《中華人民共和國合同法》第五十二條所規(guī)定的合同無效的法定情形之一，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?？梢娢飿I(yè)服務(wù)企業(yè)是否具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)并非我國法律認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同效力的依據(jù)。

　　二是《物業(yè)管理條例》第三十二條第二款的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，非效力性規(guī)定，不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。

　　Q　物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)對小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否可以向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費?

　　A 分兩種情況：①物業(yè)服務(wù)合同到期后，如業(yè)主大會尚未選定新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，則構(gòu)成事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照原物業(yè)服務(wù)合同的約定向業(yè)主主張物業(yè)服務(wù)費。

　　②如出現(xiàn)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條“物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。”所規(guī)定的情形，亦即物業(yè)服務(wù)企業(yè)無理拒不退場，則應(yīng)認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)業(yè)已終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合同終止后物業(yè)服務(wù)費的，不予支持。

　　Q　業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財產(chǎn)被盜，能否成為拒繳物業(yè)服務(wù)費的抗辯理由?

　　A　原則上只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同提供了服務(wù)，業(yè)主或物業(yè)使用人就應(yīng)按時繳納物業(yè)服務(wù)費，至于其財產(chǎn)被盜，屬另一法律關(guān)系，可另行起訴。

　　如業(yè)主或物業(yè)使用人認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到管理義務(wù)而導(dǎo)致其財產(chǎn)被盜的，法院應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否存在管理瑕疵，可以根據(jù)瑕疵大小程度扣減部分物業(yè)服務(wù)費或免除違約金。

　　Q　欠繳物業(yè)服務(wù)費的違約金應(yīng)如何確定?

　　A　物業(yè)服務(wù)費的違約金原則上依照合同的約定，但有以下三種情況例外：

　　①合同未約定違約金計算標(biāo)準(zhǔn)的，參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主張自應(yīng)繳納之日起按年利率6%計算違約金;

　?、谌绾贤s定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，則參照《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，將欠繳物業(yè)服務(wù)費的違約金調(diào)整為年利率24%;

　?、廴绶ㄔ航?jīng)審查認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的過程中存在瑕疵，則有可能綜合過錯程度、合同履行情況等對違約金予以減免。

　　Q　物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否主張水電費的違約金?

　　A 分兩種情況：

　?、偎娰M的違約金在物業(yè)服務(wù)合同中有約定的從約定，如業(yè)主抗辯約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高或法院經(jīng)審查認(rèn)為合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，則可參照《最高人民法院民間借貸司法解釋理解與適用》第二十九條的規(guī)定，調(diào)整至年利率24%;

　　②水電費的違約金物業(yè)服務(wù)合同沒有約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)要求業(yè)主支付。

　　Q　小區(qū)車輛丟失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任?

　　A　對于該種類型，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成哪一種法律關(guān)系，應(yīng)如何適用法律處理，《廣東省高級人民法院關(guān)于審理住宅物業(yè)服務(wù)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第18條已作出明確規(guī)定，具體內(nèi)容如下：

　?、傥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主或物業(yè)使用人的專用停車位或者停放在住宅小區(qū)的其他車輛收取物業(yè)費或者保管費，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于有償保管合同的規(guī)定處理。

　?、谖飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費用，但采取發(fā)卡、登記等管理措施的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定形成無償保管合同關(guān)系，如發(fā)生車輛毀損、丟失的，按照《合同法》第三百七十四條關(guān)于無償保管合同的規(guī)定處理。

　　③物業(yè)服務(wù)企業(yè)對停放在住宅小區(qū)內(nèi)的車輛沒有收取費用，也沒有采取發(fā)卡、登記等管理措施的，如果發(fā)生車輛毀損、丟失的，應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)及其過錯程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的大小。

　　④車輛所有人或使用人對車輛毀損、丟失也存在過錯的，可減輕或免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)的賠償責(zé)任。

　　Q　業(yè)主或物業(yè)使用人房屋財產(chǎn)被盜，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否需要承擔(dān)責(zé)任?

　　A　對于該類型案件，應(yīng)考慮物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)，根據(jù)其過錯程度確定其應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任及責(zé)任的比例如何。首先，應(yīng)審查物業(yè)服務(wù)合同中約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何履行安全保障義務(wù)及應(yīng)采取何種措施。

　　其次，審查在業(yè)主財物失竊期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否盡到安全保障義務(wù)。這主要根據(jù)小區(qū)內(nèi)的安全監(jiān)控系統(tǒng)是否運作正常，安保人員是否巡邏到位，安保人員有否按照制度規(guī)定對小區(qū)出入人員進(jìn)行登記或者實行刷卡出入等進(jìn)行確定。若經(jīng)審查，能確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)確實沒有盡到安全保障義務(wù)的，則應(yīng)按照過錯程度對業(yè)主的財物損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

　　同時，還應(yīng)注意審查業(yè)主自身對財物損失有否過錯，若有過錯，還應(yīng)減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任。

　　在該類型案件中，還有一個問題就是如何認(rèn)定業(yè)主的財物損失范圍。一般情況下，業(yè)主較難提供充足的證據(jù)證明被盜的財物具體有哪些，但其財產(chǎn)損失客觀存在，故從公平的角度考慮，可以憑業(yè)主在公安機(jī)關(guān)報案筆錄中所陳述的財物情況作為參考，結(jié)合業(yè)主提供的購物憑證上的物品價格，以及業(yè)主的職業(yè)、月收入情況，綜合日常生活經(jīng)驗判斷其有無可能在家中存放如此數(shù)量的財物，最終合理酌定其損失數(shù)額。

　　Q　物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否因業(yè)主欠費而擅自停水停電，停止小區(qū)的公共服務(wù)?

　　A　不可以。

　　基于小區(qū)公共利益保護(hù)考慮，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能因業(yè)主欠費而擅自停水、斷電或停止小區(qū)公共服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，供水供電合同的相對方是供水供電公司，根據(jù)合同權(quán)利義務(wù)一致原則，享有停水停電權(quán)利的是供水供電公司，而不是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過訴訟等方式進(jìn)行催收，但不得擅自采取停水、停電等措施，因此造成業(yè)主損害的，業(yè)主可以請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止侵害、賠償損失。

　　Q　對于開發(fā)商作出的“贈送物業(yè)服務(wù)費”的承諾，其效力如何認(rèn)定?

　　A　一般情況下，對于開發(fā)商承諾免收買受人物業(yè)服務(wù)費的主張應(yīng)當(dāng)視為無效。在業(yè)主辦理入住后，其作為小區(qū)的業(yè)主，就應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費。除非經(jīng)過前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面授權(quán)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對承諾進(jìn)行追認(rèn)，否則開發(fā)商無權(quán)代前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出承諾免除買受人物業(yè)服務(wù)費。

　　前期物業(yè)服務(wù)費的免除只有同時具備以下兩個條件才有可能有效：

　　第一，開發(fā)商與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，在合同中明確約定了由開發(fā)商向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納購買其房屋的部分或全部買受人的前期物業(yè)服務(wù)費或免除業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費的承諾。

　　第二，商品房預(yù)售合同中建設(shè)單位承諾業(yè)主的前期物業(yè)服務(wù)費以及入住后部分時間段內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費全部由建設(shè)單位代為交納，并就建設(shè)單位違反此項承諾的違約責(zé)任作出明確約定，而且必須將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房預(yù)售合同的附件。

　　在這兩個條件下，開發(fā)商承諾其承擔(dān)業(yè)主入住之后的部分物業(yè)服務(wù)費，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)也以簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容表示同意，業(yè)主才能享有贈送的物業(yè)服務(wù)費。

　　Q　開發(fā)商作出的關(guān)于贈送面積免物業(yè)服務(wù)費的承諾，其效力如何認(rèn)定?

　　A　物業(yè)管理與房屋買賣是兩個獨立的法律關(guān)系。一般贈送房屋的建筑面積往往發(fā)生在開發(fā)商售房的過程中，這是開發(fā)商對自己的權(quán)利處分，其有權(quán)贈送銷售面積。

　　但是，對于物業(yè)管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間形成的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。物業(yè)服務(wù)費是對小區(qū)公共部位進(jìn)行管理的消耗，該費用主要是根據(jù)買受人取得的產(chǎn)權(quán)證上核準(zhǔn)的建筑面積來收取。如果開發(fā)商在買受人辦理產(chǎn)權(quán)證時沒有將所贈送的面積進(jìn)行專門的說明，那么在收取物業(yè)服務(wù)費時，應(yīng)當(dāng)按照產(chǎn)權(quán)證上載明的建筑面積收取，并不像開發(fā)商承諾的那樣可以免收部分面積的服務(wù)費，開發(fā)商也無權(quán)處分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利。

　　Q　業(yè)主在收樓后能否以房屋存在質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)服務(wù)費?

　　A　不能。房屋質(zhì)量問題屬于業(yè)主與開發(fā)商的房屋買賣合同履行過程中產(chǎn)生的法律問題，而物業(yè)服務(wù)費發(fā)生在業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中，兩者屬于不同的法律關(guān)系，業(yè)主不得以房屋質(zhì)量問題對抗其根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)給付的物業(yè)服務(wù)費。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般是對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、安保、交通等項目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，業(yè)主或?qū)嶋H使用人在無有效證據(jù)證明因物業(yè)服務(wù)企業(yè)對上述部位、項目管理不善導(dǎo)致其私有房屋受損的情形下，不能以房屋質(zhì)量問題對抗其支付物業(yè)服務(wù)費的合同義務(wù)。

　　Q　空置物業(yè)是否需要交納物業(yè)服務(wù)費?

　　A　空置物業(yè)是否需要交納物業(yè)服務(wù)費首先應(yīng)審查空置物業(yè)是否已經(jīng)辦理收樓手續(xù)或根據(jù)《商品房買賣合同》的約定是否屬于視為已經(jīng)收樓的情形。

　　如已經(jīng)收樓，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第七條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。

　　如非因業(yè)主原因?qū)е挛茨苁諛?，則業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無權(quán)主張收取物業(yè)服務(wù)費。

篇2：典型物業(yè)糾紛案例剖析

最近這一段時間,記者在收到的讀者來信中發(fā)現(xiàn),業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛投訴呈上升趨勢。有些案例頗有撲朔迷離之感,所以我們特請專業(yè)律師對一些典型案例做些分析,以供眾人參考。

案例一

尚未交房,物管能私下出租嗎?

黃先生在金山新區(qū)某樓盤買了一套住房,去年年底交房,因為自己長期在外做生意,所以特意寫了封信給開發(fā)商,說等自己今年5月份回來時再收房。今年4月,黃先生的兒子先回福州,到新房去看了一下,發(fā)現(xiàn)房子被別人住著,住戶稱,物業(yè)公司以每月300元出租該房屋,已經(jīng)租了4個月了。

黃先生得知這個消息后,立即與物業(yè)公司聯(lián)系,要求物業(yè)公司馬上把租戶清出去,并賠償損失。而物業(yè)公司卻說,雖然房子是黃先生買的,但在沒有驗房入住之前,只能視為準(zhǔn)業(yè)主,房屋的產(chǎn)權(quán)仍屬于開發(fā)商,物業(yè)公司在征得開發(fā)商同意的情況下,有權(quán)將房子出租。物業(yè)公司認(rèn)為,出租并未給新房帶來損害,所以也談不上賠償一事。

律師解疑:開發(fā)商及物業(yè)公司的行為顯然已侵犯了黃先生的合法權(quán)益,黃先生可以通過法律途徑來維護(hù)自己的合法權(quán)益。

首先,黃先生在購買該套商品房時與開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同,該合同一經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)登記備案,黃先生就是該套商品房的期待所有權(quán)人(一經(jīng)交付即是所有權(quán)人),開發(fā)商就無權(quán)將該房再出售給第三人。根據(jù)合同隨附義務(wù),在商品房完工符合交付條件至交付業(yè)主之前,開發(fā)商對該套商品房負(fù)有保管義務(wù),但不具有使用(包括出租)權(quán)利。

其次,開發(fā)商的交房通知進(jìn)一步肯定了黃先生的產(chǎn)權(quán)人身份,黃先生回信同意交房但要求延期交房,可以認(rèn)定買賣雙方已確認(rèn)所要交付的商品房已經(jīng)歸黃先生所有,只是由于黃先生的原因而暫時由開發(fā)商保管。延遲交房期間,開發(fā)商可以適當(dāng)向黃先生收取保管費。

黃先生雖未入住,但對所購房屋已具有無可爭辯的所有權(quán)。開發(fā)商或物業(yè)公司要將該房出租,必須征得黃先生的同意,否則都將構(gòu)成侵權(quán)。由于商品房在交付前被租賃使用,使未投入使用的商品房的使用價值受到減損。根據(jù)《合同法》第142條規(guī)定,關(guān)于標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險,在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)的法律規(guī)定,開發(fā)商或物業(yè)公司除了要立即終止其與他人所謂的租賃關(guān)系外,還要賠償黃先生因此造成的經(jīng)濟(jì)損失。

案例二

重新驗收,物業(yè)費該從何時算?

姚先生去年在東區(qū)購買了一套95平方米的住房,去年10月,開發(fā)商通知姚先生收房。辦理了相關(guān)手續(xù)后,姚先生領(lǐng)到了新房鑰匙。在小區(qū)物業(yè)公司的工作人員帶領(lǐng)下,姚先生對新房進(jìn)行驗收。但在驗收過程中,姚先生發(fā)現(xiàn)了好幾處質(zhì)量問題,物業(yè)公司工作人員將其一一記錄在冊。于是,姚先生退回了鑰匙,要求等質(zhì)量問題解決了再收房。

去年12月底,物業(yè)公司以掛號信的方式通知姚先生,質(zhì)量問題已處理好,可以收房了。今年1月,姚先生再次前往收房。經(jīng)過驗房確認(rèn)質(zhì)量問題已基本得到解決。于是姚先生收下了新房鑰匙,但是物業(yè)公司要求姚先生交齊去年10月至今年1月份的物業(yè)管理費。姚先生認(rèn)為應(yīng)該從自己驗收房子合格之日起才能收物業(yè)管理費,因此與物業(yè)公司一直糾纏不休。

律師解疑:姚先生第一次交房驗收時因質(zhì)量有問題退回了鑰匙,應(yīng)視為商品房不符合交付條件,開發(fā)商未向其交房。經(jīng)整改,今年1月經(jīng)驗收雙方確認(rèn)商品房符合交付條件,姚先生這才收了新房,此時才視為法律意義上開發(fā)商正式向姚先生交付了商品房。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》第四十二條第二款規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。因此,去年10月至今年1月份商品房整改期限的物業(yè)管理費屬商品房尚未交付給業(yè)主期間的物業(yè)管理費,物業(yè)公司應(yīng)向開發(fā)商收取,而不應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。

案例三

荒廢花園,業(yè)主能占用種菜嗎?

林先生是東區(qū)某樓盤里的一個業(yè)主,前不久,他看到小區(qū)里一塊花園荒廢了,就把那塊地開辟成菜地種些蔬菜供自己日常食用。最近,小區(qū)重新聘請了物業(yè)公司,物業(yè)公司想把這塊地重新恢復(fù)成花園,就找林先生要求他把菜地里的菜處理掉。林先生不同意,稱自己是小區(qū)的業(yè)主,有權(quán)使用這塊地。當(dāng)業(yè)委會主任出面解釋,說這是業(yè)委會和物業(yè)公司商量后做出的決定時,林先生說,聘請這家物業(yè)公司,他并沒有投同意票,所以物業(yè)公司無權(quán)干涉他的行為。因此林先生不肯退地,業(yè)委會和物業(yè)公司對此事不知該如何處理?

律師解疑:林先生應(yīng)按物業(yè)公司的要求把菜地里的菜處理掉并退出該地塊。

根據(jù)我國法律法規(guī)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的共用設(shè)施(包括花園、綠地、道路等),屬小區(qū)內(nèi)的全體業(yè)主共同所有,國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》第五十一條明確規(guī)定了:“業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益?！绷窒壬谛^(qū)花園用地上開辟菜地自用,違反了《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,依法應(yīng)予糾正。若林先生不聽勸阻,一意孤行,依照《物業(yè)管理條例》第六十六條的規(guī)定,將受到包括罰款、沒收菜地收益等行政處罰,沒收的菜地收益主要用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。

林先生以其未投票同意聘請現(xiàn)物業(yè)公司為由,認(rèn)為物業(yè)公司無權(quán)干涉他的行為也是錯誤的。根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定,小區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè),只要經(jīng)業(yè)主大會討論及三分之二以上有投票權(quán)的業(yè)主同意,由業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,所簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對全體業(yè)主就具有法律約束力。

案例四

物管違約,證據(jù)如何有效收集?

福州金山某小區(qū)的業(yè)主們對小區(qū)物業(yè)公司的服務(wù)很不滿意,認(rèn)為物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)上存在不少問題,如將樓房的消防通道用做垃圾堆放場、亂停車、經(jīng)常未與業(yè)委會協(xié)商就把一些銷售攤點引進(jìn)社區(qū),而又把本應(yīng)是全體業(yè)主的收入據(jù)為己有等等。因此業(yè)委會決定與物業(yè)公司談判物業(yè)收費的問題,要求根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則,對物業(yè)公司要求的物業(yè)管理費予以一定比例的扣減,但是物業(yè)公司卻認(rèn)為公司已經(jīng)根據(jù)合同約定履行了自己應(yīng)盡的職責(zé),不能降低服務(wù)費。業(yè)委會開會后決定把物業(yè)公司告上法庭,但是不知道應(yīng)該如何收集相關(guān)的證據(jù)。

律師解疑:根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用等內(nèi)容進(jìn)行約定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,提供相應(yīng)的服務(wù)。

由于物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)中的一種,這種服務(wù)往往是無形的,因此業(yè)主在平時發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有服務(wù)不到位的地方或違反物業(yè)管理合同的地方,可以用照片、錄像的形式記錄下來。為了使證據(jù)更具合法性,對所收集的證據(jù)還可以申請公證機(jī)關(guān)進(jìn)行證據(jù)保全公證。取得證據(jù)后還應(yīng)當(dāng)注意保存好,保證在法庭上能夠全面、完整地使用自己所收集的證據(jù),支持自己的訴訟主張。

篇3：物業(yè)糾紛典型案例:不繳物業(yè)費咋成業(yè)主首選維權(quán)方式

　　物業(yè)糾紛典型案例--不繳物業(yè)費咋成業(yè)主首選維權(quán)方式

　　鄒強(qiáng) 趙淑雯/城市商報/20**1017

　　蘇中工業(yè)園區(qū)人民法院發(fā)布物業(yè)糾紛典型案例

　　隨著住宅商品化進(jìn)程的不斷加快，法院受理的各類物業(yè)糾紛也逐年增多。昨天，蘇州工業(yè)園區(qū)人民法院對20**年-20**年間的物業(yè)糾紛進(jìn)行梳理，通過商報向社會發(fā)布五大典型案例，提供給廣大業(yè)主作為參考。

　　統(tǒng)計顯示，20**年-20**年這四年里，園區(qū)法院受理的物業(yè)糾紛分別為142、135、217、222件。今年僅第一季度，法院就受理了107件。大多數(shù)案件的被告都是業(yè)主，起因都是業(yè)主拒繳物業(yè)費，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭，且業(yè)主敗訴的非常多。究其原因，是物業(yè)服務(wù)行業(yè)缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)及嚴(yán)格監(jiān)管、業(yè)主權(quán)利意識的不斷增強(qiáng)所致。

　　大量物業(yè)糾紛的背后，折射出業(yè)主維權(quán)面臨的窘境——對單個業(yè)主來說，打官司存在著費時間、取證難、成本高、風(fēng)險大等問題。但問題是，業(yè)主對物業(yè)公司服務(wù)不滿時，在訴訟之外又很難通過有效途徑進(jìn)行維權(quán)。于是，業(yè)主只能通過拒交物業(yè)費這種既簡單又經(jīng)濟(jì)的方式與物業(yè)公司對抗，結(jié)果被告上法庭。

　　□商報記者　鄒強(qiáng)　通訊員　趙淑雯

　　房門被撬財物被盜

　　物業(yè)公司有責(zé)任嗎

　　自家房門被撬財物被盜，小區(qū)物業(yè)要承擔(dān)責(zé)任嗎？業(yè)主王先生就遇到這樣一件氣惱事。

　　20**年10月14日，王先生回家時發(fā)現(xiàn)，自家及隔壁家房門被撬、貴重物品被盜。據(jù)王先生說，他家損失高達(dá)19萬元。他向小區(qū)物業(yè)索要監(jiān)控資料時才被告知，早在一個月前，小區(qū)監(jiān)控設(shè)備因故障一直處于癱瘓狀態(tài)。其后，他花2000元維修并更換被撬房門，隨后向法院起訴，要求物業(yè)公司承擔(dān)一半的賠償責(zé)任。

　　法院認(rèn)為，物業(yè)公司已知小區(qū)監(jiān)控設(shè)備癱瘓，在未修復(fù)的情況下，既未主動采取應(yīng)急措施，增加臨時人員加強(qiáng)小區(qū)內(nèi)巡邏及對出入人員登記管理，也未告知全體業(yè)主加強(qiáng)自我防范，因此對王先生家中失竊存在物業(yè)管理上疏忽（過失），應(yīng)對王先生損失承擔(dān)補充賠償責(zé)任（王先生財產(chǎn)損害賠償責(zé)任主要應(yīng)由小偷承擔(dān)）。結(jié)合其過錯情況，法院酌定物業(yè)承擔(dān)就確定損失部分的20%補充賠償責(zé)任。

　　【法官說法】

　　依照《物業(yè)服務(wù)合同》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)公司一般對物業(yè)管理的公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等事項提供協(xié)助管理或服務(wù)，它提供的是小區(qū)物業(yè)的公共服務(wù)。因此對業(yè)主家中的財物安全，需經(jīng)業(yè)主與物業(yè)公司協(xié)商在《物業(yè)服務(wù)合同》中予以特別約定。如果沒有特別約定，法院將結(jié)合實際情況，考慮物業(yè)服務(wù)公司在提供物業(yè)服務(wù)中是否存在過錯。物業(yè)公司應(yīng)根據(jù)其過錯程度承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　房屋漏水修不好

　　拒繳物業(yè)費抗議

　　房屋漏水能否拒繳物業(yè)費？恐怕要具體問題具體分析！

　　最近，某物業(yè)公司起訴業(yè)主趙先生不交物業(yè)費。在法庭上，趙先生“理直氣壯”地說，自己欠繳物業(yè)費不假，但欠費的原因是20**年11月自己房屋因漏水而進(jìn)行維修，但經(jīng)多次維修，至今還在漏水。如今，業(yè)主報修后，物業(yè)都不來人處理。此外，地下車庫入戶電梯處也有漏水現(xiàn)象，長期未得到處理。

　　訴訟過程中，業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費，但物業(yè)仍要求高昂的滯納金。法院認(rèn)為滯納金計算標(biāo)準(zhǔn)明顯過高，依法予以調(diào)整，酌定業(yè)主參照同期銀行貸款利率的1.3倍支付違約金。

　　【法官說法】

　　房屋出現(xiàn)漏水，首先要找到原因，是房屋本身的質(zhì)量問題，還是相鄰業(yè)主的原因，還是因物業(yè)管理疏忽原因?qū)е碌?。如因房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商作為房屋開發(fā)銷售方，對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，業(yè)主應(yīng)追究開發(fā)商的賠償責(zé)任，但不能以此為由拒繳物業(yè)費。如因相鄰業(yè)主導(dǎo)致漏水，相鄰業(yè)主應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。如確因物業(yè)管理疏忽導(dǎo)致漏水，物業(yè)服務(wù)提供方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

　　另外，物業(yè)服務(wù)合同所約定的滯納金、罰金等條款，均屬法律規(guī)定的違約金范疇。當(dāng)事人約定的違約金如果過高，法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量裁決。

　　樓上群租亂糟糟

　　樓下拒繳物業(yè)費

　　孫先生最近被小區(qū)物業(yè)告上法庭，原因也是拖欠物業(yè)費。

　　在法庭上，孫先生認(rèn)為自己不交物業(yè)費的理由很充足，自家樓上的那戶人家，長期處于群租狀態(tài)。每到深夜，樓上進(jìn)進(jìn)出出、洗衣洗澡，動靜太大，常常讓自己休息不好。為此，他多次向物業(yè)反映，希望能根治這個問題，但物業(yè)公司未有效管理。有一次，樓上往下漏水，孫先生向物業(yè)反映，但也沒有得到妥善處理。因此，孫先生要求物業(yè)給自己減免物業(yè)費。

　　不過，物業(yè)并不認(rèn)同孫先生的說法。針對小區(qū)群租問題，物業(yè)公司認(rèn)為自己已經(jīng)盡到了合理的管理服務(wù)義務(wù)。至于漏水問題，物業(yè)認(rèn)為這屬于樓上業(yè)主的問題，況且這一問題目前已經(jīng)解決。法院認(rèn)定孫先生的辯解理由不成立，應(yīng)支付拖欠的物業(yè)費。

　　【法官說法】

　　業(yè)主拒繳物業(yè)費，應(yīng)提供充分、有力的證據(jù)，證實物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在過錯，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)未達(dá)到合同約定的服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)。同時業(yè)主維護(hù)自身權(quán)益的方式也是多樣的，僅通過拒繳物業(yè)費不能真正達(dá)到維權(quán)之目的。

　　業(yè)主房屋長期閑置

　　能不能減免物業(yè)費

　　丁先生是園區(qū)某小區(qū)的業(yè)主。20**年4月，他與物業(yè)公司簽訂《

業(yè)主（臨時）管理規(guī)約》，其中明確規(guī)定：“房產(chǎn)一經(jīng)購買、交付，不論是否空置或被占用，出租于其他租戶或許可他人使用，該房產(chǎn)業(yè)主必須全額繳納服務(wù)費及其他該房產(chǎn)應(yīng)付之費用給予物業(yè)服務(wù)者?！敝螅飿I(yè)起訴丁先生拖欠物業(yè)費。丁先生則提出，自己房屋一直閑置并未入住，要求按《蘇州市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》的規(guī)定，給予七折優(yōu)惠，況且業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不滿意，所以不及時繳費。

　　法院認(rèn)為，雙方既然明確約定空置情況下全額繳費，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)全額繳費。至于服務(wù)缺陷，丁先生拿不出證據(jù)證實，因此業(yè)主應(yīng)按約定全額支付拖欠的物業(yè)費。

　　【法官說法】

　　生活中，部分業(yè)主買下房屋后不住的，應(yīng)當(dāng)在與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，需就房屋空置物業(yè)費收取的問題進(jìn)行謹(jǐn)慎約定。如有明確約定，房屋空置則不能成為物業(yè)費打折的理由。

　　業(yè)主車輛被劃傷

　　怎能不繳物業(yè)費

　　錢小姐因為自己停放在小區(qū)里的私家車輛被人劃傷，再加上地下車庫里的窨井蓋被盜，向物業(yè)反映都未得到處理，因此拒繳物業(yè)費，結(jié)果被物業(yè)公司告上法庭。通過法院調(diào)解，錢小姐同意向物業(yè)公司支付欠付的物業(yè)費及滯納金。

　　【法官說法】

　　業(yè)主財物受損，不能當(dāng)然成為業(yè)主拒繳物業(yè)費的理由。同時，《物業(yè)服務(wù)合同》中關(guān)于業(yè)主財物受損的免責(zé)條款，并非當(dāng)然成為物業(yè)公司免責(zé)的合理借口，如有證據(jù)證實物業(yè)公司在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中存在過錯，導(dǎo)致業(yè)主財物受損。物業(yè)公司應(yīng)就業(yè)主的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。如因第三人侵權(quán)導(dǎo)致，業(yè)主應(yīng)向侵權(quán)人主張相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司在物業(yè)管理服務(wù)中存在瑕疵，業(yè)主可通過相應(yīng)途徑主張權(quán)利。

　　【延伸閱讀】

　　這些情況易引發(fā)物業(yè)糾紛

　　1，開發(fā)商的遺留問題，容易讓業(yè)主和物業(yè)鬧矛盾。比如：開發(fā)商交付的房屋存在設(shè)計不合理或嚴(yán)重的施工質(zhì)量問題、房屋規(guī)劃變更影響業(yè)主權(quán)益、配套項目不全等。由于業(yè)主聯(lián)系開發(fā)商困難，且認(rèn)為物業(yè)與開發(fā)商為同一家，因此直接要求前期物業(yè)公司解決。當(dāng)開發(fā)商與物業(yè)公司互相推諉責(zé)任時，導(dǎo)致業(yè)主不滿，從而引起糾紛。個別開發(fā)商指定的前期物業(yè)企業(yè)沒有多少實際管理經(jīng)驗，服務(wù)質(zhì)量差，難以得到業(yè)主認(rèn)可，或是一些前期物業(yè)公司為了承接物業(yè)項目,自行降低標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè),都為日后的糾紛埋下隱患。業(yè)主入住后一旦產(chǎn)生不滿，往往把矛頭指向物業(yè)公司。

　　2，物業(yè)公司服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不明確，導(dǎo)致無法對其進(jìn)行監(jiān)測和評估。業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和管理水平與當(dāng)初的承諾、宣傳有較大出入，而物業(yè)公司則認(rèn)為自身在小區(qū)的管理和維護(hù)中已經(jīng)做了大量工作，埋怨業(yè)主過于挑剔。由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)在發(fā)展初期，我國立法及實踐中均未形成分類全面、系統(tǒng)具體、指標(biāo)明確的物業(yè)服務(wù)評價指標(biāo)體系，且該行業(yè)本身存在項目多、標(biāo)準(zhǔn)難以量化等特點。使得法院在處理物業(yè)糾紛時，對物業(yè)服務(wù)水平難以進(jìn)行客觀的評價。當(dāng)物業(yè)公司縮減服務(wù)項目和內(nèi)容時，無法對其進(jìn)行有效的監(jiān)測和評估，糾紛難以化解。

　　3，物業(yè)公司收費標(biāo)準(zhǔn)及支出項目不夠公開透明，易使業(yè)主對收費的合理性產(chǎn)生懷疑。當(dāng)下，物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)特別是支出項目，一般不向全體業(yè)主公開，導(dǎo)致業(yè)主懷疑物業(yè)公司只收費不管理或多收費少管理，一旦生活中遇到不如意的地方，容易拖欠物業(yè)費。另外由于單個業(yè)主處于弱勢地位，無法與物業(yè)“平等協(xié)商”，也容易產(chǎn)生糾紛。比如，雙方對于物業(yè)費的優(yōu)惠打折問題難以達(dá)成一致，有的業(yè)主因未實際入住小區(qū)，而要求物業(yè)費打折，而物業(yè)公司不同意。有的小區(qū)二期開發(fā)產(chǎn)生噪音，部分業(yè)主拒繳或少繳物業(yè)費，而物業(yè)公司不同意。