物業(yè)人員應(yīng)具備的財務(wù)思維

　　物業(yè)管理者應(yīng)具備的財務(wù)思維

　　作為企業(yè)管理者，不一定要掌握完整的會計知識與財稅知識，但必須對企業(yè)的重要財務(wù)指標、經(jīng)營數(shù)據(jù)有基本的了解和判斷。在做決策時，能夠通過財務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營分析結(jié)果進行判斷和決策。在業(yè)務(wù)管理中，無論是成本控制、預(yù)算管理、還是業(yè)務(wù)運營，都能夠圍繞經(jīng)營目標的達成而開展。那么，管理者基本上不會偏離目標和方向。

　　思維，是對事物判斷、思考的一種邏輯和過程。

　　什么是財務(wù)思維?

　　A總是H物業(yè)公司董事長，該公司規(guī)模在當?shù)剡€算比較大。他對公司的運營情況了如指掌。當筆者問他，物業(yè)公司的年盈利情況時，A總是這樣回答的：“這個還真不清楚，不過我每年賬上的錢都在增加，我想盈利應(yīng)該還是可以吧。”這并不是對公司盈利情況的掩飾，而是其真實想法。

　　這就是有業(yè)務(wù)思維，而缺乏財務(wù)思維的典型。作為企業(yè)的管理者，對企業(yè)的經(jīng)營情況有準確的認識和判斷應(yīng)是最基本的能力要求。掌握企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)，看起來似乎很簡單。但現(xiàn)實情況中，往往大部分的行業(yè)管理者都搞不清楚企業(yè)的經(jīng)營情況。要么是像A總一樣看賬上的金額，要么是直接問財務(wù)還有多少錢。對營業(yè)收入、經(jīng)營成本、利潤額都是一本糊涂賬。

　　筆者曾經(jīng)在課堂上，向物業(yè)管理者做過一個簡單的案例演示：某物業(yè)公司成立，老板投入資本50萬，經(jīng)過一段時間運營后，公司固定資產(chǎn)15萬元，銀行存款及現(xiàn)金65萬元，應(yīng)收賬款50萬元，支出的押金和保證金15萬元。收取的押金20萬元，預(yù)收的物業(yè)費30萬元，應(yīng)付供應(yīng)商款10萬元。問題：該公司的資產(chǎn)是多少，負債是多少?課堂上能夠準確回答的人寥寥無幾。

　　這也是缺乏基本財務(wù)思維的表現(xiàn)。

　　無論是管理一個項目，還是經(jīng)營一家企業(yè);無論是做好品質(zhì)，還是顧客服務(wù);無論是培養(yǎng)團隊，還是做好運營;最終的目標都是要實現(xiàn)持續(xù)盈利。沒有盈利，項目就沒有延續(xù)的價值。沒有盈利，企業(yè)就沒有生存的基礎(chǔ)，更沒有發(fā)展的未來。因此，作為管理者，必須了解所管理的項目或企業(yè)，真實的盈利狀況是怎樣的。這是財務(wù)思維的基本要求。

　　管理者應(yīng)具備財務(wù)思維

　　物業(yè)企業(yè)在投標的過程中，需要做財務(wù)測算。很多企業(yè)都是抱著先把項目拿下來再說，沒有對項目進行準確的測算。所以，往往當項目接下來后，才發(fā)現(xiàn)面臨虧損。一家物業(yè)公司接管一個政府項目，由于在投標時費用測算不準確，最終導(dǎo)致公司實際管理成本大，無法實現(xiàn)收支平衡。這種例子在現(xiàn)實中其實很多。

　　O2O概念正火的時候，廣東某家物業(yè)公司的老總覺得這是個不錯的投資機會，立刻投資自行建設(shè)O2O社區(qū)平臺，結(jié)果一年過去了，投入了一百多萬，平臺仍然還在建設(shè)中，O2O業(yè)務(wù)壓根還沒有起步。投資是個技術(shù)活，需要對投資項目進行分析和測算，對資金進行計劃和安排，對風(fēng)險有預(yù)判，而不是盲目的憑感覺。投資決策需要財務(wù)思維。

　　作為企業(yè)管理者，不一定要掌握完整的會計知識與財稅知識，但必須對企業(yè)的重要財務(wù)指標、經(jīng)營數(shù)據(jù)有基本的了解和判斷。在做決策時，能夠通過財務(wù)數(shù)據(jù)、經(jīng)營分析結(jié)果進行判斷和決策。在業(yè)務(wù)管理中，無論是成本控制、預(yù)算管理、還是業(yè)務(wù)運營，都能夠圍繞經(jīng)營目標的達成而開展。那么，管理者基本上不會偏離目標和方向。這是一個需要不斷學(xué)習(xí)和漸進的過程。尤其是需要打破思維的慣性，很多時候，由于知識與思維的局限，也會對事物做出錯誤的判斷。

　　財會人員應(yīng)具備財務(wù)思維

　　財會專業(yè)人員還需要學(xué)習(xí)財務(wù)思維嗎?

　　在培訓(xùn)和咨詢的過程中，筆者發(fā)現(xiàn)很多行業(yè)的財會人員仍然只有會計思維，而非財務(wù)思維。會計思維，是財會人員在日常的記賬、核算的工作中形成的工作習(xí)慣與思維慣性，表現(xiàn)在工作形式上，就是著眼于過去，是一種靜止的、靜態(tài)的觀點，用過去決策現(xiàn)在，用現(xiàn)在決策未來。而財務(wù)思維，是從經(jīng)營和管理的角度建立的思維模式，表現(xiàn)在工作形式上，是著眼于未來，是一種發(fā)展的、動態(tài)的觀點，是用未來決策現(xiàn)在。

　　會計思維，在記賬等基礎(chǔ)的財務(wù)工作中體現(xiàn)出了嚴謹和專業(yè)。但在企業(yè)管理中，如果不能夠融合業(yè)務(wù)，就會變成“固執(zhí)死板”或“雞同鴨講”。因此，我們一再強調(diào)業(yè)財融合的重要性。財務(wù)人員做好會計核算只是基礎(chǔ)工作，更高層面的水平體現(xiàn)在財務(wù)人員能夠運用財務(wù)思維，從經(jīng)營的角度，對業(yè)務(wù)運營狀態(tài)、業(yè)務(wù)運營的數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)運營的風(fēng)險出具專業(yè)的意見。

　　例如前面說到的A總，他的財務(wù)經(jīng)理應(yīng)有能力且將公司的經(jīng)營情況以合適的方式反饋給A總，使其了解公司的經(jīng)營狀況并知曉風(fēng)險。在物業(yè)公司投標的過程中，財務(wù)人員針對項目的費用測算應(yīng)有能力及時發(fā)現(xiàn)錯漏并做出預(yù)警，就可能會為公司挽回損失。同樣，在公司計劃投資的過程中，財務(wù)人員應(yīng)能夠?qū)ν顿Y項目給予投資分析或風(fēng)險預(yù)警，就會減少公司的投資風(fēng)險。

　　要發(fā)揮財務(wù)管理的作用，需要財務(wù)人員更深入的了解業(yè)務(wù)，同時也需要財務(wù)人員積極轉(zhuǎn)變思維模式，能夠在提升財務(wù)專業(yè)水平的同時，從會計思維向財務(wù)思維進行轉(zhuǎn)變。

　　如何培養(yǎng)財務(wù)思維

　　首先，無論是非財管理者，還是財務(wù)管理者，都需要加強學(xué)習(xí)，夯實基礎(chǔ)。行業(yè)大部分人員的專業(yè)水平基礎(chǔ)薄弱。建立邏輯思維需要有一定的專業(yè)知識作為知識儲備。因此，我們需要在實踐工作的基礎(chǔ)上，對行業(yè)的基礎(chǔ)知識、財務(wù)的基礎(chǔ)知識有一定的了解和認識。可以通過選擇合適的學(xué)習(xí)渠道逐漸提高。專業(yè)書籍、線上課程、咨詢專業(yè)老師等都是合適的選擇。

　　其次，需要熟悉業(yè)務(wù)，掌握業(yè)務(wù)的要點。熟悉業(yè)務(wù)，就是要熟悉企業(yè)的經(jīng)營活動，管理者需要了解企業(yè)經(jīng)營活動的要點，包括成本構(gòu)成、盈利模式、業(yè)務(wù)運營的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)的每一項經(jīng)營活動，都與財務(wù)管理有關(guān)。不熟悉業(yè)務(wù)，就不能夠充分發(fā)揮管理的作用。很多財會人員與業(yè)務(wù)人員難溝通，就是由于財務(wù)人員不懂業(yè)務(wù)，不能夠從業(yè)務(wù)的角度給到管理者有價值的信息和專業(yè)意見。甚至?xí)捎谪攧?wù)人員的局限性影響業(yè)務(wù)工作。

　　第三，要能夠擅用數(shù)據(jù)，關(guān)注全局。尤其是企業(yè)的管理者，無論是投資行為還是經(jīng)營決策，都不能盲目憑感覺判斷，而是要憑數(shù)據(jù)說話。只有數(shù)據(jù)才能準確揭示事物之間的關(guān)聯(lián)性和關(guān)聯(lián)程度。對于企業(yè)，財務(wù)數(shù)據(jù)是對經(jīng)營情況真實而客觀的反映。管理者要擅于通過數(shù)據(jù)分析企業(yè)的經(jīng)營情況，包括：成本水平、人員效率、利潤貢獻等等。從而對企業(yè)的經(jīng)營行為進行正確的決策。在關(guān)注數(shù)據(jù)的同時，還必須要有全局觀。不能夠單一的只看一個指標，而是要從整體的角度，平衡各個指標的關(guān)系，例如，對成本進行分析的時候，不能單純看某一項指標的占比，而是要對成本結(jié)構(gòu)進行整體分析和評估，判斷成本的高低和影響因素。

　　最后，要不斷學(xué)習(xí)，勤于思考，拓展視野。行業(yè)管理者需要打開思維的局限性，除了關(guān)注專業(yè)和業(yè)務(wù)本身，需要積極拓展視野，了解更多的知識與訊息，豐富眼界的同時，也有助于突破思維的局限性。面對工作，尤其是重復(fù)性的工作，更需要做的是打破慣性思維的模式，勤于思考，多問一些為什么。知其然，更要知其所以然。有助于快速提升認知水平。

　　財務(wù)思維，不僅能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營和管理發(fā)揮重要的作用。對于個人而言，也會直接影響到個人的發(fā)展，甚至是財富積累。通過不斷的學(xué)習(xí)和思考，突破慣性思維模式，提升財務(wù)思維，是實現(xiàn)個人價值與企業(yè)價值的重要途徑。

篇2：物業(yè)人員收費答客問及應(yīng)對措施

　　物業(yè)人員收費答客問及應(yīng)對措施

　　答客問

　　1.業(yè)主：目前物業(yè)費高，等業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽合同、降低物業(yè)費標準時再交費

　　物業(yè)公司：

　　1)業(yè)主與物業(yè)公司之間，是通過契約形式建立起來的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系;業(yè)主在入住時，與物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》，約定了服務(wù)內(nèi)容和收費標準。雙方就應(yīng)按《前期物業(yè)管理協(xié)議》約定履行雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　2)若業(yè)委會與物業(yè)公司續(xù)簽《物業(yè)服務(wù)合同》時，對收費標準重新約定;則應(yīng)以《合同》簽定生效日期后，再執(zhí)行新約定。在此之前，原《前期物業(yè)管理協(xié)議》或原《物業(yè)服務(wù)合同》是合法有效的，雙方都應(yīng)執(zhí)行原規(guī)定。

　　3)物業(yè)公司每天都在投入成本(比如，員工工資，公共設(shè)施維護保養(yǎng))，為業(yè)主服務(wù);業(yè)主享受到服務(wù)，就應(yīng)按約定交費;物業(yè)公司沒用費用，如何為業(yè)主提供更好的服務(wù)?

　　2.業(yè)主：物業(yè)服務(wù)不到位，要免一部分物業(yè)費可以考慮交費

　　物業(yè)公司：

　　1)按《物業(yè)管理條例》第七條規(guī)定：業(yè)主有按時交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)。

　　2)首先讓業(yè)主指出哪些工作不到位，進而判斷是否真不到位;若確實有不到位的地方，立即安排相關(guān)工作人員去整改;

　　3)若業(yè)主屬“無理挑剔型”，則可以陪同業(yè)主一起到現(xiàn)場核查，可以從某種程度上揭露業(yè)主的“陰謀”。

　　4)堅定立場，不能輕易承諾降費。

　　3. 業(yè)主：目前手中沒錢，或現(xiàn)在比較忙，過些天再來交費。(此類型屬于無理推托型)

　　物業(yè)公司：

　　1)不能完全相信業(yè)主過一段時間一定會來交費，一定要與業(yè)主約定好交費時間。

　　2)在業(yè)主未交費之前，不斷與該業(yè)主保持聯(lián)系，讓業(yè)主沒有退步的空間。

　　3)到約定交費時間，與該業(yè)主溝通;若業(yè)主再找理由，收費人員可以告訴業(yè)主可以上門收費或到業(yè)主單位去收。進一步給業(yè)主壓力。

　　4)業(yè)主在家時，主動上門與業(yè)主溝通，催費。

　　4. 業(yè)主：業(yè)主以開發(fā)商對小區(qū)及公共設(shè)施設(shè)計不合理為由，拒交物業(yè)費

　　物業(yè)公司：

　　1)向業(yè)主講明開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司三者之間的關(guān)系，設(shè)計問題不是物業(yè)管理職責范圍內(nèi)所能解決的，超出物業(yè)管理服務(wù)的權(quán)限范圍。

　　2) 業(yè)主交物業(yè)費是來享受物業(yè)管理服務(wù)，以小區(qū)房屋或設(shè)施設(shè)計不合理為由不交物業(yè)費，是沒有理由的。

　　3)涉及建設(shè)單位設(shè)計不合理，物業(yè)公司可以代表業(yè)主向相關(guān)單位發(fā)函;有業(yè)委會的也可以讓業(yè)委會來發(fā)函(避免物業(yè)公司與開發(fā)商之間的矛盾激化)。但能否有效果，物業(yè)公司無權(quán)制約其它單位。

　　5.業(yè)主：買房子后，不在小區(qū)住，沒享受到物業(yè)服務(wù)，所以不交物業(yè)費

　　物業(yè)公司：

　　1)業(yè)主不在小區(qū)住，在很多方面也是在享受物業(yè)管理服務(wù)，比如安全、公共衛(wèi)生、綠化等服務(wù);這些物業(yè)服務(wù)對業(yè)主房屋的保值和增值起到潛移默化的作用。

　　2)北京市高級人民法院《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》中第23條規(guī)定“業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費用的，一般不予支持。”

　　6.業(yè)主：物業(yè)費都干什么了?

　　物業(yè)公司：物業(yè)服務(wù)費是物業(yè)公司為業(yè)主提供各項服務(wù)的基本保證。費用的支出包括以下幾個方面：

　　1)小區(qū)的綠化養(yǎng)護;電梯維護;供電、供水設(shè)備運行保養(yǎng);保潔服務(wù);垃圾清運均由專業(yè)公司提供，每月要從物業(yè)費中支出以上各項服務(wù)費用。

　　2)秩序維護員、維修技工、保潔員及管理人員的工資要從物業(yè)費中支出。

　　3)小區(qū)的公共用水、用電等能源費要從物業(yè)費中支出。

　　7.業(yè)主：房屋施工質(zhì)量存在問題，施工單位維修好后業(yè)主提出從維修好開始交費是否可以

　　答：不可以。房屋施工質(zhì)量有問題，施工單位維修屬正常行為，與物業(yè)服務(wù)沒有直接關(guān)系，業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容，應(yīng)全額交納物業(yè)服務(wù)費。

　　8.業(yè)主：房屋維保期已過，業(yè)主提出一些簡單施工質(zhì)量問題怎么辦?

　　物業(yè)公司：

　　1)管理處本著客戶滿意經(jīng)營的理念和以解決問題收取拖欠物業(yè)費的原則，能給業(yè)主簡單維修的盡量修復(fù)。

　　2)向業(yè)主講明：這些工作本不是物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)，但物業(yè)愿意幫業(yè)主把這些力所能及的問題處理。

　　9.業(yè)主：集中供暖不熱，所以不交物業(yè)費和供暖費。(獨立采暖屬工程質(zhì)量問題)

　　物業(yè)公司：

　　1)派工程技術(shù)人員對提出不熱的業(yè)主房間，測量溫度，聯(lián)系施工單位一起進行多次跟蹤查找原因;確認是否有設(shè)計問題或施工問題。

　　2)經(jīng)過跟蹤，確有設(shè)計問題或施工問題的，由施工單位和管理處工程人員一起進行解決。

　　3)供暖不熱，有多方面原因。物業(yè)公司在能力范圍內(nèi)幫助解決，有作為。因此業(yè)主應(yīng)該交物業(yè)費。

　　10.業(yè)主：在小區(qū)丟過自行車(或車輛被刮)，因此不交物業(yè)費或要少交物業(yè)費，用來彌補業(yè)主損失

　　物業(yè)公司：

　　1)物業(yè)公司對小區(qū)業(yè)主自行車未收取自行車保管費，因此對小區(qū)內(nèi)自行車無保管責任。業(yè)主在小區(qū)內(nèi)丟失自行車，物業(yè)公司可以協(xié)助公安部門進行調(diào)查，但無賠償業(yè)主的義務(wù)。

　　2)確認業(yè)主的機動車是否交費;業(yè)主交納停車費，屬于停車場地租賃費用，物業(yè)公司在《車位租賃合同》上對此有約定。

　　3)一般，物業(yè)公司可以幫助業(yè)主出具證明，讓被刮車輛的業(yè)主向保險公司索賠，屬于對業(yè)主幫忙行為。業(yè)主不能因此用物業(yè)費來頂替其它損失。

　　11.業(yè)主：家中工程質(zhì)量問題很多，要施工單位賠付，但施工單位未答應(yīng)。業(yè)主讓物業(yè)公司向施工單位索要賠付，以此頂替物業(yè)費

　　物業(yè)公司：

　　1)物業(yè)公司與施工單位不存在任何契約關(guān)系，也不存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物業(yè)公司沒有理由向施工單位索賠。

　　2)業(yè)主對施工單位索賠不成功，可以通過法律途徑來解決。

　　3)業(yè)主以此拒交物業(yè)費的說法，是不成立的。

　　12.業(yè)主：對小區(qū)周圍施工擾民或臨街車輛擾民提出投訴，并以此理由拒交物業(yè)費

　　物業(yè)公司：

　　1)對此類擾民，物業(yè)公司可以與居委會、以及業(yè)委會一起聯(lián)名向有關(guān)單位反映情況;業(yè)主本人也可以向政府主管部門投訴。但物業(yè)公司沒有權(quán)利去約束小區(qū)處其它單位或部門，同時也是物業(yè)管理服務(wù)范圍之外。

　　2)業(yè)主以此理由不交物業(yè)費，是不成立的。這種說法在法律和情理方面都是站不住的。

　　13.問：上門收費時業(yè)主提出的各類問題如何處理?

　　答：

　　1)了解清楚業(yè)主欠費的真實原因，請業(yè)主將問題填寫在欠費原因欄內(nèi);

　　2)當天將欠費原因交給客戶主任匯總;

　　3)施工質(zhì)量問題開單，由工程技術(shù)人員上門查看，能簡單處理的給業(yè)主處理;不能當時處理的問題回來和管理處經(jīng)理、技工班長協(xié)商處理;

　　4)對物業(yè)服務(wù)或開發(fā)商意見較大的業(yè)主，當年不交費的由客戶主任負責溝通處理，有往年欠費的由經(jīng)理負責溝通。

　　14.小區(qū)內(nèi)路面車位屬于全體業(yè)主的，收這些費用是用來維修停車路面的，這是路面壓損壞收的資金，也是用來彌補維修資金的，如果不交也損害了沒有汽車這部分業(yè)主的利益，他們是不是有意見呀

　　物業(yè)：

　　要看車位的產(chǎn)權(quán)是誰的，小區(qū)內(nèi)路面車位屬于全體業(yè)主的，既然有車的業(yè)主要占用就要付費，收取的費用也屬全體業(yè)主所有，用于小區(qū)的物業(yè)管理。地下車位如果產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，那就本著誰建設(shè)誰受益的原則，停車費就歸開發(fā)商，物業(yè)公司幫忙出租的可以收取相應(yīng)的中介費，當然還有管理費;產(chǎn)權(quán)是全體業(yè)主的，就跟地面車位一樣，物業(yè)公司只能收取管理費，其余的仍然歸全體業(yè)主。

　　地上停車位應(yīng)該收費，因為物業(yè)公司對停放此處的車輛要進行相關(guān)管理，要投入一定的人力和物力成本。同時，物業(yè)收取的停車費更多的是取之于業(yè)主用之于業(yè)主。在扣除物業(yè)公司維護車輛秩序的管理成本外，停車費的剩余部分全部用于小區(qū)道路的維護保養(yǎng)。停車位所收取的停車費，我認為實際上就是占位費。作為小區(qū)公共面積，有車的業(yè)主占有和使用了，相對無車業(yè)主來說就是受益者，所以應(yīng)該交一部分費用。

　　地上停車費其實主要是占位費，就是占有小區(qū)公有面積所要交納的費用。至于停車費中占位費或車位費與停車管理費的比例，已經(jīng)在物業(yè)服務(wù)合同中明確了。

　　業(yè)主委員會是全體業(yè)主的代表，業(yè)委會同意并授權(quán)物業(yè)公司收取車位費，物業(yè)公司就可以行使收費權(quán)利。而事實上，雖然業(yè)主委員會授權(quán)，但有的業(yè)主卻并不認可業(yè)委會的這一授權(quán)，甚至與物業(yè)公司發(fā)生沖突。我認為，業(yè)主委員會應(yīng)對個別業(yè)主的不交費行為進行起訴，因為他侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。

　　物業(yè)所收取的停車費既不是車輛管理費也不是場地占用費，而應(yīng)該是場地維護費。因為小區(qū)業(yè)主停車的地方一般都是小區(qū)的公用面積，占用了公用面積就應(yīng)交納場地維護費。

　　停車費中的停車管理費應(yīng)當列入物業(yè)管理成本，歸物業(yè)管理公司所有;車位費應(yīng)歸全體業(yè)主所有，用于公共設(shè)施、場地的維護，即列入維修基金，如有盈余可以根據(jù)約定或法律規(guī)定予以分配。當然，對于業(yè)主的錢到底花在哪了，物業(yè)公司首先應(yīng)向業(yè)委會提出申請，就具體支出項目向全體業(yè)主予以說明，也就是定期進行公示。

　　問題與應(yīng)對措施

　　1、業(yè)主因現(xiàn)房與廣告有差異，拒交服務(wù)費

　　廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發(fā)商使用虛假廣告，使現(xiàn)房和當初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。

　　如果現(xiàn)房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據(jù)，按照以上規(guī)定要求開發(fā)商承擔違約責任。

　　2、業(yè)主投訴說我們是說一套做一套，拒交服務(wù)費

　　代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認。對此可以根據(jù)情況來看這些承諾是否對開發(fā)商有效：

　　1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權(quán)的，即使代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)《合同法》第49條的規(guī)定，該代理行為有效，即開發(fā)商要負相應(yīng)的義務(wù);

　　2.如果消費者知道或者應(yīng)該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)《合同法》第48條規(guī)定，其承諾不對開發(fā)商有效，應(yīng)由代理公司負擔相應(yīng)的責任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。

　　特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據(jù)使用。所以取得錄音證據(jù)如果沒有侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定，并有其他證據(jù)佐證都應(yīng)為有效證據(jù)。

　　3、業(yè)主說規(guī)劃改變，拒交服務(wù)費

　　目前，改變規(guī)劃主要有兩種情況：

　　第一，規(guī)劃部門主動變更;

　　第二，由開發(fā)商提出申請，規(guī)劃部門審批認可。

　　從程序上講，規(guī)劃部門變更規(guī)劃應(yīng)該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批;城市規(guī)劃行政主管部門在批準其變更前，應(yīng)當進行聽證。”

　　2003年12月1日生效的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第43條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應(yīng)當書面征得受影響的預(yù)購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給預(yù)購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當給予相應(yīng)的補償。

　　如果規(guī)劃部門變更規(guī)劃導(dǎo)致相關(guān)權(quán)利人權(quán)益受到侵害的，權(quán)利人可以依據(jù)法律規(guī)定，對規(guī)劃部門提起行政復(fù)議或行政訴訟，要求規(guī)劃部門撤銷變更后的規(guī)劃。

篇3：物業(yè)人員統(tǒng)一配置工作制服管理規(guī)定

　　物業(yè)人員統(tǒng)一配置工作制服管理規(guī)定

　　物業(yè)管理公司是集團對外的一個窗口，它的整體形象關(guān)系到公司的品牌效應(yīng)。目前，公司已決定全部崗位工作人員統(tǒng)一配置工作制服，并制定管理規(guī)定如下：

　　一、管理工作人員系列

　　第一條 管理工作人員包括公司本部工作人員、管理處主任、副主任、收款員、機電工、電梯工等工作崗位人員。

　　第二條 管理工作人員每年由公司統(tǒng)一配置夏裝二套，冬裝二套，均歸個人所有。

　　第三條 工作制服費用由公司統(tǒng)一支付，領(lǐng)用人使用滿一年者不用負擔費用。半年以上，一年以內(nèi)離開公司者，領(lǐng)用人須負擔60%;3個月以上至半年離開公司者，領(lǐng)用人要負擔80%;3個月內(nèi)離開公司者個人負擔全部費用。以上負擔費用，由財務(wù)部從當事人的崗位保證金或工資扣除。

　　二、綠化工、保潔工作人員系列

　　第四條 綠化工、清潔工、廚工等每年由公司統(tǒng)一配置夏裝二套，冬裝二套，均歸個人所有。

　　第五條 本系列崗位工作人員工作制服費用負擔責任按本規(guī)定第三條條款執(zhí)行。

　　三、保安工作人員系列　　第六條 保安工作人員包括保安大隊長、副大隊長、保安隊長、保安副隊長、保安班長、副班長、保安員和監(jiān)控員等。

　　第七條 保安工作人員每年由公司統(tǒng)一配置夏裝二套、冬裝二套、警帽一頂、領(lǐng)帶二條、武裝帶(腰帶)一條。所有權(quán)不歸屬個人，離職時均須如數(shù)退還公司。

　　第八條 本系列工作人員制服費用，全數(shù)由公司負責，使用人若遺失或損壞，均由個人向公司申請補發(fā)，費用自理。

　　四、其它

　　第九條 隨著公司業(yè)務(wù)不斷擴展，今后出現(xiàn)新的崗位，其工作制服管理的相關(guān)規(guī)定均參照本規(guī)定相近條款執(zhí)行。

　　第十條 本規(guī)定解釋權(quán)歸公司辦公室。