小區(qū)物業(yè)人員數(shù)量配置

服務(wù)等級(jí)	服務(wù)工種	人數(shù)配置參考標(biāo)準(zhǔn)	備注
一級(jí)服務(wù)	客服人員	1人／400戶～500戶（低于500戶的不得少于2人）	總建筑面積超過(guò)50萬(wàn)㎡以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。
	保潔人員	1人／0.8萬(wàn)㎡～1萬(wàn)㎡（建筑面積）
	秩序維護(hù)人員	1人／0.6萬(wàn)㎡～0.8萬(wàn)㎡（建筑面積）
	綠化人員	1人／1萬(wàn)㎡～1.5萬(wàn)㎡（綠化面積）
	維修人員	1人／2萬(wàn)㎡～2.5萬(wàn)㎡（建筑面積）
二級(jí)服務(wù)	客服人員	1人／500戶～600戶（低于600戶的不得少于2人）
	保潔人員	1人／1萬(wàn)㎡～1.2萬(wàn)㎡（建筑面積）
	秩序維護(hù)人員	1人／0.8萬(wàn)㎡～1萬(wàn)㎡（建筑面積）
	綠化人員	1人／1.5萬(wàn)㎡～2萬(wàn)㎡（綠化面積）
	維修人員	1人／2.5萬(wàn)㎡～3萬(wàn)㎡（建筑面積）
三級(jí)服務(wù)	客服人員	1人／600戶～700戶（低于600戶的不得少于1人）
	保潔人員	1人／1.2萬(wàn)㎡～1.4萬(wàn)㎡（建筑面積）
	秩序維護(hù)人員	1人／1萬(wàn)㎡～1.2萬(wàn)㎡（建筑面積）
	綠化人員	1人／2萬(wàn)㎡～2.5萬(wàn)㎡（綠化面積）
	維修人員	1人／3萬(wàn)㎡～3.5萬(wàn)㎡（建筑面積）
四級(jí)服務(wù)	客服人員	1人／700戶～800戶（低于700戶的不得少于1人）
	保潔人員	1人／1.4萬(wàn)㎡～1.6萬(wàn)㎡（建筑面積）
	秩序維護(hù)人員	1人／1.2萬(wàn)㎡～1.5萬(wàn)㎡（建筑面積）
	綠化人員	1人／2.5萬(wàn)㎡～3萬(wàn)㎡（綠化面積）
	維修人員	1人／3.5萬(wàn)㎡～4萬(wàn)㎡（建筑面積）

　　小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員配備方案

　　01　管理服務(wù)人員

　　(1)主管：無(wú)論面積多少，均應(yīng)設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理1人。10萬(wàn)~30萬(wàn)平方米，可設(shè)副經(jīng)理1人，服務(wù)中心主管、保安主管、工程主管、環(huán)境主管各1人。對(duì)超大型社區(qū)，則可以分設(shè)服務(wù)中心，人員配備遵循上述標(biāo)準(zhǔn)。

　　(2)樓宇巡查人員：10萬(wàn)平方米以下不設(shè)樓宇巡查員;15萬(wàn)平方米設(shè)1人;20萬(wàn)平方米設(shè)2人;30萬(wàn)平方米以上設(shè)3人。

　　(3)服務(wù)中心人員：5萬(wàn)平方米以下設(shè)管理員1人;5~10萬(wàn)平方米設(shè)2人;10~15萬(wàn)平方米設(shè)3人;每增加10萬(wàn)平方米，增設(shè)1人。如達(dá)到30萬(wàn)平方米以上，則按項(xiàng)目的實(shí)際情況，有可能增設(shè)新的服務(wù)中心，新服務(wù)中心的人員配備標(biāo)準(zhǔn)按30萬(wàn)平方米以下情況類推。

　　02　秩序維護(hù)員

　　(1)安全護(hù)衛(wèi)主管人員：30萬(wàn)平方米以下配置主管1人，保安班長(zhǎng)3~4人。

　　(2)秩序維護(hù)員

　　全封閉小區(qū)(人車(chē)分流)每個(gè)出入口至少設(shè)置6人(三班倒)。

　　巡邏秩序維護(hù)員每3人一組可監(jiān)護(hù)面積5萬(wàn)平方米左右(三班倒)。

　　封閉停車(chē)場(chǎng)出入口處應(yīng)設(shè)置3人(三班倒)。

　　智能化小區(qū)(大廈)已設(shè)置治安、消防監(jiān)控系統(tǒng)時(shí)，可適當(dāng)減少保安人數(shù)，但每個(gè)消防、保安監(jiān)控中心應(yīng)至少配置屏幕監(jiān)控保安員3人(三班倒)。

　　安全人員綜合勞動(dòng)定額：

　　每4000~6000平方米配置3人(三班倒)。

　　03　工程維修人員

　　(1)工程維修主管

　　10萬(wàn)平方米以下配置主管1人，不設(shè)班長(zhǎng)。

　　10~30萬(wàn)平方米，配置主管1人，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行班長(zhǎng)1人，維修班長(zhǎng)1人。

　　30萬(wàn)平方米以上可配置主管1人，運(yùn)行班長(zhǎng)1人，機(jī)電維修班長(zhǎng)1人，綜合維修班長(zhǎng)1人。

　　(2)維修工

　　每個(gè)高壓配電房值班電工3人。

　　每10萬(wàn)平方米配置水工1人。

　　中央空調(diào)系統(tǒng)每10萬(wàn)平方米配置1人。

　　每10部電梯配專職電梯工1人。

　　每10萬(wàn)平方米配置維修電工3人。

　　每10萬(wàn)平方米配置綜合維修工2人。

　　機(jī)電維修人員綜合勞動(dòng)定額：

　　每10萬(wàn)平方米配置10~12人。

　　04　清潔衛(wèi)生人員

　　(1)保潔人員綜合勞動(dòng)定額：4000~6000平方米配置1人。

　　(2)清潔主管：10萬(wàn)平方米以下，配置主管1人，班長(zhǎng)1人;10萬(wàn)~20萬(wàn)平方米，配置主管1人，班長(zhǎng)2人;20萬(wàn)平方米以上，每增加5萬(wàn)平方米增設(shè)班長(zhǎng)1人。

　　(3)保潔員

　　樓梯清潔：14層/h*人(1梯4戶)。

　　擦樓梯、樓梯扶手、護(hù)欄、地腳線：8層/h*人(1梯4戶)。

　　地面清掃：500平方米/h*人。

　　洗地毯：100平方米/h*(2~3)人。

　　刮玻璃：15平方米/h*人。

　　清潔電梯轎廂(抹鋼油)：1個(gè)/10min。

　　清潔8層以下樓房(無(wú)電梯)：5單元/d*人;9層以上樓房(帶電梯)：10層/d*人。

　　05　園林綠化人員

　　(1)園林綠化人員綜合勞動(dòng)定額

　　室外綠地管理：每6000平方米綠地面積需綠化工1人。

　　室內(nèi)綠化管理：每2萬(wàn)平方米建筑用地(或200戶業(yè)主以內(nèi))配1名綠化工，每10萬(wàn)平方米配2~4人。

　　(2)園林綠化主管：30萬(wàn)平方米以下，設(shè)主管1人，園藝師2人，不設(shè)班長(zhǎng);30萬(wàn)平方米以上，設(shè)主管1人，班長(zhǎng)2人，每增加10萬(wàn)平方米配置園藝師1人。

　　(3)綠化工人

　　綠籬及灌木修剪

　　a、墻狀綠籬：人工20m/h;機(jī)剪50m/h。

　　b、叢生或塊狀綠籬：人工25平方米/h;機(jī)剪50平方米/h。

　　c、球狀綠籬：直徑1m球形，4棵/h。

　　大樹(shù)修剪

　　a、冠徑15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。

　　b、冠徑10~15m, 需3人配合，3棵/8h*3人。

　　c、冠徑5~10m, 需2人配合，12棵/8h*2人。

　　d、冠徑5m以下，高3m以下，單人操作，平均2~5棵/h*人。

　　剪草

　　a、特級(jí)、一級(jí)草坪：機(jī)剪360平方米/h*人。

　　b、二級(jí)草坪：機(jī)剪280平方米/h*人。

　　c、三級(jí)草坪：用氣墊機(jī)剪180平方米/h;割灌機(jī)剪60平方米/h。

　　d、四級(jí)草坪：割灌機(jī)剪40平方米/h。

　　淋水：人工噴淋平均500平方米/h*人。

　　雜草清理：人工除雜草平均20~50平方米/h*人不等。

　　機(jī)械檢修：正常的周期性檢修每月2d/人，突發(fā)性檢修按機(jī)械故障的修理難度而定。

　　06　物業(yè)管理服務(wù)人員綜合勞動(dòng)定額

　　(1)多層住宅：5萬(wàn)平方米以下，每人監(jiān)護(hù)面積2500~3000平方米;5萬(wàn)~10萬(wàn)平方米，每人監(jiān)護(hù)面積3000~3500平方米;10萬(wàn)~30萬(wàn)平方米，每人監(jiān)護(hù)面積3000~4000平方米。

　　(2)高層住宅、寫(xiě)字樓：5萬(wàn)平方米以下，每人監(jiān)護(hù)面積2000~2500平方米;5萬(wàn)~10萬(wàn)平方米，每人監(jiān)護(hù)面積2500~3000平方米;10萬(wàn)~30萬(wàn)平方米，每人監(jiān)護(hù)面積2500~3500平方米。

篇2：項(xiàng)目物業(yè)人員配置簡(jiǎn)要說(shuō)明

　　項(xiàng)目物業(yè)人員配置及簡(jiǎn)要說(shuō)明：

　　1、**第一期物業(yè)管理處設(shè)經(jīng)理1名，目前可由物業(yè)經(jīng)理兼任。

　　2、服務(wù)中心配客戶服務(wù)主任1名；現(xiàn)場(chǎng)管理人員3名（包括輪休和前期裝修巡查）；文員1名（負(fù)責(zé)業(yè)主檔案和公司相關(guān)文件管理、負(fù)責(zé)管理處物品管理）；社區(qū)文化1名（負(fù)責(zé)管理通知的發(fā)放、商務(wù)接洽和社區(qū)活動(dòng)策劃并協(xié)助文員工作）；前臺(tái)接待3名（包括輪休和值班至晚21點(diǎn)）。客戶服務(wù)部共計(jì)9名。

　　3、工程維修部設(shè)主管1名；設(shè)備電工（高壓工）2名（主要負(fù)責(zé)各設(shè)備房的巡檢、商業(yè)廣場(chǎng)廣告燈具）；低壓維修電工4名（包括24小時(shí)值班、輪休）；電梯工1名；泥水工1名。工程維修部共計(jì)9名。

　　4、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部設(shè)主管1名（按12小時(shí)工作制/班編制）；下設(shè)班長(zhǎng)2名；巡邏保安8名（其中樓層巡邏2名/班，外圍及商業(yè)廣場(chǎng)巡邏包括頂崗2名/班）；固定崗保安16名（按一期五棟計(jì)算，每棟設(shè)大堂保安1名或叫門(mén)童）。監(jiān)控中心保安2名（24小時(shí)值班制度，晚21點(diǎn)后包括接聽(tīng)客戶服務(wù)中心電話及智能報(bào)警）；地下車(chē)庫(kù)車(chē)場(chǎng)保安6名暫無(wú)（出入口各1名，車(chē)場(chǎng)巡查加頂崗1名）。銷(xiāo)售中心門(mén)口禮儀崗1名。護(hù)衛(wèi)服務(wù)部共計(jì)36名。

　　5、環(huán)境部設(shè)主管1名；下設(shè)綠化工2名；清潔領(lǐng)班1名；清潔工樓層設(shè)5名（即每棟1名，按3000-6000平方建筑面積1人計(jì)）；外圍加平臺(tái)花園、商業(yè)廣場(chǎng)設(shè)3名；機(jī)動(dòng)加頂崗2名；環(huán)境部共計(jì)14名。

　　6、收款員1名（輪休時(shí)可由前臺(tái)接待代收，物業(yè)公司設(shè)會(huì)計(jì)一名并向總公司負(fù)責(zé)）。

　　7、樣板房按設(shè)置1名或兩樣板房相鄰的也可只配置1名。負(fù)責(zé)引領(lǐng)客戶看房和樣板房物品的看管、清潔等。

　　會(huì)所因在建設(shè)中未列入此次人員配置內(nèi)，因前期時(shí)業(yè)主在二次裝修中人員進(jìn)出較雜，環(huán)境容易遭到破壞，所以在人員配置方面按其最大化的要求配置，護(hù)衛(wèi)服務(wù)部輪休人員因工作時(shí)間問(wèn)題還未確定需添加。另：購(gòu)買(mǎi)二樓住宅靠近平臺(tái)花園的陽(yáng)臺(tái)如銷(xiāo)售時(shí)同意其開(kāi)設(shè)拉閘門(mén)也會(huì)造成安全隱患，也需添加護(hù)衛(wèi)人員。再因田禾·塞納河畔屬商住結(jié)合，在保安管理上只能采取半封閉式管理。

　　以上是我個(gè)人在現(xiàn)場(chǎng)大致了解后草擬的工作方案，如有不當(dāng)之處請(qǐng)多給予賜教，實(shí)際到場(chǎng)人數(shù)可根據(jù)實(shí)際需要，采取人員分步到位的辦法實(shí)施。