物業工作培訓：協助業主驗樓

　　我們在辦理住宅入伙過程中，有一個協助住戶驗樓的環節，一般住戶在入伙驗樓時僅憑開發商有沒有通過政府的質檢部門驗收、有沒有交工驗收證或自己開開燈、推推窗、有沒有漏、滴水問題，粗略的檢查一下了之。但住入以后往往會發現工程質量問題，這些總是在工程竣工驗收過程中單憑工程竣工驗收來發現每家每戶、面面俱到的工程質量問題是不現實的。

　　因此在住戶入住前，我們協助住戶檢查房屋，再把一次質量關就顯得十分必要，現在針對住宅建設工程上存在的通病，就協助住戶驗樓時應該注意的幾個問題和檢查方法簡略介紹如下：

　　一、結構方面：

　　房屋結構部份主要指房屋基礎、柱、梁、板(樓板)、墻(主要反映現澆墻)，現澆樓梯、剪力簡(高墻樓宇)等承受房屋自重和外力作用的構件部分。結構為終身(50-70年)保修;如在驗樓時發現梁下部、墻45攝氏度、板上下在同一斷面的裂縫等，就要引起高度重視，尤其是現澆墻如果在同一部位從樓高層到低層均發現同樣的45攝氏度裂縫說明該建筑物已發生了嚴重的不均勻沉降，基礎有嚴重問題，應立即報告建設單位。

　　二、建筑方面：

　　1、地面：

　　一般住宅地面均為水泥砂漿地面，洗手間同陽臺和廚房為地磚地面，驗樓時應注意：

　　①水泥砂漿地面應平整不起砂，起砂原因沙漿標號不夠，水泥量不足，應鑿掉該找平層后，以足標號的水泥砂漿重新找平地面。

　　②在陽臺、廚房、洗手間有地漏的地面，注意地面坡度，為排不通暢地面均應向地漏方向傾坡。可向地面上傾水試驗，排水通暢地面不積水即為合格。

　　③對地磚地面以小錘輕擊應發出實聲，如輕擊發出“殼殼聲”說明地磚空殼，地磚和原地面粘結不實，(對洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗)。其次磁片、地磚顏色要一致，鋪設應平整，地磚之間“十”字交叉處要無嚴重錯位和平整。

　　2、墻面：

　　①墻面抹灰、批灰要平整不裂縫，陰陽角(墻角和柱角)線條平直;沒有彎彎扭扭。

　　②一般住宅墻面為涂料墻面，要求色彩均勻，不脫粉。

　　③洗手間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進行檢查。

　　④對經過一段日期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無雨水滲浸的痕跡。

　　3、門窗：

　　①鋁合金門窗應開啟靈活，構造結實、拼縫嚴密;門鎖好用，窗戶(平開窗、推拉窗)關上扣上后要嚴密，玻璃膠要豐滿。

　　②實木和夾板門。

　　一般分戶門應為實木門，內間房可用夾板門。實木門要不變形且關上后嚴密，門和地面有0.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔，要有條木包邊，用手擊可感覺夾板厚薄，以厚實為佳。

　　③防火防盜門

　　防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料，用手擊門上方要有密實感覺，否則防火棉填充不實或有下垂的可能，其它略同于木門檢查。

　　三、管道：

　　1、給水系統：

　　①鍍鋅管要不生銹，有銹斑即有采用了不合格的非標冷鍍鋅管之疑。(市建設局有規定嚴禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管)

　　②對暗埋的給水管來說只能看墻壁面有沒有滲出水的痕跡，哪怕是輕微的都不允許。

　　③坐便器、水咀、管道沒有滴、漏、跑、冒水的情況，水咀要開啟靈活。

　　④注意抄水表記錄原始新表的行度，并讓收樓業主確認。

　　2、排水系統：

　　①洗手間、陽臺、廚房有地漏的連同檢查地面坡度一起倒水試，在檢查地面坡度同時檢查地漏排水暢不暢通(地漏要能迅速排水，否則有堵塞或輕度堵塞)。

　　②檢查排水水平管不能倒坡，應向垂直排水總管方向傾坡，否則排水不暢也極易堵死，同時檢查水平排水管各接頭處有沒有漏滲水。(檢查水平排水管一般要到下一層樓檢查)

　　③檢查坐便器下水是否通暢。

　　四、電系統：

　　1、檢查開關，并檢查每個燈是否都亮，不亮時檢查是開關問題還是燈已壞。

　　2、檢查插座是否全通電，可用燈泡或萬用電表試(指示220V)，不能用試電筆判斷插座有沒有電。

　　3、最好用絕緣搖表檢測各回路之間的絕緣情況，并應作好檢測記錄。

　　4、把新電表的行度記錄下來并讓收樓業主簽字確認。

　　上述是協助業對住宅樓宇收驗樓時一般應注意的問題。各管理處主任、物管員、機電工都應掌握這些常規知識。

篇2：怎樣協助業主驗樓

　　怎樣協助業主驗樓

　　我們在辦理住宅入伙過程中,有一個協助住戶驗樓的環節,一般住戶在入伙驗樓時僅憑開發商有沒有通過政府的質檢部門驗收、有沒有交工驗收證或自己開開燈、推推窗、有沒有漏、滴水問題,粗略的檢查一下了之。但住入以后往往會發現工程質量問題,這些總是在工程竣工驗收過程中單憑工程竣工驗收來發現每家每戶、面面俱到的工程質量問題是不現實的。

　　因此在住戶入住前,我們協助住戶檢查房屋,再把一次質量關就顯得十分必要,現在針對住宅建設工程上存在的通病,就協助住戶驗樓時應該注意的幾個問題和檢查方法簡略介紹如下:

　　一、結構方面:

　　房屋結構部份主要指房屋基礎、柱、梁、板(樓板)、墻(主要反映現澆墻),現澆樓梯、剪力簡(高墻樓宇)等承受房屋自重和外力作用的構件部分。結構為終身(50-70年)保修;如在驗樓時發現梁下部、墻45攝氏度、板上下在同一斷面的裂縫等,就要引起高度重視,尤其是現澆墻如果在同一部位從樓高層到低層均發現同樣的45攝氏度裂縫說明該建筑物已發生了嚴重的不均勻沉降,基礎有嚴重問題,應立即報告建設單位。

　　二、建筑方面:

　　1、地面:一般住宅地面均為水泥砂漿地面,洗手間同陽臺和廚房為地磚地面,驗樓時應注意:①水泥砂漿地面應平整不起砂,起砂原因沙漿標號不夠,水泥量不足,應鑿掉該找平層后,以足標號的水泥砂漿重新找平地面。

　　②在陽臺、廚房、洗手間有地漏的地面,注意地面坡度,為排不通暢地面均應向地漏方向傾坡。可向地面上傾水試驗,排水通暢地面不積水即為合格。

　　③對地磚地面以小錘輕擊應發出實聲,如輕擊發出“殼殼聲”說明地磚空殼,地磚和原地面粘結不實,(對洗手間、廚房的磁片墻面也可用本辦法檢驗)。其次磁片、地磚顏色要一致,鋪設應平整,地磚之間“十”字交叉處要無嚴重錯位和平整。

　　2、墻面:①墻面抹灰、批灰要平整不裂縫,陰陽角(墻角和柱角)線條平直;沒有彎彎扭扭。

　　②一般住宅墻面為涂料墻面,要求色彩均勻,不脫粉。③洗手間、廚房等磁片墻面的檢查一般可采用上述檢查地磚的辦法進行檢查。④對經過一段日期后入伙的房屋檢查其墻面及窗戶上、邊框處墻面或最頂層樓宇的天面有無雨水滲浸的痕跡。

　　3、門窗:

　　①鋁合金門窗應開啟靈活,構造結實、拼縫嚴密;門鎖好用,窗戶(平開窗、推拉窗)關上扣上后要嚴密,玻璃膠要豐滿。

　　②實木和夾板門。一般分戶門應為實木門,內間房可用夾板門。實木門要不變形且關上后嚴密,門和地面有0.5-1cm之間的縫。夾板門要平整光潔,要有條木包邊,用手擊可感覺夾板厚薄,以厚實為佳。

　　③防火防盜門防火防盜門一般里面填充有防火棉等材料,用手擊門上方要有密實感覺,否則防火棉填充不實或有下垂的可能,其它略同于木門檢查。

　　三、管道:

　　1、給水系統:①鍍鋅管要不生銹,有銹斑即有采用了不合格的非標冷鍍鋅管之疑。(市建設局有規定嚴禁采用冷鍍鋅、不合格的水煤氣管)②對暗埋的給水管來說只能看墻壁面有沒有滲出水的痕跡,哪怕是輕微的都不允許。

　　③坐便器、水咀、管道沒有滴、漏、跑、冒水的情況,水咀要開啟靈活。

　　④注意抄水表記錄原始新表的行度,并讓收樓業主確認。

　　2、排水系統:

　　①洗手間、陽臺、廚房有地漏的連同檢查地面坡度一起倒水試,在檢查地面坡度同時檢查地漏排水暢不暢通(地漏要能迅速排水,否則有堵塞或輕度堵塞)。

　　②檢查排水水平管不能倒坡,應向垂直排水總管方向傾坡,否則排水不暢也極易堵死,同時檢查水平排水管各接頭處有沒有漏滲水。(檢查水平排水管一般要到下一層樓檢查)

　　③檢查坐便器下水是否通暢。

　　四、電系統:

　　1、檢查開關,并檢查每個燈是否都亮,不亮時檢查是開關問題還是燈已壞。

　　2、檢查插座是否全通電,可用燈泡或萬用電表試(指示220V),不能用試電筆判斷插座有沒有電。

　　3、最好用絕緣搖表檢測各回路之間的絕緣情況,并應作好檢測記錄。

　　4、把新電表的行度記錄下來并讓收樓業主簽字確認。上述是協助業對住宅樓宇收驗樓時一般應注意的問題。各管理處主任、物管員、機電工都應掌握這些常規知識。

篇3：公共區域亂放垃圾（業主要求上門收垃圾）解釋口徑與處理流程

　　公共區域亂放垃圾（業主要求上門收垃圾）解釋口徑與處理流程

　　一、情況描述：

　　1．業主經常在電梯前室等公共部位亂放垃圾，長時間沒有清理或員工發現勸止時，業主表示：“我交這么多的物業管理費，物業公司應該將垃圾清理走；

　　2．業主交了物業管理費，物業公司應提供“上門收垃圾”服務。

　　二、解釋口徑與處理流程

　　1．操作層員工（保潔人員、物業管家、安管人員、工程電工等）工作過程中發現樓層公共部位有打包的生活垃圾放置的，在進行拍照存檔后，第一時間先將垃圾清理至負一層生活垃圾桶內，知會物業管家“家訪”相關業主，做好溝通與規勸工作；

　　2．物業管家“家訪”業主時說明：z保潔人員為每一個梯間配備一名，比大多數小區的保潔人員配置要高，其日常保潔一般是由上至下或由下至上的工作過程，如業主都將生活圾放置在家門口，待保潔人員保潔到該樓層時，生活垃圾產生的異味及污水等已嚴重污染環境，故希望廣大業主能共同維護好我們的居住環境，將生活垃圾妥善打包后放置至負一層的生活垃圾桶內；

　　3．如管家“家訪”無效后，環境主管與客服主管登門拜訪業主：拜訪過程中除了說明管家“家訪”的內容外，重點說明以下內容：個別的低層老舊小區，居民將垃圾放置在門外，雖然有人員定期收集，但放置的生活垃圾臭氣熏天、污水橫流、老鼠亂竄、蚊蟲遍地，z小區的生活垃圾放置點統一設置在負一層，只要目的是為了避免生活垃圾放置點引致的臭味、鼠患、蟲害等二次污染與次生影響。希望廣大業主能共同愛護好我們的家園，將生活垃圾妥善打包后放置至負一層的生活垃圾桶內；

　　4．經以上溝通無效的，物業經理登門拜訪，聽取業主的意見，向業主解釋《業戶手冊》、《臨時管理規約》的相關條款：（《業戶手冊》第二章第十一條；《臨時管理規約》第三章第十七條。）情況嚴重的，經請示物業總經理同意后可考慮在公告欄不指名公布相關違章行為并附上違章照片。

　　5．經以上溝通均無效的，向物業總經理匯報相關情況，由物業總經理登門拜訪。