物業早期介入與物業前期管理培訓

　　早期介入

　　一、物業管理早期介入的涵義

　　所謂物業管理的早期介入，是指物業管理公司在接管物業之前，就參與物業的策劃、規劃設計和建設，從業主、使用人及物業管理的角度提出意見和建議，以便物業建成后能滿足業主、使用人的需求，方便物業管理。

　　二、物業管理早期介入的作用

　　(一)完善物業的規劃設計和使用功能

　　即在物業布局、配套，建筑造型，房型設計，電力負荷設計，垃圾站點布設，建材選用，供電供水、污水處理、電話、有線電視等的管線鋪設、空調排煙孔位預留等方面根據經驗提出建設性意見。充分考慮住戶生活的安全、舒適與便利。

　　(二)更好地監理施工質量

　　消除施工質量的隱患，保證后期用戶的可靠使用，物業管理的方便。

　　(三)為驗收接管打下基礎

　　由于對物業的土建結構、管線走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌利于縮短驗收時間、提高驗收質量，便于對發現問題的交接處理。

　　(四)便于日后對物業的管理

　　1、方便日后維修保養計劃的制定；

　　2、方便日后檢修，縮短檢修時間；

　　3、易保證維修質量；

　　4、方便后期改建改造。

　　三、物業管理早期介入的主要工作及充當的角色

　　(一)立項決策階段(充當顧問)

　　在項目的市場定位、潛在業主的構成以及消費水平，周邊物業管理概況以及日后的物業管理服務內容、標準及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。

　　(二)規劃設計階段(充當顧問)

　　物業管理企業(人員)此方面長處：

　　A、細節問題的發現與處理有著特殊的敏感性和應變力；

　　B、改進意見或建議更易貼近業主們的實際需求；

　　C、更能直接地把以往物業開發"先天不足"所造成的后果反映出來，以防患于未然。

　　側重從以下方面提出看法和建議：

　　1、養護、維修方面

　　建筑材料的選用、設備設施的性能特點、使用效果、養護、維修乃至更換的成本費用。

　　2、日常管理方面

　　中央監控室、設備層、管理用房、大門、總臺等的設置與標準；

　　人流通道、車輛進出和停放、保安、消防等人防、技防措施在圖紙上的具體落實；

　　垃圾容器及堆放、清運點的設置，外立面附屬物預留位置及孔洞大小等。

　　3、 日后管理服務方面

　　從物業現有總量，使用人口數量、發展趨勢和消費需求等出發，考慮各類商業網點和生活、教育、娛樂設施的服務內容、服務半徑、服務對象來決定這些設施配備。

　　4、物業自身方面

　　綜合考慮物業總體布局、空地、綠化開發與利用，公共活動場所與道路循環系統，房型功能構想與匹配比例，內外裝修標準等，以提升物業內在價值和環境效果。

　　(三)施工安裝階段(扮演監理)

　　監督基礎隱蔽工程、機電設備安裝調試、管道線路的敷設及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實。

　　(四)接管準備階段(開始管家)

　　步驟：

　　1、與房地產開發企業接洽前期物業管理委托事項

　　主要是管理服務內容、標準、期限；保修責任的委托與實施；遺留掃尾工程、空置房經租或看管等代為辦理事項；管理服務費構成及籌集；管理用房、經營用房的提供使用及收益分配；物業及相關資料的驗收接管。

　　2、制定接管方案

　　對人力、物力等自身條件和接盤運作、盈虧風險作出科學測算，據此制定接管方案，以此與房地產開發企業進一步協商或競標。

　　3、簽約，實施驗收接管

　　依照國家建設部制訂的《中華人民共和國標準-房屋接管驗收標準》、《城市住宅小區竣工綜合驗收管理辦法》接管。同時做好檔案資料的移交工作。

　　必不可少的檔案資料有：規劃圖、竣工圖，地下管網竣工圖，各類房屋清單，單體建筑結構圖、設備竣工圖及合格證或保修書，公用設施設備及公共場地清單，有關業主或承租使用人的相關資料。

　　4、制定系列管理制度

　　根據前期物業管理合同所賦予的管理職責，制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。

　　5、組成該物業的常設管理機構

　　為了迎接即將到來的業主入伙，著手組成該物業的常設管理機構，配備管理人員。

　　6、建立與社會協作單位的聯絡，構筑綜合服務網絡

　　7、參與物業"開盤"

　　物業"開盤"之日就是前期物業管理開始之日，物業管理企業可以和開發商一起參與做好樓盤營銷。

　　前期管理

　　一、前期物業管理的涵義

　　前期物業管理，是指住宅出售后至業主委員會成立前的物業管理。

　　前期物業管理的必要性：

　　(一)民事法律關系主體資格的需要

　　(二)物業管理不可間斷性的需要

　　前期物業管理的責任人是該物業的開發商。

　　前期物業管理合同的有效期一般與政府要求房地產開發企業對物業的保修期限相一致。

　　前期物業管理合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同生效時終止。

　　二、前期物業管理中權利主體的相互關系

　　前期物業管理階段，形成了開發企業、受托的物業管理企業以及業主三個權利主體共存的法律關系。

　　開發企業與物業管理企業達成的前期物業管理委托合同須向行業主管部門備案。

　　開發商與業主：買賣關系

　　開發商與物業公司：合同聘用關系

　　物業公司與業主：服務與被服務關系

　　買受人如果拒絕接受擬定的前期管理合同也就意味著物業買賣無法成交，這是對開發企業和物業管理企業最有效的制約。反之，業主一旦接受了這份合同的規定內容，也就必須在前期物業管理階段服從物業管理企業依法依約進行的管理。

　　三、前期物業管理與早期介入的區別

　　1、早期介入的物業管理企業不一定與開發企業確定管理合同委托關系，而前期物業管理必須有委托關系，管理者已依法擁有該物業管理經營權；

　　2、早期介入一般還未確定物業與業主等具體管理對象，而前期物業管理必須有明確的管理對象；

　　3、在早期介入工作中，物業管理企業只是起輔助作用，而在前期物業管理中，物業管理企業起主導作用。

　　四、前期物業管理的主要內容

　　一)、管理機構的設立與人員的培訓

　　機構的設置應根據委托物業的用途、面積、管理深度、管理方式等確定；

　　人員的配備除考慮管理人員的選派外，還要考慮操作層(維修養護、保安、清潔、綠化等人員)的招聘。

　　依據職責分別進行培訓。

　　二)、規章制度的制定

　　必要的規章制度：

　　管理機構的職責范圍

　　各類人員的崗位責任制

　　物業各區域內管理規定

　　用戶(住戶)手冊等。

　　三)、物業的驗收與接管

　　物業的驗收是依照國家建設部及省市有關工程驗收的技術規范與質量標準對已建成的物業進行檢驗，它是直接關系到今后物業管理工作能否正常開展的一個重要環節。

　　物業接管是房地產開發企業向接受委托的物業管理公司移交物業的過程，移交應辦理書面移交手續。

　　開發企業還應向管理單位移交整套圖紙資料，以方便今后的物業管理和維修養護。

　　在物業保修其間，接受委托的物業管理公司還應與房地產開發企業簽訂保修實施合同，明確保修項目、內容、進度、原則、責任與方式。

　　四)、進戶管理

　　進戶，是指業主、使用人正式進住使用物業，俗稱"入伙"。

　　商品房購房業主或承租使用人的進戶程序一般為：

　　1、發入伙通知書

　　在物業正式使用條件全部具備后向業主或使用人發出入住書面通知書。

　　2、帶業主或使用人實地驗收物業

　　著重勘驗 (1)房建質量

　　(2)設備質量，運轉情況

　　(3)房型、裝修、設施配備等是否與合同相符

　　(4)外部環境狀況及影響

　　3、約定代為裝修、添置或更換自用設備或設施等事宜即各種代辦事宜

　　4、簽訂《物業使用公約》

　　主要內容包括：在分清自用與公用部位、設備、設施的前提下確定雙方享有的權利和應盡的義務，物業正常使用的行為規范及相應的違約責任。

　　5、要求業主或使用人如實填寫登記卡

　　內容包括：業主或使用人的名稱、通訊聯絡方式、所占用物業的編號、設備、設施及泊車位分配等內容。屬于非居住性質的物業還需登記營業執照、經營范圍、職工人數、出行、用餐等相關情況，便于物業管理與服務。

　　6、向業主或使用人發放《用戶手冊》

　　使他們了解物業概況，各項管理制度，如車輛停放管理，裝修搬遷管理，物業保修的責任范圍、標準、期限等等方面的規定，以及樓層權力歸屬、公用設施設備的合理使用等，以便正確把握自己的行為。

　　7、籌集維修基金，預收物業管理費或租金

　　物業管理公司根據有關規定或雙方約定向業主或使用人籌集維修基金，預收物業管理費。

　　8、向業主或使用人提供辦事指引

　　即向業主、使用人全面介紹物業管理區域和社區相關部門的辦事指南，使他們能及時辦理相關手續。

　　9、業主、使用人簽約領匙，完成進戶程序

　　五)、裝修搬遷管理

　　為了搞好裝修搬遷管理，必須做好以下幾點工作：

　　(一)大力宣傳裝修規定

　　規定主要包括以下幾方面：

　　(1) 裝修不得損壞房屋承重結構，破壞建筑物外墻面貌；

　　(2)不得擅自占用公用部位、移動或損壞公用設施和設備；

　　(3)不提排放有毒、有害物質和噪聲超標；

　　(4)不得隨地亂扔建筑垃圾；

　　(5)遵守用火用電規定，履行防火職責；

　　(6)因裝修而造成他人或公用部位、設備或設施損壞的，責任人負責修復或賠償。

　　(二)加強裝修監督管理

　　審核裝修設計圖紙，派員巡視施工現場，發現違約行為及時勸阻并督促其改正。

　　(三)積極參與室內裝修

　　(四)合理安排搬遷時間

　　六)、檔案資料的建立

　　檔案資料包括兩種：1、業主或使用人的資料 2、物業資料

　　業主或使用人資料：業主使用人姓名、進戶人員情況、聯系電話或地址、各項費用的繳交情況、房屋的裝修等情況。

　　物業資料：主要包括物業的各種設計和竣工圖紙，位置、編號等。

　　檔案資料的建立主要應抓收集、整理、歸檔、利用四個環節。

　　收集的關鍵是盡可能完整。

　　整理的重點是去偽存真，留下物業管理有用的資料。

　　歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯系進行科學地分類與保存。

　　所謂"前期物業管理"，是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽定的《物業管理合同》生效時止的物業管理。它有別于我們通常理解的一般意義上的物業管理。從時間段來看，一般意義上的物業管理是從住宅小區成立業主委員會，由業主委員會選聘物業公司后開始的，而前期物業管理僅存在于業主委員會成立之前。

　　然而，物業管理行業是一個較為特殊的行業。物業管理公司在前期介入時，所需從事的準備工作較多，還要先期投人人力乃至財力，各方關系也比較復雜，只有短期的合作是無法顯現出經濟效益的。因此，只有簽定較長年限的物業管理合同時，才能使物

　　業管理公司獲得較好的回報，而這恰恰是前期物業管理所無法做到的。因此，物業管理公司在簽定前期物業管理合同時，最好能對合同條款進行仔細斟酌，對某些條款予以精心處理，以保障自己的權益。

　　前期物業管理的法律關系主體與一般意義的物業管理不同。前期物業管理期間，由于業主委員會尚未成立，無法由業主委員會選聘物業管理公司，但由于已有部分業主入住，不能沒有物業管理和服務，所以只能由開發商選聘物業管理公司，或由開發商直接從事物管理工作。因此，一般意義的物業管理法律關系主體只有物業管理公司和業主委員會，而前期物業管理法律關系主體卻包括了開發商、業主及物業管理公司三方。

　　也正是由于其法律關系主體的特殊性，物業管理公司在接受開發商選聘時，應清楚地意識到，自己所從事的僅是前期物業管理，開發商無權與物業公司簽定長期的物業管理合同。事實上，一旦該小區的業主委員會成立，無論開發商與物業公司之間是如何約定的，業主委員會均有權解聘該物業公司。因為，開發商簽定物業管理合同的主體資格，在其將不動產所有權轉移給業主時也一并轉給了業主。

　　在實際操作中，曾有物業公司為了省事，直接以開發商與物業公司簽定物業管理合同為依據對小區進行管理的情況發生，而開發商在與住宅買受人簽訂住宅轉讓合同時，也未將該物業管理合同轉讓給買受人，最終導致發生矛盾后，該物業管理合同由于主體資格問題而被法院不予認定。由此可見，物業公司在簽定合同時，應首先考慮合同的相對方是否有權簽定該合同，是否有權承諾合同中的某些條款，決不要想當然地去做一些事情。有時候，咨詢一下律師可能會為你避免許多不必要的麻煩。

篇2：物業公司獎勵與懲罰制度

　　物業公司獎勵與懲罰制度

　　第一條 為維護公司勞動紀律和各項制度，營造公平、上進、獎懲分明的良好工作氛圍，充分調動員工的工作積極性，保障公司規章制度的貫徹執行，公司工作的正常進行，激勵職工的敬業精神，使公司的經營與管理體系在穩定有序的環境中發展，特制定本制度。

　　第二條 目的：

　　為了提高員工工作效率，明確責任與義務，公司制定各種規定是實現企業目標的保證。公司要求員工有良好的遵守規定的自覺性，但規定和制度是必要的，公司訂立的規定與制度使員工了解行為規范以及違反導致的后果。

　　第三條 適用范圍:集團本部及所屬二級公司。

　　第四條 獎懲原則：

　　1、公平、公正、公開。

　　2、有功必賞、有錯必糾、賞罰分明。

　　第五條 獎勵類別

　　獎勵分為：通報表楊、嘉獎、小功、大功和年終評獎。

　　懲處分為：通報批評、警告、小過、大過、降級處理、辭退處理。

　　第六條 獎懲形式

　　一、獎勵：是成績的體現、進步的動力、激勵的措施。公司奉行有功必賞的原則，鼓勵員工勤奮敬業，勇于爭先。公司獎勵采取精神鼓勵與物質獎勵相結合的辦法。

　　獎勵分為：通報表揚；嘉獎：50－100元；小功：150－250元；大功：300－500元；

　　1、通報表揚

　　員工有下列良好表現，將會被予“通報表揚”，表揚可采取內部通報、當眾表揚等形式。被授予表揚的原因包括但不局限于下述項目：

　　1）品行端正、注意公德、拾金不昧等良好行為。

　　2）熱愛企業、愛惜公物、厲行節約等行為。

　　3）遵章守紀、忠于職守、任勞任怨堪為員工楷模者。

　　4）工作中一貫自覺主動積極肯干表現良好有書面表揚者。

　　5）熱心服務，并有書面表揚者。

　　6）團結同事，領導有力，較好提高部門業績的管理人員。

　　7）較好完成階段性工作任務（如月度銷售任務、崗位工作管理任務等）。

　　8）提出較為良好的工作建議或行動方案者。

　　9）關心企業和他人，無私奉獻愛心，受到員工一致好評者。

　　10）積極維護公司榮譽，在客戶中樹立良好的公司形象和口碑者。

　　11）能完成崗位工作，又能不斷堅持繼續學習提高者。

　　12）其他有益于公司和崗位工作的良好表現行為，并有書面表揚者。

　　2、嘉獎

　　員工若有下列行為或表現（包括但不局限于以下項目），將會被給予“嘉獎”，并于公司內部以發文形式公開表揚：

　?。?）工作盡責成績優異者（如季度連續達標、年度達標者）；

　?。?）忠于職守、技能優異、對本身職務具有特殊表現者；

　　（3）熱愛企業、愛惜公物、厲行節約，取得較好成效者；

　?。?）對災害預防措施妥當或災害后修復工作勤勉，得以減少損失者。

　　（5）維護企業利益，挽回公司損失或維護企業利益者。

　?。?）勇于舉報公司內嚴重失職、貪污盜竊、營私舞弊、泄露公司機密、違法違紀等行為經核查無誤，情況屬實的。

　　（7）提出較為良好的工作建議或行動方案，并取得較好實際效果的員工。

　?。?）忠于職守、見義勇為者。

　　（9）好人好事較好的提高公司美譽度者（如好人好事獲見報等）

　?。?0）其他類似表現出色行為或業績。

　　（11）積極維護公司榮譽，在客戶中樹立良好公司形象和口碑。

　?。?2）認真勤奮、承辦、執行、或督導工作得力者。

　?。?3）工作勤奮，超額完成工作任務者，當月被評為優秀員工者。

　　3、記小功

　　員工若有下列表現、行為或工作成績（包括但不局限于以下項目），將會被給予“記小功”表揚，并于公司內部以發文形式公開表揚：

　　（1）制訂工作方案計劃確實可取，對工作流程或管理制度積極提出合理化建議，被采納者并執行認真，實施后達到預期目標，效率優異者。

　　（2）積極研究改善工作方法提高工作效率或減低成本確有成效者，管理得當，使工作秩序井然，致工作效率提高，或節省使用原物料，減低成本，獲得優良效果者；

　?。?）提供研究之具體建議，經采用后確有顯著之優良效果者。

　　（4）遇緊急及非常事故，應變得當，減少或防止公司損失者。

　　（5）對員工糾紛事務處理得宜，使公司免受損失者。

　　（6）拒受賄賂或饋贈，盡心盡守，謙潔作風者。

　?。?）控制成本、節約物料，取得良好效益者。

　?。?）舉報公司內嚴重失職、貪污盜竊、營私舞弊、泄露公司機密、違法違紀等，檢舉揭發違反規定或損害公司利益事件者行為經核查無誤，情況屬實，挽回公司重大損失者。

　?。?）好人好事很好的提高公司形象及美譽度者（如獲好人好事獲地區主流煤體報道表揚，使公司形象及美譽度極大提高等）

　?。?0）對可能發生的意外事故能防患于未然，確保公司及財物安全者；發現職責外事故，予以及時挽救，防止公司受到損害者。

　　（11）其他類似維護公司利益優異表現和取得優異成績的行為。

　?。?2）策劃、承辦、執行重要事務成績顯著者。

　　（13）其它應給于記小功事跡者。

　　4、記大功

　　員工若有下列表現、行為或工作成績（包括但不局限于以下項目），將會被給予“記大功”表揚，并于公司內部以發文形式公開表揚：

　　（1）在工作或技術上大膽創新，并取得顯著經濟效應；對歷年來之行政管理，或技術上之困難處理得宜，致久積之惡習得排除者。

　?。?）改進管理技術而發揮最大功能，及節省使用辦公用品而降低成本，有據可證者。

　?。?）遇重大災等重大事故時，不顧個人安危，奮勇搶救，致使公司之損失得以減輕至最低限度者。

　?。?）舉報、防治或消除重大災害或檢舉重大的舞弊或盜竊，使公司免受損失者。

　?。?）對公司各項管理方法、操作流程等的重大改善，使公司得到明顯收益者。

　?。?）有益于公司發展的重大創新，并在實施中取得重大成績和經濟效益者。

　?。?）維護公司利益，避免公司重大損失者。

　?。?）同壞人壞事作斗爭，對維護正常的工作秩序有顯著功績者。

　?。?）對公司發展有重大貢獻，應記大功之事跡者。

　?。?0）其他給公司帶來重大利益的行為。

　　5、年終評獎職工有下列情形者年終可參加優秀工作者評獎。

　　（1）一年中累計三次記大功但無記大過記錄者。

　?。?）在當年工作中給公司帶來重大效應者。

　　（3）在當年工作中，嚴格遵守公司各項規章制度，認真完成本職工作，工作成績優秀者。

　?。?）其他可參選優秀工作評獎者。

　　二、處罰：是對犯錯誤員工的教育和指導，公司奉行有錯必糾的原則，鼓勵知錯必改，公司愿意幫助員工不斷改進自身工作。

　　處罰分為：通報批評；警告：50－100元；小過：200－300元；大過：400－1000元；降級處理；辭退處理。

　　1、通報批評

　　員工若初次違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），將被處以通報批評：

　?。?）在工作時間從事私人的或與工作無關的活動，如讀與工作無關的書籍、報紙、雜志、上網聊天、打瞌睡、吃零食、嬉戲、玩耍、運動、閑聊、打私人電話等。

　　（2）上班時間，未經上司許可撤離工作崗位、串崗、空崗。

　?。?）未按時完成或虛假完成任務、需提交方案、工作報告等。

　?。?）對同事、訪客不禮貌，在接待工作中出態度冷漠、語言生硬、頂撞、推卸責任等現象。

　　（5）不愛護公物的行為（未造成經濟損失）。

　?。?）不按規定使用指定的表格申請事、病假、出差等。

　?。?）工作疏忽或不認真，幸未造成大障或損失者。

　?。?）續假、逾期休假但不提前申請者。

　?。?）未準時出席會議，屢教不改或無故缺席者。

　　（10）文件或工作任務傳達不及時、不到位者。

　　（11）其他違反公司制度規定情節輕微的或相當于以上內容的過失行為。未按時完成工作報表的。

　　2、警告

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），將受到警告處罰，并于公司內部發文通報：

　?。?）在工作時間睡覺，大聲喧嘩、爭吵，擾亂工作正常秩序，情節輕微者。

　?。?）沒有正當理由，初次不服從上司的指示，或超越職權，擾亂職務制度。

　　（3）怠慢業務，經上司提醒后仍未有改善。

　?。?）因過失致發生工作錯誤情節輕微者。

　?。?）檢查或監督人員未認真執行職務者。

　?。?）發現有損公司利益的言行不上報或不及時制止。

　　（7）浪費財物，情節輕微者；

　?。?）無事生非、挑撥離間，損害同事之間的團結。

　?。?）品行不正，無禮、辱罵他人者；

　?。?0）調崗、請休假未做好工作交接，造成工作混亂或延誤工作者。

　　（11）不按時歸還公司借款或結算手續。

　　（12）違反公司安全和消防管理規定。

　?。?3）破壞環境衛生者。

　?。?4）在工作時間內睡覺或擅離工作崗位者。

　?。?5）防礙工作秩序或違反破壞安全，環境衛生制度者。

　?。?6）初次不聽主管合理指揮者。

　?。?7）經查實在一個月內兩次（含）以上未按規定配戴胸卡者。

　?。?8）不遵守考勤規定，一個月內遲到早退累計兩次者。

　?。?9）同仁之間相互謾罵吵架情節尚輕者。

　　（20）一個月內兩次未完成工作任務，但未造成重大影響者。

　?。?1）對各級主管的批示或有限期的命令，無正當理由而未如期完成處理不當者。

　?。?2）在工作場所防礙他人工作者。

　?。?3）工作時間，非招待客戶或業務關系飲酒者。

　?。?4）其他違反公司有關規章制度，情節一般或相當于以上內容的過失行為。

　　3、記小過

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），將受到記小過處罰，并于公司內部發文通報：

　?。?）半年內已接受警告處罰二次者。

　　（2）管理監督方面松弛，致下屬工作散漫、怠情、推諉或回避責任者。

　　（3）涂改或撕毀考勤記錄、識別證、涂墻壁或機器設備者。

　?。?）未經公司批準在其他單位兼職或上班者。

　?。?）投機取巧、隱瞞真相、牟取非份利益者。

　?。?）任意浪費使用原料或損壞公物者,價值500元以下。

　　（7）不遵循主管指導，影響工作或業務之推行，為公司帶來損失者。

　?。?）托代簽或偽造考勤記錄者。

　　（9）在工作場所酗酒滋事者。

　?。?0）虛報開支、冒抵開支、虛假銷售套出公司利益金額在1000元以內（含1000元）。

　　（11）知情不報、隱瞞他人嚴重違紀行為。

　　（12）弄虛作假，虛報假單或費用者。

　?。?3）消極怠工，歪曲、故意不按公司規定操作，情節嚴重者。

　?。?4）挪用公款者。

　　（15）因玩忽職守造成公司損失但不大者。

　?。?6）對同事惡意攻擊，造成傷害但不大者。

　　（17）檢查值班人員未按規定執行勤務者。

　?。?8）捏造事實騙取休假者。

　　（19）季度內累計三次未完成工作任務，但未造成重大影響者。

　　（20）一個月內遲到早退累計三次（含）以上者。

　　（21）上班期間中午非工作需要飲酒者。

　　4、記大過

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），予以記大過，并于公司內部發文通報：

　?。?）一年內已接受兩次記小過處罰者。

　　（2）忽視職責，違反正確工作方式擅自變更工作方法，導致公司財務損失者。

　?。?）行為粗暴或不檢，破壞紀律，屢誡不改者。

　　（4）疏于監督或錯誤指導，致公司蒙受損失者

　?。?）利用職務之便，取用公司材料制造或修護私人物件者；

　　（6）撕毀公文或公告文件及遺失經管之重要文件、機件、物件、工具者；

　?。?）虛報開支、冒抵開支、虛假銷售套出公司利益金額在1000元以上的。

　?。?）不利公司之謠言或公司業務機密，對公司造成不良影響者。

　?。?）惡意攻擊、誣告、作偽證而制造事端者。

　?。?0）員工評論其他同事薪資福利情況。

　?。?1）造謠生事，散播不實謠言，使公司蒙受損失者。

　?。?2）上司明知下屬有違紀情況或舞弊有據，而予以隱瞞庇護或不舉報者。

　　（13）弄虛作假，虛報假單或費用情節嚴重者。

　?。?4）消極怠工，歪曲、故意不按公司規定操作，情節極為嚴重者。

　?。?5）挪用公款，情節嚴重者。

　?。?6）在工作時間睡覺或擅離職守，導致公司蒙受損失者。

　　（17）攜帶危險或違禁物品進入工作場所著。

　?。?8）故意撕毀公文者。

　　（19）虛報工作成績或領先偽造工作記錄者。

　?。?0）對同事惡意攻擊，造成較大傷害者。

　?。?1）遺失重要公文者（物品）者或故意泄漏商業秘密者。

　?。?2）職務下所保險的公司財物短少、損壞、私用或擅送他人使用，造成損失較小者。

　　（23）違反安全規定，使用公司蒙受重大損失者。

　　（24）一個月內遲到、早退累計超過六次（含）以上者。

　　（25）未完成工作任務，造成重大影響或損失者。

　　（26）工作時間，非招待客戶或業務關系飲酒者。

　　5、降級處理

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），記予降級處理，并于公司內部發文通報：

　?。?）疏忽工作引發事故或因其行為導致公司遭受較大損失者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權利。

　　（3）行為頑抗或輕蔑主管或類似之行為者。

　　（4）未具正當理由對其主管指派之任務屢次拒絕執行者。

　?。?）對公司授予之職務無法勝任者。

　　（6）管理不善或疏于防范而釀成重大災害，致公司受損不菲者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權利。

　　（7）員工本人吐露本人薪資者，降低一級基本工資。

　?。?）人力資源行政部門、財務部門員工泄露他人薪資者，當事人工資降低一級基本工資，人力資源行政部、財務部相關負責人負連帶責任，工資統一降半級。

　?。?）背后辱罵老板經證實者。

　?。?0）有意損害公司形象經證實者。

　　（11）上司明知下屬有違紀情況或舞弊有據，而予以隱瞞庇護或不舉報，情節嚴重、惡劣者。

　　6、辭退處理

　　員工違反下列情形之一者（包括但不局限以下項目），記予辭退處理，并于公司內部發文通報：

　?。?）在工作上供詞謊騙、隱瞞過失，使公司蒙受重大損失者，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權利。

　?。?）犯有偷竊行為；未經許可攜帶或企圖攜帶公司貴重物品離開；攜帶或企圖攜帶國家法規或公司不允許攜帶的物品，如毒品、武器、爆炸或危險性的物品進入公司。

　?。?）因重大過失導致公司的建筑、設備、器具及其它貴重物品丟失或嚴重損壞等，除處罰外，公司將視情況保留追索賠款權利。

　?。?）泄露（或企圖泄露）公司機密者，除處罰外，公司將視情況保留追索權利。

　?。?）貪污、侵占、挪用公司財物或利用職務之便營私舞弊、收受不當錢財、受賄、串通外來人員監守自盜公司財物或在業務往來中收取回扣等非法收入（無論金額多少）。

　?。?）違法違紀，被公安機關收容審查、勞教、監禁或判刑；或做出了受社會廣泛譴責之行為。

　?。?）對上司、同事或下級施加暴行、恐嚇、打擊報復。

　?。?）加入任何非法組織（如*組織、恐怖組織、傳銷組織等）

　?。?）在任何時間、任何場所吸毒。

　?。?0）消極怠工，歪曲、故意不按公司規定操作，情節惡劣者。

　　（11）嚴重的不誠實行為（包括但不限以下行為）

　　a.在求職時提供假資料，偽造個人經歷或為達到讓公司雇傭而采取不正當的方式。

　　b.加入公司之前，未報告自己所得的傳染性疾病或其它將影響自己工作能力的健康問題。

　　c.以欺騙性理由請假、休假、續假。

　　d.弄虛作假，虛報假單或費用情節極端嚴重者。

　　e.員工在長病假期間至任何其他公司或機構工作。

　　f.向外散布對公司污蔑性言論。

　?。?2）拒不聽從主管指揮監督，與主管發生沖突者。

　　（13）在公司內酗酒滋事造成惡劣影響者。

　?。?4）在公司內聚眾賭博。

　?。?5）故意毀壞公物，金額較大者。

　?。?6）聚眾鬧事妨害正常工作秩序者。

　?。?7）違反勞動合同或公司管理規定，情節嚴重者。

　?。?8）對同仁施以暴力或有重大侮辱威脅行為者。

　?。?9）嚴重違反各種安全制度，導致重大人身或設備事故者。

　　（20）連續曠工10天或一年內累計曠工20天以上者。

　?。?1）盜竊同仁或公司財物者。

　?。?2）利用公司名義招搖撞騙，使公司蒙受損失者。

　?。?3）在公司內部有傷風敗俗之行為者。

　?。?4）利用職權受賄或以不正當手段謀取私利者。

　?。?5）年度內累計六次記大過行為者。

　?。?6）經公檢法部門給予拘留、勞教、叛刑處理者。

　?。?7）其它應給予除名。

　　第七條 獎懲關系

　　1、通報表揚三次等嘉獎一次，嘉獎二次等于記小功一次；記小功二次等于記大功一次；

　　2、通報批評三次給予警告一次，警告二次等于記小過一次；記小過二次等于記大過一次，連續三次記大過辭退處理；

　　3、記大過二次基本工資下調一級，崗位補貼下調一級；記大過三次辭退處理，此累計不做獎金、罰款僅做為年終考評依據。

　　4、獎懲事項將作為年終考核及升遷之依據。

　　5、職工獎懲經領導后生效，每嘉獎一次，當月獎勵50元，小功獎勵100元，大功獎勵200元；大過罰扣200元，主要責任者或部門主管以上者加倍處罰。

　　6、職工年終被評為優秀工作者，公司將給予一定獎勵。

　　第八條 操作細則

　　1、獎懲事實由各部門負責人提交人力資源行政部審核或審批，獎勵或懲罰事件在小過（含小過）、小功（含小功）以下者，由人力資源行政總監簽發《職工獎罰審批表》生效。獎勵或懲罰事件在大功（含大功）或大過（含大過）以上者，由副總經理在調查核實后審核，總經理簽批《職工獎懲審批表》生效，審批后人力資源行政部將以發文形式于公司內部通報，發文后生效。

　　2、《職工獎懲審批表》生效后，須轉發登記在《職工獎懲記錄表》中，以備存查，功或過者在規定的張貼處張貼告示。

　　3、獎懲款項由公司人力資源行政部依獎懲通報文于員工當月工資中計入或扣減。

　　4、各部門負責記錄并存檔各員工的獎懲事實及相關通報文件，每年12月初收收集匯總交人力資源行政部。獎懲記錄將對員工的年終評估、晉升、降級及個人職業發展產生影響。

　　1、人力資源行政部作為本制度的管理部門，負責公司獎懲制度的擬定、審核、培訓、推廣、解釋，并負責日常信息的收集、反饋和研究修改。

　　2、原則上，所有獎懲均以通報形式公布，特殊情況可由公司負責人酌情靈活處理。

　　第九條 其他

　　實際工作中，遇到無依據的獎懲條例，則以總經理臨時批復為準，并予執行。

篇3：商招物業人力資源經理崗位工作說明書

　　商招物業人力資源經理崗位工作說明書

　　1、崗位基本信息

　　崗位名稱：人力資源專業經理崗位編號：JL-10

　　所屬部門：行政與人力資源部直接上級：行政與人力資源部總監

　　直接下級：人力資源主管、培訓開發主管所轄人員：2人

　　平行協調關系：各部門負責人崗位定編：1人

　　2、崗位目標和概述

　　協助行政與人力資源部總監處理公司人力資源管理各方面的工作，確保人力資源管理各項工作符合公司整體戰略目標要求，并得到有效實施，人力資源各項工作流程有效運行。

　　3、主要崗位職責

　　3.1協助行政與人力資源部總監根據公司發展戰略，擬訂人力資源戰略方向和中長期人力資源規劃，并對公司組織設計提出改進意見，完善公司崗位設置工作；指導人力資源主管協助各職能部門做好工作分析，并審核各職能部門工作說明書。

　　3.2對公司人力資源狀況進行調查、分析和評估，找出人力資源供求缺口，根據需要及時提出改善建議和合理的調整方案，建立關鍵崗位人才的后備人才儲備和接班人計劃。

　　3.3結合業務發展的需要及各部門招聘需求，編寫招聘計劃，并參與公司關鍵崗位人才的招聘面試工作，以滿足關鍵崗位人力資源需求。

　　3.4負責指導人力資源主管制定和修訂人力資源政策，定期組織對人力資源政策和工作流程檢討和修訂。

　　3.5監督公司各項人力資源政策的執行情況。

　　3.6指導人力資源主管完成公司績效考核制度，組織和實施公司績效考核，針對績效考核中存在的問題不斷改進。

　　3.7對公司薪酬福利政策提出建議，并監督和確保薪酬、保險和福利政策準確執行。

　　3.8負責制定本部門預算，組織協調部門員工開展工作，負責培養和指導人力資源主管和培訓開發主管。

　　3.9負責審核部門各類人事報表，包括工資報表、人事月報表、人事季報表及年終人事統計報表。

　　3.10協調各部門之間關系。

　　3.11負責指導培訓開發主管制定公司年度培訓計劃、組織實施和效果評估。并審核公司年度培訓預算。

　　3.12負責制定部門工作計劃，組織、安排直接下級工作任務，檢查員工工作任務的完成情況，考核直接下級的工作績效。

　　3.13領導交辦的其他工作任務。

　　4、組織結構

　　5、任職資格

　　5.1基本要求

　　a)26-35歲之間，性別不限；

　　b)國家正規院校全日制本科或以上學歷，人力資源管理、企業管理、經濟學或其它相關專業；

　　c)具有4年以上人力資源管理工作經驗，兩年以上大型企業同類崗位工作經歷。

　　5.2知識技能

　　a)熟練掌握招聘選拔、績效考核、培訓與開發、薪酬管理和員工關系等模塊人力資源管理工作；

　　b)熟悉國家勞動人事法律法規和當地勞動政策法規，政府勞動人事部門的辦事程序。

　　5.3工作能力

　　a)書面和口頭表達能力優秀，能夠擔任內部兼職講師，熟悉企業公文寫作和規章制度起草。

　　b)良好溝通協調能力：大多數情況都能充分地與他人溝通協調，有效地找出對策，達成共識，并能夠協助他人化解沖突，促成合作關系；善于傾聽和換位思考，善于團結不同意見的人甚至是反對自己的人。

　　c)善于發現和培養人才：能夠充分發揮員工特長和指出不足，并給予員工建設性反饋意見，幫助員工不斷改進，為員工發展創造優越條件，對下屬進行針對性培養和指導。

　　d)優秀組織能力和團隊合作精神：合理調動、分配和利用各種資源完成工作目標；能夠給他人以信任和認可，善于組織他人共同解決問題，并善于聽取他人意見。

　　e)善于分析工作中存在的問題，并能夠尋求好的解決方案。

　　f)熟練應用WORD、E*CEL、POWERPOINT等常用辦公軟件。

　　5.4職業素養

　　a)誠實正直、品行端正，嚴格要求自己；處事和對待員工做到公正、客觀、合理，能夠做到“對事不對人”；具有良好的保密意識。

　　b)具有較強工作責任心：對待工作高度認真負責，敢于承擔責任，工作不推諉，積極反映問題，主動協商和解決問題。

　　c)積極工作態度：始終保持積極向上的精神面貌，以積極心態面對壓力、困難和挫折。

　　d)服務意識強：工作熱情，能夠主動聽取員工提出意見和建議，并給予滿意答復。

　　e)學習能力強：工作中持續不斷提升與任職崗位所要求專業知識和專業技能，并學以致用。

　　f)親和力強：工作積極主動，充滿熱情，讓人能夠容易接近，心胸開闊，對人有很強的包容心。

　　5.5專業培訓

　　接受過人力資源管理方面的專業培訓，包括面試技巧、績效管理、人力資源開發、薪酬福利設計等。

　　6、工作條件

　　6.1工作環境：辦公室、會議室、培訓教室；

　　6.2工作時間：正常工作時間為每周工作5天，每天8小時；70%時間為正常上下班，20%左右時間離開辦公室，10%的時間不確定(加班、招聘、培訓等)；

　　6.3所用設備工具：電腦、會議設備、傳真機、復印機。

　　7、職業發展方向

　　通過崗位輪換、培訓等形式不斷提高領導和管理能力，成長為公司行政與人力資源部總監，全面負責公司人力資源工作。

　　附加說明：

　　1.本標準由總部人力資源管理部門起草，部門負責人審核。

　　2.本標準由總部品質管理部門組織標準化審查。

　　3.本標準由總部品質分管領導批準。

　　4.本標準由總部品質管理部門負責解釋、修訂。