鐘先生是某花園小區的業主。2000年5月的-天上午,其在家洗澡時,3名歹徒從屬于共用面積的樓梯間的窗戶爬進他們家的廚房,將其雙手、雙腳捆綁起來,并用菜刀威脅,搶走價值2萬多元的現金和首飾。事發后,他們一家人找到該花園的物業管理公司討說法。

　　鐘先生認為其廚房的窗戶與樓梯間的窗戶僅有1米左右的距離,樓梯間的窗戶沒有安裝防盜窗防護,導致歹徒得以進入業主家,物業管理公司負有不可推卸的責任。鐘先生認為,收取了物業管理費就意味著物業管理公司對業主的財產、人身安全負起了責任。業主在自己的家里被搶劫,無論怎樣,物業管理公司都負有賠償責任,只是責任的大小有區分而已。他舉例說,如果歹徒是從小區的大門或翻墻進來實施搶劫的,則物業管理公司負有直接賠償責任;如果是小區內的人員實施搶劫,則物業管理公司也負有間接的賠償責任。

　　那么,在本案中物業管理公司是否有責任?應該承擔什么的責任呢?

　　首先我們必須明確在本案中,物業管理公司有責任!但物業管理公司不是保險公司,無法對業主、住戶的每件事負責。這并不是說物業管理公司沒有責任,物業管理公司承擔著小區安全防范的行政責任,這種安全防范的行政責任是由政府的行政主管部門依據行政法律的規定來追究的。政府的行政主管部門可以依法對物業管理公司做出通報批評、警告、罰款、降低或注銷物業管理的資質等級、責令停業整頓、注銷營業執照等行政處罰。具體到本案,小區的業主、住戶被歹徒入室搶劫,主要應該看物業管理公司在小區的保安防范上是否做到了盡職盡責。如果是保安防范的工作沒有到位,那物業管理公司就應該承擔安全防范的行政責任,公安機關或物業管理主管機關等政府的行政主管部門可以依法對物業管理公司做出行政處罰。如果保安防范的工作沒有疏忽,沒有問題,那物業管理公司就不應該負安全防范的行政責任。

　　從法定職責看,物業管理公司的保安在治安防范職責上,與一般人民群眾并沒有什么區別。國家的法律并沒有給予物業管理公司超越其他人民群眾的特殊權利和義務,對于犯罪行為,物業管理公司的保安只有制止和將犯罪嫌疑人扭送到公安機關的權利與義務。物業管理公司的保安不僅沒有使用任何電警棍、警械的權利,甚至可以說就連查驗居民身份證的權利都沒有。因此要物業管理公司承擔超越安全防范行政責任以外的賠償責任,顯然是超越了法律的規定,是一種既不合法也不合理的要求。

　　如果按照鐘先生的觀點,收取了物業管理費就意味著物業管理公司就對業主的財產、人身安全負有賠償責任,那么,物業管理公司給國家交納了稅費,首先應該承擔賠償責任的是國家,是公安機關。因為無論是依照憲法還是法律的規定,國家、公安機關都對公民的人身、財產的安全負有不可推卸的責任。但事實上,無論在我國,還是在外國,國家、公安機關對類似于本案的治安事件的發生都不承擔賠償責任。為什么?因為國家、公安機關與公民之間不具備人身、財產的保管、保險關系,不存在將公民人身、財產的實際控制權和排他占有權交付給國家、公安機關的客觀事實,不符合構成保管、保險關系成立的要件,國家、公安機關只承擔安全防范的行政責任。因此,在20**年陜西省發生多次安全事故之后,國務院可以對陜西省省長給予記過處分。何況,給樓梯加裝防盜窗并不是法律規定或建筑的規范對物業管理公司的法定要求,何況加裝防盜窗還會破壞了建筑物外觀的美觀,在本案中物業管理公司沒有直接對業主造成侵害,相應在本案中物業管理公司也只具備安全防范的行政責任,而不承擔民事賠償責任。

篇2：安管案例：火情就是命令 責任重于泰山

　　安管案例：火情就是命令 責任重于泰山

　　案例描述：今年初冬，太陽高照、天氣異常干燥。某日中午，正在小區值勤的禮賓員發現小區東側路旁一輛嶄新的面包車突然起火，物業服務中心迅速采取措施，將火撲滅，避免了爆炸的危險。

　　處理過程：發現火情，禮賓員一邊用對講機向禮賓主管報告，邊去取附近的滅火器滅火?；鹎榫褪敲睿Y賓主管飛奔到現場，發現面包車后部已著火燃燒，馬上下令本區相鄰崗位快速搬運滅火器到現場撲救，并呼叫機動巡邏崗位和非當班應急備勤人員協助滅火，同時將現場情況向物業服務中心匯報，物業服務中心立即拔119報警。兩分鐘后巡邏與應急備勤人員相繼趕到火災現場，此時火勢已很大，旁邊一輛白色的凌志小轎車右部后邊已被引燃，油箱有隨時爆炸的危險，威脅到現場周圍業主的生命和財產安全。禮賓主管果斷命令組織隊員用滅火器控制火勢；同時啟動消防栓、鋪設水帶；驅散圍觀人群，維護火警現場治安和交通秩序。4分鐘后，火魔被降服，十分鐘后消防車才到。禮賓人員的英勇行為和迅速反應能力，得到了在場業主的好評和感激。

　　案例點評：養兵千日，用兵一時。禮賓人員發現火情匯報早、處理及時、妥當，平時注意突發事件處置的培訓和演習，關鍵時刻發揮作用。按預案進行，保證了滅火組織的有條不紊。禮賓主管臨場應變果斷堅決，反映出較好的綜合素質和對突發事件的處理能力。

篇3：物管案例：房東房客誰承擔違約責任

　　物管案例：房東房客誰承擔違約責任

　　案例簡介：

　　上海某科技有限公司與某物業公司于20**年9月簽訂房屋租賃合同一份，科技公司租賃物業公司辦公房一處，租期5年。20**年3月開始，科技公司就聽聞物業公司要將前述房產出售，因未有正式通知，就沒深究。

　　20**年9月，科技公司收到法院傳票，物業公司以科技公司拖欠房租為由將其起訴到法院，要求解除同科技公司的房屋租賃合同，并要求科技公司履行交付房租義務及承擔違約責任。

　　科技公司辯稱：造成遲延支付房租的原因不在科技公司，而是物業公司在出售房產時未依法提前通知，尊重其優先購買權，且房產業主幾經變換，根本無法交納房租，要求繼續履行合同且不承擔違約責任。后法院一審判科技公司敗訴，判決解除房屋租賃合同，科技公司于一個月內搬出，并償還所欠房租。

　　北京信利律師事務所上海分所段德遠律師：

　　本案共涉及兩層法律關系：一是科技公司未依約定交付房租，構成違約；二是物業公司在將房屋出售時未通知科技公司，侵犯了科技公司的優先購買權。依據最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條之規定：出租人出賣出租房屋，應提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返?30條之規定：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　《上海市房屋租賃條例》第37條第2款之規定：房屋在租賃期間出售的，承租人應當在出售前3個月通知承租人，承租人在同等條件下有優先購買權。第23條第4款之規定：承租人逾期不支付租金累計超過6個月的，承租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。

　　據此本案中科技公司優先購買權未得到保護并不對抗物業公司要求其支付房租以及因遲延支付房租而要求解除合同的請求。作為買方的第三人支付房款，辦理了登記手續的，已經合法取得房產，法院從保護民事流轉關系之穩定出發，一般不會認定房屋買賣合同無效。本案中科技公司可另案要求物業公司侵犯其優先購買權之責任，因物業公司轉讓房產致使其無法支付房租時，可以將到期房租向有關機構提存，而不應消極等待。