物管案例：房東房客誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任
案例簡(jiǎn)介：
上海某科技有限公司與某物業(yè)公司于20**年9月簽訂房屋租賃合同一份，科技公司租賃物業(yè)公司辦公房一處，租期5年。20**年3月開始，科技公司就聽聞物業(yè)公司要將前述房產(chǎn)出售，因未有正式通知，就沒深究。
20**年9月，科技公司收到法院傳票，物業(yè)公司以科技公司拖欠房租為由將其起訴到法院，要求解除同科技公司的房屋租賃合同，并要求科技公司履行交付房租義務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任。
科技公司辯稱：造成遲延支付房租的原因不在科技公司，而是物業(yè)公司在出售房產(chǎn)時(shí)未依法提前通知，尊重其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且房產(chǎn)業(yè)主幾經(jīng)變換，根本無法交納房租，要求繼續(xù)履行合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。后法院一審判科技公司敗訴，判決解除房屋租賃合同，科技公司于一個(gè)月內(nèi)搬出，并償還所欠房租。
北京信利律師事務(wù)所上海分所段德遠(yuǎn)律師：
本案共涉及兩層法律關(guān)系：一是科技公司未依約定交付房租，構(gòu)成違約；二是物業(yè)公司在將房屋出售時(shí)未通知科技公司，侵犯了科技公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。依據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見第118條之規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返?30條之規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
《上海市房屋租賃條例》第37條第2款之規(guī)定：房屋在租賃期間出售的，承租人應(yīng)當(dāng)在出售前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第23條第4款之規(guī)定：承租人逾期不支付租金累計(jì)超過6個(gè)月的，承租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。
據(jù)此本案中科技公司優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未得到保護(hù)并不對(duì)抗物業(yè)公司要求其支付房租以及因遲延支付房租而要求解除合同的請(qǐng)求。作為買方的第三人支付房款，辦理了登記手續(xù)的，已經(jīng)合法取得房產(chǎn)，法院從保護(hù)民事流轉(zhuǎn)關(guān)系之穩(wěn)定出發(fā)，一般不會(huì)認(rèn)定房屋買賣合同無效。本案中科技公司可另案要求物業(yè)公司侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之責(zé)任，因物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)致使其無法支付房租時(shí)，可以將到期房租向有關(guān)機(jī)構(gòu)提存，而不應(yīng)消極等待。
篇2：物管案例：房東房客誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任
物管案例：房東房客誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任
案例簡(jiǎn)介：
上海某科技有限公司與某物業(yè)公司于20**年9月簽訂房屋租賃合同一份，科技公司租賃物業(yè)公司辦公房一處，租期5年。20**年3月開始，科技公司就聽聞物業(yè)公司要將前述房產(chǎn)出售，因未有正式通知，就沒深究。
20**年9月，科技公司收到法院傳票，物業(yè)公司以科技公司拖欠房租為由將其起訴到法院，要求解除同科技公司的房屋租賃合同，并要求科技公司履行交付房租義務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任。
科技公司辯稱：造成遲延支付房租的原因不在科技公司，而是物業(yè)公司在出售房產(chǎn)時(shí)未依法提前通知，尊重其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，且房產(chǎn)業(yè)主幾經(jīng)變換，根本無法交納房租，要求繼續(xù)履行合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。后法院一審判科技公司敗訴，判決解除房屋租賃合同，科技公司于一個(gè)月內(nèi)搬出，并償還所欠房租。
北京信利律師事務(wù)所上海分所段德遠(yuǎn)律師：
本案共涉及兩層法律關(guān)系：一是科技公司未依約定交付房租，構(gòu)成違約；二是物業(yè)公司在將房屋出售時(shí)未通知科技公司，侵犯了科技公司的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。依據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的意見第118條之規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效?！逗贤ā返?30條之規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。
《上海市房屋租賃條例》第37條第2款之規(guī)定：房屋在租賃期間出售的，承租人應(yīng)當(dāng)在出售前3個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。第23條第4款之規(guī)定：承租人逾期不支付租金累計(jì)超過6個(gè)月的，承租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。
據(jù)此本案中科技公司優(yōu)先購(gòu)買權(quán)未得到保護(hù)并不對(duì)抗物業(yè)公司要求其支付房租以及因遲延支付房租而要求解除合同的請(qǐng)求。作為買方的第三人支付房款，辦理了登記手續(xù)的，已經(jīng)合法取得房產(chǎn)，法院從保護(hù)民事流轉(zhuǎn)關(guān)系之穩(wěn)定出發(fā)，一般不會(huì)認(rèn)定房屋買賣合同無效。本案中科技公司可另案要求物業(yè)公司侵犯其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)之責(zé)任，因物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)致使其無法支付房租時(shí)，可以將到期房租向有關(guān)機(jī)構(gòu)提存，而不應(yīng)消極等待。
篇3：小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督和違約責(zé)任處理辦法
小區(qū)物業(yè)服務(wù)監(jiān)督和違約責(zé)任處理辦法
一、日常監(jiān)督
甲方聘請(qǐng)專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個(gè)附件的約定，代表甲方對(duì)乙方的履約情況進(jìn)行全程監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)向乙方發(fā)出整改通知書，并記錄在案，定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。乙方有義務(wù)配合甲方聘請(qǐng)的專門監(jiān)督人員進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)監(jiān)督人員通知的整改事項(xiàng)要有積極的回應(yīng)并認(rèn)真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務(wù)職責(zé)，經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約。合同期內(nèi)因同一問題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次(含)以上整改通知書的，視作違約(不包括建設(shè)單位施工遣留問題及個(gè)別業(yè)主惡意破壞)。甲方及甲方聘請(qǐng)的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實(shí)施的日常管理與服務(wù)。
二、違約責(zé)任
乙方?jīng)]有達(dá)到本附件約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項(xiàng)違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入總額中乙方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額，相應(yīng)增加甲方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額。(即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營(yíng)總收入，甲方獲得65%；如果發(fā)生一項(xiàng)違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推)。
考核辦法和結(jié)果處理
一、每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計(jì)劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報(bào)告。
二、業(yè)主委員會(huì)年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評(píng)議打分表，對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行打分評(píng)議：
1)供電管理；
2)供水管理；
3)消防治安管理；
4)衛(wèi)生保潔管理；
5)綠化管理；
6)公共設(shè)施設(shè)備管理；
7)車輛管理；
8)維修服務(wù)；
9)服務(wù)態(tài)度；
10)遺留問題的解決；
11)總體評(píng)價(jià)。
打分的標(biāo)準(zhǔn)為：好、較好、一般、較差、差。
三、年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng)江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會(huì)、部分業(yè)主代表和乙方代表進(jìn)行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告。在“總體評(píng)價(jià)”中，80%(含)以上業(yè)主認(rèn)為“好或較好”的，業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理費(fèi)。30%(含)以上業(yè)主認(rèn)為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費(fèi)按90%收取。50%(含)以上業(yè)主認(rèn)為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標(biāo)選聘新的物業(yè)管理公司。