在小區(qū)中發(fā)生死傷事故,責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定?物業(yè)公司是否要為此“埋單”?昨日記者獲悉,市中級法院民一庭于近日對這一類型的三起案件做出了二審判決。值得注意的是,二審判決都對一審結(jié)果做出不同程度的改變,將對以后可能出現(xiàn)的同類案件的判決起到示范性作用。
去年,在不到半個月時間,三家物業(yè)公司被廈門市各基層法院一審判令為小區(qū)內(nèi)發(fā)生的死傷事故負(fù)責(zé)。10月19日,文屏山莊化糞池爆炸案,福美萊物業(yè)公司被判賠償損失13萬元;10月22日,5歲女孩命喪櫻花山莊窨井案,源益物業(yè)被判賠償31萬元;10月29日,8齡童掉康樂小區(qū)人工湖溺死案,康樂物業(yè)被判賠償3萬元。對此,涉及這三起案件的物業(yè)公司都不服判決,向市中級法院提出了上訴。
這三起案件在廈門市的物業(yè)行業(yè)中引起了極大的反響。針對這三起有代表性的案件,市中級法院民一庭專門召開了協(xié)調(diào)會,分別對案件的判決所適用法律是否妥當(dāng),認(rèn)定事實是否準(zhǔn)確,雙方是否有過錯或者應(yīng)負(fù)多大的責(zé)任進行了重新認(rèn)定。在合議過程中,對同類案件的情況進行了互相比照,統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn),從而也有利于法院做出更為公正的判決。
【法官斷案】
點燃打火機引爆了化糞池
案情:去年4月14日下午,林某走到餐廳隔壁59號店面過道上的一個化糞池井蓋邊時,點起打火機想熏走蚊蟲,化糞池突然爆炸,將他全身燒傷70%,傷殘6級。
去年10月19日,思明區(qū)法院一審判決:物業(yè)承擔(dān)全部責(zé)任,文屏山莊化糞池的管理人--福美萊物業(yè)管理有限公司應(yīng)支付給原告林某總計達13萬余元的賠償金,其中包括精神損失費1萬元。
市中院的二審判決則認(rèn)為,“福美萊”事前未在化糞池周圍豎立必要的警示,事后也沒能證明物業(yè)對化糞池的維護和管理已確保池內(nèi)的沼氣濃度處于安全狀態(tài),存在疏于管理的過錯,應(yīng)承擔(dān)70%的責(zé)任,賠償林某9萬余元。其中,精神損害賠償金的標(biāo)準(zhǔn)為1萬元。二審還認(rèn)為,林某無故在化糞池井蓋邊使用打火機燒蚊子,這一行為顯屬不妥,故林某對被燒傷的后果也存在一定的過錯,應(yīng)承擔(dān)一定責(zé)任。
5齡童命喪小區(qū)窨井
案情:去年7月11日,董某攜帶5歲獨生女小菲進入櫻花山莊小區(qū)的健身設(shè)施內(nèi)玩耍時,小菲一腳踏上一個生銹的污水井蓋,井蓋掀翻,小菲掉入井內(nèi)死亡。為此,小菲父母向櫻花山莊物業(yè)管理公司--源益物業(yè)等索賠近37萬元。(本報曾于20**年5月17日進行報道)
去年10月,湖里區(qū)法院一審判決:源益物業(yè)對小區(qū)窨井存在疏于安全管理的過錯,應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任,賠償31萬余元。
市中院二審審理后判決:由源益物業(yè)承擔(dān)70%的責(zé)任,應(yīng)賠償給小菲父母23.5萬元;因小菲的母親也有監(jiān)護不力的責(zé)任,其他30%責(zé)任由小菲母親承擔(dān)。
8齡童溺死人工湖
案情:20**年12月6日下午,8歲的小葉到康樂小區(qū)里的人工湖--“紅征水庫”臺階邊玩耍時,不慎跌落湖里,打撈上來時已經(jīng)死亡。其父母將康樂物業(yè)發(fā)展有限公司等告上法庭,提出46.8萬元的賠償要求。
去年10月,湖里區(qū)法院一審判決:第一被告廈門康樂物業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)20%的責(zé)任,支付給小葉父母各項賠償金32656元。同時,小葉父母負(fù)有監(jiān)護不力的責(zé)任,應(yīng)承擔(dān)本案80%的法律責(zé)任。
二審判決改變了一審的觀點:康樂物業(yè)對小區(qū)的公共設(shè)施負(fù)有管理義務(wù),而其采取的安全防護措施不足以消除安全隱患,對于曾經(jīng)發(fā)生溺水死亡事件的水庫存在的問題沒有巡查及時發(fā)現(xiàn)并妥善處理,故康樂物業(yè)承擔(dān)70%的賠償責(zé)任。同時,法院還認(rèn)為,小葉父母中年喪子,造成的精神損害特別嚴(yán)重,支持了5萬元的精神損害撫慰金。因此,康樂物業(yè)共應(yīng)賠償小葉父母近13萬元。
篇2：安管案例：火情就是命令 責(zé)任重于泰山
安管案例：火情就是命令 責(zé)任重于泰山
案例描述：今年初冬，太陽高照、天氣異常干燥。某日中午，正在小區(qū)值勤的禮賓員發(fā)現(xiàn)小區(qū)東側(cè)路旁一輛嶄新的面包車突然起火，物業(yè)服務(wù)中心迅速采取措施，將火撲滅，避免了爆炸的危險。
處理過程：發(fā)現(xiàn)火情，禮賓員一邊用對講機向禮賓主管報告，邊去取附近的滅火器滅火。火情就是命令，禮賓主管飛奔到現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)面包車后部已著火燃燒，馬上下令本區(qū)相鄰崗位快速搬運滅火器到現(xiàn)場撲救，并呼叫機動巡邏崗位和非當(dāng)班應(yīng)急備勤人員協(xié)助滅火，同時將現(xiàn)場情況向物業(yè)服務(wù)中心匯報，物業(yè)服務(wù)中心立即拔119報警。兩分鐘后巡邏與應(yīng)急備勤人員相繼趕到火災(zāi)現(xiàn)場，此時火勢已很大，旁邊一輛白色的凌志小轎車右部后邊已被引燃，油箱有隨時爆炸的危險，威脅到現(xiàn)場周圍業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。禮賓主管果斷命令組織隊員用滅火器控制火勢；同時啟動消防栓、鋪設(shè)水帶；驅(qū)散圍觀人群，維護火警現(xiàn)場治安和交通秩序。4分鐘后，火魔被降服，十分鐘后消防車才到。禮賓人員的英勇行為和迅速反應(yīng)能力，得到了在場業(yè)主的好評和感激。
案例點評：養(yǎng)兵千日，用兵一時。禮賓人員發(fā)現(xiàn)火情匯報早、處理及時、妥當(dāng)，平時注意突發(fā)事件處置的培訓(xùn)和演習(xí)，關(guān)鍵時刻發(fā)揮作用。按預(yù)案進行，保證了滅火組織的有條不紊。禮賓主管臨場應(yīng)變果斷堅決，反映出較好的綜合素質(zhì)和對突發(fā)事件的處理能力。
篇3：物管案例：房東房客誰承擔(dān)違約責(zé)任
物管案例：房東房客誰承擔(dān)違約責(zé)任
案例簡介：
上海某科技有限公司與某物業(yè)公司于20**年9月簽訂房屋租賃合同一份，科技公司租賃物業(yè)公司辦公房一處，租期5年。20**年3月開始，科技公司就聽聞物業(yè)公司要將前述房產(chǎn)出售，因未有正式通知，就沒深究。
20**年9月，科技公司收到法院傳票，物業(yè)公司以科技公司拖欠房租為由將其起訴到法院，要求解除同科技公司的房屋租賃合同，并要求科技公司履行交付房租義務(wù)及承擔(dān)違約責(zé)任。
科技公司辯稱：造成遲延支付房租的原因不在科技公司，而是物業(yè)公司在出售房產(chǎn)時未依法提前通知，尊重其優(yōu)先購買權(quán)，且房產(chǎn)業(yè)主幾經(jīng)變換，根本無法交納房租，要求繼續(xù)履行合同且不承擔(dān)違約責(zé)任。后法院一審判科技公司敗訴，判決解除房屋租賃合同，科技公司于一個月內(nèi)搬出，并償還所欠房租。
北京信利律師事務(wù)所上海分所段德遠律師：
本案共涉及兩層法律關(guān)系：一是科技公司未依約定交付房租，構(gòu)成違約；二是物業(yè)公司在將房屋出售時未通知科技公司，侵犯了科技公司的優(yōu)先購買權(quán)。依據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第118條之規(guī)定：出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前3個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第230條之規(guī)定：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。
《上海市房屋租賃條例》第37條第2款之規(guī)定：房屋在租賃期間出售的，承租人應(yīng)當(dāng)在出售前3個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。第23條第4款之規(guī)定：承租人逾期不支付租金累計超過6個月的，承租人可以解除租賃合同，但租賃合同另有約定的，從其約定。
據(jù)此本案中科技公司優(yōu)先購買權(quán)未得到保護并不對抗物業(yè)公司要求其支付房租以及因遲延支付房租而要求解除合同的請求。作為買方的第三人支付房款，辦理了登記手續(xù)的，已經(jīng)合法取得房產(chǎn)，法院從保護民事流轉(zhuǎn)關(guān)系之穩(wěn)定出發(fā)，一般不會認(rèn)定房屋買賣合同無效。本案中科技公司可另案要求物業(yè)公司侵犯其優(yōu)先購買權(quán)之責(zé)任，因物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)致使其無法支付房租時，可以將到期房租向有關(guān)機構(gòu)提存，而不應(yīng)消極等待。