案情:
20**年5月29日,車主徐某將其小轎車停放于深圳A大廈停車場,后發(fā)現(xiàn)車被高空墜物砸壞車頭蓋板。徐某找到該大廈管理處的保安,保安稱其為鄰近正在施工的B大廈墜落的瓷片所砸,并帶徐某查看現(xiàn)場。現(xiàn)場為B大廈外墻正在拆卸腳手架和防護網(wǎng),不時有墜物降落,車身上下布滿灰塵,車旁有瓷片等建筑垃圾,車頭蓋板上有明顯的銳物砸痕。隨后趕來的管理處工作人員對現(xiàn)場進行了多角度拍照,并將瓷片包裝好交給徐某。徐某修車后就修理費用與B大廈施工單位交涉未果,遂將B大廈的建筑單位某房地產(chǎn)公司和A大廈停車場的管理單位某物業(yè)管理公司告上法庭,要求兩被告連帶賠償其修車費1000元。
原告徐某起訴的主要理由是,B大廈在拆除腳手架和防護網(wǎng)時設(shè)置的遮蓋物過小,不足以防止損害的發(fā)生,應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任;而A大廈物業(yè)管理公司未對其所停車輛妥善看護,也應(yīng)承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。
被告一某房地產(chǎn)公司答辯稱,原告的損失應(yīng)找施工單位賠償,作為建筑單位,我方早就要求施工單位嚴(yán)格遵守相關(guān)施工規(guī)則,做好安全防范工作。原告停車時清楚現(xiàn)場有建筑垃圾而仍停車,其意圖值得揣測。
被告二某物業(yè)管理公司向法庭提交了現(xiàn)場照片,辯稱損害結(jié)果的發(fā)生與自己無關(guān),在停車場管理方面沒有過錯。
審判:
深圳市福田區(qū)人民法院認(rèn)為,建筑物以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。原告停車--發(fā)現(xiàn)被砸--交涉,綜合事實,參考現(xiàn)場照片,可認(rèn)定原告車輛的損害是B大廈的所有人,應(yīng)對損害負(fù)民事責(zé)任。被告二某物業(yè)管理公司不是建筑物的所有人或管理人,不須承擔(dān)責(zé)任。最后,法院判決被告一某房地產(chǎn)公司賠償原告徐某修車費1000元,駁回原告對被告二某物業(yè)管理公司的起訴。
評析:
B大廈發(fā)展商某房地產(chǎn)公司確應(yīng)承擔(dān)民事?lián)p害責(zé)任。我國《民法通則》作了明確的規(guī)定,法院也是據(jù)此作的判決。至于施工單位未妥善防護的過錯,某房地產(chǎn)公司可依據(jù)建設(shè)施工合同,與施工單位協(xié)商解決。
本案中的某物業(yè)管理公司,如果與車主間建立的是車輛保管關(guān)系,則很難證明自己在保管行為中沒有過錯,而需承擔(dān)連帶責(zé)任,然后再代位求償,向某房地產(chǎn)公司追償。根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定,物業(yè)管理公司與車主之間是“車位有償使用”的租賃關(guān)系,則免除了上述之虞。
值得一提的是,物業(yè)管理公司對事件的處理方式是非常恰當(dāng)?shù)摹Ｑ策壨＼噲龅谋０舶l(fā)現(xiàn)汽車被砸后,注意保護現(xiàn)場,并通知清潔工暫不將墜落的建筑物垃圾掃除,等待車主自己驗看。與車主取得聯(lián)系后,物業(yè)管理公司對現(xiàn)場及車損狀況進行了拍照,把損害物和損害后果的證據(jù)固定了下來。在法庭上,原告徐某和被告一某房地產(chǎn)公司均無法否認(rèn)這些照片證據(jù),從而順利地免除了自己在停車合同之外的侵權(quán)損害賠償責(zé)任。將砸壞汽車的碎瓷片交給車主去索賠,既有利于車主辨明事實真相,又體現(xiàn)了物業(yè)管理對當(dāng)事人的尊重,物業(yè)管理公司的這種處理方式,表明其證據(jù)意識非常強烈。
實務(wù)操作建議:
物業(yè)管理活動中發(fā)生意外,可能導(dǎo)致糾紛時,物業(yè)管理公司可從本案中借鑒以下兩點:
1、應(yīng)協(xié)助事主查明事件的真實過程。僅證明自己沒有責(zé)任是不夠的,也無法完全打消事主的疑慮。查清真相,幫助事主找到應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的人,才能徹底解決事件,避免糾紛。
2、全面加強證據(jù)意識。通過拍照、現(xiàn)場記錄、無利害關(guān)系目擊證人等方式固定證據(jù),既有利于協(xié)助事主解決糾紛,又能分清自己應(yīng)不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任、應(yīng)承擔(dān)多大的責(zé)任等問題。
3、根據(jù)目前最高人民法院舉證規(guī)則的規(guī)定,設(shè)施設(shè)備造成的損害賠償,設(shè)施設(shè)備的管理人和所有人依法負(fù)有舉證責(zé)任,因此證據(jù)的保全及舉證責(zé)任履行成為物業(yè)管理活動中的主要環(huán)節(jié)。
核心法條:
《中華人民共和國民法通則》
第一百二十六條:建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、墜落造成他人損害的,它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任,但能證明自己沒有過錯的除外。
《中華人民共和國民事訴訟法》
第六十四條:當(dāng)事人對自己提出的主張,有責(zé)任提供證據(jù)。
篇2：小區(qū)大風(fēng)天氣預(yù)防高空墜物溫馨提示
小區(qū)關(guān)于大風(fēng)天氣預(yù)防高空墜物的溫馨提示
尊敬的業(yè)主（住戶）：
您好！隨著天氣逐漸轉(zhuǎn)涼，大風(fēng)天氣增多，ZZ物業(yè)針對小區(qū)內(nèi)公共部位加強巡查的同時，也請各位業(yè)主仔細(xì)檢查自家門窗及空調(diào)、百葉窗是否牢固，及時排除可能的危險并收回陽臺上的花盆或物品，防止高空墜落傷及他人。
隨著城市高層建筑的增多，近年來高空墜物造成人身傷害、財產(chǎn)損失的事件屢有發(fā)生。在此，我物業(yè)服務(wù)公司特別提示大家：
1、請定期檢查窗戶、空調(diào)支架等是否牢固，如有松動應(yīng)及時加固，防止高空墜物，及時清理自家陽臺、門窗等室外懸掛物；
2、請各住戶協(xié)助監(jiān)督周邊高空拋物的行為，引導(dǎo)家人切莫高空拋物、墜物，為保持自身安全，大家都有權(quán)制止小區(qū)內(nèi)高空拋物的行為。
營造和諧、安寧的小區(qū)環(huán)境，需要每位業(yè)主（住戶）的參與。希望大家珍愛生命，禁止高空拋物，與我們共同建設(shè)和諧溫馨的居住環(huán)境，再次感謝您對和諧社區(qū)建設(shè)的支持和參與。如您有其它需求請及時與物業(yè)服務(wù)中心聯(lián)系：***或***。祝愿您及您的家人身體健康，闔家歡樂！
北京市ZZ物業(yè)服務(wù)公司
**項目部
20**年9月12日
篇3：小區(qū)預(yù)防高空墜物溫馨提示
小區(qū)關(guān)于預(yù)防高空墜物的溫馨提示
尊敬的業(yè)主/住戶：
您好，自小區(qū)20**年入伙以來，門窗等部位已經(jīng)歷了7年的風(fēng)雨，部分門窗出現(xiàn)老化。為了保證您的日常生活防止意外事故發(fā)生，服務(wù)中心特提醒您注意檢查以下情況：
1、請您檢查門窗邊沿螺絲，窗筐等是否出現(xiàn)松動脫落等情況。
2、請您檢查外窗玻璃是否變形，破裂或發(fā)生松動。
3、請您檢查陽臺，天面等懸掛物是否松動。
4、請您檢查陽臺種植植物，花盆等是否有墜落風(fēng)險。
5、請您檢查是否有外墻滲水情況。
如有上述情況發(fā)生，請您盡快找相關(guān)專業(yè)人員解決，或與服務(wù)中心聯(lián)系，我們會配合相關(guān)專業(yè)人員進行解決。
服務(wù)中心24小時服務(wù)電話：***
zz物業(yè)管理有限公司
ZZ社區(qū)服務(wù)中心
20**年9月9日
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