案情簡介
原告:一小區業主被告:一小區物業公司

原告訴稱居住在原告上層10A的業主前年重新裝修房屋,由于改變房屋建筑結構,又忽視防水層質量,導致原告房屋出現零星滲水。原告多次向被告管理部工作人員反映,要求其對施工進行監督管理,以免對下層房屋造成更大的損失。被告的管理人員對此采取極不負責的態度,不采取相關措施,使得原告房屋由滲水發展為漏水,導致房屋墻壁變黑脫落、木地板腐爛變形,損失嚴重。被告是丙級資質的物業公司,依法不能管理高層建筑,而且被告聘請未取得物業管理資格證書的人員從事物業管理活動。正是因為被告的管理不善,導致原告房屋嚴重受損,并大幅貶值。據地產中介公司評估,原告的房屋因為上層漏水而至少損失人民幣40000元。基于被告違反相關物業管理規定,未能履行物業管理服務合同的約定,管理、維修、養護不善,造成業主損失,依法應當賠償損失。故訴至法院,請求法院判令:1.被告為原告的住宅恢復原狀;2.被告賠償原告因上層房屋漏水隱患而損失的人民幣20000元;3.被告承擔本案訴訟費。

被告認為,原告所稱的房屋損失不是由被告的行為和過錯造成的;被告作為物業管理單位,已經依法履行了自己的管理義務,積極協助原告聯系和協調與相鄰10A業主的關系。原告的訴訟請求,缺乏法律依據和事實根據,應予以駁回。

法院在審理過程中,依法追加上層業主為本案第三人。法院經過審理認為:

一、原告基于被告在履行物業管理服務的過程中存在不當致使原告房屋遭受損失而向法院提起訴訟,因此是因物業管理服務合同而引起的合同糾紛,而非房屋侵權糾紛。

二、未有證據證明被告在履行物業管理服務合同過程中存在違約而引致原告房屋受損。物業公司對業主室內裝修的質量問題不承擔法律責任。室內裝修是業主自主進行的,作為物業公司,其義務就是告知業主在裝修過程中不得有改變房屋結構等禁止行為并對禁止的行為予以制止。至于裝修的質量問題,物業公司不予以監管,也不承擔責任。本案證據表明,被告在第三人上層業主裝修申報時就已經履行了告知第三人不得改變房屋結構的義務。因此原告認為被告沒有履行監督第三人施工的義務缺乏事實依據和法律根據。

三、被告對原告房屋漏水不承擔維修義務。根據《物業管理條例》的規定,被告作為物業管理單位,管理的范圍是大廈和小區的公共區域和共用設施設備,不包含業主私人所有的設施。《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》規定:“房屋維修責任,按下列規定劃分:(一)室內部分,由業主負責維修;”業主房屋內的設施作為房屋的附屬物屬于業主所有,維修的責任也由業主履行和承擔費用;原告認為:引起原告房屋損失的水管屬于10A業主所有,應由第三人負責維修。作為物業公司只有協調第三人進行維修的義務,不承擔直接維修的義務。

四、原告在訴狀中已經講明了他的房屋損害發生的原因,即是由于相鄰10A業主的房屋管道滲、漏水導致的。被告是否具有物業管理資質與原告房屋漏水沒有因果關系,如果被告不具有相應的資質,應當承擔行政法上的責任,給業主造成損失的應當承擔賠償責任。但本案中,原告認為漏水是由于第三人裝修引起,因此被告是否具有資質與房屋漏水沒有因果聯系。

五、依據民法通則的規定,原告與第三人之間的相鄰權糾紛,屬于另外一個法律關系,應該另案解決。原告訴訟的對象應該是10A的業主。由于原告在訴訟中明確放棄將第三人列為本案被告,在舉證期限屆滿后,再對第三人提出訴訟請求,依法不予受理。

綜上所述,法院依法判決駁回原告的訴訟請求。

簡要分析

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篇2：物管案例：業主家中地板滲水怎么辦

　　物管案例：業主家中地板滲水怎么辦

　　某小區辦理入住手續期間的一天，管理處接到某單元業主劉先生投訴，說家中所有木地板下有水往外冒。管理處立刻派維修工前去查看，在其家所有水龍頭關閉情況下，水表還在轉，判定給水管有水滲入地板。管理處考慮到此木地板較貴重，估計損失在2萬以上；業主的客廳、主人房、客房全部進水，已給業主生活帶來不方便。

　　[案例分析]

　　本案例從物業管理處接到報修后在現場查看的實際情況看，基本確定冒水原因為給水管漏水。當時該小區正處于業主入住期間，給水管道應在保修期內（水管安裝保修期為二年），因此施工單位可能不承擔賠償費用。但是由于此類問題在具體處理上不可預測因素較多，物業管理處應慎重處理，不可輕易表態，要按嚴密程序去操作，避免因一時的疏漏，而造成許多不要的麻煩。

　　此類問題解決的程序應是業主、施工單位和物業管理處三家會審，在確定事故原因的基礎上，以業主和施工單位為主，共同協商解決方案。

　　處理此類問題的關鍵是物業管理公司切勿輕易表態，輕易表態易使自己處于業主和施工單位之間受夾板氣，增加許多不必要的麻煩，更重要的是會妨礙事情的順利解決。

　　[解決方法]

　　首先物業管理處迅速召集施工單位工頭、裝修負責人、業主、管理處有關人員到現場，由施工單位人員開鑿尋找故障點。故障點找到后，物業管理處征得幾方同意，拍照留下證據，根據現場判斷誰的責任。經查是因為給水管接頭處滲水，現場判定由施工單位負責。

　　責任確定后，由業主提出賠償費用及維修方案（只針對造成房間實際損失）和施工單位拿木地板樣板去調查一下安裝木地板費用，然后開會提出各自理由及費用要求。管理處協調，三方簽訂一個維修賠償協議，最終施工單位賠2.3萬元，木地板由業主自行安裝，施工單位負責限期處理給水管維修；

　　最后，物業管理處依據三方認可協議，督促各方認真執行，管理處作好跟蹤回訪。如此，很好地起到了“中間調停人”的作用。

　　[相關法規制度]

　　1．《報修管理標準作業程序 》

　　一、目的

　　規范住戶報修及公共設施設備報修處理工作，保證維修工作及時有效得到處理。

　　二、適用范圍

　　適用于物業部各處住戶家庭及各類設施設備報修處理工作。

　　三、職責

　　1．機電處主管負責維修工作的組織、監督以及對公司制定的《維修項目收費標準》以外的報修內容進行收費評審。

　　2．服務處員工負責具體記錄報修內容，及時傳達至機電維修部，并跟蹤、督促維修工作按時完成。

　　3．機電處維修人員負責報修內容的確認及維修工作。

　　四、程序要點

　　1．住戶報修

　　(1)服務處員工在接到住戶到修要求時，應立即填寫《住戶報修記錄表》。

　　(2)服務處員工在5分鐘內將記錄的報修內容（包括：住戶名稱、地址、聯系電話、報修內容、預約維修時間等）填入《住戶家庭安裝/維修單》（一式四聯）相應欄目，并在2分鐘內通知機電維修部前來領取維修單，機電維修部領單人在《住戶報修記錄表》上簽收，將《住戶家庭安裝/維修單》（第一、二、三聯）領回機電處。

　　(3)機電處主管按照報修內容，安排維修人員的工作：

　　①如住戶報修內容屬《維修項目收費標準》的中項目，住戶要求盡快前去維修的，應安排維修人員在接單后15分鐘內帶齊工具、備件到達維修現場；

　　②報修內容屬《維修項目收費標準》中的項目，住戶另有預約維修時間的，維修人員應按預約的維修時間到來前5分鐘帶好維修工具、備件到達維修現場；

　　③對于不屬于《維修項目收費標準》中的報修項目，由機電處主管在接單后15分鐘內對維修的可行性和維修費用作出評審，回復住戶是否可以維修，經征得住戶對維修費用的認可及同意維修后，再按上述時限和維修要求安排維修人員前往維修。

　　(4)機電處維修人員到達現場后，應首先對報修項目進行對比確認，不相同的，在《住戶家庭安裝/維修單》上如實填寫實際的維修項目及收費標準。

　　(5)維修人員向住戶出示收費標準、住戶同意維修后開始維修；如住戶不同意維修，應提醒住戶考慮同意后再行報修，并及時返回機電處向機電主管說明情況，與機電主管一同在《住戶家庭安裝/維修單》上注明原因并簽名確認后交還服務處備案。

　　(6)如果維修材料是住戶提供的，由維修人員對材料質量進行驗證，并將驗證結果（“合格”“不合格”“質量不佳”等）填寫在備注欄內。對于驗證不合格的材料，維修人員應主動提示住戶使用不當材料的結果，但應注意尊重住戶的選擇。

　　(7)維修工作完成后，維修人員應按《維修項目收費標準》在《住戶家庭安裝/維修單》上注明應收的各項費用金額。并請住戶試用或檢查合格后，在《住戶家庭安裝/維修單》上簽名確認。維修人員將《住戶家庭安裝/維修單》（第三聯）交給住戶作為繳費依據。

　　(8)維修人員將《住戶家庭安裝/維修單》（第一、二聯）交回機電處主管確認后將《住戶家庭安裝/維修單》（第一聯）送財務部作為計收服務費用的依據。

　　(9)對業主的家庭維修可采取月底統一結算的形式進行扣款；對租戶的家庭維修應在維修工作完成后的當日（最遲不超過第二天），由租戶到財務部交款。

　　2．公共設施設備的報修處理

　　(1)服務處員工接到公共設備設施的報修信息后，應立即按《公共設施設備報修記錄表》要求填寫報修內容，并在3分鐘內將報修內容填入《公共設施設備安裝/維修工程通知單》（一式二聯），在5分鐘內通知機電處前來領單。

　　(2)服務處員工將《公共設施設備安裝/維修工程通知單》（第二聯）交給機電處，機電處維修人員應在《公共設施設備報修記錄表》上簽收。

　　(3)機電處主管按照報修內容，安排維修人員帶齊維修工具及備件于10分鐘內趕到現場進行維修。

　　(4)完成維修工作后，維修人員應在《公共設施設備安裝/維修工程通知單》上注明維修有關事項。

　　(5)維修人員將《公共設施設備安裝/維修工程通知單》（第一聯）交機電處主管簽名確認后返還服務處作為月底統計費用的依據。

　　3．費用結算

　　(1)服務處員工于每月月底前將當月《住戶家庭安裝/維修單》及《公共設施設備安裝/維修工程通知單》費用分別統計在《有償便民服務收費表》的相應欄目及《公共設施設備安裝/維修費用統計表》內。

　　(2)服務處員工將《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修單》、《公共設施設備報修記錄表》、《公共設施設備安裝/維修工程通知單》附在以上表格后，報服務處主管審核。審核無誤后，服務處主管在《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝/維修費用統計表》內簽名確認后報物業部經理審批。

　　(3)服務處員工將物業部經理審批后的《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝/維修工程通知單》報財務部：

　　①財務部依據《有償便民服務收費表》向業主收取有償服務費用；

　　②財務部將《公共設施設備安裝/維修費用統計表》存檔備案。

　　4．資料保存：《住戶報修記錄表》、《住戶家庭安裝/維修表》、《公共設施設備報修記錄表》、《公共設施設備安裝/維修工程通知單》由服務處負責保存，保存期兩年；《有償便民服務收費表》及《公共設施設備安裝/維修費用統計表》由財務部負責保存，保存期3年。

　　五、記錄

　　1．《住戶報修記錄表》

　　2．《住戶家庭安裝/維修單》

　　3．《公共設施設備報修記錄表》

　　4．《公共設施設備安裝/維修費用統計表》

　　5．《公共設施設備安裝/維修工程通知單》

篇3：外墻滲水業主怨之案例

　　外墻滲水業主怨 積極處理避騷亂

　　案例描述:

　　某花園自1999年入伙以來外墻出現裂紋滲水,半年后涂料已經基本褪色,對此業主意見很大,多次向物業建設單位、管理處反映但問題始終沒有得到解決,業主要求維修的呼聲越來越高,甚至有些業主私自串連,準備采取集體簽名、*等過激行為。

　　處理過程:

　　積極與物業建設單位聯系,反映小區外墻實際情況,把再不進行維修后果的嚴重性報給物業建設單位,從根本上打消物業建設單位無限期“拖”的念頭;積極向物業建設單位提供合理的多套解決方案,并分析各自的利弊;積極與業主委員會合作、與有影響力的業主進行真誠溝通,取得各方的信任,把不安定因素消除在萌牙之中;充分認識時間的緊迫性,督促物業建設單位盡早確定并進場開工,爭取在五六月份雨季到來之前完成,否則拖入下半年,事情將更難處理,后果無法想象。最后,物業建設單位在認真考慮、衡量利弊后采取了行動。

　　案例點評:

　　物業建設單位與業主之間因種種因素不可避免會出現一些矛盾,倘若一方只考慮自己的利益得失,不考慮別人的真實感受,矛盾就會升級、激化。此時,管理處應依據相關法規、文件的規定,適當運用強硬手段是能夠收到一定效果的。當然管理處在具體實施時,也要考慮周全,不要把雙方矛盾的焦點引在自己身上。