黃律師:

　　我們喬遷沒幾天,便遭到了小偷夜間入室盜竊,損失了現(xiàn)金、筆記本電腦等貴重物品。入住前,我們準備裝防盜門和窗,但物業(yè)公司不同意,說小區(qū)安全問題不用擔心,保安24小時值班。物業(yè)公司還規(guī)定小區(qū)陽臺不能用玻璃封閉,敞開式是為了小區(qū)美觀。而小偷正是從陽臺爬入我家的,同時被盜的還有好幾戶人家。這是因為物業(yè)公司不許裝防盜裝置而出現(xiàn)的后果,被盜的居民是否可以要求物業(yè)公司賠償損失?

律師觀點:

　　按照合同約定提供相應的服務是物業(yè)公司的主要合同義務。對物業(yè)公司是否應當承擔責任,必須審查它與居民之間簽訂服務合同的內(nèi)容。如果雙方對物業(yè)公司的保安職責沒有約定,那么物業(yè)公司只承擔一般意義上的保安責任,即通過一定管理措施威懾違法犯罪,而不是消滅一切違法犯罪活動。只有當它在履行此項職責過程中有過錯時,才可承擔相應的過錯責任;如果物業(yè)公司對保安內(nèi)容有特別約定而物業(yè)公司未能履行合同約定,造成業(yè)主人身和財產(chǎn)損害的需要承擔法律責任。“未能履行”,包括根本不履行和不完全履行兩種情形。例如,某物業(yè)服務合同中約定,在物業(yè)保安方面,物業(yè)公司派4名保安24小時巡邏。如果物業(yè)公司不派保安巡邏,則屬于根本不履行合同約定;如果物業(yè)公司派兩名保安24小時巡邏或者派4名保安18小時巡邏,則為不完全履行合同約定。根據(jù)合同法的規(guī)定,物業(yè)公司根本不履行合同義務和不完全履行合同義務的,均需承擔違約責任。如果物業(yè)公司完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定,則即使業(yè)主人身、財產(chǎn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受到損害,物業(yè)公司也不一定因此承擔法律責任。

律師提示:

　　物業(yè)公司提供的服務應當是“相應”的責任,而“相應”的判斷標準,在于物業(yè)公司提供的服務是否符合物業(yè)服務合同的約定。因此,業(yè)主應與物業(yè)公司就其服務范圍和內(nèi)容進行明確的約定,從而更好更明確的保護自身的權益。

篇2：物管案例：保安人員監(jiān)守自盜怎么辦

　　物管案例：保安人員“監(jiān)守自盜”怎么辦

　　某小區(qū)業(yè)主家被盜。幾個月后，公安機關破案，但令人吃驚的是作案嫌疑人就是該小區(qū)物業(yè)管理處的保安。業(yè)主了解此情況后，要求物業(yè)管理公司賠償損失。

　　[案例分析]

　　為業(yè)主提供安全的環(huán)境是物業(yè)管理公司提供的服務內(nèi)容之一。為完成此目標，物業(yè)管理公司應建立一支高素質(zhì)的保安隊伍，是轄區(qū)消除隱患，落實防范措施所必需的管理手段。如此，才能使管理轄區(qū)內(nèi)保持良好的治安環(huán)境，業(yè)主用戶安居樂業(yè)。

　　報案隊伍的建設除了加強領導，使保安隊伍的管理走向規(guī)范化和制度化，真正成為公司對外窗口的“第一形象”外，在人員的招聘上，應該選聘道德品質(zhì)良好、身體健康、沒有犯罪記錄的人員擔任保安，并定期對保安人員開展教育培訓。如果物業(yè)管理公司嚴格按照上述要求操作，個別保安人員的犯罪行為，則由其個人承擔；反之，如果物業(yè)管理公司對保安隊伍疏于管理，給個別人員可乘之機，并造成業(yè)主用戶人身財產(chǎn)損失，物業(yè)管理公司就有不可推卸的責任，理應進行賠償。

　　[解決方法]

　　物業(yè)管理公司應主動找到業(yè)主，介紹案件過程，并向業(yè)主道歉。但同時應向業(yè)主說明原保安人員的犯罪行為，依法應由其本人承擔。如果業(yè)主仍不表示理解，要求賠償，物業(yè)管理公司就應向業(yè)主介紹本公司保安部門的管理制度，已證明本公司不存在對保安人員管理上的漏洞，故不存在責任上連帶關系，求得業(yè)主的理解。

　　當然如果物業(yè)管理公司在人員選聘和管理上確實存在問題，那就要承擔責任，并積極與業(yè)主溝通，求得諒解。在公司內(nèi)部還要開展整頓，加強管理，防范此類事件的再次發(fā)生。

　　[相關法規(guī)政策]

　　1．《保安人員職業(yè)道德》

　　1．忠于職守、勇于奉獻

　　保安服務職業(yè)的特殊性要求保安人員在任何時候、任何情況下都必須忠于職守，嚴守工作紀律，對工作極端負責，認真履行保安人員的義務，在工作中要以國家利益、人民利益、服務單位的利益為重，關鍵時刻能夠挺身而出，同擾亂社會秩序，侵害國家和人民利益的行為進行斗爭。

　　2．熱愛本職工作，精益求精

　　高尚的職業(yè)道德和良好的職業(yè)修養(yǎng)既來自保安人員對自身職業(yè)的深刻理解和執(zhí)著熱愛，也來自于對專業(yè)知識的認真鉆研和刻苦學習，它要求保安人員在工作發(fā)揚敬業(yè)精神，認真學習和鉆研業(yè)務，對工作精益求精。

　　3．熱心服務，禮貌待人

　　全心全意為人民服務，為用戶服務，是保安服務業(yè)的宗旨，也是保安服務業(yè)在市場經(jīng)濟條件下能夠贏得信譽，占領市場的主要保證。

　　4．清政廉潔，奉公守法

　　保安人員作為協(xié)助公安機關維護社會治安的一支輔助力量，應具有較強的遵紀守法意識和清政廉潔的高尚品質(zhì)，要求別人遵守的規(guī)章制度首先自身要嚴格遵守，不屬于自己職權范圍內(nèi)的事情，絕不越權去做，監(jiān)守自盜，以權謀私、徇私舞弊、貪污受賄等行為是國家法律所不允許的。

　　5．遵守社會公德

　　保安人員作為社會的一個群體，無論在工作崗位上，還是在日常社會活動中，都應該模范地遵守社會公德，原因為社會公德以職業(yè)道德為基礎，職業(yè)道德是社會公德在各個職業(yè)領域的延伸。

　　2．《保安人員素質(zhì)要求》

　　1．高度的警惕性

　　警惕性主要要求保安具備高度的責任感，隨時警惕不法分子犯罪陰謀，及時揭露和打擊他們的種種違法行為。

　　2．高超的策略性

　　策略性指保安在對敵斗爭中能揚長避短，避實就虛特別是防身時要充分發(fā)揮自己一方的長處和優(yōu)勢，隱蔽自己一方的短處和劣勢，用較弱的力量戰(zhàn)勝犯罪分子。

　　3．防衛(wèi)的靈活性靈活性指在實際的格斗中，要求根據(jù)具體情況來決定使用哪種技術方法，或者交替使用一種或多種方法在一二招之內(nèi)將對方制伏。

　　3．《緊急事件處理程序》（節(jié)選）

　　1．突發(fā)事件的處理程序

　?。?）凡遇突發(fā)事件（指兇殺、搶劫、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告當值主任。

　?。?）簡要說明事發(fā)的地點、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價值。

　　（3）驅(qū)散無關人員，保護好現(xiàn)場，留意現(xiàn)場周圍的情況。

　　（4）查看本部各類記錄、出入登記、各電視錄像，檢查有無可疑情況和人員。

　　（5）對勒索、打架事件，監(jiān)控中心應密切注意事發(fā)現(xiàn)場的情況變化。

　?。?）對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭吵，平息事態(tài)。

　　（7）對傷亡事件應做好現(xiàn)場保護和通知搶救工作；對明確已死亡的，應報派出所調(diào)查處理并通知殯儀館。

　?。?）對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件引致的傷亡事故，應立即報告公安機關并由保安部經(jīng)理、班長協(xié)助調(diào)查處理。

　?。?）保安部經(jīng)理、班長在接報突發(fā)事件后應立即趕到現(xiàn)場，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴大，并拍照留證。

　?。?0）保安部經(jīng)理、班長組織人員除維護現(xiàn)場外，還需負責指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報派出所、有關部門及管理公司總經(jīng)理。

　　2．毆打暴力事件的處理程序

　?。?）處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。

　?。?）巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、消防電話或其他最快的方式報告大廈保安中心，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器等）。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待保安中心的指令。

　　（3）保安中心接報后視情況派適當數(shù)量的保安員立即到場制止，將肇事者帶往保安中心接受調(diào)查。如場面無法控制，應盡快報派出所。

　　（4）斗毆事件中如大廈的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償。

　　（5）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　?。?）事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。

　　3．盜竊等破壞事件的處理程序

　?。?）巡查發(fā)現(xiàn)或接報大廈內(nèi)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其他方式盡快報告大廈保安中心，簡單說明現(xiàn)場情況，并監(jiān)視現(xiàn)場等待保安中心的指令。

　　（2）保安中心接報后，應迅速派適當數(shù)量的保安人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安中心調(diào)查處理。

　　（3）事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細調(diào)查，以明確責任、落實賠償。

　?。?）如涉及刑事責任，應交派出所立案處理。

　　......

篇3：物管案例：保安為救業(yè)主跌傷怎么辦

　　物管案例：保安為救業(yè)主跌傷怎么辦

　　因小區(qū)臨時停電，某樓部分業(yè)主被困電梯間，不是負責該樓的保安員趕來救人，卻跌進了深達5米的電梯通道，導致左腿骨折及身體多處挫裂傷。目前，傷者就受傷是否屬工傷與所在物業(yè)管理公司爭執(zhí)不下，物業(yè)規(guī)律公司應該怎么辦。

　　[案例分析]

　　如何認定該保安員是否工傷，目前的法規(guī)依據(jù)主要是1996年勞動部頒布的《企業(yè)職工工傷保險試行辦法》，其中第八條規(guī)定：職工由于下列情形之一負傷、致殘、死亡的，應當認定為工傷：（一）從事本單位日常生產(chǎn)、工作或者本單位負責人臨時指定的工作的，在緊急情況下，雖未經(jīng)本單位負責人指定但從事直接關系本單位重大利益的工作的；......（六）從事?lián)岆U、救災、救人等維護國家、社會和公眾利益的活動的；......

　　但是，本案例的爭議是在該保安員的行為究竟是屬于該規(guī)定中第二、六種情形，還是屬于擅自離崗。案例的實際情形是：今年2月21日，該保安員在公司所轄的樓值早班，上午10時，他突然聽到同事拿著對講機在T3樓大堂前大聲說：“三期這邊停電了，T3、T4電梯里都困了很多人。”他立即趕到出事地點協(xié)助解困。到了T3樓大堂約莫3分鐘后，電工和同事從T3樓大堂出來，快速向T4樓走去。該保安員亦向T4樓走去。當他走進T4樓大門口時，電工正與同事往外走。事情就在此時發(fā)生了，該保安員說：“當時我們相互沒有說話，我見T4樓一樓靠里面那部電梯門開著，也沒有警示牌，我以為電梯正落在一樓，所以一腳踏了進去，(無電梯)就這樣掉到了負一樓(上下距離在5米左右)。” 出事后，該保安員被送進了紅十字會醫(yī)院，臨床診斷為左股骨骨折、頭面外部、左顴部、左耳廓后部、頭頂部挫裂傷。醫(yī)療費共花去3.2萬余元，但公司只支付了2.5萬元就不管了，至今不愿為其辦理出院手續(xù)，使他墊付的醫(yī)療費，差欠的誤工費及相關的合法權益得不到保障。

　　從上述情況看，該保安員的行為應屬于擅自離崗行為。因為，一般來說，各物業(yè)管理公司在管理制度中，尤其是保安部門的管理規(guī)范中，都制定有緊急情況處理程序，要求保安人員要各司其職，堅守崗位。解困救人對于小區(qū)的保安員來說是責無旁貸的事。但是該保安員的職責是守護好T1樓的安全，出事現(xiàn)場已有專人在場了，也沒有人通知其前去解困救人，在公司未要其協(xié)助解困的情況下私自前往，完全是擅自離崗的行為。據(jù)此，物業(yè)管理公司不能認定其為工傷。

　　[處理方法]

　　物業(yè)管理公司首先應調(diào)查電梯門前是否放置警示牌。該案例經(jīng)調(diào)查已證實物業(yè)管理公司改造人員已按要求停電時在電梯門口置放了警示牌，故不存在失職過失，不考慮工傷因素，也不需承擔賠償責任。

　　出事后，物業(yè)管理公司將該保安員送院救治，并支付了醫(yī)療費用，是出于人道主義的行為，而并非理虧的表示。因此物業(yè)管理公司應堅持原則，按國家規(guī)定進行工傷認定。對于該保安員的行為從精神可以給予一定的肯定，但從管理的角度還要指出這種擅自離崗的危害，對其進行批評教育。另外，還要借此事對員工隊伍加強崗位責任教育，提高管理水平。

　　[相關法規(guī)制度]

　　1．《企業(yè)職工工傷保險試行辦法》（節(jié)選）

　　第一章 總 則

　　第一條 為了保障勞動者在工作中遭受事故傷害和患職業(yè)病后獲得醫(yī)療救治、經(jīng)濟補償和職業(yè)康復的權利，分散工傷風險，促進工傷預防，根據(jù)《勞動法》，制定本辦法。

　　第二條 中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)及其職工必須遵照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

　　第三條 工傷保險實行社會統(tǒng)籌，設立工傷保險基金，對工傷職工提供經(jīng)濟補償和實行社會化管理服務。

　　第四條 企業(yè)必須按照國家和當?shù)厝嗣裾囊?guī)定參加工傷保險，按時足額繳納工傷保險費，按照本辦法和當?shù)厝嗣裾?guī)定的標準保障職工的工傷保險待遇。

　　第五條 工傷保險要與事故預防、職業(yè)病防治相結合。企業(yè)和職工必須貫徹"安全第一，預防為主"的方針，遵守勞動安全衛(wèi)生法規(guī)制度，嚴格執(zhí)行國家勞動安全衛(wèi)生規(guī)程和標準，防止勞動過程中的事故，減少職業(yè)危害。

　　第六條 職工發(fā)生工傷或者患職業(yè)病后，應當?shù)玫郊皶r救治。各地應當依據(jù)本地區(qū)社會經(jīng)濟條件，逐步發(fā)展職業(yè)康復事業(yè)，幫助因工致殘職工從事適合其身體狀況的勞動。

　　第七條 縣級以上各級人民政府勞動行政部門主管本行政區(qū)域內(nèi)的企業(yè)職工工傷保險工作。

　　縣級以上社會保險基金經(jīng)辦機構經(jīng)辦工傷保險業(yè)務（以下簡稱工傷保險經(jīng)辦機構），負責工傷保險基金的籌集、管理和待遇支付，以及工傷職工的管理服務等工作。

　　第二章 工傷范圍及其認定

　　第八條 職工由于下列情形之一負傷、致殘、死亡的，應當認定為工傷：

　　（一）從事本單位日常生產(chǎn)、工作或者本單位負責人臨時指定的工作的，在緊急情況下，雖未經(jīng)本單位負責人指定但從事直接關系本單位重大利益的工作的；

　?。ǘ┙?jīng)本單位負責人安排或者同意，從事與本單位有關的科學試驗、發(fā)明創(chuàng)造和技術改進工作的；

　?。ㄈ┰谏a(chǎn)工作環(huán)境中接觸職業(yè)性有害因素造成職業(yè)病的；

　?。ㄋ模┰谏a(chǎn)工作的時間和區(qū)域內(nèi)，由于不安全因素造成意外傷害的，或者由于工作緊張突發(fā)疾病造成死亡或經(jīng)第一次搶救治療后全部喪失勞動能力的；

　?。ㄎ澹┮蚵男新氊熢庵氯松韨Φ?；

　?。氖?lián)岆U、救災、救人等維護國家、社會和公眾利益的活動的；

　　（七）因公、因戰(zhàn)致殘的軍人復員轉(zhuǎn)業(yè)到企業(yè)工作后舊傷復發(fā)的；

　　（八）因公外出期間，由于工作原因，遭受交通事故或其他意外事故造成傷害或者失蹤的，或因突發(fā)疾病造成死亡或者經(jīng)第一次搶救治療后全部喪失勞動能力的；

　　（九）在上下班的規(guī)定時間和必經(jīng)路線上，發(fā)生無本人責任或者非本人主要責任的道路交通機動車事故的；

　?。ㄊ┓?、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第九條 職工由于下列情形之一造成負傷、致殘、死亡的，不應認定為工傷：

　?。ㄒ唬┓缸锘蜻`法；

　?。ǘ┳詺⒒蜃詺垼?/p>

　　（三）斗毆；

　?。ㄋ模┬锞?；

　?。ㄎ澹┬钜膺`章；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　第十條 企業(yè)應當自工傷事故發(fā)生之日或者職業(yè)病確診之日起，十五日內(nèi)向當?shù)貏趧有姓块T提出工傷報告。工傷職工或其親屬應當自工傷事故發(fā)生之日或者職業(yè)病確診之日起，十五日內(nèi)向當?shù)貏趧有姓块T提出工傷保險待遇申請。遇有特殊情況，申請期限可以延長至三十日。

　　工傷職工本人或者其親屬沒有可能提出申請的，可以由本企業(yè)工會組織代表工傷職工提出待遇申請。職工工傷保險待遇申請應當經(jīng)企業(yè)簽字后報送。企業(yè)不簽字的，工傷職工或其親屬可以直接報送申請。

　　第十一條 勞動行政部門接到企業(yè)的工傷報告或職工的工傷保險待遇申請后，應當組織工傷保險經(jīng)辦機構進行調(diào)查取證，在七日內(nèi)作出是否認定為工傷的決定。特殊情況可以延長，但不得超過三十日。

　　認定工傷應當根據(jù)以下資料：

　?。ㄒ唬┞毠さ墓ｋU待遇申請；

　?。ǘ┲付ㄡt(yī)院或醫(yī)療機構初次治療工傷的診斷書和職業(yè)病診斷證明書，屬于輕傷無需到醫(yī)院治療的，由企業(yè)醫(yī)生開具工傷診斷書；

　?。ㄈ┢髽I(yè)的工傷報告，或者勞動行政部門根據(jù)職工的申請進行調(diào)查的工傷報告。

　　工傷認定的決定應當以書面形式通知申請人和企業(yè)。

　　第十二條 職工因公外出期間或者在搶險救災中失蹤的，其親屬或者企業(yè)應當向企業(yè)所在地公安部門、勞動行政部門報告。勞動行政部門應當根據(jù)人民法院宣告死亡的結論認定因工死亡。

　　......

　　2．《緊急停電處置方案》

　　一、通知總機、安保值班室，由總機報總值班、配電間、保安部組織力量。

　　二、供電未恢復之前，各部門應按預案規(guī)定執(zhí)行，堅守崗位，確保本部位安全。

　　三、餐廳服務員穩(wěn)定用餐客人情緒，定臺看管客人物品。

　　四、客房服務員穩(wěn)定住宿客人情緒。維護通道秩序。

　　五、前廳等工作人員穩(wěn)定客人情緒，維護好正常秩序保證通道暢通。

　　六、巡邏安保員應立即到財務、帳臺、商場等重要部位，確保部位安全。

　　七、保安部人員應保持高度警惕，嚴防不法分子趁機破壞。

　　八、恢復供電后，保安部將情況通報總值班，并作好記錄

　　3．《緊急事故處理方案》

　　......

　　5．水浸處理程序

　?。?）當值各崗保安員如發(fā)現(xiàn)大廈范圍內(nèi)水浸，應立即將出事地點和情況報告主管，同時盡快采用就近的防水設施保護好受浸樓層各電梯口，以免電梯受損。

　?。?）當值班長接報后應立即趕到現(xiàn)場查看情況，組織搶險。

　　（3）設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是來自大廈外的暴雨洪水，應當在各低于水位的出入口使用備用攔水閘板和沙包；如水浸是來自市政地下水反溢，應當暫時將反溢的地下水道能往大廈的入口封閉，并用排水水泵將大廈的積水抽排出大廈外；如水浸來自大廈機管設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。

　?。?）組織當值人員根據(jù)水浸情況，協(xié)同維修部采取有效措施，如將電梯開高離開受浸范圍、關閉受浸區(qū)域的電掣、在水漫延的通道上擺放攔水沙包、疏通排水渠、開啟排水泵、用吸水機等，盡可能減少水浸所致的損失。

　?。?）水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現(xiàn)場環(huán)境，通知維修部查明故障原因，修復受損的設施，盡快恢復大廈的正常運作。

　　6．停電事故的處理程序

　　（1）接通知大廈將在短時間內(nèi)停電，應在停電前10分鐘，用緊急廣播通知用戶。維修部安排電梯工，提前將電梯停在大廈首層；管理部派管理員提前10分鐘到達電梯廳維持秩序，阻止客人使用電梯，以免停電期間有客人困梯。

　?。?）未預知的情況下大廈突然發(fā)生停電，立即聯(lián)系維修部，盡快采取措施恢復供電。

　?。?）使用緊急照明，保證公共地方及主要通道的照明。

　?。?）派保安員到各主要電梯廳及大廈出入口維護秩序。

　　（5）監(jiān)控中心和巡樓保安員密切注視大廈各樓層，以防有人趁機制造治安問題。