這里有一個案例:6月5日的《京華時報》,發(fā)表了一篇記者王海濤的報道,說的是一位姓楊的業(yè)主,已經(jīng)在北京"紫金莊園"4號樓一層自己住宅里住了近4年,卻從5月23日開始,被"世紀潔龍"物業(yè)公司雇傭的保安一直阻攔在樓外,只有在記者的陪同下,撥打110請來警察進行協(xié)調(diào)以后,才得以進樓回家。
對于不準業(yè)主進樓的理由,"世紀潔龍"的經(jīng)理解釋說:一是利益問題:"世紀潔龍"允許租住該樓的一家公司在樓頂設(shè)置廣告牌,用這筆廣告費進行樓內(nèi)裝修,但是楊先生卻要求由業(yè)主分享廣告費,致使此事沒有談成;二是費用問題:楊曾向"世紀潔龍"提出免交物業(yè)管理費的要求,遭到拒絕;三是資格問題:"世紀潔龍"在多次沖突中發(fā)現(xiàn)楊沒有"房屋產(chǎn)權(quán)證",所以不允許他進樓。
而業(yè)主楊先生則介紹說:第一,矛盾的起因是他作為掌管印章的"紫金莊園業(yè)主委員會"主要成員,發(fā)現(xiàn)"世紀潔龍"沒有物業(yè)管理資質(zhì)而拒絕蓋章,不接受他們的管理;第二,今年的物業(yè)管理費,去年年底已交給前一家物業(yè)公司"萬家祥和",新來的"世紀潔龍"又來要,他3月24日只好又向"世紀潔龍"交了一份;第三,1999年買房交款后只有"購房合同",而要拿到"房屋產(chǎn)權(quán)證"還需要一個過程,"購房合同"完全可以作為產(chǎn)權(quán)證明。報道中還介紹了一些相關(guān)的情況:位于北京海淀區(qū)的"紫金莊園",是一個有10幢居民樓的小區(qū),自1999年建成入住以來,曾先后有多家物業(yè)公司進入,目前是由5家物業(yè)公司分別管理。4號樓先是由"萬家祥和"管理,今年2月被一位姓李的業(yè)主"攆走",后改由"世紀潔龍"管理。"世紀潔龍"的注冊地在西城區(qū),經(jīng)理承認公司沒有物業(yè)管理資質(zhì),但他解釋為是"注冊失誤"所致,正準備到海淀工商部門辦理有關(guān)手續(xù)。
20**年3月進入小區(qū)的"祥云",承擔(dān)整個小區(qū)的供暖、綠化、熱水供應(yīng)等服務(wù),所需費用(每年每樓約33萬多元)由其他4家物業(yè)公司負責(zé)向業(yè)主收取。去年"祥云"曾多次催要,但"萬家祥和"一直沒交,今年又不知去向,"祥云"便轉(zhuǎn)向現(xiàn)在管理4號樓的"世紀潔龍"催要,"世紀潔龍"認為去年的事與己無關(guān),"祥云"表示將考慮停止4號樓的熱水供應(yīng)和冬季供暖。
我們試以《物業(yè)管理條例》和《業(yè)主大會規(guī)程》來進行評判:
第一,雖然"物業(yè)管理區(qū)域的劃分"還有待于省、自治區(qū)、直轄市制定具體的辦法,但是,我們有理由認為,一個只有10幢樓的居民小區(qū)肯定只能是"一個物業(yè)管理區(qū)域"。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第9條和第34條的規(guī)定,"紫金莊園"只能"成立一個業(yè)主大會","由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理",所以,"紫金莊園"目前由5家物業(yè)公司分別管理和一幢樓一個業(yè)主大會(委員會)的現(xiàn)狀,將不復(fù)存在。
第二,根據(jù)《物業(yè)管理條例》第55條規(guī)定:"利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。"所以,在樓頂設(shè)置廣告牌的廣告費收入,不能由"世紀潔龍"單方?jīng)Q定,應(yīng)當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會的同意;而且是"一切收益歸業(yè)主",由業(yè)主決定如何使用,而不是"世紀潔龍"與業(yè)主共同"分享"。
第三,"紫金莊園"4號樓的"萬家祥和"被一位姓李的業(yè)主"攆走",是一樁疑案。因為從"萬家祥和"走,到"世紀潔龍"來,這中間的過程,不可能只是李業(yè)主一人的獨自運作,不可能不被其他業(yè)主發(fā)現(xiàn)。但是,兩個物業(yè)公司的更替畢竟是發(fā)生了,而且他們之間沒有很好的交接。按照《業(yè)主大會規(guī)程》第17條的規(guī)定:"業(yè)主大會作出......選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)......的
篇2：物管案例：業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償
物管案例：業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償
某小區(qū)業(yè)主李某，上班回家后發(fā)現(xiàn)自己的住房被盜賊光顧，房內(nèi)的財物損失上萬元，盜賊已經(jīng)逃之夭夭，負責(zé)小區(qū)安全的保安沒能提供有力的線索，門衛(wèi)也沒有陌生來訪人員的登記記錄。李某認為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，自己交納了物業(yè)管理費，自己住宅的安全卻沒有得到保護，于是將物業(yè)管理公司告上了法庭。不久，在警方全力追查下，盜賊被抓獲。該盜賊供認自己是從小區(qū)的一個忘記上鎖的側(cè)門進入小區(qū)行竊的。
[案例分析]
這幾年因財產(chǎn)被盜業(yè)主被殺，把物業(yè)管理公司推上被告席的訴訟已不鮮見，司法界對此觀點各異，爭論非常激烈。《物業(yè)管理條例》似乎對此問題也做了規(guī)定，即“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。”但是在日常的案件中，未能破的案例更多，《物業(yè)管理條例》的規(guī)定在實踐中較難操作。其原因首先是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)性質(zhì)應(yīng)加以明確，是僅僅對公共設(shè)施設(shè)備的管理，還是負有保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全之責(zé)；其次，什么樣的服務(wù)就應(yīng)當獲得什么樣的報酬，權(quán)利義務(wù)應(yīng)當對等。物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費是否包括了保護業(yè)主人身財產(chǎn)安全的費用；第三，承擔(dān)法律責(zé)任必須以行為人主觀上有過錯為前提，只有在法律有明確規(guī)定的情況下才能適用無過錯原則。而業(yè)主被盜或被殺，物業(yè)管理公司未必就一定負有不可推卸的責(zé)任。因此法律界人士認為在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)明確物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，只有在有過錯的情況下物業(yè)管理公司才應(yīng)當承擔(dān)與己不利的法律后果。
本案例因為有竊賊的供詞，所以過錯責(zé)任非常明晰。法庭認為，物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主簽訂的合同中承諾小區(qū)為封閉式管理，而小區(qū)的一處側(cè)門卻沒有鎖上，小區(qū)的物業(yè)管理公司沒有很好地履行職責(zé)，屬于違約行為，而這與李某的失竊有直接的因果關(guān)系，應(yīng)該賠償李某相應(yīng)的損失。
[解決方法]
物業(yè)管理公司出現(xiàn)安全方面的問題，其損失最大。這是因為物業(yè)管理公司一方面社會信譽受到極大的損害，另一方面還要進行經(jīng)濟賠償，名利雙失。因此，在物業(yè)管理實踐中，安全管理就顯得極為重要。
物業(yè)管理公司做好安全工作就抓好以下幾項工作：保安隊伍的建設(shè)；安全管理制度的制定和落實；日常的監(jiān)督和巡查；電子報警系統(tǒng)的投入等。這樣才能保證管理轄區(qū)的安全，樹立物業(yè)管理公司的良好社會形象。
[相關(guān)法規(guī)制度]
1．《保安部運作程序》
概述
安全是公司各種服務(wù)活動的基礎(chǔ)，只有在安全的環(huán)境內(nèi)，各種服務(wù)活動才能得以開展，并確保其質(zhì)量。從法律角度來說，公司的經(jīng)營者有義務(wù)制定出能保證客人安全的服務(wù)標準，提供能保證客人安全的服務(wù)設(shè)施。
為保護公司正常的經(jīng)營活動和維護良好的秩序，在公司里應(yīng)建立起健全的安全保衛(wèi)機構(gòu)和安全工作網(wǎng)絡(luò)，制定切實可行的飯店安全計劃。
公司保安部是公司經(jīng)營者管理公司安全工作的職能部門。它代表公司經(jīng)營者來督察及保證公司安全計劃的實施，協(xié)調(diào)公司內(nèi)各部門的安全工作，總體上保證公司賓客人身及財物的安全、公司員工人身及財物的安全和公司財產(chǎn)的安全，其主要職責(zé)為：
（1）協(xié)助公司經(jīng)營者制定、實施和管理本公司的安全計劃。根據(jù)實施中所發(fā)現(xiàn)的問題或各種變化的因素，向公司管理層提出修改或完善有關(guān)公司安全的政策、程序等方面的建議。在得到公司經(jīng)營者認可后，負責(zé)對公司安全計劃的修訂。
（2）指導(dǎo)并協(xié)助公司內(nèi)各部門的安全工作，使安全工作與各工作部門及各工作崗位的職責(zé)、任務(wù)有機地結(jié)合起來，從而在整體上保證公司安全計劃的實施。
（3）對公司員工開展安全教育，進行安全工作程序及技術(shù)的訓(xùn)練。不僅使每個員工認識安全工作的重要性，了解并掌握與各自工作崗位有關(guān)的安全工作程序與技術(shù)，還要使全體員工都懂得如何應(yīng)付可能出現(xiàn)的緊急事故。如水災(zāi)、停電等，明了在當時當?shù)刈约核鶓?yīng)起的作用及應(yīng)采取的措施，并學(xué)會使用各種安全設(shè)備的方法及技術(shù)。
（4）保證公司的各種安全設(shè)備及機具始終處于良好的使用狀態(tài)。通過定期或經(jīng)常的檢查，及時提出修理、更換或添置的要求。
（5）執(zhí)行日常的安全任務(wù)，對公司的前臺各部位、工作區(qū)域及周圍地區(qū)進行巡邏及保持監(jiān)視。發(fā)現(xiàn)有不安全情況，及時向有關(guān)部門通報聯(lián)系，以求解決。負責(zé)調(diào)查和處理客人及員工報告的各種及安全問題的事件。
（6）保存有關(guān)公司安全工作的完整記錄和檔案。這包括日常的安全工作記錄、涉及公司安全的事故及事件的調(diào)查處理報告、安全設(shè)備及設(shè)施的使用、維修及更換的記錄、對各部門安全工作及整個公司安全工作的定期分析報告等。
（7）與當?shù)氐墓病⑾?/a>部門及其他執(zhí)法機關(guān)保持良好的效的工作關(guān)系，以取得他們對本公司安全工作的協(xié)助。
保安部職務(wù)說明書
保安部主管職務(wù)說明書
中文職稱：保安部主管英文職稱：Securitychief
部門名稱：保安部職位級別：
直屬上級：物業(yè)管理處主任直屬下級：保安部領(lǐng)班
職務(wù)概述：
遵照公安部門及上級的規(guī)定，確保公司安全工作的布署、要求，組織本部門干部、員工有計劃實施，熟悉公司安全、保衛(wèi)、保密、偵破等有關(guān)知識；懂得消防業(yè)務(wù)，有一定的組織能力、判斷力及語言表達能力。
崗位職責(zé)：
1．負責(zé)制定公司的治安、消防年度、季度工作計劃，做好保安部年度預(yù)算報告。
2．負責(zé)維持公司內(nèi)部秩序，預(yù)防和查處治安事故，協(xié)助、配合國家公安部門偵破有關(guān)治安和違法犯罪案件。
3．妥善處理賓客有關(guān)安全方面的各種投訴。幫助客人尋找在公司丟失的物品，努力改造良好的治安環(huán)境，讓賓客具有安全感。
4．“四防”（防火、防盜、防破壞、防治安災(zāi)害事故）為中心的安全教育和法制教育，定期檢查“四防”設(shè)施，增強全員的安全意識和法制觀念。
5．主動督促檢查公司各重點部位的“七合格”工作；協(xié)調(diào)各有關(guān)部門嚴格落實“七合格”要求，確保重點部位的安全。
6．負責(zé)制定夜間安全值勤、巡邏程序和要求，組織夜勤干部、員工逐項落實。確保公司夜間財產(chǎn)、人身安全。
7．負責(zé)完善、制定公司晝間、夜間各類鑰匙的管理規(guī)定，定期檢查執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正和報告。
8．負責(zé)制定保安監(jiān)控的管理規(guī)定和操作程序，確保公司監(jiān)控范圍內(nèi)的防火、防盜安全。
9．適時完善、健全公司的安全應(yīng)急措施，并負責(zé)督促屬下嚴格執(zhí)行和演練落實。
10．定期檢查各項保安措施，并做好記錄，確保消防設(shè)備、設(shè)施完好，以備查考。
11．及時督促檢查各部門對“誰主管，誰負責(zé)”責(zé)任制的執(zhí)行情況，并協(xié)助各級責(zé)任人做到管好自己的人，看好自己的門，辦好自己的事，確保安全工作落實。
12．組織好本部門的分工協(xié)作，每日召開部門當值保安干部、領(lǐng)班例會。
13．負責(zé)對保安部干部、員工的培訓(xùn)、考核、評估工作以及聘免和推薦。
14．做好本部門員工的思想工作，關(guān)心員工生活，提高業(yè)務(wù)水平。
15．參加行政部召開的部門經(jīng)理會議，定期向總經(jīng)理和領(lǐng)導(dǎo)匯報工作。
16．完成上級交辦的其他任務(wù)。
保安部領(lǐng)班職務(wù)說明書（略）
保安員職務(wù)說明書-警衛(wèi)員（略）
保安員職務(wù)說明書-治安員（略）
保安員職務(wù)說明書-消防員（略）
保安員職務(wù)說明書-消防監(jiān)控室值班員（略）
2．《保安部工作流程》
巡邏操作程序
（一）巡邏路線的制定
巡邏路線及巡邏工作職責(zé)由保安部經(jīng)理制訂，巡邏工作由警衛(wèi)組長安排巡邏力量和人員，并對巡邏人員工作情況進行考核。路線制訂原則，一是要切合實際，覆蓋面廣、范圍大，符合公司對外控制和治安管理要求；二是定點不定線，制定中選確定必須途經(jīng)的點（要害部位），如配電間、鍋爐房、冷氣機房、冷凍、木工，電工間、倉庫（物料、食品、貴重品倉庫）、邊門、車庫（職工停車、客車庫）、職工更衣室、消防通道、屋頂、布件間、商場部、客房區(qū)域等。然后確定路線，可分三路。每條線路上下、內(nèi)外、重點非重點分別搭配，制作線路圖。有時按季節(jié)治安情況和特殊工作要求，劃分出一段時期內(nèi)需要重點行進保安巡邏加強控制的區(qū)域，短時間內(nèi)反復(fù)途經(jīng)重點巡邏點，巡邏中交叉使用，三是定點定線原則。
（二）巡邏力量的組織
警衛(wèi)組長根據(jù)巡邏路線、巡邏密度、巡邏內(nèi)容的確定、巡邏組的配各、巡邏人員的搭配、巡邏人員的編組，分早、中夜三班。夜班每組必須2人以上。
（三）日常巡邏路線
（1）對公司外圍的巡邏：確保停車場秩序，維護車流安全，維持高峰時沿街交通秩序。
（2）對公司外圍進出口通道的巡邏：檢查邊門通道暢通，大堂進出門周圍人員，消防應(yīng)急門安全裝置、門鎖。
（3）對公司后區(qū)巡邏：查看職工更衣室和浴室，檢查更衣箱及時出職工，查看職工停車場、檢查車鎖、停放情況。
（4）對要害部門的巡邏：查看配電間、冷氣機房、鍋爐房，倉庫、冷庫、電話機房、布件間運轉(zhuǎn)情況、安全裝置、門鎖等。
（5）對公司內(nèi)部公共區(qū)域的巡邏：檢查商場、總臺、收銀處、消防通道、財會室、理發(fā)室、商務(wù)中心、閉路電視室、電梯等，以確保安全。
（6）對客房區(qū)域的巡邏：檢查樓面值班、客房門、通道、進出人員，以確保住店客人的安全。
（四）巡邏要求
（1）上崗前檢查和配帶對講機，夜間巡邏根據(jù)需要，還須配帶械具。確保器材完好，接受領(lǐng)班工作安排，了解巡邏路線和當天工作要求。
（2）根據(jù)工作要求，按規(guī)定路線和時間進行巡邏，作好巡邏記錄和到位點簽到記錄。
（3）發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物及不安全因素，要及時用對講機與監(jiān)控室報告，并采取措施，嚴密監(jiān)視。
（4）巡邏時有禮、有節(jié)，規(guī)范服務(wù)，文明執(zhí)勤。
（5）夜間巡邏發(fā)現(xiàn)安全防范漏洞，既要及時處理，采取臨時性措施，又要作好記錄，及時報告，督促有關(guān)部門予以整改和落實。
（6）下崗前檢查器械使用情況，寫好工作記錄和交接。
現(xiàn)行違法犯罪行為的處置程序
（1）報警：公司內(nèi)發(fā)生打架斗毆、酗酒鬧事、流氓滋事、盜竊、搶劫、賣淫嫖娼、聚眾賭博、吸毒、販毒等現(xiàn)行違法犯罪案件和行為時，保安人員和服務(wù)人員應(yīng)立即通知保安部，專職保安人員應(yīng)立即到位，根據(jù)不同情況先采取相應(yīng)的措施，防止事態(tài)的發(fā)展。
（2）制止違法活動：專職保安干部對現(xiàn)行違法犯罪行為根據(jù)案件性質(zhì)和案情輕重緩急，及時通知公安部門到場處理，并做好預(yù)警處理。
（3）協(xié)助取證：
1．對被害人、當事人做好陳述筆錄。
2．找尋目擊人、報告人和在場公司服務(wù)人員做好詢問筆錄。
3．保安人員做好工作記錄和陳述筆錄。
4．保安部做好工作記錄和匯總情況記錄，交公安部門作證據(jù)，辦好移交手續(xù)。
5．協(xié)助公安部門做好被傷害人員的驗傷、治療。
6．清點公司損失數(shù)量，列出估價單，交公安部門處量。
（4）現(xiàn)場的保護（略）
（5）人犯移送（略）
大堂內(nèi)安保人員工作程序（略）
火災(zāi)的處置程序（略）
緊急停電處置方案（略）
......
篇3：物管案例：電梯突然下墜業(yè)主受驚致傷
物管案例：電梯突然下墜業(yè)主受驚致傷
電梯突然下墜造成乘客受傷，一業(yè)主狀告物業(yè)公司管理不善。近日，該物業(yè)公司因拒不提供電梯監(jiān)控錄像，被判敗訴。
今年5月一天，住在本市建鄴路一高層住宅的王女士，乘電梯下樓時，電梯突然向下墜落，然后又極不正常地上下升降多次。驚恐萬分的王女士因站立不穩(wěn)，撞傷了腰。后被送到醫(yī)院治療。
王女士認為，小區(qū)物業(yè)公司維護電梯不力，應(yīng)對她的受傷負責(zé)。但是，由于雙方無法就賠償達成一致，王女士將物業(yè)公司告到白下區(qū)法院。
記者獲悉，該小區(qū)的電梯由物業(yè)公司進行維護和管理。小區(qū)的每位業(yè)主，每月要支付8元電梯費。
但物業(yè)公司表示，他們只是替電梯公司收取電梯維護費，且王女士也不能證明，她是因電梯故障受傷的。
據(jù)悉，王女士受傷一事，確實無證人。因此，王女士提出，物業(yè)公司擁有電梯運行情況監(jiān)控錄像，電梯是否發(fā)生故障，自己是否在電梯中受傷，都在錄像的監(jiān)控范圍內(nèi)。不過，物業(yè)公司拒絕提交錄像。
法院經(jīng)審理認為，作為電梯管理人的物業(yè)公司，沒有證據(jù)證明其無過錯，因此，要賠償王女士損失2000余元。
物業(yè)公司因不提供錄像資料而被判敗訴，對此，辦案法官表示，根據(jù)法律規(guī)定，建筑物或其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的管理人如不能證明自己沒有過錯，就應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。同時，最高法院“證據(jù)規(guī)則”也規(guī)定，沒有正當理由，持有證據(jù)的當事人拒不提供證據(jù)，可推定有過錯。物業(yè)公司有電梯監(jiān)控錄像，但拒絕提供。因此，可推定為錄像內(nèi)容對物業(yè)公司不利，該公司存有過錯。