臨街店鋪是否需繳納物業管理費的案例評析
【案情】
20**年6月，俞先生購買了二間臨街店鋪。為了入駐不得已向物業公司繳納了前期物業管理費用。之后讓俞先生更為不解地是，物業公司持一份業主委員會與其簽訂物業管理合同向自己催要物業管理費。俞先生認為自己購買的商鋪是臨街的，且在小區大門的側面，平時店鋪的人員都不用進入小區，即使是門前衛生，環衛工人也會每天定時清掃。店鋪沒有享受物業服務，不需要物業管理。雙方對店鋪是否需繳納物管費各執一詞，20**年6月，物業公司把俞先生訴至法院，要求俞先生補繳所欠的物業管理費。經法院主持調解，俞先生與物業公司于庭外達成了和解協議，物業公司撤回了訴訟。
【分歧】
第一種意見認為，臨街店鋪不應該繳納物業管理費。
第二種意見認為，臨街店鋪應該繳納物業管理費。
【評析】
物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。業主在法律對所有權未作特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對小區內道路、綠地、公用設施、物業管理用房以及其他公共場所等共有部分享有占有、使用、收益、處分的權利。而小區物業服務主要涵蓋小區共有部分的清潔、綠化、保潔、安保、設備設施的維護、保養、水電管網的疏通與維護等。
物業公司和業主之間是平等主體關系。臨街商鋪是否需要繳納物業管理費則取決于臨街商鋪是否小區物業的組成部分。如果是，那么必然要劃入小區物業管理的范圍。臨街商鋪位于住宅小區的邊緣，地理位置不同，但繳費義務相同。因此，臨街商鋪也屬于該小區物業管理的范圍，且臨街店鋪所需電、水、供暖設施一般與小區住宅共用。自然其業主也負有交納物業管理費的義務。江西省贛州市的《住宅小區物業管理辦法》第三十五條就直接規定，“物業管理區域內不從小區大門進出的臨街商鋪、寫字樓等非住宅物業同屬于該小區物業管理的范圍，統一納入小區物業管理，環境衛生有償服務收費由物業服務企業在征得業主同意后與有關單位協商處理”。對于費用問題主要看業主辦理買房合同與接房時辦理的物業服務協議上是否明確規定了物業的費用。
我國物權法規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定的或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積確定。也就是說業主與物業公司簽訂的物業管理合同有約定的，按照約定，未約定的，則按店鋪占建筑物總面積的比例分攤。按照權利義務一致性的原則，物業公司履行服務管理義務，業主按約定繳納物業費，業主在物業公司未履行約定義務時，業主才有權拒絕其履行要求。
（作者單位：江西省奉新縣人民法院）
文章篇2：業委會積極繳納物業管理費通知
業委會關于積極繳納物業管理費的通知
尊敬的各位**家園業主：
目前資金問題仍然是困擾業委會及zz物業工作的最大難題。據統計，目前物業費收繳率僅為50%，且zz物業沒有經營性用房和停車位等額外收入。
對于任何一個物業服務企業而言，沒有物業費保障，都很難提供優質的物業服務。繳納各種物業服務費用是每一位居民的義務。片面的以服務欠佳等理由欠繳物業費是錯誤的，會使**家園物業服務走進惡性循環，不僅物業公司受損失，最終業主資產、小區品質也會受到巨大損害。同時，拖欠物業費也是對已經繳費鄰居們利益的侵害。
在此，我們呼吁每位業主以大局為重，積極繳納本年度物業費以及業委會活動經費。使**家園走出“物業費欠繳怪圈”，走上良性循環道路。
同時，業委會也會敦促及幫助zz物業，克服目前資金壓力，提升物業服務品質，樹立員工服務意識，細化各項服務規程，真正為小區提供優質服務，并以此為基礎使物業費收繳率恢復到正常水平。
家園建設需要您的支持，讓我們攜手共建美好家園！
**家園業主委員會
20**年6月19日
篇3：物業被查封物業管理費繳納？
【案情】
原告:*物業管理有限公司
被告:*實業總公司
原告*物業管理有限公司以被告*實業總公司拖欠物業管理費、及代墊水電費為由訴至*市*區人民法院。
原告訴稱,*年*月*日,原告受*大廈籌建處委托對該大廈進行物業管理,后又接愛該大廈業主委員會的委托繼續管理該大廈。被告于*年*月*日向大廈籌建處購買該大廈寫字樓18層及地下車位3 個,該大廈于*年*月通過驗收,交付使用。交付不久,因被告涉及“4.20專案”該房產被查封。*年,被告亦以業主身份派員參加*大廈業主會議。被告1999年10月起拖欠物業管理費、水電費,經多次催討未付,現要求被告支付物業管理費人民幣140,588.18元、代墊水電費人民幣70,596.29元及滯納金人民幣279,424.76元。
被告辯稱:被告雖向*大廈籌建處購買該大廈寫字樓18層及地下車位3 個,但至今未辦理交房手續,未實際獲得該商品房的控制權或使用權,因而原告要求被告支付物業管理費等的請求不能成立。
【審判】
*區人民法院經審理認為:被告雖與*大廈籌建處簽訂了《商品房預售合同》,并支付了購房款,但其并未從*大廈籌建處取得所購房產,該房產至今未登記到被告名下,因而不能確定被告系*大廈寫字樓18層及地下一層56、57、58號車位的所有權人或業主,原告亦未證明被告已實際使用了該房產,因而其也非該房產的使用人。被告由于自身認識上的錯誤,曾將自已作為房產的業主,但并沒有因此改變被告未取得上述房產所有權的事實。有關部門雖然出具扣押清單扣押上述房產,從法律原理及相關法律規定看,其所扣押的只是一種合同權利而非房屋這一特定物的所有權。 據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《中華人民共和國民法通則》第七十一條、第七十二條、《中華人民共和國合同法》第一百三十三條、《*市住宅區物業管理條例》第二十二條之規定,判決如下:
駁回原告的訴訟請求。
一審判決后,原告不服該判決,而向*市中級人民法院提起上訴。訴稱,一審判決認定的事實不清,適用法律錯誤;一審判決置查明的事實不顧,簡單地認定:被上訴人并未從皇達大廈籌建處取得所購房產,其所扣押的只是一種合同權利而非房屋這一特定物的所有權。這純屬認定錯誤;查封是對被上訴人房產一定期間所有權的限制,被上訴人是被查封的司法制裁相對人,也就是上述房產相應期間的使用人,應承擔相應的物業管理費用;一審法院未能顧及已查清的大量事實作出綜合判斷,對被上訴人系業主及使用人的一系列旁證沒有采納,也不作出任何說明。請求依法撤銷一審的判決;請求依法改判被上訴人給付拖欠上訴人的物業管理費用14,588.18元,代墊水電費用70,596.29元及滯納金279427元。
*中級人民法院在審理過程中,經主持調解,雙方當事自原達成如下協議:
一、 上訴人不收取訟爭費用的滯納金;
二、 訟爭的物業管理費用,上訴人按總金額的80%向被上訴人收取;
【本案爭議焦點】
*實業有限公司是否是*大廈18層商品房及地下一層56、57、58號車庫的業主,是否有義務繳交物業管理費。
【評析】
本案涉及物業法律關系中由于新型糾紛,立法不完備,而導致的一些有爭議的法律問題,如購房人在何種情況下才能成為業主(物權法不完備),物業被查封,能否被視為使用。
本所程律師在辦理本案中,能夠抓住要害,充分表述己方觀點,在一審己方敗訴的情況下,二審成功讓對方讓步,最終和解,充分發揮執業技巧,保護了當事人的利益,促成糾紛解決。