物業(yè)糾紛案件剖析：物業(yè)糾紛中的權(quán)與責(zé)

　　我國從福利分房到住房商業(yè)化已走過30多個年頭，小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)隨之興起，然而小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾也相伴相生。業(yè)主常常抱怨物業(yè)公司管理不到位，房屋漏水、停車難，物業(yè)公司則稱業(yè)主不繳納物業(yè)費導(dǎo)致管理經(jīng)營難以維系，雙方的“角力”從未停息。

　　事實上，物業(yè)糾紛涉及到諸多法律法規(guī)，業(yè)主們對此大多不甚了解，哪些是自己的權(quán)利，哪些是自己的義務(wù)，如何正確合法維護(hù)自身權(quán)益，更是無從談起。近日，浙江省余姚市人民法院法官杜健向記者剖析了一些物業(yè)糾紛案件，為業(yè)主們厘清其中的法律關(guān)系。

　　樓上亂建房業(yè)主怨物業(yè)未強拆

　　徐女士居住在余姚某高層住宅17層。20**年，徐女士樓上住戶韓某對其住宅進(jìn)行裝修，并在北露臺上搭建假山景觀水系等設(shè)施，而北露臺正是徐女士家房屋的房頂。韓某裝修完不久，徐女士發(fā)現(xiàn)自家廚房有滲水現(xiàn)象，漸漸的，滲水從廚房蔓延至客廳、衛(wèi)生間、陽臺，徐女士房屋的地板、墻壁也逐漸開始變爛發(fā)黑，嚴(yán)重影響到徐女士的居住環(huán)境。徐女士將情況反映給小區(qū)物業(yè)，要求物業(yè)公司拆除違法建筑。物業(yè)公司在了解情況后向韓某發(fā)出了整改通知書，但韓某卻置若罔聞。為此徐女士還停繳了每個月的物業(yè)費向物業(yè)公司抗議。然而，情況并未得到好轉(zhuǎn)。

　　徐女士最終決定通過法律途徑維權(quán)。20**年，徐女士向余姚市人民法院起訴，要求韓某拆除搭建設(shè)施，并賠償損失10萬元。同時，徐女士認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)對韓某的這種行加以制止，但是物業(yè)公司只是發(fā)送了整改通知書，并未采取實質(zhì)行動加以制止，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，韓某未經(jīng)批準(zhǔn)在北露臺搭建景觀水系等設(shè)施，導(dǎo)致樓層滲水，損壞了徐女士房屋內(nèi)裝修和部分財產(chǎn)，判令韓某拆除違法建筑，賠償徐女士各項損失3500元。而物業(yè)公司對韓某的行為已進(jìn)行了勸告，基本盡到了物業(yè)管理職能，無需承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　法官評案

　　物業(yè)無權(quán)強拆小區(qū)內(nèi)違法建筑

　　由于房價一直居高不下，很多業(yè)主在買房裝修時總是考慮如何將自己的居住利益最大化，從搭建空中閣樓到擠占綠化用地，這樣的行為卻損害了小區(qū)其他業(yè)主權(quán)益。杜健表示，在小區(qū)違法建筑問題上，業(yè)主往往存在一個誤區(qū)，他們認(rèn)為物業(yè)公司作為小區(qū)管理單位理應(yīng)承擔(dān)起強拆職責(zé)。實際上，物業(yè)公司作為一個民事主體，并沒有拆除違法建設(shè)的強制執(zhí)法權(quán)。對于違法建筑，物業(yè)公司僅限于向搭建違法建筑的業(yè)主予以勸阻、制止，在勸阻、制止無效的情況下，應(yīng)及時報告政府主管部門，最終的執(zhí)法權(quán)在政府相關(guān)職能部門。

　　韓某在北露臺所搭建的景觀水系確實屬于違法建筑，理應(yīng)拆除，但物業(yè)管理公司無權(quán)強行拆除。韓某作為景觀水系的搭建人，其投入的建筑材料、人工費及景觀水系生活設(shè)施、物品系其合法財產(chǎn)，理應(yīng)受法律保護(hù)。如果物業(yè)公司擅自闖入韓某住宅強行拆除，就屬于毀壞財物的行為。杜健提示，物業(yè)公司在行使管理權(quán)時要想有章可循，在簽訂物業(yè)合同時就應(yīng)當(dāng)明確雙方的權(quán)利義務(wù)，通過增加規(guī)章條款達(dá)到約束業(yè)主私搭亂建行為的效果。

　　樓宇鋼柱掉落物業(yè)房企一并告

　　20**年11月，許先生將自家車輛停靠在小區(qū)內(nèi)。第二天早上，正當(dāng)許先生準(zhǔn)備開車上班，卻發(fā)現(xiàn)自己的車輛已一片狼藉，一根不銹鋼柱掉落在車子旁邊，而自己車輛的引擎蓋被穿洞，前擋風(fēng)玻璃、大燈也有不同程度的損壞。許先生將車輛送至4S店維修，前后花了3萬余元，這一飛來橫禍給許先生出行帶來極大不便。許先生了解到，撞壞自己車輛的不銹鋼柱正是小區(qū)房屋裝飾所用。許先生向物業(yè)公司索要賠償，但物業(yè)公司卻以房屋質(zhì)量問題應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)為由拒絕賠償，許先生也不示弱，以拒繳物業(yè)費的方式提出抗議，雙方就賠償問題一直僵持不下。今年6月，許先生將小區(qū)物業(yè)公司告上法院，要求物業(yè)公司和開發(fā)商賠償其各項損失3.5萬元。

　　余姚法院審理后認(rèn)為，開發(fā)商已于20**年5月將建設(shè)完畢的小區(qū)整體交付給物業(yè)公司。涉案不銹鋼柱位于小區(qū)3號樓樓頂，屬于建筑的公共部位，應(yīng)由負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理的物業(yè)公司承擔(dān)維修責(zé)任。物業(yè)公司并沒有證據(jù)證明自己盡到了維修和管理義務(wù)，因此應(yīng)承擔(dān)民事賠償責(zé)任。

　　法官評案

　　開發(fā)商與物業(yè)屬兩個不同主體

　　建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害，除非他的所有人或者管理人證明自己沒有過錯，否則便應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。面對房產(chǎn)公司與物業(yè)公司的相互推諉，業(yè)主對于因墜落物導(dǎo)致的損失，可徑直向小區(qū)的管理人，即物業(yè)公司索要賠償。而物業(yè)公司認(rèn)為建筑質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)由施工單位及房地產(chǎn)公司承擔(dān)，這與業(yè)主提出賠償屬于不同的法律關(guān)系。從法律角度來講，物業(yè)公司和業(yè)主之間是物業(yè)合同關(guān)系，開發(fā)商和業(yè)主之間是商品房買賣合同關(guān)系，開發(fā)商和物業(yè)公司是兩個獨立的民事主體，互相之間沒有承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)。

　　關(guān)于墜落物施工質(zhì)量問題引起的主張，實質(zhì)為最終責(zé)任承擔(dān)主體問題，需要物業(yè)公司另行向房產(chǎn)公司起訴。對房屋質(zhì)量歸屬問題，主要還是看房產(chǎn)公司和物業(yè)公司簽訂的合同。比如開發(fā)公司與物業(yè)公司簽訂3年保修期，那么3年內(nèi)物業(yè)公司可向開發(fā)公司主張房屋質(zhì)量引起的賠償，以后的房屋問題則由物業(yè)公司自行負(fù)責(zé)。

　　業(yè)主依法維權(quán)要有法律依據(jù)，如果在遇到維權(quán)困境后像許先生這樣選擇不繳物業(yè)費的方式并不可取。物業(yè)公司提供的是有償服務(wù)，如果業(yè)主不繳納物業(yè)費，在法律上就會喪失對物業(yè)公司主張權(quán)利的法律基礎(chǔ)，這對業(yè)主自身維權(quán)十分不利，最終將導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間的紛爭惡性循環(huán)。

　　燈光昏暗業(yè)主摔倒物業(yè)擔(dān)責(zé)15%

　　20**年1月，朱某到小區(qū)地下室車位取物，途經(jīng)過道時，由于過道上方電燈壞掉，車庫光線有些昏暗，而朱某年事已高，在途經(jīng)過道時不慎被過道門檻絆倒受傷。小區(qū)保安通過監(jiān)控發(fā)現(xiàn)朱某摔倒在地，立即與朱某家人取得聯(lián)系。朱某在家人陪同下送醫(yī)，經(jīng)醫(yī)院診斷，朱某為右股骨骨折，先后花去治療費用3.1萬元。朱某家人認(rèn)為，自己每個月都向物業(yè)公司支付物業(yè)費，在收取報酬的情況下，物業(yè)公司卻對小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施未盡到基本的管理、維護(hù)職責(zé)，對于朱某受傷物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。朱某向余姚法院提起訴訟，要求物業(yè)公司賠償各項損失6.2萬元。

　　法院審理認(rèn)為，物業(yè)公司作為小區(qū)管理人，對小區(qū)公共設(shè)施負(fù)有維修、保養(yǎng)、管理義務(wù)，因事發(fā)時光線昏暗，客觀上導(dǎo)致行人通行不便，在一定程度上存在安全隱患，法院認(rèn)定物業(yè)公司在盡到一般人管理義務(wù)上存在瑕疵。此外，朱某作為成年人，在經(jīng)常出入的小區(qū)地下車庫，理應(yīng)注意到進(jìn)出過道上有門檻，但因自身未能充分注意，自身過錯明顯。法院最終判決物業(yè)公司承擔(dān)15%的責(zé)任，朱某本人承擔(dān)85%的責(zé)任。

　　法官評案

　　物業(yè)對公共設(shè)施管理義務(wù)非無限

　　杜健介紹，其實在小區(qū)內(nèi)發(fā)生摔倒受傷事件是很常見的事情，但由于發(fā)生的地點在小區(qū)內(nèi)，業(yè)主往往會一味地認(rèn)為是物業(yè)公司管理不到位造成而要求物業(yè)公司承擔(dān)全額賠償責(zé)任。法官表示，物業(yè)對服務(wù)區(qū)域范圍的公共設(shè)施在一定的合理限度范圍內(nèi)負(fù)有保障管理義務(wù)，但管理義務(wù)范圍是有限的，并不能無限地夸大物業(yè)公司責(zé)任。依照侵權(quán)責(zé)任法相關(guān)規(guī)定，侵害人因過錯造成他人人身損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，受害人亦有過錯的，可減輕侵害人的賠償責(zé)任。據(jù)此，人民法院根據(jù)雙方提供的證據(jù)材料和案件的實際情況來劃分責(zé)任。

　　物業(yè)糾紛在進(jìn)入訴訟程序后，業(yè)主習(xí)慣通過言詞抗辯，卻無法提供有效的證據(jù)證明物業(yè)公司存在過錯，這會導(dǎo)致業(yè)主在訴訟中處于弱勢。杜健提醒業(yè)主，應(yīng)當(dāng)注重證據(jù)的收集，一旦自身權(quán)益受到損害，要通過法律途徑保障自己合法權(quán)益。

篇2：物業(yè)采暖費糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費？

　　物業(yè)采暖糾紛案：業(yè)主為啥不交取暖費？

　　近幾年，隨著供暖社會化的轉(zhuǎn)變和供暖費用的上升，業(yè)主和供暖部門的矛盾越來越多，由于沒有相應(yīng)的法規(guī)細(xì)節(jié)，供暖部門和業(yè)主各持己見，各說各的理由，產(chǎn)生的糾紛越來越多，成為棘手的社會問題。“木橋花園”案也僅僅是諸多供暖糾紛案中的一個縮影，案件中被告拒交取暖費的理由，也僅是各種拒交取暖費理由中的一個。

　　理由之一：供熱不合格 拒交取暖費

　　“木橋花園”案中被告拒交取暖費的理由即源于此。西寧市城北區(qū)某小區(qū)一樓的馬老太太在接受記者采訪時敘說自己幾年來的經(jīng)歷：頭一年搬進(jìn)來，暖氣不熱，新房溫度低，可以理解，取暖費一分不少的交了；第二年暖氣不熱，說是放放氣就好了，放了3個月的氣，暖氣還是不熱，后來連人都不來了；兩個冬天暖氣都不熱，向物業(yè)公司反映了，還是沒有得到很好解決。記者在采訪中了解到，供暖部門的供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主拒交取暖費最主要的理由，幾乎占到了拒交人數(shù)的50％以上。很多人持有這樣的觀點，供暖也是商品，既然花錢來買，就要買得物有所值，供暖溫度達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)也屬“劣質(zhì)產(chǎn)品”，作為消費者當(dāng)然有權(quán)拒買。

　　理由之二：收費不合理 當(dāng)然不交費

　　收費不合理，是業(yè)主拒交取暖費的第二大理由。記者在采訪中了解到，盡管目前對取暖收費方式有了界定，但許多西寧人對目前的收費方式還是產(chǎn)生了質(zhì)疑。家住西寧市朝陽某小區(qū)的王先生告訴記者：“按套內(nèi)面積計算也不科學(xué)，我家的過廳、廚房、廁所都沒有暖氣，而且廚房根本不需要暖氣，去年我要求在廁所里加一組暖氣他們不讓，收費時卻把廁所的面積計算進(jìn)去，這樣的收費合理嗎？”住在同一小區(qū)的李先生對記者說，買房的時候家里敞開式的陰臺、陽臺都是按對折面積進(jìn)行計算的，收取暖費卻按全額收，為什么？收費合理的當(dāng)然要交，收費不合理的為什么還要交？

　　理由之三：遺留問題不解決 取暖費不交

　　購房時的遺留問題是業(yè)主不交取暖費用的另一大理由。西寧地區(qū)很多小區(qū)的供暖部門都是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，物業(yè)費和取暖費捆綁在一起收，業(yè)主們自然也就將房地產(chǎn)開發(fā)商、物業(yè)公司在管理方面的問題牽扯進(jìn)來，購房時的承諾不兌現(xiàn)、小區(qū)公共衛(wèi)生、公共安全方面反映出的問題、擅自將業(yè)主公用設(shè)施挪作他用侵害業(yè)主利益的，都嚴(yán)重影響了業(yè)主的合法權(quán)益，業(yè)主雖然向物業(yè)管理部門屢次反映，要求解決，卻不予理會。諸如此類的問題長期得不到解決，導(dǎo)致業(yè)主拒交物業(yè)費、取暖費。于是 ，遺留問題解決不了，拒交取暖費也就成了一個普遍現(xiàn)象

篇3：預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　預(yù)防物業(yè)管理糾紛 簽好《物業(yè)管理公約》

　　物業(yè)管理糾紛一直是媒體關(guān)注的熱點，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛的報道經(jīng)常見諸報端，先是銀楓家園，再是鵬潤家園，接著又是天通苑、中創(chuàng)物業(yè)等等。誰對誰錯暫且不論。如此多的物業(yè)管理糾紛確實反映出目前物業(yè)管理現(xiàn)狀比較混亂，存在著許多亟待解決的問題。對某些處于糾紛漩渦的業(yè)主來說，本該方便生活的物業(yè)管理變成了困擾生活的煩心事，甚至擔(dān)憂事。對那些準(zhǔn)備買房的購房人來說，物業(yè)管理更是一片足以令人望而卻步的是非之地。為什么會產(chǎn)生這么多的物業(yè)管理糾紛？物業(yè)管理糾紛能不能防患于未然？筆者認(rèn)為，物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的，既有客觀原因，也有主觀原因。在國家法律、法規(guī)不夠健全的情況下，物業(yè)管理各方應(yīng)通過業(yè)主大會。在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上，完善《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛，采取合法手段有效解決物業(yè)管理糾紛。

　　物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因是多方面的。從客觀方面講，現(xiàn)階段我國關(guān)于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)還不健，全國還沒有一部統(tǒng)一的物業(yè)管理條例，物業(yè)管理各方的關(guān)系及權(quán)利義務(wù)等都缺乏明確規(guī)定。這就使整個物業(yè)管理活動處于一種無序狀態(tài)。法院等裁判機構(gòu)在處理物業(yè)管理糾紛時缺乏法律依據(jù)，只能主要依據(jù)《物業(yè)管理公約》等合同的約定進(jìn)行處理。物業(yè)管理各方如果想更好地保護(hù)自己的權(quán)益，只能通過完善合同條款等經(jīng)濟手段來達(dá)到目的。但由于物業(yè)管理各方在專業(yè)知識經(jīng)濟實力、實踐經(jīng)驗等方面有較大差異，現(xiàn)實生活中，物業(yè)管理各方在簽訂《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的文件時并不能完全表達(dá)自己的真實意愿，這就為物業(yè)管理糾紛的發(fā)生埋下了隱患。從主觀方面講，物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高是發(fā)生物業(yè)管理糾紛的主要原因。例如，有的產(chǎn)權(quán)人或使用人未意識到業(yè)主大會的重要性，從不參加業(yè)主大會的活動，卻要求物業(yè)管理企業(yè)少收費或不收費；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人不重視《物業(yè)管理公約》等法律文件，卻抱怨業(yè)主委員會不維權(quán)或維權(quán)不利；有的產(chǎn)權(quán)人或使用人沒有科學(xué)消費意識，不理解物業(yè)管理的職責(zé)范圍、物業(yè)管理對物業(yè)保值、升值的重要性，覺得花錢請物業(yè)冤得慌；還有的認(rèn)為只要花了錢，和房子有關(guān)的事，都可以找物業(yè)。有的物業(yè)管理企業(yè)缺乏市場競爭的意識，在物業(yè)管理活動中只講權(quán)利、不講義務(wù)；有的物業(yè)管理企業(yè)不求長遠(yuǎn)發(fā)展，在物業(yè)管理活動中投機取巧，收費高、服務(wù)差。以上種種均是物業(yè)管理各方整體素質(zhì)不高的表現(xiàn)。在這種外部缺乏有效約束，內(nèi)部缺乏有效自律的情況下。物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性。

　　盡管物業(yè)管理糾紛的發(fā)生有其必然性，但并不是說物業(yè)管理糾紛不能預(yù)防、減少或有效解決。在法律、法規(guī)不夠健全《物業(yè)管理公約》等合同性文件是物業(yè)管理各方主要行為準(zhǔn)則與是非評判標(biāo)準(zhǔn)的情況下，簽好《物業(yè)管理公約》等具有法律效力的合同性文件對于積極預(yù)防、減少、有效解決物業(yè)管理糾紛具有重要作用。《物業(yè)管理公約》是房屋產(chǎn)權(quán)人或使用人與物業(yè)管理公司簽署的、承諾共同遵守的行為規(guī)則。一般包括物業(yè)基本情況、公約涉及各主體的基本情況、產(chǎn)權(quán)人權(quán)利及義務(wù)、產(chǎn)權(quán)人大會及業(yè)主委員會、開發(fā)商權(quán)利及義務(wù)、物業(yè)管理公司權(quán)利及義務(wù)、公共維修基金的使用、物業(yè)管理收費、違約責(zé)任、爭議解決方式等條款。《物業(yè)管理公約》是整個小區(qū)治理結(jié)構(gòu)、管理規(guī)則的綱領(lǐng)性文件，規(guī)定了住宅小區(qū)組織結(jié)構(gòu)、物業(yè)管理各方權(quán)利義務(wù)及行為規(guī)范等核心性問題，關(guān)系到開發(fā)商、單個產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司的現(xiàn)實及長遠(yuǎn)切身利益。是物業(yè)管理法律關(guān)系中最重要的法律文件，因此，簽好《物業(yè)管理公約》對物業(yè)管理各方意義深遠(yuǎn)。物業(yè)管理各方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，根據(jù)互利原則確定各方的權(quán)利義務(wù)，明確小區(qū)管理機構(gòu)、議事規(guī)則、議事程序，監(jiān)督機構(gòu)等條款。

　　眾所周知，在新建住宅小區(qū)，最初的《物業(yè)管理公約》一般都是由開發(fā)商起草的，其他產(chǎn)權(quán)人在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守《物業(yè)管理公約》的相關(guān)規(guī)定。由于《物業(yè)管理公約》事先已由開發(fā)商擬定并經(jīng)過政府有關(guān)主管部門審核，單個產(chǎn)權(quán)人即便對《物業(yè)管理公約》的某些條款及內(nèi)容不滿，也無法或無力對《物業(yè)管理公約》進(jìn)行修改，只能違心或被迫承認(rèn)《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容與條款。雖然單個產(chǎn)權(quán)人或使用人在購房初期無法修改《物業(yè)管理公約》的內(nèi)容，沒有機會在關(guān)系到切實利益的問題上與開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)討價還價，但并非永遠(yuǎn)沒有機會。當(dāng)住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)人入住率達(dá)到50％以上、具備召開第一次業(yè)主大會的條件時，單個產(chǎn)權(quán)人或使用人便有機會參與《物業(yè)管理公約》的通過與修改工作，有權(quán)提出自己的合理化建議，與其他產(chǎn)權(quán)人一起與開發(fā)商討價還價。那么，在討價還價時，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)注意哪些問題呢？

　　首先，產(chǎn)權(quán)人或使用人應(yīng)當(dāng)理順物業(yè)管理關(guān)系。物業(yè)管理通常有五方參與：開發(fā)商，產(chǎn)權(quán)人或使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司。在開發(fā)商擁有部分物業(yè)的住宅小區(qū)中，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人是物業(yè)的主人，小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)--業(yè)主大會由開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人或使用人（房屋承租人）組成。在開發(fā)商不擁有物業(yè)的住宅小區(qū)中，業(yè)主大會由產(chǎn)權(quán)人或使用人組成。業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)是業(yè)主委員會，由住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人選舉的代表組成，代表和維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)人和使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理企業(yè)是受業(yè)主委員會委托對小區(qū)進(jìn)行管理的專業(yè)公司。從理論上講，開發(fā)商、產(chǎn)權(quán)人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會具有共同利益，對物業(yè)管理公司違法或違反《物業(yè)管理公約》、《物業(yè)管理委托合同》的行為應(yīng)當(dāng)采取一致立場。這是相對合理的物業(yè)管理關(guān)系。

　　其次，完善《物業(yè)管理公約》，消除不合理的物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因，維護(hù)自身合法權(quán)益。維護(hù)自身權(quán)益在物業(yè)管理關(guān)系合理的住宅小區(qū)相對容易，但在物業(yè)管理關(guān)系陷入混亂的小區(qū)則不太容易。例如，在新建住宅小區(qū)中，開發(fā)商像其他產(chǎn)權(quán)人一樣。應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)管理費，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行職責(zé)。但某些開發(fā)商卻利用前期委托物業(yè)管理的特權(quán)，與受托物業(yè)管理企業(yè)達(dá)成某種妥協(xié)或默契，即物業(yè)管理企業(yè)得到小區(qū)物業(yè)管理權(quán)，開發(fā)商少繳或不繳物業(yè)管理費。在這種物業(yè)管理關(guān)系下，產(chǎn)權(quán)人或使用人維護(hù)自身權(quán)益便相對艱難，開發(fā)商對物業(yè)管理企業(yè)侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的行為可能采取放任自由或默許的態(tài)度，這便破壞了小區(qū)本應(yīng)合理的物業(yè)管理關(guān)系。在這種情形下，產(chǎn)權(quán)人或使用人只有在正確判斷不合理物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生原因的基礎(chǔ)上，通過完善《物業(yè)管理公約》條款及內(nèi)容。約束、制裁破壞正常物業(yè)管理關(guān)系的行為，將糾紛消滅于萌芽。那么，如何完善《物業(yè)管理公約》的條款及內(nèi)容呢？筆者認(rèn)為，以下幾個問題應(yīng)引起物業(yè)管理各方重視：

　　一、明確業(yè)主委員會議事程序及監(jiān)督問題

　　根據(jù)現(xiàn)有的物業(yè)管理方面的法律規(guī)定，業(yè)主委員會是住宅小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)--業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，具有組織召開產(chǎn)權(quán)人大會、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)、與物業(yè)管理企業(yè)簽訂或解除物業(yè)管理合同、監(jiān)督公共維修基金的使用和管理、審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)以及年度工作計劃，執(zhí)行產(chǎn)權(quán)人大會的決議、決定等權(quán)利和義務(wù)，是代表產(chǎn)權(quán)人利益的最重要的組織機構(gòu)。在一定意義上，業(yè)主委員會對小區(qū)的物業(yè)管理具有舉足輕重的作用。雖然從理論上講，業(yè)主委員會應(yīng)對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選舉、撤換，但業(yè)主委員會到底應(yīng)當(dāng)怎樣對業(yè)主大會負(fù)責(zé)，如何選舉或撤換業(yè)主委員會成員，業(yè)主委員會如何行使權(quán)力，業(yè)主委員會選聘和撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件、程序及標(biāo)準(zhǔn)等具體問題的規(guī)定更是比較原則，缺乏程序方面的保障，容易流于形式，很難落到實處。比如，《物業(yè)管理公約》一般都規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會具有決定選聘和續(xù)聘物業(yè)管理公司的權(quán)力，但對業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)及程序卻很少規(guī)定，這使得業(yè)主委員會選聘和續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)的行為缺乏客觀依據(jù)與透明度。《物業(yè)管理公約》一般還規(guī)定小區(qū)業(yè)主委員會有檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行的權(quán)力，但對業(yè)主委員會檢查、監(jiān)督工作的標(biāo)準(zhǔn)缺乏規(guī)定，這就使小區(qū)業(yè)主委員會自身的工作缺乏客觀標(biāo)準(zhǔn)、沒有有效監(jiān)督，這樣的權(quán)力有時可能成為滋生腐敗的溫床，小區(qū)物業(yè)管理亦是如此。因此，在簽訂《物業(yè)管理公約》時，物業(yè)管理各方就應(yīng)詳細(xì)約定業(yè)主委員會的組成、議事規(guī)則和工作程序、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作準(zhǔn)則、業(yè)主委員會組成人員的選舉、罷免程序、監(jiān)督業(yè)主委員會工作的機構(gòu)組織及監(jiān)督程序等問題，這樣才能更好地保障物業(yè)管理各方的合法權(quán)益。

　　二、物業(yè)客理經(jīng)營與收費問題

　　物業(yè)管理的經(jīng)營與收費一直是個比較敏感的問題。因為這直接關(guān)系到物業(yè)管理各方的經(jīng)濟利益，有媒體甚至稱物業(yè)管理收費是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)心中永遠(yuǎn)的"痛"。一方面，產(chǎn)權(quán)人希望繳費能降到最低，另一方面，物業(yè)管理企業(yè)希望利潤達(dá)到最大化。要想在這種悖論里求得合作發(fā)展。物業(yè)管理雙方就應(yīng)當(dāng)就物業(yè)管理經(jīng)營與收費等問題進(jìn)行協(xié)商，并在合同中進(jìn)行詳細(xì)約定，以避免糾紛的產(chǎn)生。在簽訂《物業(yè)管理合同》的經(jīng)營與收費條款時，以下幾個問題應(yīng)當(dāng)加以考慮：

　　1、物業(yè)管理企業(yè)在住宅小區(qū)內(nèi)是否具有排他經(jīng)營權(quán)，經(jīng)營收益歸誰所有，如何使用；

　　2、收取補充物業(yè)管理費的條件、標(biāo)準(zhǔn)及議事程序；

　　3、調(diào)整物業(yè)管理費的依據(jù)、條件及幅度；

　　4、物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)的違約賠償責(zé)任，標(biāo)準(zhǔn)。

　　三、建立維修基金的使用、續(xù)籌的監(jiān)督體制，降低維修基全移交、投資風(fēng)險

　　維修基金是專項用于住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的，由全體業(yè)主按購房款2％-3％的比例繳納的基金。由于維修基金數(shù)額比較大，對物業(yè)保值、增值具有重要作用，直接關(guān)系到產(chǎn)權(quán)人切身利益，因此在簽訂《物業(yè)管理公約》時，應(yīng)重點關(guān)注維修基金的使用、續(xù)繳問題。《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》雖然對維修基金的使用、續(xù)籌作了以下規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，維修基金的使用由開發(fā)商或開發(fā)商委托的管理單位提出使用計劃，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門審核后劃撥；業(yè)主委員會成立后，維修基金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施；維修基金不敷使用時，經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門或業(yè)主委員會研究決定，按業(yè)主占有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌，但以上規(guī)定并不能保證維修基金使用、續(xù)籌的審批合理，也無法防止開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)不合理使用維修基金。為維護(hù)自己的權(quán)益，在制定《物業(yè)管理公約》時。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)建立維修基金使用、續(xù)籌的監(jiān)督制度。

　　也許有些產(chǎn)權(quán)人還沒有意識到維修基金存在著移交、投資風(fēng)險。《住宅共用部分共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，維修基金先由開發(fā)商代收，在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證時，由房地產(chǎn)行政主管部門代管，業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主委員會同意，房地產(chǎn)行政主管部門將維修基金交給物業(yè)管理企業(yè)代管。在此期間，維修基金可用于購買國債等證券類投資。維修基金的移交伴隨著巨大的財務(wù)風(fēng)險，利息的變動、國債收益的變動都可能導(dǎo)致維修基金減少，這些不可預(yù)測的風(fēng)險只能由全體業(yè)主來承擔(dān)。簽訂《物業(yè)管理公約》時應(yīng)注意維修基金移交、投資風(fēng)險問題，并制定有關(guān)條款，減少移交特別是投資風(fēng)險，完善違法、違約移交、投資維修基金的違約、追償制度。

　　四、完善物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)條款，明確選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序

　　有些小區(qū)存在著這樣的情況，產(chǎn)權(quán)人或使用人對物業(yè)管理企業(yè)的工作極不滿意，想撤換物業(yè)管理公司，但卻拿不出實質(zhì)性的證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)違反法律或合同約定，以至撤換物業(yè)管理企業(yè)的想法和行為不能實現(xiàn)。這主要是因為，這些小區(qū)的《物業(yè)管理公約》等合同性文件對物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，選聘、撤換物業(yè)管理企業(yè)的條件及程序等問題未作詳細(xì)約定，以至訴訟或投訴時沒有證據(jù)，達(dá)不到自己的目的。一般情況下，物業(yè)管理工作比較復(fù)雜，訂立《物業(yè)管理公約》等合同性文件時應(yīng)盡量詳細(xì)地約定物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、因物業(yè)管理企業(yè)怠于職守或不履行職守、服務(wù)未達(dá)標(biāo)等原因給業(yè)主造成損害的違約賠償條款。這樣考核物業(yè)管理企業(yè)的工作好壞就有了依據(jù)與標(biāo)準(zhǔn)，決定是否續(xù)聘或撤換原有的物業(yè)管理企業(yè)時也有了實質(zhì)性的證據(jù)及依據(jù)。即使訴諸法律也不會有敗訴的危險。