案例評析：停車場經營者需要向物業交納管理費和維修資金嗎

　　【案件回顧】

　　因A房地產開發公司未依法履行生效判決確定的義務，深圳市羅湖區人民法院將該公司開發的小區內的立體車庫進行拍賣，B置業公司競得該車庫，羅湖法院在20**年12作出的民事裁定中載明：“將被執行人A房地產開發公司所有的車庫交付給拍賣競得人B置業公司管理、使用（管理、使用期限與該車庫的房地產證相一致），該車庫的功能及使用對象不得改變。”經羅湖法院強制執行，對該小區提供物業服務的C物業公司于20**年1月將涉案車庫移交給B置業公司。20**年4月，C物業公司將B置業公司訴至法院，要求B置業公司向C物業公司支付管理費及本體維修基金。B置業公司認為其與C物業公司之間不存在合同關系，C物業公司沒有提供任何管理服務，無權收費。

　　一審法院認為，該小區業主委員會與C物業公司簽訂的委托合同，沒有違反法律和行政法規的強制性規定，合法有效。C物業公司依委托合同的約定對整個小區包括涉案車庫進行物業管理。業主委員會對小區簽訂的委托合同當然的約束小區中所有建筑物的使用權人而不論其身份是否開發商。B置業公司從開發商處競得車庫，取得涉案車庫的使用權，理應受上述委托合同的約束，履行繳付物業管理費、本體基金等費用的義務。本體維修基金是房屋建筑（本體）的共同部分及共用設施設備的維修、維護與更新改造所需的經費，繳交該費用是房屋使用權人的法定義務，C物業公司是否提供了物業管理服務，并不影響C物業公司主張B置業公司按照委托合同約定繳納該費用。法院于20**年9月作出一審判決，支持了C物業公司部分物業管理費和本體維修基金的訴訟請求。

　　B置業公司不服提起上訴，二審法院認為，深圳市羅湖區人民法院裁定B置業公司對涉案停車場享有管理權和使用權，該裁定書中B置業公司對涉案停車場享有的管理權指的是對停車場內部的管理的權利，與C物業公司作為小區的物業管理人所行使的管理權內容不同。因此，B置業公司作為涉案停車場的管理人和使用人，應當按照業主委員會和C物業公司簽訂的物業管理合同中約定的標準交納管理費。由于涉案停車場是作為C物業公司管理的小區的配套設施興建的，因此，C物業公司按照其與業主委員會簽訂的物業管理合同約定的標準向B置業公司收取管理費沒有違反有關法律規定。二審法院維持了原審關于物業管理費和本體維修基金的判決。

　　B置業公司不服終審判決，向廣東省高級人民法院申請再審，廣東省高級法院于20**年12于作出民事裁定，指令深圳中級人民法院再審本案。深圳中級法院認為，本案的爭議焦點有兩個，其一，B置業公司在通過法院拍賣程序競得涉案立體停車場后是否具備小區的業主資格；其二，B置業公司是否應當根據物業管理委托合同的約定交納管理費和本體維修基金。深圳中院認為，業主應當不僅僅局限于已辦理產權證書的權利人，還應當包括生效法律文書所確認的權利人。本案中，B置業公司通過法院拍賣程序競得涉案立體停車場的管理、使用權，并得到生效法律文書的確認，依法可以認定其為小區的業主。一方面，從權利的來源上看，依據深圳市羅湖區人民法院民事裁定書，涉案立體停車場原本屬于A房地產公司所有，并非屬于小區的全體業主共有，因此，涉案立體停車場并不屬于小區的共有部分，而專為A房地產公司所享有。A房地產公司因未履行到期債務而被法院強制執行其名下財產，B置業公司通過正當的拍賣程序競得A房地產公司所有的涉案立體停車場，并由法院生效法律文書所確認。在此權利繼受過程中，原A房地產公司享有的對涉案立體停車場的專有權利全部由B置業公司受讓。因此，從權利的來源上看，B置業公司對涉案立體停車場的管理、使用權是一種專有、排他的權利。另一方面，從權利的構成來看，B置業公司自購得涉案立體停車場的管理、使用權以來，已實際上占有了該立體停車場，并通過經營該立體停車場車位的行為獲得收益。雖然該立體停車場目前因無法辦理產權證書而導致B置業公司對享有的專有權利在形式上存在瑕疵，但由于有生效法律文書的確認，因此從法理上說，上述瑕疵并不會影響B置業公司對該專有權利的自由處分。故深圳中院認為B置業公司在生效法律文書確認其涉案立體停車場享有專有的管理、使用權后，便依法成為小區的業主。對于第二個爭議焦點，由于涉案立體停車場位于小區之內，進入該立體停車場需要通過小區的大門和道路，并且需要利用小區內的照明、排水、消防等公用設施。C物業公司對整個小區（包括涉案立體停車場在內）提供了安保、清潔、水電供應等物業管理服務，B置業公司作為小區的業主，交納物業管理費和本體維修基金是其法定義務。同時，B置業公司經營該立體停車場的目的是出租停車位以獲取收益，屬于商業性質，本應依照較高的商業標準收取相關費用，但由于雙方經多次協商一直未能就具體收費標準達成一致協議為妥善解決雙方爭議，原審法院判令B置業公司按照C物業公司與業主委員會簽訂的物業管理委托合同約定的住宅物業管理服務費、本體維修基金的較低標準向C物業公司支付物業管理費和本體維修基金以及相應利息，既合情合理，又符合法律規定，C物業公司也無異議，深圳中院予以認可。至于B置業公司所稱若判其交費由造成C物業公司雙重

收費問題，因涉案立體停車場本屬于B置業公司專有，不屬于小區業主共有部分，故不存在其他小區業主已就該涉案立體停車場向C物業公司交納過物業管理費和本體維修基金問題。深圳中級人民法院于20**年8月作出再審判決，維持深圳中院作出的終審判決。

　　【顏宇丹律師評析】

　　筆者顏宇丹認為，B置業公司并非涉案停車場的所有人，不具有C物業公司對該小區物業服務項目的業主身份。Ｂ置業公司是根據深圳市羅湖區人民法院民事裁定書取得涉案停車場的管理使用權，且該裁定稱該停車場的“所有權人”為被執行人A房地產公司，Ｂ置業公司競得該停車場的管理使用權（管理、使用期限與該停車場的房地產證相一致）。據該裁定，Ｂ置業公司并非該停車場的所有權人，取得的僅是一定期限的管理使用權，深圳中院的再審判決將該裁定混同于《物權法》第二十八條所規定的“導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的”人民法院生效的法律文書。上述再審判決認定Ｂ置業公司“通過法院拍賣程序競得涉案停車場的管理、使用權，并得到生效法律文書的確認，依法可以認定其為小區的業主。”與物權法等法律有關物權取得的規定不符，管理、使用權僅是所有權（完全物權）一部分權能，該部分權能可以與所有權的其它權能相分離，但不能以取得該部分權能即認為取得了其它權能，成為所有權人。

　　Ｂ置業公司并非涉案停車場的業主，事實上也不可能成為業主，并非深圳中院再審判決所稱目前無法辦理產權證書，而是事實上根本不可能由Ｂ置業公司取得自己名下的停車場產權證書。該停車場的建筑性質為住宅配套，根據《物業管理條例》第四十二條的規定：“業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。”同時，最高人民法院《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條的規定，“業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費、物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。”而本案中，無論是A房地產公司，還是該小區的業主，與Ｂ置業公司之間并無涉案停車場的租賃、借用或其它物業使用關系，故即便需要交納物業費的話，作為物業服務方的C物業公司也無權徑行向Ｂ置業公司主張交納物業費，Ｂ置業公司有權拒絕其交費請求。

　　根據深圳市住宅局深住〔20**〕120號《關于貫徹國家<物業管理條例>有關問題指導意見的通知》第二條第（四）款第4項規定“建設單位應當對其所擁有的空置房或自用房、經營房、收入沒有納入公共收益的會所，交納物業管理服務費及本體維修資金。”據此規定，B物業公司即便要收取涉案停車場的物業費及維修資金，也應向作為建設單位的A房地產公司收取，而非向Ｂ置業公司收取。A房地產公司已通過深圳市羅湖區法院拍賣涉案停車場的法律行為獲得了該停車場相應所限的管理使用權的對價，故如要求由Ｂ置業公司來承擔物業費和維修資金，則屬重復收費。

　　涉案停車場從規劃和準建上均定性為該小區的公共配套設施，是為了滿足小區業主（住用戶）的停車需求，而經政府部門審批規劃，由開發商投資建設的公共配套設施，屬于物權法第七十四條第一款規定的規劃的車庫。經深圳市公安局交通警察局及物價部門核準的涉案停車場收費標價為住宅內經營性停車場且經營管理單位和收費單位均為Ｂ置業公司，并非C物業公司。事實上，Ｂ置業公司取得涉案停車場經營管理權以來，也一直是自行管理維護，C物業公司并未提供服務，何談由其收費問題？即便要交納，也應由物業服務區域內業主按其擁有物業的建筑面積分攤交納。

　　深圳中院再審判決中認為，C物業公司事實上為Ｂ置業公司經營的涉案立體停車場提供了物業管理服務，理由是該停車場位于該小區之內，進入該停車場需要經過該小區的大門和道路，并且需要利用小區內的照明、排水、消防等公用設施，且C物業公司對包括該停車場在內的整個小區提供了安保、清潔、水電供應等物業管理服務。筆者顏宇丹律師認為，并不能據此認定應進入涉案停車場的車輛需要經過其提供物業服務的小區的大門和道路等，Ｂ置業公司從中受益就應當向其支付物業管理費和停車場維修資金，這是兩個不同的物業管理區域劃定的問題。Ｂ置業公司經營管理的涉案停車場并非是空中樓閣或一座孤島，進出車輛經過C物業公司提供物業服務的小區大門和道路，是再自然不過的事情，也是Ｂ置業公司行使相鄰權，由B物業公司提供供役地的表現。如依照深圳中院的裁判邏輯，是否意味著每一個進出小區的單位或個人都應當向其交納物業管理費呢？是否每一個小區的業主都要為使用自己擁有建筑面積物業外的門廳、樓梯間、走廊通道、道路、綠地等共用部位和共用設施、公共場所，都要向物業公司另行支付費用呢？

　　本著權利與義務相一致的原則，如果深圳中院再審判決認定的Ｂ置業公司為涉案停車場業主的觀點成立的話，是否表明Ｂ置業公司有權以業主的身份，參與小區的業主大會及根據所擁有的面積行使業主的權利呢？能否依據該判決由Ｂ置業公司向房地產權管理機關申請辦理產權證書呢？能否要求從小區的物業維修資金當中申請資金來維修停車場呢？不言而喻的是，這些都是十分荒唐可笑難以實現的事情！

　　根據《廣東省物業管理條例》第七條第一款的規定，“物業的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業管理區域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域”，涉案停車場即屬于能夠分割和獨立使用的設施設備，且事實上Ｂ置業公司也是經過公安交警管理部門和物價部門審批同意自行管理的區域，C物業公司無權要求Ｂ置業公司向其支付物業管理費和本體維修資金。

篇2：停車費不等于車輛管理費

數輛新機動車停放在小區指定車棚內失盜,但屢次向物業追討“說法”都沒結果。無奈之下,昌盛苑三業主昨日宣布,將聯手把管理該小區的上海昌里花園物業發展有限公司三泉物業管理處告上法庭。

業主 3輛車在車棚被盜

宋先生、王先生、朱女士三位業主告訴記者,小區剛建立時就有了停車棚,按《住戶手冊》及物業要求,三家均將 自行車、助動車停到了車棚里,并按自行車每月6元、助動車每月15元的標準如期向物業公司繳納了費用。

去年3月,宋先生一輛價值兩千元的新電動自行車在車棚內失盜了。繼之,王先生、朱女士兩家兩輛價值分別上萬元的新燃氣助動車也先后在車棚內失盜。“責任在物業管理,如果他們管理嚴一點,好一點,就不會發生這樣的事情。”朱女士說。

物業 停車費不是管理費

三人說,物業卻認為失盜的責任不在他們。其中最主要的理由,當初收取的費用只是停車費,而非管理費,所以不能賠償。昨日,記者欲采訪物業管理方時也被種種理由擋了出來。三業主說,他們準備拒付物業費及“打官司”兩種辦法對付物業。

律師 收停車費無義務看車

對此,上海君悅律師事務所李國梁律師認為,物業有管理小區的責任和義務,小區內失盜,多多少少都與物業管理有關;但現行物業管理條例并沒有關于停車棚管理的明文規定。有關停車棚內車輛失盜責任追討,主要看業主與物業雙方就停車方面達成的協議或約定,如果物業當初收的的確是停車費,就沒有派專人管理車棚的義務,業主也就不能就此向物業追究責任。