物業公司經營管理危機案例：穿梭巴收費*
案例描述：
**苑小區因開發商售樓需要，于20**年7月開通兩部穿梭巴士投入小區與鎮區之間的日常穿梭。時過兩年，開發商在小區的開發完成后，將兩部穿梭巴士免費贈送給小區全體業主，以后不再承擔小區穿梭巴的運行費用。當物業公司收到開發商的通知后馬上組織相關人員開會討論，并將建議以書面形式告知小區業主委員會及小區全體業主。為了穿梭巴能繼續為小區業主提供服務，建議采取收費形式實行"誰受益，誰承擔"的經濟原則，并說明在限期內未能做好相關安排，穿梭巴將面臨停開。當業主收到此信息后，部分業主反映非常強烈，說房地產在售僂時有承諾免費穿梭巴士，怎么現在就沒有了。立即采取各種手段對抗，在小區聚眾*，散發抵制收費的宣傳材料，發動上門簽名并聯名寫信向消委會投訴，郵寄相關材料到政府部門，聯系電臺（電視臺）要求曝光等行動。
處理過程：
管理處對業主的這一切反映沒有回避，而是采取了正面的引導，動之以情，曉之以理。
首先進行了對穿梭巴士收費的利害關系分析，有利的方面和不利的方面，然后提出為了降低穿梭巴的運行費用，將穿梭巴由原來兩部穿梭減為一部穿梭，只提供有限度的服務班次（即只提供接送學生上下課和上街買菜的需求）；
第二，采取上門與部分業主溝通，了解哪些業主對此事的意見較大，盡量能通過情感交流達到說服目的；
第三，通過業主委員會組織業主代表研討穿梭巴收費問題，并采取知音連線的形式咨詢業主意見，形成了決議；
第四，通過政府部門（市消協）介入處理，讓業主對政府的權威性產生效應；
第五，做出相關穿梭巴收費決定，并付之實施。
案例點評：
對于此次穿梭巴收費*，管理處從事件開始就面對事實，正面對待一切問題，沒有遮遮掩掩，沒有將問題回避，而是將其作為一個關乎小區大多數業主/住用戶正常生活及幾百戶家庭牽腸掛肚的大事情，積極采取各種有效措施，及時通報管理處（公司）與業主/住用戶之間的情況，既讓業主了解公司的處理情況與事實，消除他們的誤解，又耐心地與他們溝通，爭取得到理解。經過小區業主委員會委員及政府部門加入起到了及時化解矛盾，穩定人心的作用。管理處也能及時將業主的怨氣、想法及情況及時匯報公司，為公司領導決策提供了有效信息，及時的化解了一場經營危機。
篇2：商住項目物業經營管理成本測算案例
商住項目物業經營管理成本測算案例
一、 物業概況
1、 用地面積：9984.85m2
2、 總建筑面積：23470m2
3、 地上建筑面積：19970 m2
4、 地下建筑面積：3500 m2
5、 建筑占地面積：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容積：2.00
8、 綠化率：30.4%
9、 商鋪：9000 m2
10、商務公寓：10970 m2
11、停車位：92
二、 人員配置架構設置
說明：1、商務間共計214間，在初期按40%的入住計算，即85間。按每個服務員做13間計算則需7名/班×2班=14人。
2、總人數控制在65人以內。
三、物管費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
（1） 人員編制和基本工資標準：見表（01）
人員編制和基本工資標準表（01）
序 號 項 目 人 數（人） 工資標準（元/月） 總額（元/月）
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計 61 / 64600.00
(2)費用測算
管理/服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序 號 項 目 金額（元/月） 依 據 測算結果（元/月.M2）
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費 / / 暫不計
四 服裝費 1625 注(2) 0.081
五 合計 79166.50 / 4.463
注(1)： 福利費為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。
注(2)： 服裝按年均300元/人計算，則每月分攤為：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設施、設備日常運行、維修及保養費
?。?） 采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按1200元/M2計算，公共設施、設備建造成本統一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養費按月折舊費的40%提取。則：
維修保養費=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%
=（360÷300）×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×1.10元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=4752.00元/月
分攤到每平方米的費用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運行電費為:每部電梯按5千瓦/小時每天運行12小時計算則運行電費為：
?。?部×5千瓦/小時×12小時×30天/月）×1.10元/千瓦/小時
=7200千瓦/小時×1.10元/千瓦/小時
=7920元/月
分攤到每平方米的費用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養費用為;每層每月按50元計算則為：
（4部×7層）×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分攤到每平方米的費用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費：
小區綠化面積為3035M2, 綠化管理費測算見表（3）
綠化管理測算表（3）
序 號 項 目 測算依據 金額（元） 測算結果（元/月.M2）
1 綠化工具費 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費 1噸/ M2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農藥化肥費 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景觀再造費 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
6 合 計 / / 0.039
4、 清潔衛生費
>清潔衛生費測算見表（04）
清潔衛生費測算見表（04）
序 號 項 目 測算依據 金額（元） 測算結果（元/月.M2）
1 工具購置費 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運費 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計 / / 0.041
注(4):化糞池清掏費全年共計約為：3000元。
5、 保安費：
保安費用測算見表（05）
保安費測算表（05）
序 號 項 目 測算依據 金額（元/年） 測算結果（元/月M2）
1 裝備費 250元/人.年 5000．00 0．020
2 人身保險費 （暫不計） / /
3 房租費 （暫不計） / /
4 合 計 / / 0．020
6、 辦公費：（全年開支辦公費約12萬元）
辦公費=12萬元÷（12月×19970平方米）
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產折舊費：
固定資產總額為100萬元，平均折舊年限為5年，即：
固定資產折舊費為：100萬元÷（12月/年.月×5年×19970M2）
=0.834元/月.平方米
8、 利潤：
利潤取5%，則
利潤=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費：
兩稅一費為前八項之和的5.75%，則
稅費=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計：經營管理服務費匯總表見（06）
經營管理服務費匯總表（1-6）
序 號 項 目 金 額（元/月.平方米） 費用所占比例
1 工資福利費 4.463 57%
2 維修費 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費 0.039 05%
4 清潔衛生費 0.041 0.5%
5 保安費 0.020 0.2%
6 辦公費 0.501 6.4%
7 折舊費 0.834 10.5%
8 利 潤 0.352 4.5%
9 法定稅費 0.425 5.4%
10 合 計 7.817 100%
11、 車場管理費收入的補貼：
機動車輛車位約為92個，每個車位管理費為（平均）50元/月/位，則每月的停車收入為：4600元。
分攤物業管理費=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測算出的物業經營管理服務費減去補貼費用，則每平方米經營管理服務費為：
經營管理費=7.817-0.230
=7.587元/月.平方米