物業案例：出租屋物業服務費由誰承擔
案例描述：
**居業主梁某在20**年6月將自己在小區的房子租給租戶王某居住，雙方約定由王某向管理處交納物業服務費。20**年7月，梁某收到小區管理處的欠費催繳函，要求其承擔租戶王某所拖欠的物業服務費用。梁某就以其與王某簽訂的合同中約定的物業服務費用由王某承擔為由拒絕交納。
處理過程：
經過管理處工作人員電話及多次的聯系溝通，向業主解釋將自己的房屋出租給他人，根據國家《物業管理條例》第四十二條第一款明確規定："業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。"因而根據該條規定，業主應當根據物業服務合同向物業管理公司交納物業服務費，業主與物業使用人有約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主承擔連帶交納責任。所以最終業主也答應了將會交納租戶所欠繳的管理費。但最后在業主與管理處的共同努力下，已聯系上租戶，租戶表示還沒有搬家，只是出差在外，沒有及時將相關信息通知管理處和業主，才導致這場誤會，最終在本月將以前所欠的三個月管理費也全部繳清。
案例點評：
通過本案例，如果物業使用人不交納物業服務費的，業主有義務進行交納而不得以雙方的約定對抗物業管理公司，業主在交納該費用后，可以依據合同向物業使用人進行追繳。
E豪苑接待班組
20--年8月1日
篇2：物業案例:出租屋物業服務費由誰承擔
物業案例：出租屋物業服務費由誰承擔
案例描述：
**居業主梁某在20**年6月將自己在小區的房子租給租戶王某居住，雙方約定由王某向管理處交納物業服務費。20**年7月，梁某收到小區管理處的欠費催繳函，要求其承擔租戶王某所拖欠的物業服務費用。梁某就以其與王某簽訂的合同中約定的物業服務費用由王某承擔為由拒絕交納。
處理過程：
經過管理處工作人員電話及多次的聯系溝通，向業主解釋將自己的房屋出租給他人，根據國家《物業管理條例》第四十二條第一款明確規定："業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。"因而根據該條規定，業主應當根據物業服務合同向物業管理公司交納物業服務費，業主與物業使用人有約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主承擔連帶交納責任。所以最終業主也答應了將會交納租戶所欠繳的管理費。但最后在業主與管理處的共同努力下，已聯系上租戶，租戶表示還沒有搬家，只是出差在外，沒有及時將相關信息通知管理處和業主，才導致這場誤會，最終在本月將以前所欠的三個月管理費也全部繳清。
案例點評：
通過本案例，如果物業使用人不交納物業服務費的，業主有義務進行交納而不得以雙方的約定對抗物業管理公司，業主在交納該費用后，可以依據合同向物業使用人進行追繳。
E豪苑接待班組
20--年8月1日
篇3：物業服務費催繳作業指導書
物業服務費催繳作業指導書
1.0目的
1.1規范物業管理服務費拖欠的催繳工作;
1.2實行責任到人，確保應繳年度物業服務費用的收取;
2.0適用范圍
物業公司目前北京在管的、已入住并啟動二次收費工作的住宅業態項目，物業費收取周期一年一收，提前預收下一年度應收費用;
3.0職責
3.1全體管家團隊負責各自管轄區域的物業費收取和統計工作;
3.2服務中心項目經理作為物業費收費指標的第一責任人，負責收費全過程的把控和落實，并對收費管家進行定期考核;
4.0方法和過程控制
4.1收費責任人界定
4.1.1項目管家及前臺接待管家等負有收費任務指標的崗位人員，作為項目收費任務具體執行人和責任人，負有物業費催繳義務。
4.1.2項目經理需結合年初的目標責任書，分解、編制年度物業費催繳方案、制定催繳計劃，負責對項目物業費催繳當期、清欠具體實施工作進行統籌安排。
4.1.3各區域管家作為第一執行人，負責分解、細化催繳計劃，合理分配自身的催繳任務量，定期將收費情況匯總，和財務核對完畢后向項目經理匯總匯報;
4.1.4項目客服部、公共事務部及財務部作為聯動保障部門，需全力協助項目管家團隊開展收費工作。
4.1.5項目財務出納員按照內控工作流程，負責與管家團隊嚴格核對物業費收繳的實際情況。并協作管家團隊及時溝通、對比、提供物業費繳納情況最新數據。
4.1.6項目經理負責定期組織各部門主管召開物業費催繳分析會，總結點評收費工作推進情況。
4.1.7公司財務部出納負責對項目月度、季度、年度收入指標完成情況的統計工作。
4.1.8公司品質督導部負責對項目月度、季度、年度收入指標完成情況進行監督、審核及分析匯總。
4.2 繳費方式
4.2.1對新入住、住宅業態項目，首次入住收費標準為預收一年，若結合實際情況，有減收或優惠需求的，需報送公司領導審批同意。其它業態項目，則按公司制定的標準要求落實。
4.2.2對已入住一年后進入二次收費的項目，最小收費單位以“年”為標準進行物業費收取。
4.3 催繳前準備工作
對于逾期未繳納物業費的業主，需按下列流程于不同階段實施不同催繳方式。
4.3.1在啟動集中催費工作前，項目經理、管家團隊全體人員集中進行禮儀服務、行為規范、統一說詞、法律法規類培訓，要求管家團隊的催繳行為務必符合公司工作管控各項要求。
4.3.2負責催繳工作的全體管家、前臺接待崗替代管家需了解自身所負責樓門及管轄戶數、及業主檔案信息等，以便針對性開展后續工作。通過多種形式全面了解、核查每一戶業主目前或過往繳費、欠費情況，以便在催繳中，摸清和掌握真實欠費原因，與業主深入交流。
4.3.3催繳前由項目財務部出納核對欠費金額、欠費時間情況，以免有誤，造成不必要的誤會。
4.3.4收費第一責任人，應深入了解、核實欠費業主是否存在歷史遺留問題，或在以往催繳中提到過各類欠費原因(如房屋本體工程類、基礎配套問題等、治安類等)，時下是否已解決，并核實過往留存的報修、投訴等遺留痕跡，并確認情況是否屬實，是否屬于物業企業職責所控范疇。針對業主提出的各類問題需客服專員掌握應對解釋方案及處理措施，凡集中的、有代表性的、重大的遺留問題，需上報項目經理，由項目經理對下一步解決方案回復意見、給出建議，對項目經理不能決策的，由其形成文字性材料上報公司項目管理部，公司領導班子議定。以盡最大努力協調幫助解決，清理遺留問題，促進收費。
4.4催繳方式指引
對于收費方式不做強制性流程化要求，以便在不同項目，結合物業費催繳工作現狀，由項目經理結合本項目所處催費階段選擇具體催繳方式，在選定催繳方式后，需按本指引要求執行。
4.4.1短信催繳：
短信發送標準措辭：尊敬的業主：您好!您家的物業費已于年月日到期，請您盡快到物業服務中心續繳費，感謝您對物業工作的支持與理解，祝您生活愉快!物業服務電話:******。
4.4.2電話催繳：
進行催繳時盡可能打座機或者是第一聯系人手機號碼。
催費標準用語：“**/先生或女士，您好!我是*******服務中心的***，工號***。您**年度的物業管理服務費已欠費，請您盡快到***服務中心繳費，如您不方便來訪，管家也可以攜帶pos機和票據提供上門收費服務，具體時間您可提出預約需求，我們也可以將公司賬號發送短信給您，您也可以轉賬給我們，票據可以替您保管，待您方便時領取或預約客服專員送到您的家中，也可以快遞給您。感謝您對物業工作的大力支持與配合，最后祝您全家生活愉快、身體健康!” 凡撥打過催費電話的客服專員，負責將撥打過的每戶業主電話所回饋的情況，詳實、全面、準確的記錄在《**項目*月*日電話催繳記錄表》中。
4.4.3入戶催繳
針對已入住的業主經過多次電話、短信均催繳失敗、長期聯系不上的業主或有其它欠費原因的業主，管家需要與業主協調一致的入戶時間。
管家在經過前期多次電話和短信催繳后，需整理出擬入戶催繳戶的欠費情況、該戶催繳跟蹤記錄、車輛登記情況、入住后的報修記錄等，應做到心中有數，針對事先已知曉該戶確實存在尚未解決的問題，管家應帶著初步回復意見或解決方案入戶溝通，同時進行物業費勸繳工作。
入戶時應自帶鞋套，注意服務禮儀，入戶落座后首先應耐心傾聽業主反映的情況，并對業主反映的具體情況進行技巧性合理的解釋，并填寫《***項目入戶訪談催繳單》(表單3)，做好解釋工作，請業主配合在上面簽字，以證實該員工實際入戶行為。業主簽收即催繳時效延續，從而為入戶催繳失敗而留存催繳證據，以便日后提起訴訟等。
4.4.4經入戶催繳未果，業主拒繳費原因和業主提出問題由管家進行集中統計上報項目經理，及時根據催繳情況匯總到《***項目入戶訪談催繳單》上，項目經理簽字確認，并酌情組織召開催欠費例會，分析催繳原因。并制定下一步催繳計劃。
4.5張貼催費通知
長期聯系不上業主、租戶繳費的、電話、短信均催繳無效的業主和其他欠費原因的業主。
4.6發送EMS催繳函：
針對惡意欠費、多次催繳均無理由拖延繳費、長期不居住在小區的、或其它出于收費工作需要，需保留催費記錄證據的業主。
發送EMS催繳函注意事項：項目經理應提前與公司相關領導及部門溝通，項目擬發送催繳函的計劃和戶數、費用預算，待公司審批后，確定本次催繳函的發送數量、價格，結合溝通結果，及時反饋項目，由項目管家主責具體發函工作。
發送前由項目財務出納審核物業費欠繳數據，確保業主樓門號、欠費金額、欠費時間、滯納金金額準確無誤。并加蓋公司公章，在蓋章之日24小時內寄出。寄送后填寫《20**年*月**項目EMS催繳函發送記錄表》注：發送催繳函蓋章原件，項目需留存復印件，寄送2日后，各管家需按投遞存根上的條碼上EMS網站打印憑據郵局蓋章，確認業主是否收到催繳函，項目保留發送存根及打印憑據.以便后續作為訴訟時效延續證據提供。項目應指定專人集中存放催繳函復印件、發送存根和打印憑據等重要憑證。
4.7發送律師函
惡意無故欠費、多次催繳均無理由拖延繳費、房屋質量問題拒繳的、或其它出于收費工作需要，需保留催費記錄證據的業主。
發送律師函注意事項：項目經理應提前與公司相關領導及部門，溝通項目擬發送律師函的計劃和戶數、費用預算，待公司審批后，由公司項目管理部牽頭聯系律師，確定此次最終律師函發送數量、價格。結合溝通結果反饋項目，由項目各管家主責對接律師及具體發函工作。
發送前由項目財務出納審核物業費欠繳數據，確保業主樓門號、欠費金額、欠費時間、滯納金金額準確無誤，在蓋章之日24小時內寄出。寄送后填寫《20**年*月**項目EMS律師函發送記錄表》注：發送律師函蓋章原件，項目需留存復印件，寄送2日后，項目客服主管需按投遞存根上的條碼上EMS網站打印憑據郵局蓋章，確認業主是否收到律師函，項目保留發送存根及打印憑據.以便后續做為訴訟時效延續證據提供。項目應指定專人集中存放律師函復印件、發送存根和打印憑據等重要憑證。
4.8訴訟計劃
按照公司批復同意的訴訟計劃，項目經理、各管家具體對接律師，提供準備相關資料，共同啟動開展訴訟工作，并將最終訴訟結果上報公司知曉。
對上述催繳方式仍無效，針對額度巨大、惡意、有代表性的業主，聯系律師采
取法律訴訟手段，訴訟階段需要準備之前催費方式證據留存;
5.0支持記錄
5.1《費用催繳通知書》