成都市物業管理條例

　　(2007年8月10日成都市第十四屆人民代表大會常務委員會第三十四次會議通過 2007年9月27日四川省第十屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準 2023年12月29日成都市第十八屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂 2024年4月3日四川省第十四屆人民代表大會常務委員會第十一次會議批準)

　　目 錄

　　第一章 總 則

　　第二章 物業及其管理主體

　　第一節 物業管理區域的劃分與調整

　　第二節 附屬設施設備及共有資金

　　第三節 業主和業主大會

　　第四節 業主委員會

　　第五節 物業管理委員會

　　第六節 自行管理

　　第三章 物業服務

　　第一節 一般規定

　　第二節 物業服務人選聘

　　第三節 物業承接和退出

　　第四節 物業服務收費

　　第四章 物業使用和管理維護

　　第五章 監督管理

　　第六章 法律責任

　　第七章 附 則

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，保障物業依法、安全、文明、有序使用，維護業主、物業服務人等物業管理各方的合法權益，建設和諧宜居的高品質生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合成都市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理。

　　第三條 本條例所稱物業管理，是指業主自行管理或者通過選聘物業服務人等方式，對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施、相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條 本市物業管理納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府指導、業主自治、多方參與、協商共建、科技支撐的工作格局。

　　本市物業管理相關主體應當遵循公開公平、誠實信用、權責對等、質價相符的原則。

　　第五條 推動物業服務與社區生活服務相融合，實現創新發展、協調發展、綠色發展、開放發展、共享發展，提升物業管理水平，營造全齡友好、幸福和諧的工作和生活環境。

　　第六條 市和區(市)縣人民政府應當加強對物業管理活動及其監督管理工作的領導，將物業服務納入現代服務業發展規劃，建立物業管理聯席會議制度，統籌研究解決物業管理重大問題。

　　區(市)縣人民政府應當建立保障機制，在鎮人民政府、街道辦事處明確物業管理專職機構，配備專職工作人員，落實工作經費。

　　鼓勵相關部門、鎮人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會等依法通過購買服務方式委托符合條件的物業服務人承擔社區治理、公共事務和居(村)民服務等事項。

　　第七條 社區發展治理部門負責建立健全公開透明、開放參與、信用為本的物業管理聯動機制，指導建立基層黨組織領導下，多方主體共同參與的治理構架。

　　住建主管部門負責制定物業管理相關政策、規范并組織實施，對物業管理活動實施指導和監督。

　　發展改革、經信、公安、民政、規劃和自然資源、城市管理、生態環境、應急管理、水務、園林綠化、衛生健康、市場監管、消防救援等有關單位按照各自職責，負責物業管理活動的相關指導和監督管理工作。

　　第八條 鎮人民政府、街道辦事處應當將物業管理納入社區治理工作，履行下列職責：

　　(一)組織、指導、協調、監督本轄區內業主大會的設立和業主委員會選舉、換屆及規范化運行;

　　(二)指導、監督業主大會、業主委員會、物業服務人依法履行職責;

　　(三)建立工作聯動機制，協調社區建設與物業管理的關系，接受物業管理各方主體投訴，調解處理物業管理糾紛;

　　(四)依法組織成立物業管理委員會，指導、監督物業管理委員會依法履行職責;

　　(五)依照法律、法規規定，統籌協調、監督管理轄區內其他物業管理活動。

　　居(村)民委員會應當協助鎮人民政府、街道辦事處和相關部門，依照法律、法規規定做好轄區內物業管理相關工作，并在社區(村)黨組織領導下，建立業主委員會和物業服務人協調議事機制。業主大會、業主委員會和物業服務人應當支持、配合居(村)民委員會依法履行職責，接受居(村)民委員會的指導和監督。

　　第九條 物業服務行業協會應當依法加強行業自律和行業服務，促進行業誠信建設、標準建設、人才培養和科技創新，推動物業服務行業高質量發展。

　　第十條 本市建立健全物業管理矛盾糾紛多元化解機制，通過人民調解、行政調解、司法調解等方式化解物業管理矛盾糾紛。

　　鼓勵志愿者組織、社會工作者、人民調解員、網格員、律師等參加物業管理糾紛調解、開展社會心理服務等。

　　第二章 物業及其管理主體

　　第一節 物業管理區域的劃分與調整

　　第十一條 物業管理區域的劃分應當以建設用地規劃許可證確定的用地紅線圖范圍為基礎，綜合考慮共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，遵循規劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則劃定。

　　新建建設項目，包括分期建設的項目或者兩個以上單位共同建設的整體規劃項目，其設置的附屬設施設備是共用的，應當按照其整體規劃建設項目確定的用地范圍，劃分為一個物業管理區域。但該建設項目內已按規劃分割成兩個以上自然院落或者相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理、維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

　　同一建設項目內包含住宅和非住宅等不同物業類型，具有獨立的配套設施設備并能夠獨立管理的，可以劃分為不同的物業管理區域。

　　第十二條 建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前，持建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、項目規劃設計方案等資料，向區(市)縣住建主管部門提出劃分物業管理區域的方案。

　　區(市)縣住建主管部門應當自受理之日起十個工作日內，在征求鎮人民政府、街道辦事處和居(村)民委員會的意見后，向建設單位出具物業管理區域劃分意見書。對不符合物業管理區域劃分規定的，應當告知建設單位重新提出劃分方案。

　　第十三條 建設單位應當將物業管理區域劃分意見書在銷售場所的顯著位置予以明示，并作為商品房買賣合同附件。

　　第十四條 確需調整物業管理區域的，經業主委員會或者人數占比百分之十以上的業主書面申請，由區(市)縣住建主管部門會同鎮人民政府、街道辦事處及居(村)民委員會，按照本條例第十一條的規定，結合實際情況，擬定調整方案，經各相關物業管理區域業主分別共同決定后進行調整;尚未設立業主大會的物業管理區域，由全體業主依法共同決定。

　　一個物業管理區域拆分為多個物業管理區域的，應當在房屋交付之后由本物業管理區域業主共同決定;多個物業管理區域合并為一個物業管理區域的，應當分別由各物業管理區域的業主共同決定。

　　尚未劃分物業管理區域的，應當按照本條例第二十四條規定的比例分別由相關區域業主共同決定后，按照本條第一款規定劃分物業管理區域。

　　物業管理區域調整后，區(市)縣住建主管部門應當在相關物業管理區域內公告。

　　第二節 附屬設施設備及共有資金

　　第十五條 新建物業應當按照規定標準配置業主委員會用房和物業服務用房。物業服務用房應當具有獨立的辦公、值守等功能。業主委員會用房可以用于本物業管理區域黨群活動。

　　業主委員會用房和物業服務用房配置不符合法律、法規規定的，規劃和自然資源部門不予核發建設工程規劃許可證。

　　第十六條 本市實行新建住宅交付使用監管制度。新建住宅物業按照規劃要求建設、竣工驗收合格且其附屬設施設備具備下列條件后，方可交付使用：

　　(一)住宅區生活用水接入城鄉公共供水管網，并供水到戶;

　　(二)住宅區用電接入城市供電網絡，不得使用臨時施工用電;

　　(三)住宅區的雨水、污水排放接入永久性城鄉雨水、污水排放系統。確因客觀條件所限需采取臨時性排放措施的，應當經水務部門審核同意，并確定臨時排放的期限;

　　(四)完成住宅室內、室外燃氣管道的敷設并與市政燃氣管網鑲接;

　　(五)住宅區內信息網絡傳輸端口敷設到戶，安防等設施設備按設計規范配置到位;

　　(六)住宅區與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(七)按照規劃條件要求，完成教育、民政、醫療衛生、環衛、郵政、農貿市場及其他商業服務、社區服務和管理、消防等公共服務設施的配套建設;

　　(八)按照住宅設計規范預留設置空調器外機和冷凝水排放管的位置;

　　(九)完成住宅區內的綠化建設;

　　(十)完成住宅區內停車位(庫)、車輛充電基礎設施的配置;

　　(十一)住宅建設工程分期建設的，已建成的住宅周邊場地清潔、道路平整，與施工區域有明顯有效的隔離措施;

　　(十二)法律、法規規定的其他條件。

　　第十七條 新建住宅物業交付使用前，建設單位應當向區(市)縣住建主管部門辦理新建物業附屬設施設備交付使用備案，并提交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收備案證明資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業服務用房配置以及使用條件資料;

　　(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(五)建筑物及其附屬設施的維修資金交存證明;

　　(六)物業服務所必需的其他資料。

　　前款規定的資料住建主管部門可以通過數據共享獲取的，不再重復提交。

　　第十八條 新建住宅物業管理區域內的水、電、氣等計量裝置，應當按照專有部分一戶門號一貿易結算表、共有部分獨立計量表配置;通訊通信、安全防范、消防、生活垃圾分類收集設施、高空拋物監控設施、郵政(快遞)、電動汽車及非機動車充電基礎設施等附屬設施設備的配置，應當符合相關技術標準和規范。

　　物業管理區域內的市政配套設施和場地，由有關管理部門負責管理維護并設置明顯標識，任何單位和個人不得變更、占用、損毀市政配套設施和場地、標識，不得妨礙市政配套設施的維護管理。

　　第十九條 下列資金屬于業主共有，應當納入業主共有資金賬戶進行管理：

　　(一)利用共有部分經營產生的收入，在扣除合理成本之后所得收益;

　　(二)管理規約或者業主共同決定由全體業主共同分攤繳交的費用;

　　(三)業主共同決定實行自行管理的，按照自行管理方案分攤交納的管理費;

　　(四)共有部分被依法征收、征用的補償費;

　　(五)共有資金產生的孳息;

　　(六)其他合法共有收入。

　　建筑物及其附屬設施的維修資金歸業主共有，按照相關法律、法規、規章規定實行專戶管理。

　　利用共有部分進行經營的，應當符合法律、法規規定和管理規約約定。

　　第二十條 業主大會成立前，本條例第十九條第一款規定的業主共有資金，由物業服務人開設業主共有資金專門賬戶，代為單獨列賬管理，并將共有資金使用、管理情況向全體業主公布，不得挪用、侵占。

　　業主大會成立后，業主委員會應當按照相關法律、法規、規章規定開設業主共有資金賬戶。物業服務人應當及時向業主委員會移交代為管理的業主共有資金及賬目明細、相關資料。

　　物業服務人、業主委員會在銀行開設的業主共有資金賬戶應當接入市智慧物業信息管理系統，為業主查詢共有資金收支情況提供便利，接受住建主管部門、鎮人民政府、街道辦事處監督指導。

　　第三節 業主和業主大會

　　第二十一條 業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)要求物業服務人按照物業服務合同的約定提供服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則、建筑物及其附屬設施維修資金管理公約的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務人履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督業主共有資金的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則、建筑物及其附屬設施維修資金管理公約;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)履行其承擔的房屋使用安全責任;

　　(五)按照有關規定交存建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)按時足額支付物業費;

　　(七)向業主委員會提供聯系地址、通訊方式;

　　(八)法律、法規規定的其他義務。

　　第二十二條 一個物業管理區域設立一個業主大會。

　　業主總人數在一百人以內且經全體業主一致同意不設立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第二十三條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務人;

　　(五)使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(六)籌集建筑物及其附屬設施的維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動;

　　(九)在物業管理區域公共空間安裝個人身份和生物特征識別設備;

　　(十)物業管理區域劃分與調整;

　　(十一)實行自行管理;

　　(十二)物業費調整;

　　(十三)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　提交業主共同決定的事項，應當尊重社會公德，不得違反法律、法規的規定和損害社會公共利益。

　　提交業主共同決定前，業主委員會應當將擬表決時間、表決形式、議題、議事內容或者擬表決事項等在物業管理區域顯著位置和通過互聯網方式公示，公示期不得少于十五日。

　　第二十四條 業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定本條例第二十三條第一款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定本條例第二十三條第一款規定的其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　第二十五條 符合下列情形之一的，應當召開首次業主大會會議：

　　(一)交付的專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上或者交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上;

　　(二)首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數百分之二十以上;

　　(三)前期物業服務合同到期前九十日或者前期物業服務合同依法解除的。

　　第二十六條 符合召開首次業主大會會議情形的，建設單位應當在條件符合之日起三十日內依法向鎮人民政府、街道辦事處提出設立業主大會的書面報告。建設單位未按時書面報告設立業主大會的，同一物業管理區域內二十名以上業主聯名可以依法向鎮人民政府、街道辦事處提出設立業主大會的書面申請。

　　鎮人民政府、街道辦事處應當在收到設立業主大會的書面報告或者申請后十日內進行核實。符合召開首次業主大會會議情形的，鎮人民政府、街道辦事處應當依照法律、法規規定，三十日內指導成立籌備組，并開展籌備工作。

　　籌備組發布公告、公示等書面文件應當由鎮人民政府、街道辦事處加蓋公章。

　　第二十七條 籌備組成員一般由業主代表和鎮人民政府、街道辦事處、社區(村)黨組織、居(村)民委員會、轄區公安派出所、建設單位代表組成，籌備組組長由鎮人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會代表擔任，業主代表由鎮人民政府、街道辦事處組織業主推薦產生。

　　籌備組應當自公告成立之日起六個月內組織召開首次業主大會會議并選舉業主委員會。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起成立。

　　籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域顯著位置公示，并在業主委員會選舉產生之日起十日內將籌備相關資料和剩余籌備經費向業主委員會進行移交，移交完成后籌備組自行解散。

　　第二十八條 業主大會成立后三十日內，業主委員會應當將下列事項告知建設單位、物業服務人：

　　(一)管理規約;

　　(二)業主大會議事規則;

　　(三)業主委員會工作規則;

　　(四)業主大會、業主委員會的其他決定。

　　第二十九條 建設單位負責首次業主大會會議的籌備經費。籌備經費根據物業管理區域的規模按每套房屋五十元標準確定;物業管理區域總套數在一千戶以下的，一般不高于五萬元;物業管理區域總套數在一千戶以上的，一般不高于十萬元。一個物業管理區域業主大會籌備經費不得少于二萬元。

　　新建物業的建設單位應當在辦理商品房預售許可或者現房銷售前，將籌備經費交至鎮人民政府、街道辦事處的指定賬戶，供業主大會籌備組使用。

　　老舊小區以及建設單位已經不存在的物業管理區域籌備首次業主大會會議的，區(市)縣人民政府可以給予補助。

　　第三十條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。籌備組、業主委員會或者物業管理委員會應當按照法律、法規、規章規定和管理規約、業主大會議事規則約定召開業主大會會議。專有部分面積占比百分之二十以上的業主或者人數占比百分之二十以上的業主提議，或者出現業主大會議事規則約定的其他情形時，業主委員會應當召集業主大會臨時會議。

　　業主委員會未依法、依約履行召開業主大會會議職責的，二十名以上業主聯名可以請求鎮人民政府、街道辦事處責令其限期召開;逾期仍未召開的，由鎮人民政府、街道辦事處組織召開。其他任何單位和個人不得違法召開業主大會會議。

　　第三十一條 業主大會會議的召開應當接受鎮人民政府、街道辦事處的指導和監督。業主委員會應當在召開業主大會會議公告發布三十日前將會議方案、議程、議事內容和擬表決事項等報告鎮人民政府、街道辦事處。

　　業主大會會議由業主委員會書面記錄，相關會議資料應當存檔保存。業主大會會議未能作出決定的，或者業主就會議議題內容等存在重大意見分歧的，業主委員會應當及時向鎮人民政府、街道辦事處報告。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規規定的，該決定事項涉及的區(市)縣相關主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第三十二條 業主大會會議可以采用書面方式或者電子投票的形式。業主參與表決可以自行投票，也可以委托他人投票。受托人應當出具業主的書面委托證明，依法按照受托事項、時間、權限，代表業主行使權利。

　　現場計票、統票、監票應當邀請鎮人民政府、街道辦事處代表、居(村)民委員會代表和業主代表參加。鼓勵委托公證機構進行公證。

　　采用電子投票表決可以使用全市統一的電子投票表決系統。不動產登記機構與住建主管部門應當建立業主清冊等相關信息的共享機制，及時將相關信息共享。

　　業主大會會議表決結果產生之日起三日內，應當在物業管理區域顯著位置向全體業主公示，公示時間不得少于三十日。業主表決和查詢議事表決結果時，應當主動提供業主身份證明材料。

　　第三十三條 管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則、物業服務合同等不得違背法律、法規規定，其示范文本由市住建主管部門按照國家、四川省有關規定擬訂。

　　管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則草案與示范文本不一致的，應當在提交表決前作出書面說明并在物業管理區域的顯著位置進行公示，公示期不得少于十五日。

　　第三十四條 管理規約約定或者業主大會決定聘請專業機構對業主共有資金進行審計的，業主委員會應當執行，物業服務人應當予以配合。業主委員會拒絕委托審計的，鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正;逾期未改正的，鎮人民政府、街道辦事處可以代為組織實施，相關費用在業主共有資金中列支。

　　審計結果應當向全體業主公示，公示期不得少于十五日。

　　鼓勵建立業主委員會任期和離任審計制度。

　　第四節 業主委員會

　　第三十五條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督，按照依法通過的業主委員會工作規則開展工作。

　　業主委員會成員由本物業管理區域內符合法律、法規規定條件的自然人業主或者單位業主授權的代表擔任。籌備組或者換屆小組在確定業主委員會成員候選人名單時，應當征求物業所在地社區(村)黨組織意見。

　　業主委員會每名成員具有同等表決權，人數、任期等應當符合法律、法規規定。業主委員會成員以及候補委員的條件、人數、選舉方式、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。

　　業主委員會成員應當遵守法律、法規和管理規約，主動接受鎮人民政府、街道辦事處的監督管理。

　　業主委員會成員和候補委員名單應當長期在業主委員會用房的顯著位置公告，并根據業主委員會成員變化情況及時更新。

　　第三十六條 業主大會會議可以同時選舉產生業主委員會候補委員，在業主委員會成員出缺時，由候補委員依次遞補，候補委員人數不得超過業主委員會成員人數的百分之五十。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　業主委員會成員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中約定。

　　第三十七條 業主委員會應當履行下列職責：

　　(一)執行業主依法作出的共同決定;

　　(二)督促業主、物業使用人遵守管理規約、履行物業服務合同;

　　(三)監督物業服務人履行物業服務合同;

　　(四)配合政府以及有關部門依法實施的應急處置措施和其他管理措施;

　　(五)擬定涉及業主共同管理事項的制度措施草案并提請業主大會決定;

　　(六)每半年公布業主委員會成員、候補委員支付物業費、停車服務費等情況;

　　(七)法律、法規規定以及管理規約約定和業主大會賦予的其他職責。

　　業主出具業主身份證明材料后，可以查閱、復制業主委員會制作和保管的會議記錄和法律、法規規定的應當公開的信息檔案資料，業主委員會應當予以配合。

　　業主委員會應當按照有關要求，積極引導業主遵守互聯網信息相關規定，文明互動、理性表達，維護物業管理相關互聯網群組的良好網絡生態。

　　第三十八條 業主委員會應當按照業主委員會工作規則召開會議，并于會議召開前三日，將會議討論事項報告物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處。

　　業主委員會的決定應當依照法律、法規規定進行公示，同時抄告鎮人民政府、街道辦事處。業主委員會會議應當有過半數成員出席，作出的決定應當經過全體成員過半數同意并簽字確認。

　　業主委員會作出的決定違反法律、法規和管理規約、業主大會議事規則的規定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔相應的法律責任。

　　第三十九條 業主委員會工作經費的籌集方式、開支范圍、標準等由業主大會決定。

　　業主委員會應當按照規定公示業主大會和業主委員會工作經費的收支情況。

　　第四十條 業主委員會任期屆滿前，應當依照法律、法規規定召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會任期屆滿之日起十日內，應當依照法律、法規規定將檔案資料、印章、資金等移交給新一屆業主委員會，騰退業主委員會用房。新一屆業主委員會未產生的，移交給鎮人民政府、街道辦事處指定的單位保管。移交清單應當保存至下一次換屆選舉完成。

　　第五節 物業管理委員會

　　第四十一條 有下列情形之一的，專有部分面積占比百分之十以上的業主且人數占比百分之十以上的業主向物業所在地鎮人民政府、街道辦事處提出書面申請，鎮人民政府、街道辦事處應當及時組建物業管理委員會：

　　(一)新建物業管理區域自首套房交付之日起超過三個月，仍不具備召開首次業主大會會議條件的;

　　(二)物業管理區域符合設立業主大會情形但是尚未設立業主大會的;

　　(三)業主委員會任期屆滿仍未能選舉產生新一屆業主委員會的;

　　(四)因業主委員會成員缺額、在任期內無法履職，且未能重新選舉，導致業主委員會無法正常履職的。

　　鎮人民政府、街道辦事處應當為物業管理委員會開展工作提供必要的經費保障。物業管理委員會有權使用業主委員會用房。

　　物業管理委員會組建、職責、運行的具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第四十二條 物業管理委員會應當依法履行下列職責：

　　(一)符合本條例第四十一條第一款第一項情形的，組織業主監督前期物業服務合同的履行和監督臨時管理規約的執行，調解物業管理糾紛等;

　　(二)符合本條例第四十一條第一款第二項情形的，組織成立業主大會;

　　(三)符合本條例第四十一條第一款第三項、第四項情形的，組織召開業主大會會議，選舉新一屆業主委員會;

　　(四)未成立業主大會或者未能選舉產生業主委員會的，臨時代為履行業主委員會的職責;根據業主共同決定，代表業主與業主依法共同決定選聘、續聘的物業服務人簽訂、續訂物業服務合同及補充協議。

　　物業管理委員會應當依法履行職責，接受鎮人民政府、街道辦事處的監督管理，其作出的決定違反法律、法規規定的，該決定事項涉及的區(市)縣相關主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處應當責令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業主。

　　第四十三條 物業管理委員會一般由鎮人民政府、街道辦事處、居(村)民委員會、公安派出所、建設單位指派代表和業主代表組成，成員人數應當為七人以上十一人以下的單數，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一，主任由鎮人民政府、街道辦事處指派的代表擔任。已經成立業主大會的，建設單位不再指派人員參加。

　　業主代表由鎮人民政府、街道辦事處通過聽取業主意見，在自愿參加的業主中確定。

　　鎮人民政府、街道辦事處應當在物業管理區域顯著位置以書面形式和互聯網方式將物業管理委員會成員的名單、簡歷等基本情況向全體業主公示，公示期不少于十五日。

　　第四十四條 物業管理委員會作為臨時機構，在物業管理區域選舉產生業主委員會后停止履行職責，辦理移交手續后自行解散。物業管理委員會任期一般不超過兩年，期滿仍未能選舉產生業主委員會的，由鎮人民政府、街道辦事處重新組建物業管理委員會。

　　物業管理委員會應當于任期屆滿或者選舉產生業主委員會之日起十五日內，辦理移交檔案資料、印章、資金等手續，騰退業主委員會用房。

　　第四十五條 物業管理委員會可以持鎮人民政府、街道辦事處出具的成立證明，向公安機關申請刻制物業管理委員會專用印章，并開設基本存款賬戶。

　　第六節 自行管理

　　第四十六條 業主可以自行管理物業，也可以委托物業服務人進行管理。業主決定自行管理前，應當向鎮人民政府、街道辦事處報告。

　　業主實行自行管理的，可以聘請相關人員負責物業管理區域內的秩序維護、清潔衛生、綠地養護等管理事項;也可以將管理事項分別委托不同的專業服務人。電梯、消防等涉及人身、財產安全的設施設備，應當依法委托專業機構進行管理維護。

　　第四十七條 業主實行自行管理的，應當制定自行管理方案，經業主共同決定通過后，長期在物業管理區域顯著位置公示。自行管理方案應當包含下列內容：

　　(一)管理方式、管理期限;

　　(二)管理費的籌集方式、交費標準和方式;

　　(三)共有收益的管理;

　　(四)業主應當履行的義務和承擔的責任。

　　業主委員會應當自業主共同決定自行管理之日起三十日內向鎮人民政府、街道辦事處備案，提交業主大會表決結果和自行管理方案。

　　第三章 物業服務

　　第一節 一般規定

　　第四十八條 一個物業管理區域應當由一個物業服務人統一提供物業服務，但是業主自行管理的除外。

　　物業服務人應當按照物業服務合同的約定提供物業服務，并且遵守下列規定：

　　(一)及時向業主、物業使用人告知安全、合理使用物業的注意事項;發現有安全風險隱患的，及時設置警示標志，采取措施排除隱患或者向相關單位報告;

　　(二)聽取業主的意見和建議，接受業主監督，改進和完善服務，并建立投訴受理制度，公開投訴電話等投訴方式，及時接受業主投訴;

　　(三)對業主、物業使用人違反管理規約的行為進行勸阻、制止，并及時報告業主委員會;

　　(四)建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案;

　　(五)支持配合鎮人民政府、街道辦事處和其他國家機關、居(村)民委員會依法履行職責;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　物業服務人及其工作人員不得有下列行為：

　　(一)挪用、侵占業主共有資金;

　　(二)擅自改變物業共有部分用途;

　　(三)泄露業主信息或者將業主信息用于與物業服務無關的活動;

　　(四)法律、法規、規章規定的其他損害業主利益的行為。

　　第四十九條 物業服務人應當按照物業服務合同約定配備服務力量，向物業管理區域派駐物業服務項目負責人和其他必要的工作人員。

　　物業服務項目負責人只能在一個物業服務項目任職，但物業服務合同另有約定的除外。物業服務項目有下列情形之一的，應當錄入項目負責人信用檔案：

　　(一)騙取、挪用或者侵占建筑物及其附屬設施的維修資金的;

　　(二)擅自改變物業管理區域內共用部位、共用設施設備用途的;

　　(三)擅自決定占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的;

　　(四)擅自利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(五)因管理失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故的;

　　(六)被有關部門認定亂收費或者收費不規范且未改正的;

　　(七)其他嚴重損害業主權益的。

　　發現存在前款規定情形之一的，鎮人民政府、街道辦事處、相關部門應當進行核查，并在物業管理區域公示核查結果。經核查認定屬實的，物業服務人應當解除物業服務項目負責人職務。

　　住建主管部門應當加強物業服務職業隊伍建設，記錄項目負責人在本市的執業情況，開展職業評價。

　　第五十條 物業服務信息應當定期公開。物業服務人應當向業主大會、業主委員會報告下列信息，在物業管理區域顯著位置和通過互聯網方式公示，并按照規定及時更新：

　　(一)建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況;

　　(二)業主共有部分的經營收益收支情況，包括相關的合同或者協議等;

　　(三)物業服務事項、管理人員、質量要求、收費項目、收費標準、合同履行情況等服務信息;

　　(四)電梯、消防、供排水、安全防范等重要設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式以及維護管理情況;

　　(五)物業費收支情況;按照物業服務合同約定，公布物業費年度預決算情況;

　　(六)物業管理區域內重大事項、重大投訴處理情況;

　　(七)物業服務人和物業服務項目負責人的信用信息;

　　(八)業主和物業使用人進行房屋裝飾裝修活動的情況;

　　(九)物業管理區域內車位(庫)的出售和出租情況;

　　(十)法律、法規規定和物業服務合同約定其他應當公示的信息。

　　物業服務人公示前款相關信息，不得侵犯業主、物業使用人個人隱私。

　　業主有權查閱、復制本條第一款各項公示資料，物業服務人應當予以配合，復制費用由查閱人承擔。業主對公示內容有異議的，物業服務人應當予以答復。

　　住宅物業的業主大會、業主委員會以及物業服務人，應當在電梯轎廂、小區(單元)樓棟出入口等公共場所為發布公共事務信息提供便利。

　　第五十一條 物業服務人應當按照有關規定向市或者區(市)縣住建主管部門定期報送和更新真實、完整、準確的信用信息、統計報表、物業服務項目負責人以及主要管理人員名冊等相關信息。

　　第五十二條 物業服務人應當按照法律、法規規定和合同約定，制定安全防范制度和應急預案，建立安全防范措施，履行安全防范責任。

　　物業服務人應當按照相關安全規范、標準對物業管理區域內的電梯、消防設施等設施設備和部位加強日常巡查和定期養護。

　　物業管理區域內出現下列情形之一的，物業服務人應當采取應急措施，并按照有關規定立即向相關部門、鎮人民政府、街道辦事處或者專業經營單位報告，協助做好處置工作：

　　(一)發生火災、水患、爆炸、自然災害等危及人身、建筑物安全或者造成人員傷亡的;

　　(二)發生群體性安全、衛生事件或者重大人身傷亡事件;

　　(三)發現違法拆改房屋承重結構等嚴重危及房屋使用安全的行為;

　　(四)建筑物及其附屬設施發生安全隱患，嚴重危及業主、物業使用人以及建筑物安全;

　　(五)物業服務人員擅自集體撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和物業使用人正常生活;

　　(六)其他嚴重影響業主、物業使用人正常生活和危及人身安全的事件。

　　物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。對于物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，業主、物業使用人以及相關人員應當依法予以配合。

　　第五十三條 物業管理區域突發失管狀態或者因物業服務合同終止引發重大矛盾糾紛需提供應急物業服務保障的，由鎮人民政府、街道辦事處確定應急物業服務人，并在物業管理區域內公告。

　　應急物業服務期間物業服務人應當按照原物業服務合同約定的服務標準提供服務，物業費按照原標準執行。

　　鎮人民政府、街道辦事處應當自確定應急物業服務人之日起六個月內組織業主依法選聘新物業服務人，協調應急物業服務人與新物業服務人做好交接。

　　第五十四條 有條件的物業服務人可以根據業主委托開展養老、托幼、家政、文化、健康等定制化和個性化特約服務，服務報酬由業主和物業服務人協商確定。

　　除法律、法規規定的事項外，鎮人民政府、街道辦事處以及居(村)民委員會委托物業服務人承擔社區治理、公共事務或者居(村)民服務等事項的，服務報酬由雙方協商確定。

　　第二節 物業服務人選聘

　　第五十五條 新建住宅物業，建設單位在房屋銷售前，應當通過招投標方式選聘前期物業服務人。

　　含有住宅的物業總建筑面積五萬平方米以上的，應當采用公開招投標方式選聘前期物業服務人;含有住宅的物業總建筑面積三萬平方米以上，不滿五萬平方米的，可以采用邀請招投標方式選聘前期物業服務人。

　　有下列情形之一的，可以采用協議方式選聘前期物業服務人：

　　(一)因保密或者涉及國家安全事項有特別要求;

　　(二)住宅物業房屋總建筑面積低于三萬平方米;

　　(三)投標人少于三個。

　　符合前款第一項規定的，建設單位應當提交有關部門的證明資料，并向區(市)縣住建主管部門備案;符合前款第二項或者第三項規定的，應當報區(市)縣住建主管部門批準。

　　第五十六條 鼓勵業主通過公開招投標方式選聘物業服務人。

　　市住建主管部門應當建立統一的物業服務招投標信息平臺，無償為建設單位或者業主選聘物業服務人提供服務。

　　區(市)縣住建主管部門負責轄區內物業服務招投標活動的指導和監督。

　　第五十七條 建設單位在辦理商品房銷售手續時，應當向區(市)縣住建主管部門提交包含下列主要內容的前期物業服務方案：

　　(一)臨時管理規約;

　　(二)前期物業服務合同;

　　(三)物業管理區域共有部分權屬清冊;

　　(四)房屋使用說明書;

　　(五)物業管理區域劃分意見書。

　　前款第一、二項應當參照住建主管部門制定的示范文本擬訂，并作為房屋買賣合同附件，由買受人一并簽署。前款其他各項內容應當在物業銷售時公示，并作為房屋買賣合同附件提供給買受人，同時予以說明。

　　建設單位及其委托的銷售機構不得就物業服務事項向買受人作出超出臨時管理規約、前期物業服務合同的物業服務承諾。

　　第五十八條 物業服務人應當自物業服務合同簽訂之日起三十日內，將物業服務合同、營業執照、擬派駐物業服務項目負責人名冊向區(市)縣住建主管部門備案，并將備案信息抄送鎮人民政府、街道辦事處。

　　物業服務合同、營業執照、派駐物業服務項目負責人發生變更的，物業服務人應當在變更之日起三十日內報送備案。

　　第五十九條 物業服務期限屆滿前六個月內，業主委員會應當組織業主共同決定續聘或者選聘新物業服務人，并將決定書面告知原物業服務人。

　　業主共同決定續聘且原物業服務人接受續聘的，雙方應當在物業服務合同期限屆滿前重新簽訂物業服務合同。物業服務人不同意續聘的，應當在物業服務合同期限屆滿前九十日書面告知業主委員會。

　　經業主共同決定選聘新物業服務人的，業主委員會應當制定選聘方案并組織業主進行表決。

　　第三節 物業承接和退出

　　第六十條 實行委托管理的物業管理區域，建設單位、業主委員會、物業服務人應當按照有關規定進行承接查驗，并公示承接查驗結果。未完成查驗的，物業服務人不得承接。

　　實行自行管理的物業管理區域，物業服務人與管理人的承接查驗參照本條例執行。

　　第六十一條 建設單位應當在物業承接查驗前二十日內向前期物業服務人移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，綠化工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)供電、供水、供燃氣、通訊、有線電視等準許使用文件或者專業經營單位管理維護的證明文件;

　　(四)物業共用部位、共用設施設備質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(五)業主委員會用房、物業服務用房清單;

　　(六)按照國家有關規定承接查驗所必需的其他資料。

　　建設單位未在前款規定的期限內全部移交資料的，應當列出未移交資料的詳細清單，并書面承諾補交的具體期限。

　　物業承接查驗資料屬于業主共有，物業服務人應當妥善保管。業主要求查詢的，物業服務人應當予以配合。

　　第六十二條 前期物業服務人應當自物業承接查驗完成后三十日內，按規定持下列資料，向區(市)縣住建主管部門辦理物業承接查驗備案：

　　(一)物業承接查驗協議;

　　(二)建設單位移交資料清單;

　　(三)查驗、交接記錄;

　　(四)與承接查驗有關的其他資料。

　　報送資料齊全的，區(市)縣住建主管部門應當予以備案并將備案意見抄送鎮人民政府、街道辦事處。報送資料不齊全的，區(市)縣住建主管部門應當責令前期物業服務人限期補正。

　　第六十三條 物業服務人按照合同約定、業主共同決定等需要退出物業管理區域的，應當在退出物業管理區域前三十日內在物業管理區域顯著位置公示，履行法律、法規規定和合同約定的交接、告知等義務，完成退出程序，不得拒絕退出。

　　物業服務人辦理物業服務交接，應當同時移交下列資料、財物：

　　(一)建設單位承接查驗時移交的資料;

　　(二)業主清冊、裝飾裝修管理資料等物業檔案資料;

　　(三)業主共用部位、共用設施設備;

　　(四)物業服務期間改造、維修、保養有關物業形成的技術資料，建筑物及其附屬設施的維修資金使用情況資料;

　　(五)物業服務用房、物業服務期間配置的屬于業主所有的固定設施設備;

　　(六)利用業主共有部分經營的相關資料，代管的業主共有資金、預收的物業費等財物;

　　(七)其他應當移交的財物、資料。

　　物業服務合同終止，業主或者業主大會已經選聘新物業服務人、決定自行管理的業主已經接管，原物業服務人拒不移交有關資料、財物，或者拒不退出物業管理區域的，業主可以不支付合同終止后的物業費。物業服務人有破壞設施設備、毀壞賬冊或者物業服務檔案等違法行為的，由公安機關依法處理。

　　第四節 物業服務收費

　　第六十四條 物業服務收費按不同物業的使用性質和特點，依法實行政府指導價或者市場調節價。

　　住宅前期物業服務和保障性住房物業服務收費實行政府指導價，具體收費標準由區(市)縣發展改革部門會同住建主管部門根據物業服務等級標準等因素依法制定。

　　物業服務收費實行市場調節價的，物業費標準按照公開公平、權責對等、質價相符的原則由雙方通過物業服務合同約定，物業服務人不得擅自調整約定的物業服務收費標準。

　　鼓勵業主與物業服務人在物業服務合同中約定與物業服務質量相符合的收費浮動機制，雙向調整物業服務收費。

　　建設單位向購房者承諾為其支付一定期限物業費的，應當書面告知物業服務人和購房者，并按照承諾履行支付義務。

　　第六十五條 物業服務人不得強制或者變相強制預收物業費。物業服務人按照物業服務合同約定預收物業費的，原則上不得超過一年，物業服務合同有固定期限的不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業服務合同，不得約定預收物業費。

　　預收物業費的，物業服務人應當將預收資金信息接入市智慧物業信息管理系統，供業主查詢、監督。

　　第六十六條 業主、物業服務人可以向業主委員會提出調整物業服務收費標準的申請。

　　專有部分面積占比百分之十以上且人數占比百分之十以上的業主提出申請的，業主委員會應當與物業服務人協商。物業服務人同意調整的，雙方共同制定調整方案，并將調整方案提交業主共同決定。

　　物業服務人申請調整物業服務收費標準的，按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務人擬定收費標準調整方案，并提交業主委員會。調整方案包括調整后的服務標準、服務事項、服務價格、理由和補充協議草案;

　　(二)業主委員會將收費標準調整方案在物業管理區域顯著位置公示三十日以上;

　　(三)公示期間，業主對調整方案提出異議的，業主委員會應當與物業服務人研究，根據業主合理建議優化相關方案;

　　(四)業主委員會將調整方案提交業主共同決定。

　　物業服務人應當將物業服務收費標準的調整事項和結果及時報告物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處。

　　物業服務收費標準調整后，物業服務人應當與業主委員會簽訂補充協議。

　　第六十七條 物業費應當自物業服務人正式承接進駐的當月起計收。建設單位將房屋交付給購房者時，交付當月及之前的物業費由建設單位承擔;交付次月及之后的物業費由購房者按照物業服務合同的約定承擔。另有約定的，從其約定。

　　第六十八條 業主大會選聘物業服務人時可以就物業費計費模式、收費優惠情形等事項與物業服務人協商。協商一致的，應當在物業服務合同中予以明確。

　　業主應當按照物業服務合同約定按時足額支付物業費。

　　物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

　　物業服務人不得采取停止供電、供水、供燃氣等方式催交物業費。

　　第四章 物業使用和管理維護

　　第六十九條 業主、物業使用人應當合理正當地使用物業專有部分，禁止從事下列危及建筑物安全或者損害他人合法權益的行為：

　　(一)擅自改變房屋承重結構、主體結構;

　　(二)違法搭建建筑物、構筑物或者降低底層室內標高;

　　(三)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品或者超荷載的物品，排放有毒、有害物質;

　　(四)從建筑物中向外拋擲物品;

　　(五)排放、產生超過規定標準的噪聲或者振動;

　　(六)違反規定飼養家禽、寵物等動物，種植違禁植物;

　　(七)違反法律、法規規定和管理規約約定出租房屋;

　　(八)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　第七十條 禁止任何單位和個人在物業管理區域內共有部分實施下列行為：

　　(一)占用樓梯、物業服務用房、業主委員會用房等物業共有部分或者擅自將其改作他用;

　　(二)毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備;

　　(三)占用、堵塞、封閉避難層、疏散通道，消防車通道、安全出口;

　　(四)擅自挖掘道路、場地;

　　(五)占用共有的屋頂堆放雜物、飼養動物，擅自種植植物等;

　　(六)違反規定傾倒垃圾、排放污水;

　　(七)本條例第六十九條各項規定的行為;

　　(八)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

　　第七十一條 實行委托管理的物業管理區域，物業服務人發現有違反本條例第六十九條或者第七十條規定的，應當及時采取合理措施制止;制止無效的，應當及時向相關部門、鎮人民政府、街道辦事處報告，保存相關記錄并及時告知全體業主。

　　實行自行管理的物業管理區域，應當由業主委員會委托或者聘請的秩序維護人員按照前款規定履行監督義務。

　　第七十二條 業主、物業使用人應當按照規劃和自然資源部門批準或者不動產登記簿載明的用途使用住宅，不得擅自將其改變為經營性用房。

　　業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

　　第七十三條 物業管理區域內，物業服務人應當將房屋裝飾裝修的注意事項、禁止行為等書面告知業主、物業使用人及其委托的裝飾裝修企業。

　　物業管理區域內業主、物業使用人對房屋室內進行裝飾裝修的，應當在裝飾裝修前告知物業服務人，并提供下列資料：

　　(一)業主、物業使用人身份證件，不動產權證明材料或者證明其合法權益的有效憑證;

　　(二)物業使用人申請裝飾裝修的，需提交業主同意裝飾裝修的證明文件;

　　(三)裝飾裝修方案。

　　業主、物業使用人提交的裝飾裝修方案違反法律、法規規定以及管理規約約定，或者未取得相關部門批準文件的，物業服務人應當告知其修改相應方案，取得相關批準文件后施工。

　　裝飾裝修期間，業主、物業使用人或者裝飾裝修企業應當配合物業服務人對裝飾裝修現場進行檢查。物業服務人發現有違反法律、法規規定以及管理規約約定行為的，應當及時予以勸阻、制止，已造成事實后果或者拒不改正的，應當及時報告有關部門依法處理。

　　裝飾裝修造成共用部位、共用設施設備損壞的，業主、物業使用人、裝飾裝修企業應當及時修復。造成損失的，責任人應當依法承擔賠償責任。

　　第七十四條 物業管理區域內停放車輛不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。

　　占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位屬于全體業主共有，其設置、分配、管理、收費標準等事項由業主依法共同決定。

　　在物業管理區域內使用電動汽車的，應當遵守法律、法規規定，承擔安全管理維護責任。物業管理區域具備電動汽車充電設施安裝條件的，應當按照相關規范、標準安裝。物業服務人應當根據業主的需求協助辦理充電設施安裝，不得擅自收取或者變相收取費用。

　　第七十五條 物業管理區域內按照規劃設置的車位(庫)，應當首先滿足業主需要。規劃配比內的車位(庫)，建設單位不得出售給業主以外的單位或者個人。

　　建設單位在銷售房屋時，應當將車位(庫)規劃配建數量、位置、租售價格等信息在房屋銷售現場公示并書面告知買受人。同一物業管理區域內有不同物業類型或者分期開發的，建設單位還應當公開各物業類型(區域)的車位(庫)配置情況。

　　建設單位應當公開未出售或者未附贈的車位(庫)信息，業主要求承租的，建設單位不得拒絕。車位(庫)有空余的，經公示后，可以臨時出租給業主以外的單位或者個人，每次租期不得超過六個月。

　　第七十六條 在物業管理區域內使用電動自行車、電動輕便摩托車、電動摩托車的，應當遵守法律、法規、規章規定和管理規約約定，不得在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放或者充電。

　　禁止利用電梯轎廂運載電動自行車、電動輕便摩托車、電動摩托車及其配套動力蓄電池。

　　第七十七條 建設單位應當按照國家和四川省相關規定以及房屋買賣合同、住宅質量保證書約定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

　　發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，業主委員會、物業服務人應當立即采取應急防范措施，所產生的費用由相關責任人承擔。

　　因維修物業、設置管線等需要，必須進入專有部分的，相關業主、物業使用人應當配合。

　　第七十八條 物業服務人接受委托代收水電燃氣費等，應當與委托人簽訂委托合同，并根據約定向委托人收取報酬，不得將應當由委托人承擔的費用轉嫁給業主。委托人應當將委托事項和聯系方式在物業管理區域顯著位置長期公示。

　　物業服務人代收水電燃氣等費用的，不得與物業費捆綁收取。

　　第七十九條 業主轉讓、出租、出借物業或者設立居住權的，應當將管理規約、物業服務標準、收費標準等事項告知受讓人、承租人、借用人或者居住權人，明確約定物業費結算等事項，并自物業交付之日起七日內，將物業轉讓、出租、出借或者設立居住權的情況告知業主委員會、物業服務人。

　　第八十條 鼓勵業主委員會、物業服務人委托法律、會計、審計、工程、評估、咨詢等專業機構為物業管理活動提供專業服務，并向全體業主公布相關報告。專業機構出具的報告應當真實、客觀、全面。

　　經業主共同決定，可以使用業主共有資金購買物業共有部分維修等保險服務。

　　第八十一條 市和區(市)縣人民政府應當按照業主自愿、政府引導的原則，依法推動既有住宅增設電梯。業主應當弘揚中華民族與鄰為善、守望相助等傳統美德，依法配合既有住宅增設電梯。

　　增設電梯的運行、維修、保養等費用分攤，應當按照電梯增設方案的約定執行。

　　第八十二條 市住建主管部門應當推動建立智慧物業信息管理系統，指導業主委員會、物業服務人等物業管理各方主體在線填報和更新相關資料，提供線上備案、查詢等物業管理綜合服務。

　　建設單位應當按照標準在新建物業管理區域內安裝智能化配套設施設備或者預留線路和安裝位置。鼓勵業主對物業管理區域內設施設備進行智能化升級改造。鼓勵物業服務人運用物聯網、人工智能等技術，提升物業智慧化服務水平。

　　第八十三條 國有土地上的住宅物業，同一物業管理區域內擁有兩個及以上所有權人的住宅、非住宅，建設單位和買受人應當按規定交存首期建筑物及其附屬設施的維修資金。

　　住建主管部門在辦理房屋銷售合同網簽備案和新建住宅附屬設施設備交付使用備案以及不動產登記機構進行不動產登記時，應當核驗首期建筑物及其附屬設施的維修資金的交存情況。

　　建筑物及其附屬設施的維修資金籌集、使用和監管的具體辦法，由市人民政府另行制定。

　　第八十四條 建筑物及其附屬設施的維修資金經業主共同決定可以用于購買物業共有部分維修保險。

　　使用建筑物及其附屬設施的維修資金應當經分攤列支范圍內的業主依法表決同意，法律、法規、規章規定的緊急使用程序除外。

　　第五章 監督管理

　　第八十五條 本市實行物業服務項目工作人員實名制管理。市住建主管部門應當建立本市統一的物業服務企業和物業服務行業專業人才名冊，記錄和披露相關信息。物業服務企業參與物業管理和服務活動應當接受指導和監督管理，按規定如實報送執業信息。

　　第八十六條 市住建主管部門負責業主委員會及其成員、物業服務企業、物業服務項目負責人信用信息管理，完善統一的物業管理服務信用評價機制和守信激勵、失信懲戒制度，并向社會公布物業管理服務信用信息評價結果;對存在嚴重違法失信行為的物業服務企業，依法依規實施聯合懲戒。信用評價結果可以作為建設單位和業主大會選聘物業服務企業、調整物業服務收費標準的參考。對在物業服務中取得顯著成績的物業服務企業，住建主管部門可以給予表彰、獎勵。

　　區(市)縣住建主管部門應當開展轄區內物業管理服務信用信息的采集、評價等工作，鎮人民政府、街道辦事處應當予以協助配合。

　　第八十七條 市和區(市)縣人民政府應當定期召開物業管理聯席會議，安排部署物業管理工作，協調有關部門根據職能職責加強物業管理區域內的監督管理、處理物業管理活動中出現的重大矛盾糾紛，及時依法查處違法行為：

　　(一)住建主管部門負責對物業服務行業的監督檢查;

　　(二)社區發展治理部門負責組織微網實格治理力量對物業管理加強監督檢查;

　　(三)發展改革部門負責制定和調整涉及實行政府指導價的物業服務收費標準;

　　(四)經信部門負責督促指導供電、燃氣等專業經營單位做好業主專有部分以外的供電、供燃氣等設施設備的維護管理;

　　(五)公安機關負責對治安、車輛通行等行為實施指導和監督，對社會生活噪聲污染等行為實施依法查處;

　　(六)規劃和自然資源部門負責對建設項目的規劃設計以及調整變更等行為實施指導和監督;

　　(七)城市管理部門負責生活垃圾管理工作的督查和考核，依法查處違法建設等行為;

　　(八)水務部門負責督促指導供水、排水專業經營單位依法依約做好供水、排水等設施設備運行維護管理;

　　(九)園林綠化部門負責對占用、損壞公共綠地，砍伐、移植樹木等行為實施監督管理;

　　(十)衛生健康部門負責對傳染病防治和生活用水衛生等工作實施指導和監督;

　　(十一)市場監督管理部門負責對收費行為、廣告行為等市場行為以及電梯等特種設備的使用改造維護實施指導和監督;

　　(十二)消防救援機構負責對消防安全實施指導和監督。

　　相關部門根據職能職責對物業管理區域或者物業服務人履行監督檢查職責時，物業服務人等有關單位和個人應當接受現場檢查、提供有關資料，予以配合和協助，不得拒絕或者阻撓。

　　第八十八條 市和區(市)縣人民政府、鎮人民政府、街道辦事處應當建立健全物業管理違法行為投訴、舉報制度，在本轄區內物業管理區域顯著位置公布職能部門及聯系電話，收到投訴、舉報的，應當及時依法處理。

　　第六章 法律責任

　　第八十九條 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反本條例第十六條規定，附屬設施設備未達到交付條件擅自交付住宅的，由住建主管部門責令停止交付使用;拒不停止的，處十萬元以上五十萬元以下罰款;

　　(二)違反本條例第十七條規定，未按規定程序辦理新建住宅物業附屬設施設備交付使用備案的，由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款;

　　(三)違反本條例第五十七條第一款規定，未按時報送前期物業服務方案的，由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款;

　　(四)違反本條例第七十五條第二款規定，未公示車位(庫)的配置情況的，由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處二萬元以上十萬元以下罰款;

　　(五)違反本條例第七十五條第三款規定，對業主要求承租的車位(庫)只售不租的，或者將未出售的車位(庫)不優先出租給本物業管理區域內業主，或者出租給業主以外的單位或者個人期限超過六個月的，由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第九十條 物業服務人、業主委員會違反本條例第二十條規定，未開設業主共有資金賬戶、未將業主共有資金全部存入賬戶或者未將業主共有資金賬戶接入市智慧物業信息管理系統的，由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的，對物業服務人處二萬元以上五萬元以下罰款，對業主委員會直接責任人員處三千元以上一萬元以下罰款。

　　第九十一條 物業服務人違反本條例規定，有下列情形之一的，按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反本條例第三十四條第一款規定，不配合審計的，由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款;

　　(二)違反本條例第五十條第一款規定，未在物業管理區域顯著位置和通過互聯網方式公示相關信息的，由住建主管部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款;

　　(三)違反本條例第五十二條第一款規定，未制定物業管理區域安全防范制度或者應急預案的，由應急管理部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款;

　　(四)違反本條例第五十二條第二款規定，對物業管理區域內的電梯、消防設施等未按照規范、標準進行日常巡查和定期養護的，分別由市場監管部門、消防救援機構給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款;

　　(五)違反本條例第五十二條第三款規定，未及時報告突發應急事件的，由住建主管部門給予警告，責令限期改正;逾期未改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款;物業服務人失職造成人員傷害、財產損失等重大責任事故或者對突發應急事件的發生負有管理責任的，依照相關法律、法規處理;

　　(六)違反本條例第五十八條規定，未按規定辦理備案或者未按規定抄送備案信息的，由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下罰款;

　　(七)違反本條例第六十條第一款規定，物業服務人未完成承接查驗就擅自承接物業的，由住建主管部門責令限期改正;逾期未改正的，處三萬元以上十萬元以下罰款;

　　(八)違反本條例第六十三條第一款或者第二款規定，經住建主管部門責令限期移交、退出，逾期仍未移交或者退出的，對拒不移交有關資料或者財物的，對物業服務人予以通報，處三萬元以上十萬元以下罰款，對物業服務人的項目負責人給予警告，處五千元以上二萬元以下罰款;對拒不退出物業管理區域的，自責令規定時間屆滿次日起，對物業服務人處每日一萬元罰款，且兩年內不得承接新的物業項目，對物業服務人的項目負責人給予警告，處一萬元以上三萬元以下罰款;

　　(九)違反本條例第七十一條第一款規定，物業服務人未及時采取合理措施制止違法行為，或者未及時向相關部門、鎮人民政府、街道辦事處報告的，由相關部門處五千元以上二萬元以下罰款;

　　(十)違反本條例第八十七條第二款規定，物業服務人拒絕接受現場檢查、提供有關資料的，由相關部門處一萬元以上三萬元以下罰款，對物業服務人的項目負責人處五百元以上二千元以下罰款。

　　第九十二條 業主委員會成員有下列情形之一的，由鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正;逾期未改正的，由城市管理綜合行政執法部門對業主委員會的直接責任人員處一萬元以上二萬元以下罰款：

　　(一)違反本條例第三十四條第一款規定，拒絕委托審計或者不配合審計的;

　　(二)違反本條例第四十條第二款規定，拒不移交相關資料、財物的。

　　第九十三條 違反本條例第三十條第二款規定，違法召開業主大會會議的，由鎮人民政府、街道辦事處責令限期改正;逾期未改正的，由城市管理綜合行政執法部門按照下列規定予以處罰：

　　(一)物業服務人或者其他單位違法召開業主大會會議的，處二萬元以上十萬元以下罰款;

　　(二)業主個人、物業使用人違法召開業主大會會議的，處三千元以上一萬元以下罰款。

　　第九十四條 物業管理區域有下列行為之一的，按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反本條例第七十條第一項規定，侵占樓梯、物業服務用房、業主委員會用房等物業共有部分的，由住建主管部門責令限期改正，恢復原狀，給予警告;逾期未改正的，對個人處一千元以上五千元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;

　　(二)違反本條例第七十條第二項規定，毀壞電梯及其安全保護裝置、警示標志等相關設施設備的，由市場監管部門責令限期改正，對相關責任人處二萬元以上五萬元以下罰款;

　　(三)違反本條例第七十條第四項規定，擅自挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的，由住建主管部門責令限期改正，給予警告，對個人處三千元以上一萬元以下的罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款;

　　(四)違反本條例第七十二條規定，擅自將住宅改變為經營性用房的，由規劃和自然資源部門責令限期改正;逾期未改正的，處五千元以上三萬元以下罰款。

　　第九十五條 本條例規定的行政處罰事項，納入綜合行政執法的，由綜合行政執法部門負責實施。

　　第九十六條 違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有法律責任規定的，從其規定。

　　第九十七條 相關主管部門、鎮人民政府、街道辦事處的工作人員，在物業管理的監督管理工作中未依法履行職責的，依法責令改正，通報批評，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處理。

　　監察機關應當加強對居(村)民委員會、物業管理委員會中履行職責的公職人員的監察。

　　第七章 附則

　　第九十八條 物業管理區域的劃分和調整、業主大會成立和運行、業主委員會的選舉和換屆、業主共有資金的管理等事項，市人民政府可以另行制定相關實施細則。

　　第九十九條 市和區(市)縣人民政府應當推動老舊住宅小區配套設施改造，建立老舊住宅小區物業服務長效機制，對符合條件的老舊住宅小區物業服務相關費用給予適當補貼。

　　第一百條 本條例所稱的管理規約包含臨時管理規約，所稱的物業服務合同包含前期物業服務合同。

　　第一百零一條 本條例自2024年10月1日起施行。

篇2：杭州市物業管理條例(2014)

　　杭州市物業管理條例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準

　　根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第三章 物業管理服務

　　第四章 物業使用和維修

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第六章 法律責任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。

　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

　　(一)物業管理區域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：

　　(一)業主到會并在會議簽到表上確認;

　　(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

　　(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

　　業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：

　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。

　　業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：

　　(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;

　　(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。

　　需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。

　　第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

　　第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。

　　第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。

　　第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;

　　(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：

　　(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。

　　第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。

　　實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;

　　(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;

　　(二)發現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業管理條例(2007修正)

　　物業管理條例(20**修正)

　　中華人民共和國國務院令

　　第504號

　　現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。

　　總理 *

　　二○○七年八月二十六日

　　國務院關于修改

　　《物業管理條例》的決定

　　根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：

　　一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”

　　刪除第十條第二款。

　　二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：

　　“(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　“(二)制定和修改管理規約;

　　“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　“(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　“(五)籌集和使用專項維修資金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”

　　三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　“業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”

　　四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”

　　此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。

　　本決定自20**年10月1日起施行。

　　《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。

　　物業管理條例

　　(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章 法律責任

　　第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。