最新萬達廣場商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃概念

　　一、業(yè)態(tài)分類及面積占比

　　萬達廣場步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)分為服裝服飾、餐飲、生活配套服務三

　　三個業(yè)態(tài)的面積占比大致為：

　　1.餐飲面積占比40%--60%；

　　2.服裝服飾面積占比20%—30%；

　　3.生活配套服務面積占比 20%--25%。

　　在制作規(guī)劃布局圖時，用藍色表示餐飲業(yè)態(tài)；用黃色表示服裝服飾業(yè)態(tài)；用紅色表示生活配套服務業(yè)態(tài)。

　　用小方圖形標示商鋪內(nèi)廚房預留點位；用小圓圈圖形標示商鋪內(nèi)預留上下水點位；用小三角形標示商鋪內(nèi)預留衛(wèi)生間點位。

　　二、基本結(jié)構(gòu)、各樓層布局和定位

　　基本結(jié)構(gòu)：

　　根據(jù)集團規(guī)劃研究院的規(guī)劃設計，第三代的萬達廣場步行街一般分為三層?？偨ㄖ娣e在2萬至4萬平方米，套內(nèi)租賃面積在1萬至2萬平方米

　　各樓層布局及定位：

　　一層規(guī)劃為：品牌服裝服飾旗艦店、連鎖知名餐飲、生活配套服務（銀行、藥店、數(shù)碼

　　二層規(guī)劃為：個性特色服裝服飾、休閑餐飲、生活配套服務（家居用品、兒童用品、美容美發(fā)、兒童早教等）；

　　三層規(guī)劃為：中式正餐、西式快餐、地方特色餐飲、風味小吃、休閑水吧等。

　　三、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃指引

　　各樓層的商品組合可由不同業(yè)態(tài)進行組合，甚至穿叉布置，但同一樓層的消費客群及消費購買力要盡量保持一致，使客流達成共享。

　　為帶動二層的人流和經(jīng)營，一層的服裝服飾旗艦店及連鎖知名餐飲可考慮采用一拖二的形式規(guī)劃，形成一、二層的互動。

　　步行街一層的入口處是客流聚集的地方，但在二、三層相對應的位置一般會成為死角。因此，建議步行街入口處盡量采一拖二形式布局，或在二、三樓的對應位置規(guī)劃為知名餐飲或目的性消費很強的品牌店。

　　中廳處是步行街形象展示的重要區(qū)域，應規(guī)劃為知名服裝品牌店或咖啡等休閑餐飲為主。

　　考慮到商家的持續(xù)經(jīng)營能力問題，珠寶、男裝、兒童、家居、內(nèi)衣等小業(yè)種在布局時，應至少有3-5個品牌集合，形成消費環(huán)境。否則必須是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。

　　建筑規(guī)模在2萬平方米以下的步行街里，咖啡、中式快餐等不宜數(shù)量太多，以最多1-2家為原則；規(guī)模在2萬平方米以上的步行街也要適當控制咖啡和中式快餐的占比。

　　業(yè)態(tài)布局時還要考慮步行街商鋪和周邊主力店的定位，應盡量保持一致消費客層的一致性，以形成客流的互動。

　　四、建筑規(guī)劃指引

　　步行街三層多是以餐飲為主，餐飲經(jīng)營有延時服務的問題，因此在進行規(guī)劃時要考慮通往室外的獨立通道。

　　餐飲業(yè)態(tài)的比例在步行街中一般會在40%--60%之間，因此貨梯、干濕垃圾房的數(shù)量要設置合理，位置設置應靠近貨梯，有利于商家使用的便捷

　　步行街與各主力店的通道應規(guī)劃在步行街入口處到步行街中廳之間的位置，不宜設置在步行街入口處。設置在步行街入口處，一是根本不會對主力店起到帶動客流的作用；二是減少了步行街的優(yōu)質(zhì)商鋪數(shù)量，降低了租金收益；三是會影響二、三樓的客流動線，形成死角。

　　根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的特點，一、三樓的商鋪多數(shù)以餐飲和知名服裝品牌店為主，因此可適當規(guī)劃的大一些。單鋪面積150平方米左右，商鋪深度12米—15米；二樓的商鋪以個性、特色服裝或家居用品為主，商鋪應規(guī)劃的適當小一些，單鋪面積60—80平方米，商鋪深度8—12米。

　　應將百貨、娛樂樓等集客能力相對較強的主力店規(guī)劃在步行街的兩側(cè)，以形成步行街客流的平衡。

篇2：商業(yè)項目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作

　　商業(yè)項目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃操作

　　（一）商業(yè)項目準確功能分區(qū)規(guī)劃操作

　　1、商業(yè)項目主題、檔次的定位形成是關鍵，沒有相關定位的商業(yè)項目，不可能進行準確的功能分區(qū)；

　　2、按照商業(yè)項目檔次、主題定位，考慮最優(yōu)的商業(yè)項目功能定位；

　　3、分析各進入商業(yè)項目的功能區(qū)對消費者心理、行為的影響情況，并初步考慮處于不同位置的不同效應；

　　4、結(jié)合個功能組團經(jīng)營特點和商業(yè)建筑條件，考慮各功能組團的最佳位置；

　　5、結(jié)合項目所在地消費群對各功能區(qū)的關注程度，開始有效的進行商業(yè)項目功能分區(qū)規(guī)劃；

　　6、綜合評價各功能組團之間的相互影響，選擇良性影響的組團集中分布，惡性影響的組團選擇隔離。

　?。ǘ┥虡I(yè)項目業(yè)態(tài)組合規(guī)劃流程

　　1、確定商業(yè)項目的主題和檔次，根據(jù)相關定位，確定將要選取的經(jīng)營業(yè)態(tài)；

　　2、根據(jù)當?shù)厥袌龇治鏊x擇經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)濟可行性；

　　3、根據(jù)消費者對經(jīng)營業(yè)態(tài)的關聯(lián)性消費特點，將關聯(lián)性的業(yè)態(tài)進行綜合分析；

　　4、選擇最能夠引起消費者消費欲望的經(jīng)營業(yè)態(tài)，優(yōu)先考慮它的位置和面積；

　　5、確認最有業(yè)態(tài)后，根據(jù)消費的關聯(lián)性，以關聯(lián)性重要程度不同，選取相關的經(jīng)營業(yè)態(tài)；

　　6、適當?shù)慕y(tǒng)一關聯(lián)業(yè)態(tài)組合的風格，形成優(yōu)勢業(yè)態(tài)帶領弱勢業(yè)態(tài)的局面。

　?。ㄈ┙?jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃組合制勝技巧

　　1、技巧一

　　優(yōu)勢業(yè)態(tài)支撐弱勢業(yè)態(tài)，通過經(jīng)營業(yè)態(tài)位置的組合，實現(xiàn)這種提升。如：通過餐飲業(yè)對人流的吸引和聚集作用，在餐飲業(yè)旁邊設置商品零售業(yè)態(tài)，實現(xiàn)商品銷售業(yè)態(tài)的人流；

　　2、技巧二

　　強強聯(lián)手，通過不同的經(jīng)營業(yè)態(tài)的集中布置，最大限度的滿足同一類消費群的需求，形成對消費人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經(jīng)營業(yè)態(tài)有統(tǒng)一的主題，面對統(tǒng)一的目標客戶群。這樣才能形成各自客戶互相支持的局面；

　　3、技巧三

　　全面性組合。消費者逛商業(yè)項目無非是購物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過能夠滿足一部分人群全面消費需求的經(jīng)營業(yè)態(tài)組合，以規(guī)模和全面性吸引消費者過來，應該是最有效的。

篇3：南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　1、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　美亞置業(yè)投資(中國)有限公司南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴格遵循南花園商業(yè)步行街經(jīng)營主題定位，并結(jié)合招商銷售可執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。具體的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：

　　服裝零售組團--國內(nèi)連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)）

　　精品零售組團--國際品牌服飾、高爾夫用品/服務店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品

　　女性用品零售組團--量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店

　　女性美容美發(fā)服務組團--婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學校

　　*世代潮流動感組團--潮流飾物飾品店、玩具、影音制品

　　中式餐飲組團--湘、川風味等品牌連鎖

　　休閑餐飲組團--休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧

　　金融及商務配套組團--銀行、商務中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處

　　公寓生活配套組團--超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店

　　娛樂組團--世紀環(huán)球院線、網(wǎng)吧、KTV、游藝廳

　　體育休閑會所組團--復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA

　　購物休憩區(qū)/小品分布設想的--露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品

　　注： 1、各組團不是硬性的固定規(guī)劃，可根據(jù)實際招商時實際情況調(diào)整經(jīng)營面積；

　　2、其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；

　　2、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業(yè)街區(qū)。美亞置業(yè)集團的商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并根據(jù)建筑物自然形成的6個相對獨立的建筑單體跟步行街內(nèi)街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。

　　項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執(zhí)行，即最起碼50%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發(fā)展商自營或聯(lián)營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規(guī)劃為餐飲滿足購物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動（從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。）。

　　項目區(qū)別于石家莊其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個商業(yè)臨街面，盡可能多地增加臨街經(jīng)營的物業(yè)面積，減少因進深問題形成的商場內(nèi)鋪，從而最大可能地形成商業(yè)街購物特色，提升物業(yè)的商業(yè)價值。

　　組團的規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來調(diào)整。

　　A、大型主力店進駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

　　上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區(qū)，但是該區(qū)確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業(yè)價值最高的位置。因此A區(qū)首先應該在北面規(guī)劃出5個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過A區(qū)和E區(qū)的人流拉動作用，形成商業(yè)步行街的人流。同時，C區(qū)規(guī)劃的配套服務區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對外經(jīng)營，滿足了經(jīng)營獨立的要求。

　　上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)仍然為主力店經(jīng)營。美亞置業(yè)集團建議G區(qū)位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經(jīng)營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區(qū)的功能在可能的情況下，盡可能的向H區(qū)擴展，或者向第三層攀升。K區(qū)營造的是少女青春主題的商品區(qū)，獨立區(qū)域，又與三樓的少女服務區(qū)形成規(guī)模效應。

　　配合三樓布置了主力店區(qū)，L1區(qū)域應該布置相應的休閑餐飲設施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務。

　　四樓北面為健身運動區(qū)域，計劃將公寓四樓跟T區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學校。南面為娛樂區(qū)域，卡拉OK廳/KTV包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業(yè)經(jīng)營向高層引伸。

　　B、沒有大型主力店進駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

　　有無主力店進駐的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的主要差別在首層體現(xiàn)不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設置的主力店區(qū)面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

　　上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)改為休閑品牌區(qū)。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個完全休閑主題的購物區(qū)域。但是相應的，我司建議在I區(qū)和J區(qū)增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區(qū)。

　　第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

　　3、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據(jù)

　　A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項目一樣，在商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經(jīng)營業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。

　　項目有如下街區(qū)關系：

　　*商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個出口

　　*商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設銀行大廈之間出口

　　*1期東側(cè)綜合樓

　　*綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個出口

　　*南面街道公交車站

　　*中山西路南

　　*中山路北東購商圈

　　B、商業(yè)街人流動線規(guī)劃

　　步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；

　　華銀東側(cè)入口設交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；

　　步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬30厘米形成商業(yè)玄關，形成購物人群進入大賣場的適應性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當中；

　　步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店營業(yè)范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入；

　　在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對石家莊

目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑女性的消費集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營的業(yè)態(tài)；

　　步行街的內(nèi)街相當于商場的中庭，建議在室外設立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導，第二增加了步行街內(nèi)街的流動感，形成步行街內(nèi)人頭擁動商業(yè)氛圍。

　　入口南側(cè)觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業(yè)內(nèi)街通過透明的玻璃來形成互動。

　　南側(cè)餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設商業(yè)玄關，并壓縮通過玄關后進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。

　　C、相關功能位置定位

　　將餐飲區(qū)設在西出口要考慮該處是與華銀麥當勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設備用房，餐廳工作出入口由經(jīng)營者自己解決。

　　建議在規(guī)劃設計深化的過程中考慮商業(yè)綜合布線的問題，尤其是電信、網(wǎng)絡、南樓主力店的排風取暖管道等問題，設計院要求發(fā)展商提供設備工程公司協(xié)助單位開始介入。4樓娛樂層由于可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關。意見：業(yè)態(tài)選擇對樓體結(jié)構(gòu)影響不大，只涉及后期經(jīng)營者對經(jīng)營面積的分割細分。