商業項目業態組合規劃操作

　?。ㄒ唬┥虡I項目準確功能分區規劃操作

　　1、商業項目主題、檔次的定位形成是關鍵，沒有相關定位的商業項目，不可能進行準確的功能分區；

　　2、按照商業項目檔次、主題定位，考慮最優的商業項目功能定位；

　　3、分析各進入商業項目的功能區對消費者心理、行為的影響情況，并初步考慮處于不同位置的不同效應；

　　4、結合個功能組團經營特點和商業建筑條件，考慮各功能組團的最佳位置；

　　5、結合項目所在地消費群對各功能區的關注程度，開始有效的進行商業項目功能分區規劃；

　　6、綜合評價各功能組團之間的相互影響，選擇良性影響的組團集中分布，惡性影響的組團選擇隔離。

　?。ǘ┥虡I項目業態組合規劃流程

　　1、確定商業項目的主題和檔次，根據相關定位，確定將要選取的經營業態；

　　2、根據當地市場分析所選擇經營業態的經濟可行性；

　　3、根據消費者對經營業態的關聯性消費特點，將關聯性的業態進行綜合分析；

　　4、選擇最能夠引起消費者消費欲望的經營業態，優先考慮它的位置和面積；

　　5、確認最有業態后，根據消費的關聯性，以關聯性重要程度不同，選取相關的經營業態；

　　6、適當的統一關聯業態組合的風格，形成優勢業態帶領弱勢業態的局面。

　　（三）經營業態規劃組合制勝技巧

　　1、技巧一

　　優勢業態支撐弱勢業態，通過經營業態位置的組合，實現這種提升。如：通過餐飲業對人流的吸引和聚集作用，在餐飲業旁邊設置商品零售業態，實現商品銷售業態的人流；

　　2、技巧二

　　強強聯手，通過不同的經營業態的集中布置，最大限度的滿足同一類消費群的需求，形成對消費人流的極大吸引力。這種方式，要求兩種以上的經營業態有統一的主題，面對統一的目標客戶群。這樣才能形成各自客戶互相支持的局面；

　　3、技巧三

　　全面性組合。消費者逛商業項目無非是購物、休閑和餐飲，其目的性很明確。通過能夠滿足一部分人群全面消費需求的經營業態組合，以規模和全面性吸引消費者過來，應該是最有效的。

篇2：購物廣場商品購銷合同(百貨業態)

　　購物廣場商品購銷合同（百貨業態）

　　甲方：Z百貨大樓**購物廣場

　　乙方：

　　為了維護消費者的最大其利益，使甲乙雙方的商品銷售大盜最大化，明確甲乙雙方的權利義務，本著平等互利共同發展的原則，經雙方協商簽訂本合同。

　　1、商品

　　合同期內，乙方提供的商品必須經甲方審定驗收合格，經信息維護后進行微機銷售，乙方品牌增減也必須由甲方同意，修訂合同后才能購進。

　　1.1品牌_____隸屬____部組，大類____、中類____、小類____、附牌_____。

　　1.2經營方式：經銷（）代銷（）聯營（）租賃（）

　　2、價格

　　2.1乙方提供的價格（進價或零售價）必須為______區域最低價，高于該區域市場價的，乙方除補償差價外，應向甲方賠償信譽損失費2000元。且甲方有權對乙方清場。

　　2.2乙方必須保證供應甲方的進價不高于任何第三方的促銷零售價，如發生此種情況，乙方先按兩者間的差價補差，并承擔違約金1000——5000元。

　　2.3乙方須執行專賣店與甲方同一零售價，同一活動打折內容。如有違反，一經發現乙方應向甲方佩服違約金3000元。

　　2.4其它。

　　3、供貨

　　3.1供貨地點：甲方Z百貨大樓**購物廣場、甲方指定門店。

　　3.2合同履行地點：甲方總部所在地。

　　3.3乙方資源提供以下贊助支持；

　　進店開戶費：___元，單品進店條碼費___元/個，新品進店條碼費____元。

　　3.4乙方使用甲方的信息查詢系統，同意向甲方繳納系統使用費____元/年。

　　3.5其它

　　4、退貨、換貨

　　4.1甲乙雙方退貨換貨條件之一；

　　A：商品質量問題B：滯銷商品

　　C：提供偽造、過期證件或提供不出證件

　　5、結算方式：（任選其一）

　　5.1經銷月結：每月結賬日結清上月貨款，但需壓最后一批送貨貨款，且應該提前對賬，提供票據后結算。（）

　　5.2代銷月結：每月末按實際銷售數量在結賬日結算（先票后款）（）

　　5.3聯營月結：按實際銷售數量在結賬日結算（先票后款）。（）

　　5.4壓批結算：每次送貨結算上一批送貨款并提供票據。（）

　　5.5信譽度額度_____元，即在甲方進貨款達到上述金額時乙方可以結算。（）

　　5.6租賃：每月按實際銷售額結算。（）

　　5.7供應商因自身因素先單對賬，每次向甲方交手續費200-500元（）

　　6、付款方式：（從下列各項中選一項）

　　A支票（）B現金（）C電匯（）

　　D匯票（）E承兌（）

　　7、結算日期：

　　對供應商的貨款結算日為每月12日至17日之間，乙方提前借款要向甲方繳納結算額1％的結款轉讓。（遇節假日順延）

　　8、銷售費用與返利

　　8.1甲乙雙方采取保底聯營方式合作，每月按銷售額的___％作為甲方銷售費用，年保底_______元。

　　8.2年度返利

　　8.2.1甲方給乙方返利：聯營部組年銷售超過_____萬元按超出部分甲方給乙方返利____％（）

　　8.2.2乙方給甲方返利：甲方在乙方進貨額度達到_____萬元，乙方給甲方返利進貨額的____％超過___萬元，乙方給甲方返利進貨額的___％（）

　　9、促銷

　　9.1甲方有義務支持乙方開展大型促銷活動，以推動銷售，乙方提前向甲方申請，甲方負責與職能部門協調。不經甲方同意，乙方不許私自對商品進行打折銷售?；顒悠陂g不超過8折，應以調價為主。

　　9.2乙方老板平時或活動期間不允許頂賣場（正常業務除外），不允許干預賣場銷售，不允許臨時從賣場向外調貨，違者每次罰款100元—200元。

　　9.3甲方因慶典、春節、中秋節等節日進行銷售活動時，乙方應給予支持，與甲方共同開展促銷活動，以擴大雙方銷量。

　　9.4商品促銷與廣告宣傳乙方支持費用：

　　DM刊費全年共計_____元；

　　店慶促銷_____元，店慶當月貨款扣除；

　　新店促銷費_____元；

　　首批進貨折扣____％

　　春節____元、國慶節_____元、勞動節____元、中秋節____元、

　　注：其它形式的廣告宣傳費用另議。

　　10、商品管理

　　10.1甲方有權隨時對違反或可能違反產品質量、技術、安全及法律法規的商品或任何侵害他人知識產權或其它民事權利的商品，進行退貨、其風險責任由乙方承擔。

　　10.2乙方有義務解決因乙方提供商品質量問題引起的投訴并承擔責任。

　　10.3乙方根據甲方要求的供應商準入制度（見附表），提供各類證件且真實有效，手續更新的證件必須在簽發之時一個月內交甲方，否則乙方承擔相應責任。

　　10.4凡執法機構抽檢或甲方委托代檢商品的有關費用由乙方承擔。

　　10.5乙方必須提供帶條碼的商品。

　　10.6乙方不得經營合同規定以外的品牌商品，如需更改由甲方認可。

　　10.7乙方銷售的商品必須經收銀臺收款，包括銷售給甲方內部人員，違者發現一次向甲方賠償500-2000元。

　　10.8發現乙方供應商為假冒或貼牌商品以及認為更改全國統一零售價的行為每發現一次罰款2000-5000元。

　　10.9聯營代銷供貨商進店時需向甲方繳納售后服務保證押金5000元，合同終止后，過商品保修期，無售后問題予以退還。

　　11、進店裝修

　　11.1甲方同意乙方進店后，乙方需承擔規定賣場的裝修及展架費用。

11.2經商城負責裝修的第三方的選用由雙方商定，特殊高檔廳由甲方指定。乙方提供該品牌廠家統一形象設計圖，交甲方同意后裝修。

　　11.3乙方與裝修方應簽訂施工協議，包括造價，完工后甲方共同驗收，合格后乙方應在當月付清裝修工程款，出現拖欠，甲方有權在乙方貨款中扣除，并收取5％的手續費。

　　11.4乙方進店應向甲方繳納裝修保證金一萬元，以保證甲方設施不被侵害及消防安全，出現裝修事故有乙方承擔并根據情節，扣除保證金。

　　11.5乙方裝修營業半年后，裝修物所有權歸甲方所有，撤場時不予歸還。

　　12、促銷員

　　12.1乙方促銷員是乙方派駐甲方門店代表乙方負責或協助商品銷售的專職人員，與甲方沒有勞動關系，甲方對乙方促銷員除提供必須的工作條件外，不承擔與其勞動有關的任何責任。

　　12.2乙方派駐甲方門店促銷員視同本店員工統一管理培訓。乙方促銷員應認真遵守甲方規章制度，與甲乙方簽訂三方協議，甲方有責任使促銷員掌握基本銷售技能，為此乙方要向甲方繳納促銷員管理費___元/人/月。

　　12.3乙方促銷員違反甲方管理規定或其它違法行為，甲方有權對其辭退，因其造成的經濟損失由乙方承擔。

　　12.4乙方及其促銷員有偷盜甲方商品財務行為，經發現核實后，乙方必須承擔賠償責任。并向甲方支付違約金3000-5000元。情節嚴重的移送公安機關。

　　12.5乙方及促銷員因不當使用甲方設備造成損失，乙方要付全部賠償責任。

　　12.6乙方及促銷員對甲方的商業秘密不得泄露，否則，給予甲方造成的損失由乙方付全部責任。

　　12.7為確保上述條款的實施，乙方要向甲方繳納促銷員保證金___元，乙方無促銷員在甲方時，如數退還。

　　12.8乙方擔負促銷員的工資，且不低于甲方員工平均工資，不足時甲方有權在乙方的貨款中扣除補予促銷員，乙方須按月按時給促銷員發工資，原則上不超過每月十日，違者甲方有權在貨款中扣除，發予促銷員，并收取5％的手續費。

　　12.9乙方私自聘用促銷員和臨時人員，每發現一次罰款500元，錄用與辭退均通過甲方人力資源部。

　　13、乙方對本合同內容必須保密，不得透漏個第三方，否則給甲方帶來的一切損失由乙方承擔。

　　14終止

　　14.1本合同到期一個月內沒有續約的，或在合同期內甲方不再向乙方訂貨時，視作自動解除甲乙雙方業務關系。

　　14.2乙方在甲方年度零售含稅銷售額未達到____萬元，視作清場處理，終止合同。

　　14.3乙方擅自向甲方門店提供未經許可銷售的商品，本協議立即終止，并按此項向甲方支付違約金___萬元。

　　14.4在業務往來中，乙方不得弄虛作假，否則必須配上甲方因此造成的損失，并按實際損失的1-5倍支付違約金。情節嚴重的，終止合同。

　　14.5乙方對甲方員工不得進行任何方式的商業賄賂，及其他物質上直接受益的行為，否則甲方有權終止本合同。

　　14.6乙方按本合同違規兩次以上，甲方有權終止合同。

　　14.7本合同終止后，甲方已收取的各項費用不予退還乙方。

　　15、其它約定

　　15.1在履行本合同過程中發生爭議時，可雙方協商解決，協商不成時，任何乙方可向Z區人民法院提起訴訟。

　　15.2由于不可抗力，造成合同無法正常履行時，可以免責。但必須做到；

　　A、提供產生不可抗力證明。

　　B、必須及時以書面形式向雙方通報。

　　C、采取有效措施防止損失擴大。

　　15.3本合同一式兩份，雙方各執一份。

　　16確認、簽署、蓋章

　　16.1特別條款：甲乙雙方對本合同各條款及個附件已經全部、準確地理解，甲乙雙方對條款均無異議。

　　16.2本合同經雙方簽字蓋章后生效。

　　16.3本合同簽署日期：____年____月____日

　　合同有效日期____年____月____日至___年____月____日止。

　　甲方：乙方：：

　　法定代表人（蓋章）：法定代表人（蓋章）：

　　合同簽訂人：合同簽訂人：

　　業務聯系人：業務聯系人：

　　開戶銀行：開戶銀行：

　　帳號：帳號：

　　稅號：稅號：

　　地址：地址：

　　郵編：郵編：

　　電話：郵編：

　　附件：乙方向Z百貨大樓**購物廣場供貨商品相關證件清單

　　一、供應商準入必備條件

　　1.1工商法人執照（廠家/中間商）

　　1.2稅務登記證（廠家/中間商）

　　1.3生產許可證（廠家/下同）

　　1.4衛生許可證

　　1.5商標注冊證

　　1.6條碼證書

　　1.7組織機構代碼

　　1.8代理證書（代理商）

　　1.9商品檢驗合格證（限當年或半年內的）

　　1.10報關證明（進口商品）

　　1.11長城認證屬（電器）

　　1.12專利證書（有國家專利的）

　　1.13其它：特殊商品經營有特殊規定的其它證明材料等

　　二、供應商具備的條件

　　2.1供應商必須是合法注冊的法人單位。

　　2.2供應商必須是生產廠家、總代理商或區域代理、特約經銷商。

　　2.3供應商所供應的商品必須符合國家標準。

　　2.4供應商是代理商的要有獨立的庫房、獨立的經營隊伍、對市場有支持力度。

　　2.5經營商品與Z百貨大樓**購物廣場業態不符的供應商不得引進。

　　2.6是否有良好的售后服務、促銷支持。

　　2.7交易條件是否在可接受范圍。

　　2.8送貨方式時候符合Z百貨大樓**購物廣場要求.

篇3：商業物業經營之道:自營人氣業態

　　商業物業經營之道--自營人氣業態

　　在主力店盈利能力孱弱，市撐召力欠缺的大背景下，有開發商通過跨行業經營，提升旗下的商業地產價值，為最終在資本市場獨立分拆上市或發行REITS等產品奠定基矗萬達、復星、世茂、恒大則是這類開發商的代表。

　　多種手段提升商場人氣

　　商業地產跨界的典型案例是萬達集團，萬達集團董事長王健林曾指出，房地產行業無法產生長期、持續、穩定的現金流，因而萬達必須向文化旅游轉型。4月下旬，萬達院線招股書發布，計劃募資20億元，在深圳中小板上市。萬達院線目前主營影院投資建設、電影放映及衍生業務。招股書顯示，20**年，萬達院線31.6億元的票房收入占市場14.5%。萬達影院對萬達廣場的客流貢獻也較大。

　　萬達集團并非個案，世茂也成立了世茂影院投資發展有限公司，采取院線捆綁商業地產的模式，目前已經發展多家影院。這些影院有助于提升商業地產的人氣。此前，《每日經濟新聞》記者曾調查過世茂開設在部分二、三線城市的購物中心，發現影院是幫助這些購物中心留住人流的一個很好的途徑。世茂還非常懂得利用自己在住宅資源上的優勢來吸引客流。世茂部分住宅項目運行的“云服務”板塊內容之一，就是世茂百貨的“商務云”，通過這一方式，世茂將客流量大量吸引到自己的購物中心內。

　　復星集團則通過投資時尚品牌，從而在商業地產的招租規劃中擁有更多自主權。主持投資意大利男裝品牌Caruso的復星集團國際發展部總經理仲雷透露，Caruso在中國的第一家旗艦店將開在復星旗下的商業地產項目。

　　此外，一些房地產企業建立了健康管理事業部，還有一些房地產企業承諾為入住的企業提供包括注冊到融資的一系列服務。

　　給客群獨特消費體驗

　　為商業地產規劃未來，如今首先要考慮的一個因素就是互聯網，其次是在經營方面提升品質。

　　互聯網和智能手機的普及，以及低成本的物流和配送服務推動了在線零售業的快速發展，在這樣的大趨勢下，實體店挖空心思，只有提供互聯網無法滿足的服務和需求，才能繼續吸引客流。

　　一個重要的變化是，餐飲這種無法在網上完成的消費，在購物中心變得越來越重要。

　　據《成都商報》報道，數據顯示，過去餐飲在購物中心的比例一般在15%~20%之間。但最近部分購物中心的餐飲租戶占比高達40%。在上海的一些新興區域和新開業項目，餐飲商家尤其是連鎖快餐、咖啡店以及大型本土餐廳的進駐，成為提高入駐率和吸引客流的關鍵。

　　房地產資咨詢服務公司高緯環球在一份報告中表示，百貨若想獲得成功，有幾種思路，如利用區位和歷史積淀，或者將百貨購物中心化為零售主力店創造更多空間；另一個做法就是“跨界”，在某些領域變得更加專長，例如向消費者傳遞最新的高端服飾流行趨勢。

　　高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅認為，“有經驗的開發商更愿意選擇有豐富零售物業設計經驗的建筑師，以便設計出更能吸引商家和顧客的項目。同時，有經驗的開發商更有可能說服那些關鍵的主力商家進駐?！?/P>

　　一些購物中心如上海嘉里城、北京的僑福芳草地等最近則在購物中心經營上更加強調品質生活這一概念。

　　道賓商務咨詢顧問蕭長明曾擔任上海港匯恒隆廣場的副總經理，他認為，如今的購物中心已經到了洗牌的階段，很多購物中心通過打折來吸引客流，這樣的做法僅在換季時可以采用，且效果越來越不明顯。

　　以上海的K11購物中心為例，K11主打“藝術牌”，且在購物中心安排了很多生活方式類的項目，可供全家人一起活動。幾個月前，K11在商場出口處陳列出許多頗具設計感的彩色木馬，以吸引客流。蕭長明告訴記者，木馬的創意早在上世紀四十年代就曾在法國一家酒店嘗試過，大獲成功。在迪拜、倫敦，很多商場都有巧妙的跨界設計，中國的商業地產商完全可以學習、借鑒國外的創意巧思，引入中國，給商業地產帶來活力。