上海港匯恒隆廣場定位與業態規劃

　　項目定位

　　整體定位

　　集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化等全方位業種，主題品牌組合、一站式服務

　　主題定位

　　“中西合并”的都市白領時尚、前衛的一站式購物中心

　　客群定位

　　以上海本地白領為主的新都市年輕人，同時吸引國內外旅游人群

　　形象定位

　　時尚、流行、年輕

　　檔次定位

　　以中高檔次為主，略有拔高

　　業態定位

　　零售+餐飲+休閑娛樂

　　業態規劃與占比

　　項目集購物、餐飲、娛樂、休閑全方位業種為一體，其中零售業態占比67％，餐飲業態占比22％，休閑娛樂業態占比11％。零售業態占比較大，體現時尚、潮流的項目定位。

　　業態　占比　代表品牌

　　零售　67%

　　Gucci、Bottega Veneta、Hugo Boss、Paul&Shark、michael kors、蒂凡尼等

　　餐飲　　22%

　　一茶一坐、Simply Thai、小南國上海公館、MU Cafe、鼎泰豐、蘇浙匯、新元素、極食等

　　休閑娛樂　11%

　　永華電影城、美麗田園、創意天地、啟夢星樂園、玩具反斗城等

　　注：因品牌隨著諸多調整存在不可控因素，以下資料僅供參考。品牌信息收集于20**年5月。

　　樓層規劃與品牌落位

　　項目共七層，地下一層，地面六層。B1層主要品種為時尚品牌、名表、超市等；L1層主要品種為國際品牌、美食、鞋包；L2層主要品種為國際品牌、化妝品、潮流飾品；L3層主要品種為時尚服飾與兒童業態；L4層主要品種為休閑服飾、生活品味，L5層主要品種為休閑服飾、潮流飾品、美食；L6層主要品種為電影院、家用電器、美食。

　　樓層　業態組合　入駐品牌

　　L6　零售+餐飲+休閑娛樂

　　零售　金數碼城　餐飲

　　甌之味、美心?翠園、港麗餐廳、正斗、井井屋、一風堂、一茶一坐、Simply Thai、小南國上海公館

　　休閑娛樂

　　永華電影城

篇2：農家書屋管理員定位崗位工作職責

　　農家書屋管理員的定位及崗位職責

　　一、農家書屋管理員的地位和作用

　　農家書屋能不能有效地發揮作用，農家書屋管理員的作用至關重要。農家書屋管理員的工作，直接影響到農家書屋工程主要任務、目標的具體實現和落實。只有農家書屋管理員對工作充滿熱情，發揮智慧，付出汗水，才可能讓農家書屋發揮其應有的功效。沒有農家書屋管理員的有效工作，農家書屋工程的美好愿望就不可能實現。

　　《農家書屋工程運作示意圖》（如下）有助于說明農家書屋管理員具體的地位與作用。農家書屋上接黨和政府及社會各界的關懷與支持，下連缺乏文化產品、渴望各類科學文化知識的廣大農民群眾的需要。它是黨和政府及社會各界關心、幫助、支持農民群眾的紐帶，是提升新時代農民文化素養的課堂，是新農村建設中不可缺少的一環，而這個作用的發揮關鍵就在農家書屋管理員。農家書屋管理員在整個農家書屋工程中承擔著非常光榮的任務，占據著十分重要的地位，扮演著不可或缺的角色。

　　1.農家書屋的實際管理者

　　農家書屋建成后，每一本書、每一份報紙和雜志都要通過農家書屋管理員的手送到農民讀者手中。農家書屋工程要解決的農民群眾“買書難、借書難、看書難”的問題，是通過農家書屋管理員這一環節來最終實現的。農家書屋管理員是黨和政府、社會各界對農民群眾文化關懷的最終傳遞者。農家書屋管理員的工作質量、熱情和水平都直接影響著農家書屋的服務質量，直接影響著農家書屋功效的發揮，直接影響到農家書屋工程主要任務、目標的具體實現和落實。

　　2.農家書屋的具體維護者

　　農家書屋管理員是農家書屋得以延續并健康發展的具體維護者。農家書屋啟動后，能否維持下去，能否長久運行，能否持續發揮功效，一個重要因素是農家書屋管理員的維護。要保證農家書屋的延續，就必須制訂出可行的相關管理制度并認真貫徹執行，就必須為農民讀者做好各項服務，就必須對農民讀者的相關要求給予及時反饋。從保護好農家書屋的圖書、報刊、書架、桌椅等各類硬件，到保證借閱時間、方便借閱，按時收回圖書，都是一項反復而長久的工作。離開農家書屋管理員的主動服務、長久堅持與積極奉獻，農家書屋就不可能維持下去。只有一個個農家書屋發展起來，整個農家書屋工程才可能延續發展。

　　3.農家書屋服務農民的執行者

　　農家書屋除具備基本的借閱功能外，還可以提供一些與農家書屋功能相關的更廣泛、更深入的服務，這就主要有賴于農家書屋管理員的積極熱情與主動創新意識。農家書屋管理員在完成好日常工作的同時，可以根據本村的實際情況，主動開展諸如推薦介紹圖書信息，組織建立閱讀小組，不定期召開讀書會，組織農業技術、文化知識、醫療保健等農民群眾需要的講座，組織放映各類影視作品，幫助農民上網，為村民代購圖書，向上級部門、出版單位反饋農民的需要等延伸服務。這些新穎、活潑、時尚又實用的活動，既可增強農家書屋的活力、吸引力與凝聚力，又可最大限度地發揮農家書屋的作用與價值。而要實現這些目標，就離不開農家書屋管理員的創新。一個優秀的農家書屋管理員，一定是一個熱情服務者，一個主動創新者。

　　二、農家書屋管理員的崗位職責

　　就目前情況看，農家書屋管理員的崗位職責可主要概括為管理、服務與創新三個方面。

　　1.管理

　　做好農家書屋的各項管理工作是書屋得以正常運轉的前提與基礎。農家書屋管理的主要對象可分為圖書等各類出版物、場所與配套設施及接收、服務各運行環節。基本要求是保證農家書屋正常運營，保證農家書屋發揮功效。

　　第一，管理好各類出版物。主要是做好出版物接收、分類、編目、上架、借閱、收回、保存等工作，對書屋的各類出版物做到接收清楚、分類明確、擺放規范、標記醒目、記錄完整、存取方便。保證不丟失、不損壞。真正方便村民閱讀，力爭最大限度地發揮書屋中各類圖書、音像、電子出版物等的作用。為方便管理，管理員最好備有一枚刻有“××村農家書屋藏書”的印章，在接收圖書時蓋到每一本書上。同時，可預備幾個登記本，對圖書的庫存、損壞賠償等進行登記。

　　第二，管理好農家書屋的配套設施及場所。要管理和維護好書架、桌椅、電腦、電視等設施設備，做到對各類設施設備都有登記并定期維護與保養，確保它們完好無損；保持環境干凈整潔，同時做好防火防盜等各類安全防災工作，努力為村民提供一個舒適、溫馨的閱讀環境。

　　第三，制定好各服務環節的管理制度。為保證各項服務的規范、有序，就必須制訂出相應的服務管理制度，比如管理員崗位責任制、村民借閱制度。管理員要根據上級關于農家書屋工程的有關政策與要求，結合本地經濟條件、文化程度、村民閱讀習慣、居住特點等，制訂符合本地、本村情況的具體管理細則，以增強管理細則的可行性和可操作性，做好對書屋的管理與維護。

　　2.服務

　　管理好農家書屋的目的是為了向農民提供服務。農家書屋管理員的服務對象是所在村子的每一位村民。為農民群眾服務是農家書屋最基本的功能，也是農家書屋管理員最根本的任務。

　　管理員首先要做好借閱服務，保證服務質量。主要包括保證農家書屋的開放時間、服務態度，方便村民來農家書屋閱讀和外借閱讀。其次要做好信息服務，當好村民的閱讀參謀。管理員要熟悉書屋的圖書、音像制品等出版物，在村民借閱時給予幫助與指導，力爭多給村民提供閱讀信息。還要做好宣傳服務，鼓動村民閱讀。農家書屋開張了，要及時向村民宣傳；書屋來了新書要及時告知村民；還可通過各種方式主動向村民介紹他們需要的書籍，提供更多的信息。引導農民群眾參與農家書屋的讀書活動，讓農民多讀書、讀好書，提高圖書的借閱率。

　　3.創新

　　在做好基本服務的基礎上，農家書屋管理員還應該開動腦筋，多想辦法，發揮自己的主動性和創造性，以農家書屋為平臺，為村民提供更多的延伸服務。

　　農家書屋不僅是村民家門口的圖書館，而且是村民身邊的信息交流站，是農村的文化生活園地，是塑造新型農民的文化課堂和培訓基地。因此，農家書屋管理員的任務絕不僅僅是管好書屋，更要發揮自己的創造性，結合書屋開展形式多樣、豐富多彩的讀書活動，激發村民的讀書熱情，培養他們的讀書習慣，為村民提供健康向上的精神文化生活。

　　各地的情況千差萬別，要充分發揮農家書屋的作用，就必須結合本鄉本村的自然條件、產業狀況和民情民意開展工作。下面提供一些思路。

　　（1）把農家書屋作為村素質教育基地，利用寒、暑假組織中小學生開展讀書活動，有選擇地推薦適合中小學生閱讀的圖書，讓孩子們在假期里也能通過讀書增長知識。把農家書屋延伸到服務教育、服務學生上，從娃娃抓起，真正體現農家書屋是農村的文化陣地、農民的精神家園。

　　（2）在居住相對集中、交通方便的村，農家書屋還可以與當地的新華書店聯手辦“農家書店”，由當地的新華書店根據村民需要，定期向“農家書店”配書，并按照有關政策給予一定比例的代銷費用。這樣做既可解決農民買書難的問題，農家書屋也可有一定的收入，同時還能擴大新華書店農村銷售網點的覆蓋面。

　　三、農家書屋管理員的素質要求

　　農家書屋工程是社會主義新農村建設中的一項重要工程。農家書屋管理員是這一工程中非常關鍵、格外重要的一個崗位。農家書屋管理員應具備的素質和條件可大體概括為：愛崗敬業，樂于奉獻；善于溝通，有一定的策劃組織能力；具有一定的文化水平，掌握相應的業務知識與技能。

　　1.敬業愛崗，樂于奉獻

　　愛崗敬業是對農家書屋管理員最基本的要求。要做到愛崗敬業，農家書屋管理員就要了解農家書屋工程的重要意義、主要任務目標和工作要求，熟悉農家書屋工程運作體系；充分認識農家書屋管理員的地位與作用，真正明確自己的崗位職責。此外還要清楚認識，農家書屋管理員這個崗位的性質主要是公益性服務。許多管理員都是兼職，多數情況下都是沒有額外補助或收入的。這就要求管理員自覺培養奉獻意識，發揚奉獻精神。只有熱愛家鄉、熱愛鄉親，有志于努力改變家鄉面貌，充滿熱情，樂于為家鄉、為村民多做貢獻的人，才可能做好這項工作。

　　2.善于溝通與組織

　　農家書屋管理員應善于表達、交流與溝通。管理員要向村民宣傳書屋，向讀者介紹書籍、提供信息、解答問題，向村領導及上級反映情況、提出建議，向文化出版單位反饋信息、提出要求、建立聯系等，所有這些都要求管理員具備一定的溝通與交流能力。此外，要充分發揮書屋的功能，為村民開展深層次服務，如組織讀書會、讀書競賽、集體放映、舉辦講座等，還要求管理員必須具備一定的策劃能力。

　　3.具備相應的業務知識

　　農家書屋管理員要做好工作，僅具備愛崗敬業與奉獻精神還不能保證農家書屋的服務質量，還應具有一定的文化水平和相關的業務知識與技能。

　　農家書屋管理員一般應具有初中以上的文化水平，或具備相應的文化素質。其次要具備與書屋有關的業務知識和技能，主要包括出版物的基本知識、圖書分類與管理的相關知識、農家書屋基本服務的相關知識、農村工作和農業科學技術發展的相關知識等。對于農家書屋的配套設施，管理員要能熟練運用，如應熟練使用影碟機、電視機、錄音機等音像設備，具備基本的電腦操作能力，學會上網。

　　管理員如果感覺自己在哪些方面有不足，應主動學習，自覺提高，可向村委會提出參加相關的業務培訓和文化學習。

　　圖書擺放既要方便查找，也要整齊美觀。

篇3：房地產項目總經理應該定位

　　房地產項目總經理應該如何定位

　　屈指一算，我上任50萬平米的明天第一城項目總經理的時間已經一年零三個月了！從20**年從國美電器轉入地產，算個外行,開始負責行政，后來負責營銷，再后來曾兼職負責過一級開發，到今天全面負責50萬平米的項目，四年四大步。隨著三期交房后壓力小了許多，我提醒自己該總結一下了，項目總經理的責任是什么？應該有什么權利？項目總經理應如何定位?

　　項目總經理應該是一位統率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩坐戰馬之上，手握令旗，鎮靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是我看武俠小說后，對項目總經理的角色定位！

　　一、項目總經理在公司既是決策者又是執行者

　　房地產項目開發對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統的整體開發計劃和分步執行計劃，參與到公司決策當中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當項目總經理處理好了這個關鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權威。

　　承上啟下才是對的!如果項目總把自己當成“領導”只去決策，或者理解為只是簡單的“執行”，角色就是錯位。

　　二、項目總經理至少有50%精力去創造良好的外部條件

　　房地產開發政策性很強，從發改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規證、開工證、預售證），還有市政手續的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準時拿到政府批文，否則，談不上施工。據統計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產之前，我都不理解政府設那么多部門干嗎?現在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！

　　我在實際工作中有一個竅門：政府一般8：30上班，一般都會在8點左右到單位吃早飯，我干脆就7：45到，站在大門口等經辦人來，然后跟著上食堂，有事趕緊匯報，上班前，大部分問題差不多該解決了。趕上好說話的，還能蹭一頓早點。因為你是今天第一個去辦事的，一般經辦人態度都挺好。雖然有幾次等了一上午領導開會也沒來，但中午領導一回單位，知道我已等了半天，站的都快站不住了，往往也會不好意思，對辦事大有好處,此為”苦肉計”。

　　采用這招跑手續，效果不一般。我負責昌平項目時，早上6點從市區走，經過八達嶺高速，7點半就到了政府部門，8點前一般事都辦完了，到單位也就是8點40左右，不耽誤上班！

　　處理突發事件也很重要!在去年6月我剛負責明天第一城時，正趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發生沖突。無奈我迅速抽專人負責維護周邊小區關系，包括依法發放了10幾萬元的擾民費，獲得居委會認可后，其出據了手續，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。

　　處理好周邊關系還會受益呢!有一次，負責電力的張**經理在我剛剛上任幾天時，便向我介紹地鐵5號線電力路由與我項目一致，計劃最好能促成合作。經過了解方案后，我迅速將此事向董事長匯報，抓住機會與之簽訂了合作合同.這次“借力”，不僅直接節約了近1300萬的外電源施工費用，而且爭取了時間，使明天第一城在入住前通了正式電。每當我看到明天第一城夜晚亮起的一戶一戶的燈光，我都會有一種強烈的成就感！

　　一個好的外部關系的處理就能節約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經理必須要挑起在外部為項目創造好的開發條件。

　　三、開源節流并用好資金是項目總經理的重要職責

　　明天第一城開盤時，銷售部認為價格應該在5200元左右，我在詳細分析了產品（小戶型）、交通（5號線和13號線換乘處）、環境（周邊有大量代征綠地）、區位（奧運熱點區域）、競爭環境（當時無競爭項目），品牌(國美第一城姊妹項目)等因素后，直接向董事長建議售價在5400元/m2，事實也充分證明了我的判斷，按地上30萬平米來計算，這一項建議，直接為公司增加了6000萬的銷售收入。在當時“國六條”推行后一片持幣待購氣氛下，準確的市場判斷為公司發展做出了貢獻。

　　在交房后實測中，我發現了設備用房面積很大，而且有部分面積并未用做設備用房。經咨詢國土局和建委，在補交土地出讓金140元后，可作為庫房獲得產權并銷售。由于是地下二層，目前公司定價初步為600～800元/m2，估計為公司可創造300萬左右的收入，如果不求甚解的移交物業，這部分面積肯定會淪落為物業公司出租創利工具，開發商無形當中受了損失。

　　在交房中，我特別強調了電、自來水、中水與物業公司的交接，保證開發商不再承擔任何費用，而改由物業公司從收上來的物業費中支出，為公司最大限度的節流。

　　在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業

公司正式簽字蓋章，明確管理責任，避免出現諸如電梯停電等引起業主投訴，而開發商與物業公司之間扯不清責任的狀況出現。

　　在商業銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業部明確責任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經理份內職責.

　　四、打造凝聚力強的優秀項目管理團隊事半功倍

　　項目管的好不好，關鍵在于團隊建設的水平高低。

　　房地產項目中，部門多、鏈條長、專業跨度大，所以團隊溝通和系統協調非常重要。我剛上任項目總經理時，往會議室一坐嚇了一跳，因為項目50萬平米同時開工，僅工程部經理按地塊分就有3位，再加上預算部、采購部、開發部、人事部、財務部、保安部、企劃部、商業銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術部共15位職能部門經理，當時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認人記住名字也要二三天，可見這么多部門協調一致去完成一件工作，需要多大工作量。

　　凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現的問題加以分析，并批評責任人。我一直認為，一個團隊風氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。

　　在我任職一年多時間里，項目共經歷了幾大階段:一是主體工程封頂，二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，三是一期工程順利竣工驗收，四是一期正式通電和供水并如期交房。在這幾個重要階段中，我都明確了主要責任人，比如原任一期工程部經理孟文營、機電副經理張樹軍、及春節前上任的一期工程部經理張強、還有負責交房的人事行政部、商業部、企劃部、客服部，都受到過口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現，公司就會認可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結果是項目人人奮勇,個個爭先,責任心普遍提高,工程進度和質量得到保證.

　　增強企業凝聚力還需要一些實實在在的舉措.在去年的中秋節，項目部組織了以“保工期，建精品”為主題的中秋聯歡會，動員每位員工為項目建設出力。在今年6月，以“責任共擔、風雨與共”為主題的慶祝一期交房的聯歡會上，項目為各部門優秀員工頒發了證書，再次號召每位員工把自己的發展目標與項目開發有機結合起來，調動一切積極因素，保工期、保質量。

　　重視員工思想動態、加強溝通協調、推進項目文化建設、樹立良好的風氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。

　　總之，房地產開發是一種投資行為，增收節支、控制風險、對外求支持、對內求團結，這都是項目總經理的角色定位。我相信，項目總經理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發揮越來越大的作用。