談商業管理在地產開發運營中的作用

　　目前國內對大型商業地產項目的盲目立項規劃，重復建設及規劃布局的混亂造成城市資源的浪費及社會資源的浪費和投資風險增加，形勢是嚴峻的。因此，聘請國際著名的商業管理設計公司就極為重要。

　　為什么商業地產和住宅項目存在很大的區別？國內發展商普遍缺乏商業地產開發有效的經驗，對商業地產開發的操作思路、操作程序、招商渠道等也把握不好。其中最大的問題就是對于商業地產和住宅項目的開發缺乏根本性的區別。

　　商業地產項目的規模與形態上，可分兩大類，一類是服務于大型綜合商業的shopping Mall，即購物中心；還有一類是商業街的商鋪店面。作為專業的商業管理設計公司，主要針對購物中心來談幾個問題。

　　大型綜合商業地產項目和住宅項目有所不同，其租售對象并非直接的購物消費者而是商家，特別是主力店。因此發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計，這一過程最為艱難。一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多2萬平方米，即使確定了能夠解決十萬平米的主力店，那么還有十幾萬平米等待解決，這對于發展商無疑將形成巨大的壓力。同時發展商要將店鋪租售出去，就必須先決定主力店的形式，是倉儲式還是家電用品銷售。因為對于不同的主力店，其賣場的比例大小也不同，以國內外主力店為例他們對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列、空間的高度等都有一系列的要求，如果發展商自己在做設計時不符合這樣的要求，那么項目越深入，后其招商的困難就越大。

　　主力店招商有一系列的具體要求，其中對項目的市場判斷尤為重要，而對于發展商，了解商業地產和住宅開發之間的區別則是最重要的。首先，同樣是商業地產，其定位卻不盡相同。體驗式的商業，咖啡、體閑、娛樂、電腦這類游戲設施可以兼容，但不是所有業態都可以互相兼容的；而有的shopping Mall是家具城，有的是建材城，有的是購物超級市場它們的定位也不一樣；即使同是大型業態，如國內的許多大型超市，也首先需要明確商業業態的具體形式，才能根據實際需求進行設計，為事找人，為商業定位而找設計。

　　目前，國內能夠做大型商業地產評估、資源整合、主力店招商，以至介入到最后管理和實施的顧問公司僅僅幾家。然而國內發展商對此缺乏足夠的認識。國際企業、財團和連鎖店等最為看重的卻是市場分析、財務分析等。這就使得中國的發展商缺少了信譽保證，招商過程中自然阻力重重。

　　國外大型商場其進入中國的目的即為了贏利，因此對項目必然會進行認真而專業的評估：市場如何、開發商的房子如何、開店的效益如何，否則不會輕易投資。而國內如果無法提供這方面的評估，就需要商業管理設計公司這樣的機構。這是因為對方希望通過代表自身利益的機構進行評估。而商業管理設計公司最重要的作用就是整合資源，找到非常好的招商渠道，吸引主力店進來。其次，大的主力店機構相對強大，總部設在歐洲、亞太地區，北京、上海也設有總部，各部門的職責、職權都比較明確。國內的發展商想找他們合作，通常不知該找哪一級部門，因此更需要和商業管理設計公司建立特殊的合作顧問關系。

　　主力店招商之前不應進行建筑設計。首先對于大型商場或購物中心，商家比較重視內部空間的可視性，加大可視性對公共購物產生顯著的引導作用。其出租或出售就非常方便，否則很難租售。令顧客產生空間安全感和舒適感，而不是像進了迷宮。

　　同時目前的大型綜合商業趨向于多種購物消費形式的大融合。融合了幾家主力店、小的精品店和品牌店、購物街，以及室外露天咖啡茶座的商務餐飲部分。為此，設計了室外廣場及舞臺等，因為這不僅是商場的需要，也是城市空間的需要。這些室外宣傳或促銷活動由現代商業演化而來，并已逐漸形成了一種模式。

　　商業管理設計公司的介入不僅有利于建筑設計和布局的合理性，更重要的是對周邊業態的考察，也就是對未來經營前景的準確頭判斷，看準需求的空白點，這是需要靠有豐實的商業經營管理設計公司來掌控。

　　此外對于大型商場，其交通組織非常復雜，因此首先要考慮的是如何從一開始就疏導人流，將人流引入商場深處，因為顧客能夠看到、走到的地方效益才會更大，對于大型商業建筑而言這才是最重要的。

　　可以說，商業地產操作的核心是通過策劃、規劃和設計和管理使項目升值。在整個合作過程中，發展商、投資商作為最大的投資方，同時也是最大的風險承擔者。因此，整個操作應當以專業的態度和技術進行。對于地產開發，重視商業管理設計公司就極為重要，同時也應慎重選擇有商業項目專長的設計師或設計團隊。發展商對商業管理設計公司重視程度和投入如何，對于項目的后期回報無疑將具有著重大的影響。

　　商業地產是新一輪城市開發建設的高潮和機會。它面臨著新時期設計需求的變化，從而將直接導致結構的變化。需要發展商具有高度的商業敏感性，重視專業技能和科學資訊性。

篇2：物業公司20X學年商業管理工作計劃

　　20**年是***櫥柜門業精品城調整、改造的一年;四、五層招商可持續發展的一年;實現成為***股份有限公司一個新的經濟增長點打基礎的一年。為此,我們要以招商調整、抓經濟效益為中心;以人為本,抓好兩個隊伍建設為核心;以商城為重點、以商戶為主體,走出一條適合櫥柜門業專業商城的新城商城新型業態的管理模式,以大廈物業管理為基礎,全面做好物業管理工作,以消防安全為大事,杜絕大小事故發生。

　　以“觀念創新、強化服務、愛崗敬業、真抓實干。”為宗旨全面完成06年公司制定的各項任務和經濟指標。

　　一、06年總經濟指標:770萬元。

　　(一)***櫥柜門業精品城攤位租賃費(含物業費)656萬元、廣告費8萬元;

　　(二)中城大廈物業費35萬元、采暖費38萬元、電費28萬元,其它收入5.3萬元。

　　二、20**年度***公司的主要工作

　　(一)加強團隊建設、提高主人翁意識、樹立企業文化;

　　1、抓基礎建章建制完善目標管理責任制:經過對接管原榮達大廈后近3個月的總體情況了解發現,部分崗位的職責還需完善,例如:更夫交接班制度、保安員換崗制度、電梯工管理制度等。在20**年的工作中我們將對這些特殊崗位的崗位制度進行重新編寫,力求完善。

　　2、制定員工考核制度:員工考核制度的制定,主要是為了使獎罰制度有章可循。并且員工考核制度的制定可帶動員工主動工作的積極性,提高工作效率,更便于對員工的管理工作。員工考核將分為日常行為考核及績效考核兩方面。日常行為考核將側重于對考勤、行衛規范的考核;績效考核則側重于對員工工作能力、計劃及工作目標完成情況的考核。

　　3、制定員工培訓計劃:要使各崗位的人員都能發揮其最佳的工作能力,除了靠其自身的努力外,對員工的再次培訓也是十分重要的。為此,辦公室將針對特殊崗位,如:消防員、商務咨詢員、管理員、保潔員等直接接觸業主、業戶或外來訪客的人員進行崗位知識、崗位技能、大廈相關的基本知識的培訓,除由辦公室現有人員負責培訓外,還將外聘相關領域的優秀講師為我們講課。對于各部門管理層人員,我們也將定期對其進行人員管理、客戶管理、商務禮儀等多方面的培訓。

　　4、統一著裝、展示企業文化、樹立企業形象:在20**年我們將參照按股份公司的制度的標準及樣式,為***物業公司的全體員工制作工裝及胸卡。要求所有人員著工裝、胸卡上崗,并將出臺相應的管理方案進行管理。這一計劃如能實行必將在廣大消費者及業主業戶中樹立起我***物業的良好形象。在統一著裝的同時,我們還將把各部門辦公室的室內外環境,按照相應的規章嚴格檢查,使我***物業真正成為一家管理高效、辦公環境整潔優雅的現代化、高素質的管理團隊。

　　5、時刻牢記安全第一,把消防、安全融入日常工作中。

　　消防保衛工作是公司上下齊抓齊管的一件大事,在20**年除了要定期進行消防演習外.

篇3：物業公司商業管理部會所工作方針

　　物業公司商業管理部會所工作方針

　　一、前期介入階段

　　會所前期介入階段，主要是根據實地考察和發展商提供的會所平面圖，結合發展商的意向，就會所的規模、結構、項目、裝修、經營等提供可行而又具建設性的書面建議。具體可細化為以下幾個方面：

　　1、會所的規模和格局：根據小區的面積、住戶數量以及小區所處的位置和環境，向發展商提出會所的規模和格局建議。

　　2、會所的功能設置：根據市場情況結合小區特點（住戶的結構性質等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實用。

　　3、會所項目的面積要求：根據項目特點和市場需求，測算出精確的（某些體育項目）、科學又合理的面積數據。

　　4、會所的裝修格局：會所裝修的格局和用料與會所的后期經營有著密切的關聯，應結合小區環境和項目要求，提出相宜的裝修建議。

　　5、會所的器材配置：會所后期的器材配置將直接影響會所的經營，而許多發展商往往又忽視它，搞的七零八落，使設置的功能不能達到預期的效果。因此，要向發展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。

　　6、會所的節能要求：會所的許多項目與ISO14000環境管理相關，如泳池的節能和藥污染、餐飲業的排污、娛樂項目的噪音等，都應提供專業的處理建議。

　　7、會所的管理和經營：包括會所的管理方案、管理章程、經營模式、經營價位以及人員配備等方面的建議。

　　二、實際指導階段

　　會所的實操指導主要指會所的開業籌備及正式投入運轉后的指導。

　　1、對會所設備設施的完善與否提出整改建議：現場考察已裝修配置完畢的會所，根據會所的裝修格局和功能設置，若發現器材配置不夠完善，達不到營業要求，及時向發展商提出建議，以期達到預期效果。

　　2、提供人員配置、素質要求以及人員培訓的具體方案：如果要代管會所，就需對人員進行實操培訓演練。

　　3、結合會所的實際，提供一套完善的管理制度（包括會員章程、各娛樂點管理制度、員工管理制度、經營方式、經營價格等），并制作成冊。

　　4、開業前的宣傳：制作宣傳廣告冊、會徽、廣告牌、會員卡等，協助發展商做好宣傳工作。

　　5、會所的裝飾：開業前，須對會所進行全面裝點，增加喜氣，渲染氣氛。

　　6、開業酬賓：開業之日，邀請業主、發展商以及相關人員前來觀摩娛樂，了解會所、熱愛會所。

　　7、會所運轉指導：服務人員工作流程、顧客消費方式（單次消費、各類消費卡；會員消費、貴賓消費等）、消費價格、營業時間、帳務管理等。

　　三、服務質量跟蹤階段

　　對已投入使用的會所，在服務質量、經濟效益、費用、器材的管理和保養、環境的保潔、會所與社區文化的結合等方面采取各種形式的檢查、監督。