酒店公寓興起回顧
酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”。這些物業(yè)是酒店式公寓的雛形，酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約。
酒店式公寓最初英文是Servicea－partment，是為常住型旅客提供居住的。在一些國(guó)際大都市，人流量很大，也有很多商機(jī)。許多外來(lái)商務(wù)人士必須長(zhǎng)期住在這些城市，但是由于買房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒有家的感覺。酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。1994年起，酒店式公寓這個(gè)概念在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。具體是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如打掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等。
酒店式公寓是一種新型的地產(chǎn)產(chǎn)品類型，該產(chǎn)品突出特點(diǎn)就是以自身的高檔酒店為依托，酒店是其地產(chǎn)產(chǎn)品的配套，可以享受到高檔酒店所提供的各種酒店式的管理和服務(wù)模式。這種投資型的酒店式公寓，將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)酒店式服務(wù)，把物業(yè)變成一個(gè)酒店式服務(wù)的經(jīng)營(yíng)，滿足了投資業(yè)主的投資回報(bào)，開發(fā)商也把開發(fā)地的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)。
品與中國(guó)建筑的傳統(tǒng)精神相結(jié)合，創(chuàng)造出富于地域文化特色的建筑空間，也是建筑師今后要不斷思考的問(wèn)題。
篇2：酒店公寓興起回顧
酒店公寓興起回顧
酒店式公寓最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時(shí)休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住家”。這些物業(yè)是酒店式公寓的雛形，酒店式公寓真正發(fā)揚(yáng)光大則是在紐約。
酒店式公寓最初英文是Servicea－partment，是為常住型旅客提供居住的。在一些國(guó)際大都市，人流量很大，也有很多商機(jī)。許多外來(lái)商務(wù)人士必須長(zhǎng)期住在這些城市，但是由于買房負(fù)擔(dān)太重，所以很多人選擇住在酒店式公寓。因?yàn)榫频陜r(jià)錢比較貴而且沒有家的感覺。酒店式公寓就這樣于1980年在紐約應(yīng)運(yùn)而生，并且成為一種潮流，也成為紐約大量開發(fā)商的主打項(xiàng)目。1994年起，酒店式公寓這個(gè)概念在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”。具體是指物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)形式類似于酒店，而負(fù)責(zé)管理的物業(yè)公司提供酒店模式的服務(wù)，如打掃衛(wèi)生、預(yù)約送餐等。
酒店式公寓是一種新型的地產(chǎn)產(chǎn)品類型，該產(chǎn)品突出特點(diǎn)就是以自身的高檔酒店為依托，酒店是其地產(chǎn)產(chǎn)品的配套，可以享受到高檔酒店所提供的各種酒店式的管理和服務(wù)模式。這種投資型的酒店式公寓，將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)與傳統(tǒng)的酒店式服務(wù)結(jié)合起來(lái)，通過(guò)酒店式服務(wù)，把物業(yè)變成一個(gè)酒店式服務(wù)的經(jīng)營(yíng)，滿足了投資業(yè)主的投資回報(bào)，開發(fā)商也把開發(fā)地的商業(yè)價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)。
品與中國(guó)建筑的傳統(tǒng)精神相結(jié)合，創(chuàng)造出富于地域文化特色的建筑空間，也是建筑師今后要不斷思考的問(wèn)題。
篇3：中美酒店公寓區(qū)別
中美酒店公寓的區(qū)別
●第一節(jié) 內(nèi)涵區(qū)別
美國(guó)：酒店公寓主要是在酒店里加入可銷售的住宅成分，或全部做住宅銷售，住宅的業(yè)主可自住，也可將套房放入發(fā)展商或者酒店經(jīng)營(yíng)管理者的出租目錄出租以收取租金。
中國(guó)：酒店公寓主要是提供酒店式服務(wù)的公寓，住宅部分基本全部銷售。“酒店式服務(wù)”不等于標(biāo)準(zhǔn)的酒店服務(wù)，多數(shù)僅取酒店服務(wù)的部分內(nèi)容。后期經(jīng)營(yíng)管理模式則紛繁復(fù)雜，不如美國(guó)單一。中國(guó)主要有產(chǎn)權(quán)式酒店和非產(chǎn)權(quán)式酒店的區(qū)別，前者經(jīng)營(yíng)模式統(tǒng)一，后者則很復(fù)雜。
●第二節(jié) 配套區(qū)別
美國(guó)：酒店公寓一般配有多種物業(yè)類型和完善的配套服務(wù)，酒店、公寓、寫字樓、零售店、會(huì)議室、SPA、泳池、預(yù)定機(jī)票、清洗服務(wù)、傳真打印……一應(yīng)盡有，就像在酒店一般。
中國(guó)：酒店公寓一般不會(huì)搭配寫字樓、酒店、零售店等物業(yè)類型，個(gè)別酒店公寓尤其是產(chǎn)權(quán)式酒店會(huì)有標(biāo)準(zhǔn)的酒店服務(wù)，其余則很難真正按照酒店標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，甚至連傳真打印、清洗服務(wù)都沒有，純粹以打“酒店式服務(wù)”旗號(hào)抬“身價(jià)”。
●第三節(jié) 開發(fā)理念區(qū)別
美國(guó)：美國(guó)的開發(fā)商大勢(shì)攜手高檔品牌酒店集團(tuán)一起開發(fā)這種豪華酒店公寓的關(guān)鍵原因是可以與消費(fèi)者分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，增加現(xiàn)金流，并且，更容易獲得融資。“如果沒有住宅部分，美國(guó)很多酒店都建不起來(lái)”。前幾年的美國(guó)酒店業(yè)其實(shí)很低迷，尤其是911之后，美國(guó)酒店入住率明顯下降，酒店公寓成為開發(fā)商“救命稻草”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)傳統(tǒng)酒店項(xiàng)目需要籌集40％的貸款，而酒店公寓只需要20%的貸款，而且，貸款人明顯更樂(lè)意為酒店公寓貸款。
中國(guó)：在貸款這個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)中國(guó)并不明顯。對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店公寓而言，與消費(fèi)者分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)這個(gè)意義非常突出，如雅蘭酒店、丹楓白露，讓發(fā)展商、酒店經(jīng)營(yíng)者大為獲利，不僅緩解了開發(fā)時(shí)的資金壓力，而且獲得后期的租金收益。概言之，中國(guó)的酒店公寓多數(shù)只是取其形而忽其神，有行無(wú)神，裝模作樣，純粹靠概念混飯，靠概念來(lái)賣個(gè)高價(jià)錢，嚴(yán)重破壞市場(chǎng)和背離樂(lè)酒店公寓的真實(shí)價(jià)值。
●第四節(jié) 經(jīng)營(yíng)模式區(qū)別
美國(guó)：一般采取三種模式兼帶聯(lián)網(wǎng)宣傳。
1、流行較久的模式：開發(fā)商將多數(shù)房間都銷售出去，業(yè)主自住時(shí)間不受限，同時(shí)可以將房間放入開發(fā)商或者酒店經(jīng)營(yíng)者的出租目錄。出租的收益一般5：5分成。扣除管理費(fèi)，業(yè)主一般可以獲得45％的租金收入。這種模式中，開發(fā)商或酒店經(jīng)營(yíng)者一般擁有公共設(shè)施的所有權(quán)。
2、新興的模式：帶有住宅成分的豪華酒店混合體項(xiàng)目的酒店頂部幾層或者比鄰建筑的豪華公寓銷售給購(gòu)房者，業(yè)主常年自居不作出租，同時(shí)享受酒店的服務(wù)和設(shè)施，如家務(wù)、健身房、游泳池等。
3、純粹居家模式：這種模式乃中國(guó)比較常見的提供“酒店式服務(wù)”的模式，也就是開發(fā)商或者酒店經(jīng)營(yíng)者為所有的業(yè)主提供酒店式服務(wù)，如Kimpton在達(dá)拉斯開發(fā)的Palomar酒店（這是Kimpton開發(fā)的第四個(gè)Palomar酒店），與Mayfair酒店有所區(qū)別的是，該酒店公寓只銷售作為住宅，不作客房出租。
中國(guó)：整體上分產(chǎn)權(quán)式酒店和非產(chǎn)權(quán)式酒店兩種。
1、產(chǎn)權(quán)式酒店的房間產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主，酒店經(jīng)營(yíng)者一般會(huì)和業(yè)主簽訂5-15－30不等的協(xié)議，這期間，業(yè)主房間的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)歸酒店經(jīng)營(yíng)者。業(yè)主首付2－3成的房?jī)r(jià)，之后協(xié)議年限中的經(jīng)營(yíng)收入一般抵沖按揭貸款，多余的歸酒店經(jīng)營(yíng)者。
2、非產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)權(quán)也歸業(yè)主。這其中又大體有三種模式：
a、經(jīng)營(yíng)者提供酒店式個(gè)別簡(jiǎn)單服務(wù)如代定機(jī)票、提供家政等的經(jīng)營(yíng)模式，沒有出租等服務(wù)。這種模式與中國(guó)普通的物業(yè)管理區(qū)別不大，買這種酒店公寓的業(yè)主一般吃了個(gè)“冤大頭”；
b、介于產(chǎn)權(quán)式酒店和上者之間的經(jīng)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)者為業(yè)主提供代租代管代收代售的服務(wù)，業(yè)主還可以與經(jīng)營(yíng)者簽訂一定年限的協(xié)議，經(jīng)營(yíng)者代為出租物業(yè)，而業(yè)主也可以在此期間享受協(xié)議時(shí)間段的自主權(quán)，同時(shí)享受各項(xiàng)酒店服務(wù)。出租收益經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主采取3：7或4：6比例開，如東海岸.藍(lán)色會(huì)所；
c、業(yè)主以一定的租金價(jià)格租給經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)者擁有物業(yè)的經(jīng)營(yíng)權(quán)，而出租物業(yè)收益多少與業(yè)主無(wú)關(guān)。總之，中國(guó)的酒店公寓經(jīng)營(yíng)模式非常復(fù)雜。美國(guó)還會(huì)附以聯(lián)網(wǎng)等宣傳方式，對(duì)酒店服務(wù)做推廣，吸引旅客入住、租用，而中國(guó)的酒店公寓很少做類似的宣傳工作，這也是為什么長(zhǎng)期或短期客戶沒有養(yǎng)成租用酒店公寓的習(xí)慣的關(guān)鍵原因之一，從而導(dǎo)致中國(guó)酒店公寓的呼聲多數(shù)留于銷售層面而忽視經(jīng)營(yíng)層面。產(chǎn)權(quán)式酒店在這方面做得略好，形成了氣候。
●第五節(jié) 經(jīng)營(yíng)態(tài)度區(qū)別
美國(guó)：由于經(jīng)營(yíng)模式所帶來(lái)的后期租金收益和保持自身酒店品牌的需要，美國(guó)酒店公寓的酒店經(jīng)營(yíng)商的態(tài)度一般都較為認(rèn)真，切實(shí)提供酒店服務(wù)，并努力多渠道引進(jìn)客源，提高租金收益。中國(guó)：產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)者態(tài)度一般都比較到位，尤其在“產(chǎn)權(quán)式”管理期間，在確保租金收益等方面多有行動(dòng)，而非產(chǎn)權(quán)式酒店尤其是那些純粹打著酒店式服務(wù)旗號(hào)的經(jīng)營(yíng)者，經(jīng)營(yíng)態(tài)度從其不能切實(shí)提供酒店式服務(wù)內(nèi)容就可見一斑。整頓酒店公寓，還原酒店公寓真實(shí)價(jià)值，從改變經(jīng)營(yíng)態(tài)度做起。
●第六節(jié) 酒店管理品牌有別
美國(guó)：酒店公寓一般是不錯(cuò)的酒店公司經(jīng)營(yíng)，并提供專業(yè)的酒店服務(wù)。“人們對(duì)于購(gòu)買一個(gè)品牌酒店物業(yè)的信心大很多，并認(rèn)為這樣的物業(yè)更有聲望。”
中國(guó)：酒店公寓基本不是專業(yè)的品牌酒店公司做后期的經(jīng)營(yíng)管理，多數(shù)都是一般的物業(yè)管理公司號(hào)稱提供酒店式服務(wù)而已，許多酒店服務(wù)根本落不到實(shí)處，深圳某號(hào)稱酒店式服務(wù)的公寓甚至取消了打字復(fù)印的基本服務(wù)，深圳旭飛花園、名仕閣、匯展閣等早就名不副實(shí)。正是不負(fù)責(zé)任的經(jīng)營(yíng)管理，砸壞了“酒店公寓”原有的價(jià)值，對(duì)酒店公寓的功能和后期服務(wù)產(chǎn)生質(zhì)疑的人越來(lái)越多，中國(guó)人購(gòu)買酒店公寓的熱情實(shí)際是有所下降的。
●第七節(jié) 開發(fā)成本區(qū)別
美國(guó)：酒店公寓建造成本比傳統(tǒng)酒店高25％，studio、單臥室、雙臥室公寓要比酒店的客房大，又比傳統(tǒng)的公寓小。同時(shí)，公共區(qū)域面積更大，裝飾更精美，當(dāng)然成本也高。
中國(guó)：中國(guó)酒店公寓有些建造成本相對(duì)比較高，大堂用材、配套設(shè)施、內(nèi)部裝修都比較到位，這跟經(jīng)營(yíng)者確保自身后期的收益有關(guān)。有些酒店公寓比普通的酒店公寓成本高不了多少，部分酒店公寓連游泳池都沒有，更別說(shuō)Spa、咖啡廳、健身房、零售店、寫字樓等設(shè)備了。
●第八節(jié) 投資回報(bào)區(qū)別
美國(guó)：對(duì)消費(fèi)者而言：酒店公寓項(xiàng)目回報(bào)率一般在25％－30％左右，傳統(tǒng)酒店的投資回報(bào)率則只有10％－12％。對(duì)發(fā)展商或酒店經(jīng)營(yíng)者而言：當(dāng)業(yè)主不使用公寓并允許酒店出租時(shí)，開發(fā)商或酒店經(jīng)營(yíng)者繼續(xù)分得部分租金收入，一般都是5:5.
中國(guó)：經(jīng)營(yíng)良好的酒店公寓，發(fā)展商或酒店經(jīng)營(yíng)管理者、業(yè)主一般可以獲得15％以上的回報(bào)甚至更高；那些僅僅打著酒店公寓旗號(hào)的公寓，投資回報(bào)不見得理想。
>●第九節(jié) 消費(fèi)觀點(diǎn)區(qū)別
美國(guó)：購(gòu)買酒店公寓已經(jīng)成為一種新興的消費(fèi)方式，生活方式，至今讓人瘋狂，包括有錢人，一般以買來(lái)自住為主導(dǎo)，部分做投資。旅客也喜歡到酒店公寓短期居住，享受酒店服務(wù)。
中國(guó)：還沒有成為絕對(duì)的新興消費(fèi)方式，因?yàn)楹笃诮?jīng)營(yíng)管理的不到位，許多人保持清醒頭腦；也有買酒店式公寓來(lái)度假或者接待客商的，尤其是后者，在美國(guó)不多見，具有中國(guó)特色；最要命的是，沒有引導(dǎo)消費(fèi)者養(yǎng)成積極入租酒店式公寓的習(xí)慣。酒店式公寓在這方面做得稍好。