英國謝菲爾德市的Meadowhall開發要點

　　Meadowhall是英國第五大區域性購物中心，被很多人認為是英國眾多同類型商場中最成功的一個。它位于謝菲爾德市的東北部，距離市中心約4.83公里，鄰靠M1高速公路（是英國由北至南的其中一條主要交通干道），并與謝菲爾德市的超級電車軌道系統34號交匯處連接，可直接幅射周邊的區域，交通十分便利。

　　占地面積（平方米）

　　8093750（包括其所在的Lower Don山谷）

　　店鋪數量

　　270

　　建筑面積（平方米）

　　停車位數量

　　12600

　　可出租建筑面積

　　（平方米）

　　130060

　　開業時間

　　1990

　　經營業態

　　百貨、超市、餐飲、影院

　　1、Meadowhall的由來

　　直至1984年2月24日，Meadowhall所在的位置還在被一家鋼廠占據，鋼廠關閉以后至Meadowhall開始興建之前的時間內，這塊地一直被閑置，在工程啟動之前，清除了大約10萬立方米的污染物。

　　1988年6月Meadowhall開始修建，整個工程歷時27個月。

　　2、Meadowhall的主要構成

　　Meadowhall不僅僅是一個購物中心，它的目標是利用購物的增長來成就其地區休閑中心的功能，其主要構成包括：

　　*11個主要的店鋪

　　包括：3間本地百貨公司(Marks & Spencer、Debenhams、House of Fraser)，分別銷售自有的品牌商品、1家大型超市，構成主力店；多家半主力店，銷售時裝、個人護理用品及書籍／文儀用品。

　　*230個商鋪單元

　　主要由英國本地的零售商經營，分別分布于2層樓面的6個不同區域中，每個區域均有不同的主題、市場定位及配套的商品組合安排。例如在The Lanes（小巷）的主題區域內設有26個特色商店，主要集中銷售由本地商家及個體戶業者經營的藝術品及小玩意。

　　*大型美食廣場--綠洲

　　綠洲集中了商場的主要餐飲設施，有25個公共餐飲單元，提供逾2,000個座位，是歐洲其中一個最大規模的美食廣場。其設計仿效西班牙Marbella的橘色廣場，于下層安排快餐設施如麥當老、肯德基及必勝客，而上層則提供休閑的餐廳設施，在中心位置則設有由可口可樂贊助的大型電子銀幕，不停播放有關信息及娛樂等資料。

　　*11屏幕的華納兄弟電影院

　　新的區域型商業中心都具有強勢的增強休閑功能的工具，Meadowhall也不例外，11屏的電影院增加了購物者的休閑體驗，并且鼓勵了更多的消費者到此。購物者可以在Meadowhall逗留一整天的時間，而不僅僅是來此購物。

　　除以上幾點之外，Meadowhall還在內部設了很多的街頭咖啡店，并設有一個48屏的視頻墻，每天播放14個小時，更加增強了它的休閑氛圍。

　　3、Meadowhall的周邊環境

　　Meadowhall所在的謝菲爾德市是英國第四大城市，曾經因它的鋼鐵、刃具、工程及工具加工業而著名。直至上世紀80年代早期，Lower Don山谷還是煉鋼業的心臟所在，然而全國性的衰退和鋼材加工自動化的發展，導致了山谷產業的衰落，于是，上世紀80年代后期，很多包括Meadowhall所在地的區域被廢棄。

　　距離Meadowhall兩英里（3.22公里）范圍內的環境條件：

　　*Don Valley體育場--這個多功能的體育場能容納25000人，已經舉辦了很多運動會、演唱會等大型活動。

　　*謝菲爾德舞臺--可容納12000人，在它開放的1991年中，它上演了全球著名的音樂劇、戲劇作品以及一些體育活動。

　　*山谷娛樂中心--文化發展中心，建筑面積18000平方米，主要包括多屏幕電影院、夜總會、保齡球道和餐廳等。

　　*零售園--建筑面積19000平方米， 主要是Toys 'R' Us 玩具公司的零售商店。

　　*Car brook Hall 商務園--提供超過1115平方米的辦公面積。

　　*狄克遜呼叫中心--電動及電子產品經銷商狄克遜的全國客戶服務中心。

　　*Magna --白蜜基金工程，這個基金休閑展覽中心造價4000萬英鎊，作為鋼鐵制造加工業的陳列中心，展示當年英國人的制造工藝。

　　由此可見，Meadowhall所在區域已經形成了一個成熟的城市娛樂中心，無論是體育場館、還是娛樂、展覽中心，這些都為Meadowhall提供了龐大的客流及休閑娛樂的社會氛圍，使Meadowhall的成功開發具備了優越的先決條件。

　　4、Meadowhall的輻射范圍

　　Meadowhall周邊60分鐘車程內，有820萬的人口，相當于英國總人口的1/8。這個區域包括了英國的許多重要城市。

　　*西部：謝菲爾德（Sheffield）、曼徹斯特（Manchester）

　　*北部：利茲（Leeds）、巴恩斯利（Barnsley）、哈德斯菲（Huddersfield）、約克（York）、 哈羅蓋特（Harrogate）

　　*東部：羅斯漢姆（Rotherham）、鄧卡斯特（Doncaster）、沃克夏（Worksop）

　　*南部：諾丁漢（Nottingham）、德比（Derby）、切斯特菲爾德（Chesterfield）、萊斯特（Leicester）

　　Meadowhall擁有廣泛的目標客群，有這些城市顧客作為后盾，Meadowhall就有了成功運營的基礎。它所需要解決的問題，就是如何為這些城市的顧客提供便利可達的交通條件，使他們能夠輕松的來到這里購物；如何為這些顧客提供舒適愉悅的購物環境，使他們愿意時常來這里享受購物的快感；如何為這些顧客提供完善的服務，以此來爭取到更多的穩定客源等等。在下面的介紹中，我們可以看到Meadowhall是如何完美的解決這些問題的。

　　5、Meadowhall的消費群體

　　*男女比例：男：３０％　女：７０％

　　*54%的顧客年齡在25 - 44歲之間

　　*非高峰時段，平均開車到訪的每伙顧客為2.1個人

　　*平均到訪頻率為55次/年

　　*非高峰時段平均每伙人每次花費106.91英鎊，高峰時段上升至每次180鎊（例如圣誕節期間）。

　　6、Meadow

hall的交通條件

　　*汽車或長途汽車

　　從M1高速路34號結點的北面和南面都有汽車和長途車的直接入口。一條專用的環行大道提供超過12600個免費的小汽車停車位及300個長途停車位。這條環行公路由經過改造的地方公路連成一體，向北方向的A6109 Meadowhall路和向南方向的謝菲爾德路，將謝菲爾德和Meadowhall及M1高速連在一起。購物中心周圍的交通是由電腦控制的CCTV系統，全天候保證最佳交通車流。

　　*公共運輸系統

　　由于有專用的Meadowhall旅客交通樞紐（Passenger Transport Interchange -PTI），購物中心已經具備了英國購物中心中最好的公共交通服務。這個交通樞紐為地方和地區公共汽車，火車、超級電車等提供了有利的服務。.一條蔭蔽的人行道將旅客交通樞紐和Meadowhall連接起來。

　　Meadowhall的公共運輸系統包括：

　　公共汽車

　　*16個公共汽車站以及200米長的遮蔽蓬，每小時可以容納120輛公共汽車

　　*Meadowhall在84條地方和地區公共汽車線路上。

　　*另外未來將增加的14個新的車站也已經定點在Meadowhall的周圍。

　　火車

　　*兩個地區火車站

　　*每天有400余條地區火車線路通過PTI

　　超級電車

　　*謝菲爾德超級電車系統完成于1995年，共投資2億7千萬英鎊

　　*PTI是超級電車的終點站

　　*每天88輛電車，高峰時間內每10分鐘一輛，將Meadowhall和主要的郊區、市中心連接起來

　　7、Meadowhall的租戶

　　Meadowhall內的主力店貫穿整個購物中心，這使得shopping mall內的每一個部分都能吸引到大量的顧客。類似于House Of Fraser這樣的主力店越來越多的從謝菲爾德城市中心到Meadowhall重新開店。這造成了謝菲爾德城市中心的衰落，很多主要街道的購物中心因此關閉。

　　Meadowhall的購物商場被設計為6個主題區域，每個區域有與眾不同的特性，并與補足的店鋪相混合：

　　*大街--由Boots，Allders和W H Smith等主力店構成的購物中心的中樞。像你所能預想到的，這條大街提供了顧客最喜歡的商店，上下兩層共95個商業單元，包括唱片店，電子產品店，克林頓卡片商店，銀行以及各式各樣的建筑。

　　*拱廊--是Marks&Spencer內的旗艦店之一。拱廊區域由兩層的42個店組成。這里強調豪華的維多利亞拱廊的懷舊主題，主要經營在于時尚服裝及飾品。中庭是拱廊的擴展，將Meadowhall直接與PTI連接起來。

　　*公園巷--公園巷是Meadowhall中最高級的區域，是一個精選的零售混合體。這里包括Fraser，NExt和Debenhams等主力店。傳統的店鋪包括Crabtree & Evelyn, Laura Ashley 和Jaeger，還有如Karen Millen等設計店占據了公園巷。

　　*市場街--最近剛剛進行了重新調整，現在擁有一個嶄新的購物區。一家Sainsbury超市，以及Bhs和H&M都在這個新的區域。

　　*綠洲美食廣場--靈感來自于西班牙Marbella著名的橘色廣場，綠洲是歐洲最大的食品廣場之一，可容納2000名用餐者。下面一層提供了一個快捷服務餐館的選擇，包括必勝客，肯德基和麥當勞。上層提供休閑設施。

　　*小巷--一個令人興奮的個體戶、獨立的地方商的混合區域，它是一個完美的地方，尋找不同尋常的禮物的地方。

　　這種“混合零售”在不斷的被刷新。作為購物中心的流動資金管理項目，每年很多新的店鋪名字加入到了Meadowhall中。

　　Meadowhall中的十家主要店鋪

　　主要租戶

　　經營業態

　　所在樓層

　　租用面積（平方米）

　　Marks & Spencer

　　百貨

　　2

　　13500

　　Debenhams

　　百貨

　　2

　　11700

　　House of Fraser

　　時尚百貨

　　1

　　9250

　　Sainsbury's

　　超市

　　1

　　9200

　　Bhs

　　百貨

　　2

　　7150

　　Allders

　　創意商場

　　1

　　3900

　　NExt

　　服裝

　　2

　　3650

　　Boots

　　專賣店

　　2

　　3250

　　H&M

　　服裝

　　2

　　3050

　　WH Smith

　　書刊雜志

　　1

　　1900

　　值得一提的是，Meadowhall最初開業時的217家店鋪中，超過45%的店鋪仍然保留在原來的位置，另外還有20%搬到了Meadowhall中新的位置。

　　8、Meadowhall的設計特點

　　*Meadowhall的入口被戰略性地仔細定位，以使上下兩層的客流達到最大化。

　　*購物中心內有18個通路節點，上層8個下層10個。貫穿中心的30個自動扶梯和電梯使垂直交通的運力也達到最大化。

　　*中心的“豪華宮殿”試圖設計成為永恒的經典，傾斜的地板為顧客和中心古典建筑提供了不凡的視覺效果。

　　*Meadowhall十分注重在店鋪的周圍為所有顧客提供方便的通道。連接各個店鋪的走廊寬闊、平坦，且進行了無障礙設計，使得Meadowhall吸引了很多殘疾或帶小孩的顧客，這些顧客可以在這里自如的逛街，而不像傳統的商業中心那樣常常受到阻礙。

　　*Meadowhall采用了特殊的設計理念，它提供愉悅的購物體驗，并且比城市中心的老商場更具有魅力，并且增強了安全意識。整個購物中心十分開闊、通風采光效果好、濕度適中。

　　9、Meadowhall的成功要素

　　毋庸置疑，Meadowhall是一個區域及全國范圍內的成功案例。自從1990年開業以來，它一直保持著旺盛的生命力。以下這些要素共同成就了Meadowhall的傳奇:

　　*清潔--Meadowhall 制定了很高的清潔標準，它們有一個專門的保潔團隊，24小時維持商場清潔；

　　*友善--Meadowhall 的客戶服務團隊得到了顧客相當高的評價；

　　*位置--在英國區域型商業中心中，Meadowhall所占據的位置是最佳的一個；

　　*便捷的可達性--私人汽車、長途汽車、公共汽車、火車、超級電車都能很方便的到達Meadowhall；

　　*精選“混合零售”店鋪--始終增加店鋪種類，例如引入設計師的小專賣店、特色店鋪等，以滿足顧客時常變化的消費需求。

　　*延長經營時間--為顧客提供更多的便利和靈活性；

　　*上流的活動和娛樂表演：為顧客的來訪提供附加值；

　　*充足的免費停車場；

　　*強大的輻射人群；

　　*主動的市場營銷--全年的市場推廣戰略。

　　10、Meadowhall的啟示

　　相比于美國的MOA，Meadowhall具有很多得天獨厚的先天優勢，既有廣泛的輻射人群、又有便利的交通條件，因此，表面上看起來，Meadowhall似乎并不需要做出任何的“驚人之舉”，來保證購物中心的成功經營。

　　而正是因為Meadowhall有這樣的先天條件，才使我們能夠注意到掩藏在幾大關鍵性問題背后的瑣碎事件，讓我們更加全面的認識到shopping mall開發中所應注意的技術要點：

　　注重細節

　　盡管以上所總結的某些要素（諸如：清潔、友善、延長經營時間等）看似瑣碎而平常，但千里之堤，潰于蟻穴，越是龐然大物，越更應注重細微之處的推敲。因而任何一個大型項目，尤其是像shopping mall這樣資金密集度相當高的開發物業，更加需要開發商、設計者、管理者等各個方面謹慎、嚴密的論證把關，確保項目的合理建設，對于經營過程中所出現的始料未及的問題，也應給予即時的關注與解決。

　　Meadowhall對于以上各個環節的仔細推敲，造就了它傳奇性的紀錄：Meadowhall內超過 80%的連鎖租戶在他們所在的公司保持著銷售額的最高紀錄，其中更有很多是全國范圍內最成功的零售商。

　　善待顧客

　　這是Meadowhall的成功要素之一，它不僅體現在Meadowhall中無障礙走廊的設計，也體現在Meadowhall為各種交通工具所提供的到位的停泊服務。

　　在美國，為了不斷努力保持競爭力和為顧客提供節省時間的服務，許多購物中心為顧客提供了新的便利服務，包括代客泊車、看門人、個性化購物、時尚和服裝顧問、商務禮品導購、禮品包裝、外國顧客的翻譯服務、團隊旅游購物安排以及互聯網和其他形式的交互購物服務。

　　這些服務不僅僅為顧客提供便利，同時也增強了顧客對購物中心的依賴性，鞏固了購物中心的競爭力。另一方面，提供如上服務的個體多數可以成為購物中心的承租商，達到了商場與承租商互惠互利的良好效果。

　　主題化的功能分區

　　在前文對MOA的分析中，我們曾經提到過“建筑設計的主題化”，而在Meadowhall中，“主題化”卻得到了另一種詮釋。Meadowhall講究的是劃分不同的主題消費區域，將龐大的購物中心有條理的化整為零。

　　打個比方，同樣是賣冰激凌，前者是將一個大的冰激凌塑造成造型各異的幾個mini冰激凌，在視覺效果上達到吸引顧客的注意，促使他們一下子購買若干，達到促銷一個大冰激凌的目的；而后者則是將冰激凌分為風味不同的幾個小塊后售出，也能達到促銷的目的。兩者雖然形式不同，但都回遵循一個原則，即按照一個統一的規則進行劃分，即以上提到的“主題化”。

　　萬變不離其宗，兩家shopping mall都是希望能夠利用“主題化”，改變傳統商業一成不變的枯燥形式，帶給顧客千變萬化的購物體驗，維持顧客滯留在購物中心內的興奮感。

篇2：Townhouse開發模式銷售要點

Townhouse開發模式及銷售要點
Townhouse開發模式：

Townhouse自推出市場經歷了幾番大起大落之后，如今又漸漸引起了業界和消費者的關注。半山海景別墅的Townhouse和萬科東海岸一期的Townhouse在短短幾天內被搶購一空，讓很多高收入者后悔出手太慢，沒能買到稱心如意的好房子。在深圳地產發展的現階段，Townhouse的開發和銷售有極大的潛力，同時也存在著一些風險。筆者在做市場調研是對Townhouse做了一些細致的研究，希望能給同行做一個拋磚引玉的鋪墊，也希望能帶給消費者一些理性的思考與判斷。

環節一：關于Townhouse。

分析A：什么是Townhouse

Townhouse這個詞在現今深圳的地產界中，使用率是相當高的，但正是因為其使用率高，也使得Townhouse這個詞的概念也模糊起來。在這里，我們對Townhouse做一個重新認識，讓消費者們明白，什么才是真正意義上的Townhouse。

其實，最早的Townhouse建于古羅馬。在美洲尚未擁有自己的城市建筑的時候，羅馬的Townhouse就已經被“空運”到美國并且已經滿足了美國新貴們對高品味住宅的崇拜和需
求。而現代的Townhouse，特別是中國現有的Townhouse，則另有一番風貌。

Townhouse是第一居所，它有別于青島海濱的高尚旅游住宅，它不是旅游，休閑的“驛站”，而是真正的，唯一的家。

Townhouse社區一定是兩三層的房子，家家都有自己的天空和花園。

Townhouse社區一定是一個大型社區，容積率底，規模較大，能滿足社區配套和業主生活品味的需求。Townhouse社區強調建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路，景觀及綠地的關系。 Townhouse社區強調建筑內部功能的布局，空間尺度的掌握，室內，室外灰色空間的創造。

Townhouse必須有很好的公路交通系統。Townhouse社區的居民是建立在私家車的基礎上，不依賴公共交通的一個群體。Townhouse必須離城市中心不遠Townhouse的住戶現在和將來都不可能離開城市做真正的鄉民。他們還要依賴城市,在城市中工作,發展和生活。Townhouse社區的物業服務要突出優質,貼心,到位.大多提倡管家式的服務。

Townhouse社區應營造出社區文化氛圍以滿足業主精神生活的需要。在國內,有很多人將Townhouse直接稱為聯體別墅,因為只有別墅才能體現Townhouse的尊貴與豪華。Townhouse面積從150--400平方米均有,可滿足不同經濟水平的需要,占地從幾十到一百多平方米.其庭院可以滿足景觀,娛樂,休閑,停車等需要。Townhouse大多結構簡單,工期短,不論坡地,水池,湖畔,海岸都可以建造。造型和空間可以隨業主興趣自行設計,因而受到廣泛歡迎.但因為投資較大,土地投入不經濟,所以政府有一定限制。
Townhouse的發展有這樣幾個值得關注的方向：

1:生態化。這些Townhouse著重節約能源,實現環保,最大限度利用自然資源。所以對自然光,風,空氣的引進是很講究的,大多強調“光與空氣在房間自由地嬉戲”。

2:智能化。隨著科技的不斷發展,高科技含量的產品也大量被應用到社區內,大大提高了居住的舒適度。但應該意識到的是,我們的智能化還僅僅停留在物業管理的安防上,像國外的室內智能化因為科技產品質量及價格的問題而無法實現。

3:個性化。現在的Townhouse越來越體現業主和建筑師的個人風格.像半山海景別墅的Townhouse,在設計方面,就是采用業主設計,或業主參與設計的靈活方式進行的。這一方法,受到了眾多業主的歡迎。

4:社區化。現在一些較有實力的公司也開始做一些大規模的Townhouse社區。這樣,一方面,配套設施能滿足社區生活的需要。另一方面,方便信息交換和開展各種活動。

分析B: Townhouse在開發中存在的誤區.

現在的一些Townhouse在開發中存在這樣一些問題:首先是在選址上不夠重視,完全忽略了自然景觀和環境優勢。

在深圳的月亮灣山莊就是一個最為明顯的例子，其開發商在立項之初，因為市場上Townhouse的火熱，匆忙上馬，可是在開發之后，因為消費者不認可其位置（交通系統不夠健全，沒有任何的自然優勢，相反還因為靠近工業區而污染嚴重）。所以銷售情況非常不理想。而開發商因為急于回收資金，所以價格一降再降，有些單位每平方的價格甚至降到了2000多元，比同區域的普通住宅還要底。其別墅的功能和意義發生了重大改變，以至于成了消費者心目中的農民房。

其次，有些Townhouse在規劃設計上十分欠缺，Townhouse作為生活的最高境界，與一般住宅相比，它要求其密度要低，容積率也要低，公共環境和每個家庭都應有足夠的空間，同時設計造型和建筑都要體現一定的檔次，配套設施要求也高。而月亮灣山莊別墅，由于追求利潤，只是一味的增加棟數，忽略了Townhouse全方面的建設，所以難以逃脫失敗的結局。

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sp;分析C：Townhouse開發的市場背景。

在深圳，因為開發最早，也是中國最大的港口城市之一，所以吸引了許多外資機構及大型國有企業。又因為鄰近香港,加上政府"9+2"泛珠江三角洲的規劃所帶來的經濟影響力必將給深圳的Townhouse帶來巨大的開發潛力。

分析D:現有Townhouse的銷售現狀。

現在深圳的Townhouse主要分布在以下幾個區域:首先是蛇口片區,代表樓盤有半山海景別墅.因為在蛇口有較大規模的別墅群,其成功的規劃使得許多客戶對半山的Townhouse有相當的認識,所以在這里的Townhouse一推出就會被搶購一空.其次是華僑城片區,代表樓盤有波托菲諾,其優美的自然景觀和豪宅區的規劃使得其銷售狀況非常好，接下來還有紅樹林片區推出有Townhouse的樓盤也較多，如紅樹西岸，瑞和郁納，這些樓盤都是剛推出不久，現在也正在熱銷中。在香蜜湖豪宅區，熙園，水榭花都也都有Townhouse，并且這些Townhouse的開發是非常成功的，不僅很快就有銷售一空。而且現今升值幅度也令客戶們吃驚。在鹽田的大小梅沙，因為其擁有二個度假式海灘，加上市政投入巨大，所以在片區內也涌現出一些高素質的Townhouse，并且銷售情況也比較好。

環節二：Townhouse開發的核心要素

核心要素A：價格因素

Townhouse自身的稀有性決定了其價位不菲，但與上海，北京等一些城市相比，深圳的Townhouse相對價格都卻并不高。就目前來說，深圳Townhouse價格差別很大。高的可達2萬多平方，但低的卻不足1萬，主要是各Townhouse的區位，環境，物業的綜合素質上的差別引起的，從總體上說，Townhouse的價格有以下幾個特點。

（1）Townhouse所處的區域對其影響較大，其中距市中心區較近的價格較高，如香蜜湖一帶。

（2）深圳Townhouse總體價格不高，而且有些Townhouse因為市政建設和城市的深度發展，甚至失去了Townhouse優美的環境優勢，從而價格下降。

（3）Townhouse配套設施差異各物業價格差異較大。核心要素B：Townhouse項目選址策略Townhouse開發，選址是關鍵，但在選址上需要重視的方面也比較多，所以，在選址時，我們應該在以下幾個方面考慮：

（1）環境優勢，Townhouse項目在選址中一定要有優美的自然環境，如山景、海景、湖景。

（2）交通優勢，Townhouse項目不一定在市中心，但離市中心卻不能太遠，一般距離不超過30分鐘車程。

（3）市政規劃優勢，在Townhouse選址時，一定要考慮市政項目的建設，避免項目以后受市政項目的建設受到影響。

（4）片區整體優勢，Townhouse作為高尚物業，其片區整體形象對其影響較大，所以對片區形象是否適合建Townhouse也要做充分分析。

核心要素C：Townhouse項目定位策略

Townhouse項目定位是其開發過程最關鍵的一步，它對項目的建設，銷售都起著至關重要的影響，而在定位時，又要對市場做充分的了解，根據區域環境，市場潛力的可挖掘性做出充分的分析，制定一下能充分體現項目優點，特點的定位。

核心要素D：Townhouse項目規劃策略

現在有很多大型樓盤的規劃仍停留在對單個建筑進行包裝的水平上，而一些成功的樓盤去早已開始通過整個社區概念來對項目進行整體上的規劃。這樣，社區的每一個細節都能演繹項目獨有的理念，體現對人的關懷，也自然能受到消費者的親睞。

核心要素E：Townhouse的建筑風格

在現在的Townhouse項目中，做的成功的都是一些不僅有非常合理，全面的使用功能，能滿足業主全方位的需求外，還有非常獨特的建筑風格。這也是體現Townhouse整體素質的直觀表現形式，在這一方面，設計者們要多下一些功夫才行。

核心要素F：Townhouse項目室內設計要點

在Townhouse項目室內設計上，用一句廣告詞可以形容，必須做到“簡約而不簡單”。以“自然健康，功能齊全”為原則，提供在使用上的舒適和便利，主要從以下幾個方面進行：

（1）功能區分合理
（2）強調私密性，主客活動區分明。
（3）空間寬敞，滿足功能需求。
（4）設計要靈活，能提供不同的設計式樣供業主選擇。
（5）要考慮客戶家庭結構，適合不同年齡人使用，并體現家庭生活氣息。

核心要素G：Townhouse的配套設施

考慮到Townhouse社區大多不在市中心區，為了提供優質的生活與服務，其配套設施才是得非常重要，常有的配套設施項目有：圖書館、棋牌室、商務中心、健身房、游泳池、網球網、超市、小酒吧、鋼琴吧、高爾夫練習場、會所等。當然，其中有很多設施都是集中在會所里。

環節三：Townhouse項目致勝的法寶

法寶1：皇者風范的建筑藝術設計

Townhouse對建筑設計藝術遠遠超過一般住宅對建筑藝術設計的追求，這是由Townhouse本身的特征和環境要求造成的。而我們所指的建筑設計藝術，就是建筑的本體特征，通過建筑的造型，材料、顏色，風格等綜合因素體現出來。Townhouse的價值也就是通過建筑藝術風格表現出來。

法寶2：強調Townhouse物業的私密性

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p;私密性是住宅最基本的要求，具體指居住人員擁有的高度私有的環境空間。對Townhouse來說，因為其住戶要求更高，所以對私密性的要求也更高。試想一下，作為一個富豪，誰愿意在自家的豪宅中被當作珍惜動物一樣被人欣賞？但作為Townhouse的開發商，都明白這一
點，但要怎樣才能做到呢？還需要我們時時思考如下問題：

問題1：我們的客戶對Townhouse到底有什么樣的要求？

問題2：消費者為什么選擇位置好，環境好的大戶型住宅？

問題3：消費者為什么要選擇Townhouse而不去度假村？

只要我們能時時思考定以下問題，我們才對消者的要求有要進一步的了解，做到了這一點，我們才能做出他們能夠接受的房子。

法寶三：尊貴的會所

Townhouse項目的會所是Townhouse本身功能的延伸，是一個娛樂，休閑，商務交際，健身的綜合性場所，它彌補了因為項目不在市區所造成的生活得不到滿足的不足。

法寶四：強調自然資源和文化氣息的營造。

我們這里指的自然資源是指不可再生的自然生態環境資源，如山，海，湖景等等。自然資源是在Townhouse選址時就必須強調和重視的，因為它決定了Townhouse項目的長久價值，這也是Townhouse項目*他項目不可復制的。

而我們提出的文化氣息的營造是充份體出了以人為本的理念，這也是Townhouse價值得以提升的唯一途徑，通過這種方式，客戶能覺得社區就是一種港灣，家的港灣。一般文化氣息通過業主聯誼，社區刊物，各種文化交流活動表現出來。

Townhouse銷售核心

Townhouse項目銷售最關鍵的是銷售理念的提升。因為Townhouse項目檔次高，價格高等特征，要讓客戶能直接了解其優點和特點。這就要求能直接參與到項目之中，參與的方式有很多種，如參與社區活動，游閱社區小品，營造獨特的小項目讓客戶直接融入，這就是大型項目常用的“體驗式營銷”。

篇3：大型購物中心開發規劃要點

　　大型購物中心的開發規劃要點

　　內容包括：

　　（一）街廓及道路計劃

　　1、都市空間

　　除滿足交通量及空間機能需求的道路寬度及動線配置外，對于街道景觀等面向的需求也可以管制街廓及道路的形式來達成。如區內的景觀是否需要街墻（StreetWall）的效果?或應為某種尺度的開放性空間?皆可以街廓及道路計劃來掌握。

　　2、道路及街道設施

　　必須妥善設計道路及街道設施，以提高區內車行及人行環境的品質。舉凡車道及人行道鋪面材料及形式、保護樹根的鐵架、交通號志、路燈、行人座椅、垃圾桶、告示標識、電話亭等服務性裝備或設施，均需妥為整體規劃設置。

　　（二）建筑配置計劃

　　1、建筑物量體

　　建筑物量體在法規上的規定僅有建蔽率、容積率、建筑高度及退縮距離上的控制。開發著的建筑師所為的設計至少必須符合法規上的需求。除此之外，為達到特殊的或統一的視覺上或空間感的要求，在規劃時可針對業主的需要實施其他控制，例如長寬比例、尺度限制、高度限制等，使統一的建筑物量體控制能達到視覺及空間上的一致性。

　　2、天際線

　　天際線為建筑物頂部高度變化的集合性連接線，與建筑物量體及外觀造型及都市景觀皆有密切的關系。因而在規劃前可先調查基地周圍土地的天際線及未來發展的情形，并考量基地外未來的使用及立面走向，在滿足開發者需求的前提下，規劃天際線的形式，作為未來建筑設計時的參考，以達到完美的都市景觀。

　　（三）人車動線及停車計劃

　　（四）開放空間系統計劃

　　開放空間及景觀部分與建筑物的外觀同為視覺及空間體驗的決定要素，因而應于規劃設計時配合建筑物各主要入口、活動節點、景觀方向，妥為規劃開放空間及景觀植栽，以加強建筑物使用機能，并美化周遭環境，提供民眾休息場所。

　　開放空間設計可利用如下因子管制：

　　1、開放空間留設的寬度或面積。

　　2、留設公共人行通道系統的寬度及位置。

　　（五）綠地及綠帶系統計劃

　　以植栽設置標準等來規范，如樹種或樹型的限制，植栽排列情形，植穴位置、形式及距離，與人行橫道規格的整體規劃配合等。

　　（六）造型、景觀設計構想

　　1、建筑物造型

　　建筑物造型對于購物者而言，可能是對購物中心的第一印象。且在大型購物中心的開發區內，土地上可能不止一棟建筑物，而建筑群之間的立面關系為何，在規劃時應有構想。是否要求立面形式統一，使建筑群在外觀上具有整體感？或是依機能的差異塑造不同的立面，營造活潑多樣的購物中心意象？在建筑物的造型上是應有特殊的設計手法以彰顯整體性或其他意念？這些不同的概念反映在空間設計上會產生差異性頗大的結果。因而在都市設計管制計劃內便必須由開發商及建筑師相互溝通獲得基本構想，依構想所示擬訂建筑物造型的規范，以作為未來建筑設計時的準則。

　　2、鋪面設置標準

　　鋪面的材料與組合的方式，坡度等。

　　3、地標

　　為突顯開發案的獨特識別風格，在進行建筑設計或景觀規劃時，應重點塑造建筑量體及景觀特征，以加強地標特性。

　　4、材料及質感

　　建筑材料及質感選擇，除反映建筑物造型風格及物理環境的融合之外，并應把握下列原則：

　　（1）符合成本預算。

　　（2）符合公共安全規范。

　　（3）符合長期容易維護保養的需求。

　　5、色彩

　　建筑物的色彩選擇，可依循如下原則：

　　可全部或局部采用企業獨特的色彩，塑造鮮明的企業形象。如長榮企業的綠色，麥當勞的黃色及紅色等。可選擇融合與當地環境的色彩作為基調，另重點選擇對比強烈的色系作為強調，把握"變化中求和諧，統一而不單調"的配色原則。

　　6、招牌廣告

　　區內的招牌、指示牌、霓虹燈、廣告牌等，在都市設計管制計劃內便應針對其尺度、設置位置、數量、材質、色彩予以整體規劃，力求滿足和諧、清楚及美觀的需要。