MALL全程策劃要點：業態規劃與店鋪劃分

　　業態規劃Trade mi* planning/店鋪劃分Shop lots sizing

　　1.1調查市場現狀／進行市場分析 1.2市場優劣勢／市場戰略分析

　　1.3競爭對手分析

　　1.4 商場定位

　　1.5 商場總面積建意

　　1.6 業態規劃

　　1.7 租戶選配

　　1.8 店鋪劃分

　　為了達致最高和最好的概念，需要全面的研究調查：

　　1.. 市場類層資料 主要住宅密集區，辦公室/酒店職員的數量/類型，旅客與暫時寄住的訪客，外地訪客的數量，住宅/外勞密集區和其它尚未開發的零售與服務類層

　　2.. 競爭數據

　　當前市面上所供應的，包括所提供的服務和商場與零售業的建筑特色

　　- 租戶清空存貨

　　- 當前零售、飲食、娛樂和休閑中心的表現

　　- 計劃和擬議中的直接和非直接競爭的擴建和新建筑

　　3. 當前建筑表現的數字

　　- 租金，服務費，租用率

　　- 物業管理和服務的標準

　　4 目標場地分析

　　- 舒適設施包括出口

　　- 交通方便

　　- 人潮流通

　　- 周邊用戶

　　- 環境問題

　　- 停車 (立即改進是可能的)

　　5. 業主的行銷團隊/代理 (本地及國際)

　　- 招聘員工的水平

　　- 行銷陳述/員工專門技術的質量

　　- 行銷代理所承接的項目

　　- 利益沖突

　　- 已執行的市場研究資料可供參考 (如果當前的數據資料不足，超群可能會建議作補充研究)

　　目標物業的競爭對比

　　- 零售

　　- 辦公室

　　- 其它支援設備

　　SWOT 分析 (弱點、優點、機遇、威脅) 加入顧問在中國或亞洲類似項目方面的專門知識，判斷以及經驗

　　- 物業(零售和辦公室和設施) 物理屬性和業主規定

　　- 價格戰略(不同的選擇，業主的財務目標)

　　- 行銷戰略 (代理，示范單位，直銷，戰略聯盟)

　　- 促銷 (媒體，雜志社與報館的關系，廣告計劃)

　　增值

　　- 硬件 (建筑和舒適設施)

　　- 軟件 (新服務以吸引顧客，制造不容易采用的競爭優勢)

　　定位和租戶刮析和顧客

　　建議與實行

　　這報館將成為項目質量的依據－在硬件、軟件方面－以增強項目的競爭能力。將發出設計概述以提供開發的設計意向。

篇2：南花園商業步行街業態規劃布局

　　南花園商業步行街業態規劃布局

　　1、南花園商業步行街業態規劃

　　美亞置業投資(中國)有限公司南花園商業步行街業態規劃是嚴格遵循南花園商業步行街經營主題定位，并結合招商銷售可執行性要求去規劃的。具體的商業經營業態規劃如下：

　　服裝零售組團--國內連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區、鞋帽區）

　　精品零售組團--國際品牌服飾、高爾夫用品/服務店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品

　　女性用品零售組團--量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內衣店

　　女性美容美發服務組團--婚紗影樓、美容美發、美甲、美容美發學校

　　*世代潮流動感組團--潮流飾物飾品店、玩具、影音制品

　　中式餐飲組團--湘、川風味等品牌連鎖

　　休閑餐飲組團--休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧

　　金融及商務配套組團--銀行、商務中心、電信、速遞、物流、商業管理處

　　公寓生活配套組團--超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店

　　娛樂組團--世紀環球院線、網吧、KTV、游藝廳

　　體育休閑會所組團--復合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA

　　購物休憩區/小品分布設想的--露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品

　　注： 1、各組團不是硬性的固定規劃，可根據實際招商時實際情況調整經營面積；

　　2、其中部分業態的分布可安排在不同的商業組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；

　　2、南花園商業步行街業態規劃布局

　　為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業步行街街區，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業街區。美亞置業集團的商業規劃要求在統一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業組團，并根據建筑物自然形成的6個相對獨立的建筑單體跟步行街內街與南北兩條市政通道的關系，將各組團的業態規劃有機結合，既可以靈活調整從新組合，又盡量避免了業態之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環流。

　　項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執行，即最起碼50%的面積將用作零售規劃，并主要將該部分的營業面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發展商自營或聯營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規劃為餐飲滿足購物停頓及與商業街區的聯動（從良性的商業房地產開發周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩定現金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優良資產的大額銀行授信。）。

　　項目區別于石家莊其他商業物業的特征是步行街的經營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內街的臨街面地形成四個商業臨街面，盡可能多地增加臨街經營的物業面積，減少因進深問題形成的商場內鋪，從而最大可能地形成商業街購物特色，提升物業的商業價值。

　　組團的規劃是根據物業的與周邊街道關系、臨街面、交通人流、業態租金承受能力等綜合因素來調整。

　　A、大型主力店進駐的業態布局規劃

　　上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區，但是該區確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業價值最高的位置。因此A區首先應該在北面規劃出5個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過A區和E區的人流拉動作用，形成商業步行街的人流。同時，C區規劃的配套服務區既滿足公寓配套的需要，又能對外經營，滿足了經營獨立的要求。

　　上圖為第二層平面圖，F區仍然為主力店經營。美亞置業集團建議G區位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區的功能在可能的情況下，盡可能的向H區擴展，或者向第三層攀升。K區營造的是少女青春主題的商品區，獨立區域，又與三樓的少女服務區形成規模效應。

　　配合三樓布置了主力店區，L1區域應該布置相應的休閑餐飲設施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。

　　四樓北面為健身運動區域，計劃將公寓四樓跟T區連接，形成大型的美容美發學校。南面為娛樂區域，卡拉OK廳/KTV包房和網吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業經營向高層引伸。

　　B、沒有大型主力店進駐的業態布局規劃

　　有無主力店進駐的商業業態布局規劃的主要差別在首層體現不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設置的主力店區面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

　　上圖為第二層平面圖，F區改為休閑品牌區。跟其它區域構成了一個完全休閑主題的購物區域。但是相應的，我司建議在I區和J區增加休閑餐飲設施或者風味美食聚餐區。

　　第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區域享受潮流服務。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

　　3、南花園商業步行街業態規劃布局交通依據

　　A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業項目一樣，在商業經營業態布局方面必須考慮經營業態、周邊的環境和交通條件情況。

　　項目有如下街區關系：

　　*商業街北側華銀大廈東西兩側兩個出口

　　*商業街南側金谷大廈與建設銀行大廈之間出口

　　*1期東側綜合樓

　　*綜合樓南側廣電大樓兩側兩個出口

　　*南面街道公交車站

　　*中山西路南

　　*中山路北東購商圈

　　B、商業街人流動線規劃

　　步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；

　　華銀東側入口設交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；

　　步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬30厘米形成商業玄關，形成購物人群進入大賣場的適應性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業氛圍當中；

　　步行街入口北側零售主力店及南側的珠寶鐘表店（可納入主力店營業范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入；

　　在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側規劃為女性主題，是針對石家莊

目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑女性的消費集中地，而且業態的選擇業界也是希望能集中經營的業態；

　　步行街的內街相當于商場的中庭，建議在室外設立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導，第二增加了步行街內街的流動感，形成步行街內人頭擁動商業氛圍。

　　入口南側觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業內街通過透明的玻璃來形成互動。

　　南側餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設商業玄關，并壓縮通過玄關后進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。

　　C、相關功能位置定位

　　將餐飲區設在西出口要考慮該處是與華銀麥當勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設備用房，餐廳工作出入口由經營者自己解決。

　　建議在規劃設計深化的過程中考慮商業綜合布線的問題，尤其是電信、網絡、南樓主力店的排風取暖管道等問題，設計院要求發展商提供設備工程公司協助單位開始介入。4樓娛樂層由于可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關。意見：業態選擇對樓體結構影響不大，只涉及后期經營者對經營面積的分割細分。

篇3：上海港匯恒隆廣場定位業態規劃

　　上海港匯恒隆廣場定位與業態規劃

　　項目定位

　　整體定位

　　集購物、餐飲、娛樂、休閑、文化等全方位業種，主題品牌組合、一站式服務

　　主題定位

　　“中西合并”的都市白領時尚、前衛的一站式購物中心

　　客群定位

　　以上海本地白領為主的新都市年輕人，同時吸引國內外旅游人群

　　形象定位

　　時尚、流行、年輕

　　檔次定位

　　以中高檔次為主，略有拔高

　　業態定位

　　零售+餐飲+休閑娛樂

　　業態規劃與占比

　　項目集購物、餐飲、娛樂、休閑全方位業種為一體，其中零售業態占比67％，餐飲業態占比22％，休閑娛樂業態占比11％。零售業態占比較大，體現時尚、潮流的項目定位。

　　業態　占比　代表品牌

　　零售　67%

　　Gucci、Bottega Veneta、Hugo Boss、Paul&Shark、michael kors、蒂凡尼等

　　餐飲　　22%

　　一茶一坐、Simply Thai、小南國上海公館、MU Cafe、鼎泰豐、蘇浙匯、新元素、極食等

　　休閑娛樂　11%

　　永華電影城、美麗田園、創意天地、啟夢星樂園、玩具反斗城等

　　注：因品牌隨著諸多調整存在不可控因素，以下資料僅供參考。品牌信息收集于20**年5月。

　　樓層規劃與品牌落位

　　項目共七層，地下一層，地面六層。B1層主要品種為時尚品牌、名表、超市等；L1層主要品種為國際品牌、美食、鞋包；L2層主要品種為國際品牌、化妝品、潮流飾品；L3層主要品種為時尚服飾與兒童業態；L4層主要品種為休閑服飾、生活品味，L5層主要品種為休閑服飾、潮流飾品、美食；L6層主要品種為電影院、家用電器、美食。

　　樓層　業態組合　入駐品牌

　　L6　零售+餐飲+休閑娛樂

　　零售　金數碼城　餐飲

　　甌之味、美心?翠園、港麗餐廳、正斗、井井屋、一風堂、一茶一坐、Simply Thai、小南國上海公館

　　休閑娛樂

　　永華電影城