大型購物中心的開發(fā)規(guī)劃要點

　　內(nèi)容包括：

　　（一）街廓及道路計劃

　　1、都市空間

　　除滿足交通量及空間機能需求的道路寬度及動線配置外，對于街道景觀等面向的需求也可以管制街廓及道路的形式來達成。如區(qū)內(nèi)的景觀是否需要街墻（StreetWall）的效果?或應(yīng)為某種尺度的開放性空間?皆可以街廓及道路計劃來掌握。

　　2、道路及街道設(shè)施

　　必須妥善設(shè)計道路及街道設(shè)施，以提高區(qū)內(nèi)車行及人行環(huán)境的品質(zhì)。舉凡車道及人行道鋪面材料及形式、保護樹根的鐵架、交通號志、路燈、行人座椅、垃圾桶、告示標(biāo)識、電話亭等服務(wù)性裝備或設(shè)施，均需妥為整體規(guī)劃設(shè)置。

　　（二）建筑配置計劃

　　1、建筑物量體

　　建筑物量體在法規(guī)上的規(guī)定僅有建蔽率、容積率、建筑高度及退縮距離上的控制。開發(fā)著的建筑師所為的設(shè)計至少必須符合法規(guī)上的需求。除此之外，為達到特殊的或統(tǒng)一的視覺上或空間感的要求，在規(guī)劃時可針對業(yè)主的需要實施其他控制，例如長寬比例、尺度限制、高度限制等，使統(tǒng)一的建筑物量體控制能達到視覺及空間上的一致性。

　　2、天際線

　　天際線為建筑物頂部高度變化的集合性連接線，與建筑物量體及外觀造型及都市景觀皆有密切的關(guān)系。因而在規(guī)劃前可先調(diào)查基地周圍土地的天際線及未來發(fā)展的情形，并考量基地外未來的使用及立面走向，在滿足開發(fā)者需求的前提下，規(guī)劃天際線的形式，作為未來建筑設(shè)計時的參考，以達到完美的都市景觀。

　　（三）人車動線及停車計劃

　　（四）開放空間系統(tǒng)計劃

　　開放空間及景觀部分與建筑物的外觀同為視覺及空間體驗的決定要素，因而應(yīng)于規(guī)劃設(shè)計時配合建筑物各主要入口、活動節(jié)點、景觀方向，妥為規(guī)劃開放空間及景觀植栽，以加強建筑物使用機能，并美化周遭環(huán)境，提供民眾休息場所。

　　開放空間設(shè)計可利用如下因子管制：

　　1、開放空間留設(shè)的寬度或面積。

　　2、留設(shè)公共人行通道系統(tǒng)的寬度及位置。

　　（五）綠地及綠帶系統(tǒng)計劃

　　以植栽設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)等來規(guī)范，如樹種或樹型的限制，植栽排列情形，植穴位置、形式及距離，與人行橫道規(guī)格的整體規(guī)劃配合等。

　　（六）造型、景觀設(shè)計構(gòu)想

　　1、建筑物造型

　　建筑物造型對于購物者而言，可能是對購物中心的第一印象。且在大型購物中心的開發(fā)區(qū)內(nèi)，土地上可能不止一棟建筑物，而建筑群之間的立面關(guān)系為何，在規(guī)劃時應(yīng)有構(gòu)想。是否要求立面形式統(tǒng)一，使建筑群在外觀上具有整體感？或是依機能的差異塑造不同的立面，營造活潑多樣的購物中心意象？在建筑物的造型上是應(yīng)有特殊的設(shè)計手法以彰顯整體性或其他意念？這些不同的概念反映在空間設(shè)計上會產(chǎn)生差異性頗大的結(jié)果。因而在都市設(shè)計管制計劃內(nèi)便必須由開發(fā)商及建筑師相互溝通獲得基本構(gòu)想，依構(gòu)想所示擬訂建筑物造型的規(guī)范，以作為未來建筑設(shè)計時的準(zhǔn)則。

　　2、鋪面設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)

　　鋪面的材料與組合的方式，坡度等。

　　3、地標(biāo)

　　為突顯開發(fā)案的獨特識別風(fēng)格，在進行建筑設(shè)計或景觀規(guī)劃時，應(yīng)重點塑造建筑量體及景觀特征，以加強地標(biāo)特性。

　　4、材料及質(zhì)感

　　建筑材料及質(zhì)感選擇，除反映建筑物造型風(fēng)格及物理環(huán)境的融合之外，并應(yīng)把握下列原則：

　　（1）符合成本預(yù)算。

　　（2）符合公共安全規(guī)范。

　　（3）符合長期容易維護保養(yǎng)的需求。

　　5、色彩

　　建筑物的色彩選擇，可依循如下原則：

　　可全部或局部采用企業(yè)獨特的色彩，塑造鮮明的企業(yè)形象。如長榮企業(yè)的綠色，麥當(dāng)勞的黃色及紅色等。可選擇融合與當(dāng)?shù)丨h(huán)境的色彩作為基調(diào)，另重點選擇對比強烈的色系作為強調(diào)，把握"變化中求和諧，統(tǒng)一而不單調(diào)"的配色原則。

　　6、招牌廣告

　　區(qū)內(nèi)的招牌、指示牌、霓虹燈、廣告牌等，在都市設(shè)計管制計劃內(nèi)便應(yīng)針對其尺度、設(shè)置位置、數(shù)量、材質(zhì)、色彩予以整體規(guī)劃，力求滿足和諧、清楚及美觀的需要。

篇2：購物中心(商綜項目)建筑規(guī)劃方案評審要點

　　購物中心（商綜項目）建筑規(guī)劃方案評審要點

　　一、前言

　　1.商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計工作分哪幾個階段

　　商業(yè)綜合體的規(guī)劃設(shè)計工作分為概念方案階段、方案設(shè)計階段(含方案深化設(shè)計）、初步設(shè)計階段，施工圖設(shè)計階段、實施階段和營運階段。

　　2.商管公司參與規(guī)劃設(shè)計工作主要集中在哪兩個階段及工作內(nèi)容

　　商管公司作為商業(yè)產(chǎn)品的使用者和管理者，參與規(guī)劃的目的和任務(wù)就在于對項目從使用功能的實現(xiàn)和后期運營效果的預(yù)期上實施專業(yè)把控，我們參與新項目規(guī)劃的能力和水平將影響商業(yè)品質(zhì)。

　　二、商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計研討工作要點

　　1．對商業(yè)項目進行整體業(yè)態(tài)定位是打造商業(yè)項目雛形的關(guān)鍵。商業(yè)定位準(zhǔn)確是保證商業(yè)項目在開業(yè)之后保值增值的必要條件。

　　2．此階段商管公司的任務(wù)及準(zhǔn)備工作內(nèi)容

　　商業(yè)項目業(yè)態(tài)定位和設(shè)計要點研討、建筑方案(含方案深化)設(shè)計評審、空調(diào)冷熱源論證、各專項設(shè)計評審等。其中各專項設(shè)計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業(yè)的使用者和管理者，都需要進行專題市場調(diào)研工作，獲得相關(guān)的信息依據(jù)，經(jīng)過研究分析后，對規(guī)劃設(shè)計方案進行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導(dǎo)的專項設(shè)計成果，提交規(guī)劃院，然后經(jīng)過一次或多次聯(lián)合評審會簽由規(guī)劃院將各方意見達成一致，形成階段性設(shè)計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規(guī)劃設(shè)計任務(wù)、準(zhǔn)備工作以及從管理專業(yè)角度所需重點關(guān)注的事項進行詳細(xì)解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規(guī)劃設(shè)計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。

　　3．評審關(guān)注的事項（業(yè)態(tài)定位、步行街布局、交通組織、停車位、停靠站和公交車站、管理用房、消防疏散通道、變形縫）

　　【關(guān)注點1】：業(yè)態(tài)定位

　　根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，綜合城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)項目所在區(qū)域的發(fā)展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態(tài)勢等情況進行定性分析研究，確定項目的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)組合、業(yè)態(tài)布局，進而對項目的總體建筑規(guī)模體量、項目內(nèi)外交通環(huán)境組織、主要業(yè)態(tài)（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業(yè)態(tài)經(jīng)營檔次和組合方式、以及大系統(tǒng)劃分方式等要素予以確認(rèn)。

　　【關(guān)注點2】：步行街布局

　　1)步行街應(yīng)合理布局、與主力店有機結(jié)合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現(xiàn)交匯和共享；目前根據(jù)不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數(shù)量應(yīng)適當(dāng)，并且通過在適當(dāng)位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；

　　【關(guān)注點3】：交通組織

　　1)城市廣場

　　城市廣場應(yīng)結(jié)合城市主要交通道路設(shè)置，其他廣場結(jié)合步行街入口設(shè)置；

　　2)豎向布置

　　在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數(shù)量合理，位置與客流動線相匹配。從商業(yè)角度看各出入口應(yīng)與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結(jié)合，盡可能利用公共交通設(shè)施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行“多首層”設(shè)計；

　　3)道路交通

　　重點關(guān)注廣場內(nèi)外交通動線與城市周邊大交通的關(guān)系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應(yīng)有兩處雙向出入口并且分別設(shè)在不同的道路上，出入口位置應(yīng)最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；

　　同時應(yīng)對整個廣場的獨立對外通道和內(nèi)部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設(shè)計統(tǒng)籌考慮，提出設(shè)計思路（詳見方案設(shè)計階段【關(guān)注點10】）。

　　【關(guān)注點4】：停車位

　　根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的規(guī)定，結(jié)合城市私家車輛的保有量、當(dāng)?shù)鼐用褓徫锍鲂辛?xí)慣等因素，合理規(guī)劃機動車和非機動車的停車位數(shù)量，除了按照規(guī)定滿足商務(wù)和住宅（如有）的需要外，供商業(yè)部分使用的停車位數(shù)量通常應(yīng)保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。

　　【關(guān)注點5】：停靠站和公交車站

　　為方便顧客下車，還應(yīng)在主要的廣場出入口區(qū)域增設(shè)港灣式車輛停靠站，長度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時停靠，停靠站的數(shù)量根據(jù)實際情況確定。根據(jù)公共客運交通現(xiàn)狀應(yīng)在廣場周邊適當(dāng)位置規(guī)劃公共客運交通車站。

　　【關(guān)注點6】：管理用房（略）。。。。。。

篇3：購物中心總體規(guī)劃分析

　　購物中心總體規(guī)劃分析

　　一、項目概況

　　優(yōu)盛大廈項目總占地面積59000平方米，總建筑面積113000平方米，地上16層，地下4層，其中商業(yè)部分（五道口購物中心）面積50000平方米，為地下1層至地上6層，地上停車位66個，地下2-4層為停車位717個 。

　　五道口購物中心由主力店華聯(lián)商廈（1-4層） 、華聯(lián)生活超市（B1層）、品牌專賣店（1-4層） 、餐飲（5-6層） 、游戲（5層）、書店、空中花園、健身、美容美體 、觀景餐廳、KTV （5-6層）等不同業(yè)態(tài)及功能區(qū)組成。

　　二、項目區(qū)位分析

　　1、交通便利

　　南臨北四環(huán)，西臨13號城鐵五道口站， 商圈輻射范圍大，有利于百貨店、餐飲、娛樂等休閑購物人群的到達。

　　2、區(qū)位環(huán)境好

　　位于北京高校核心區(qū)，緊鄰中關(guān)村，周邊消費人群密集且消費水平較高，高新技術(shù)公司眾多，為本項目寫字樓租售、百貨業(yè)態(tài)的中高端消費提供基礎(chǔ)。

　　三、項目總體規(guī)劃分析

　　1、購物中心與寫字樓的平面布局合理

　　購物中心布置在東側(cè)，寫字樓布置在西側(cè)，購物中心北側(cè)主入口及東側(cè)華聯(lián)百貨、超市入口醒目，避免西側(cè)城鐵高架橋?qū)ι虡I(yè)形象展示及出入口的影響，保證了北側(cè)城府路及東側(cè)學(xué)院西路的大量休閑、購物人群的快速進出；

　　寫字樓人群量少，從西側(cè)進出，動靜分離，互不干擾。

　　購物中心的大開間、大進深 的空間布局與高層寫字樓小開間、電梯間、結(jié)構(gòu)剪力墻（核心筒）密集的空間布局互不交叉，保證了商業(yè)空間的通透性和使用效率。

　　2、購物中心內(nèi)的各業(yè)態(tài)、功能區(qū)的布置符合業(yè)態(tài)特點

　　地下一層：華聯(lián)生活超市（lifestyle market),東側(cè)首層有獨立入口，便于大量目標(biāo)購物人群的進入，提高地下空間商業(yè)效益。

　　地上1-4層：華聯(lián)百貨及名牌專賣店，為商場最佳展示空間，有利于休閑、體驗式購物環(huán)境的營造，是整個購物中心品質(zhì)和環(huán)境的體現(xiàn)重點。

　　地上5-6層：餐飲、游戲 、書店、空中花園、健身、美容美體 、觀景餐廳、KTV等 ，純體驗式的消費場所吸引人群進入商業(yè)空間的最高層，不僅提高了商場空間的利用效率，豐富了購物中心的功能，而且成為顧客休息逗留的空間， 延長顧客停留時間、增加商場的銷售額。