地產(chǎn)項(xiàng)目招商計(jì)劃制度

　　（1）在項(xiàng)目開(kāi)始實(shí)行時(shí)即要由案場(chǎng)主管同策劃人員一起設(shè)立項(xiàng)目招商目標(biāo)。

　　（2）項(xiàng)目招商目標(biāo)要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行認(rèn)真規(guī)劃，報(bào)經(jīng)理，經(jīng)核準(zhǔn)后作為項(xiàng)目招商進(jìn)度和效績(jī)?cè)u(píng)估的依據(jù)；

　　（3）在制定招商計(jì)劃時(shí)除了考慮招商進(jìn)度外，還應(yīng)充分考慮招商過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，同時(shí)，費(fèi)用也將作為以后評(píng)審效績(jī)的依據(jù)之一；

　　（4）每個(gè)招商負(fù)責(zé)人或項(xiàng)目經(jīng)理在進(jìn)行招商工作的設(shè)計(jì)時(shí)，還可以根據(jù)具體招商工作情況進(jìn)行項(xiàng)目招商人員提成與獎(jiǎng)勵(lì)設(shè)計(jì)的建議；

篇2：新時(shí)代商業(yè)街招商計(jì)劃

　　新時(shí)代商業(yè)街的招商計(jì)劃

　　一、招商時(shí)間

　　招商時(shí)間安排上保持和銷售工作的穿插進(jìn)行，時(shí)間安排從3月份到8月為第一階段。

　　招商安排

　　招商月份招商區(qū)域招商形式、手段招商目標(biāo)行業(yè)

　　5-6南京招商資料準(zhǔn)備階段, 資料寄發(fā)、上門宣傳電腦、通訊電子、餐飲娛樂(lè)、服裝

　　7-8南京資料寄發(fā)、上門宣傳、通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)宣傳電腦、通訊電子、餐飲娛樂(lè)、服裝

　　9合肥、**周邊地區(qū)上門宣傳餐飲、社區(qū)配套項(xiàng)目、服裝

　　10浙江溫州、合肥通過(guò)當(dāng)?shù)厣虝?huì)組織、媒體宣傳服裝、餐飲

　　11-12浙江、合肥通過(guò)當(dāng)?shù)厣虝?huì)組織、媒體宣傳餐飲、社區(qū)配套

　　二、招商目的及思路

　　招商的主要目標(biāo)是消化一些交叉口的大型商場(chǎng)，引入龍頭客戶；同時(shí)帶動(dòng)商鋪銷售。

　　預(yù)計(jì)租賃客戶和購(gòu)買客戶的比例預(yù)測(cè)在50%左右。

　　銷售中針對(duì)各種不同客戶采取以下相應(yīng)方式：

　　1、商鋪客戶先期開(kāi)始預(yù)約登記，各種類型客戶予以登記、積蓄客戶資源。建議意向客戶和實(shí)際開(kāi)盤的比例達(dá)到3：1到4：1才開(kāi)盤，保證一開(kāi)盤就售磬；

　　2、投資客戶應(yīng)盡量控制銷售，并通過(guò)簽定商業(yè)管理協(xié)議相對(duì)制約今后經(jīng)營(yíng)方向，保證各街區(qū)特色形成；

　　3、對(duì)于同時(shí)可以引進(jìn)品牌經(jīng)營(yíng)的投資者在價(jià)格上可給予充分的優(yōu)惠；

　　4、自行經(jīng)營(yíng)的客戶通過(guò)經(jīng)營(yíng)定位的導(dǎo)入積極吸引其加盟；

　　5、租賃客戶，可以先予以登記。原則上租賃客戶不考慮；只有對(duì)商業(yè)街氣氛營(yíng)造、特色形成有利的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目才引進(jìn)。該類商家引進(jìn)后發(fā)展商必須保留可以帶租約出售的權(quán)利。

　　6、商鋪銷售過(guò)程中應(yīng)本著低開(kāi)高走的原則，根據(jù)主力市場(chǎng)的形成、人氣的凝聚和實(shí)際銷售狀況，逐步提升商鋪價(jià)格。

　　三、目標(biāo)客戶列舉

　　餐飲類：

　　類似紅泥等各類杭幫菜、特色菜、肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){、大娘水餃等等

　　茶坊、酒吧類：

　　圓緣園茶坊、仙蹤林茶坊等等

　　服裝精品類：

　　堡獅龍、藍(lán)豹、U2、POLO等等

　　超市、大賣場(chǎng)類：

　　如7-11連鎖便利店、羅森便利、蘇果超市以及各類大賣場(chǎng)客戶

　　電子音像類：

　　美亞音像連鎖等

　　電腦通訊類：

　　百腦匯、宏圖三胞等

　　電器類：

　　國(guó)美電器、五星電器、蘇寧電器等

　　文化類：

　　各類新華書店、書吧項(xiàng)目、影城影院

　　以上各行業(yè)的目標(biāo)客戶僅作列舉，具體在項(xiàng)目洽談的階段應(yīng)根據(jù)不同客戶的經(jīng)營(yíng)要求、習(xí)慣及時(shí)調(diào)整招商手段；客戶的名單亦可作做靈活調(diào)整，由類似的同行業(yè)客戶替代。

　　其中500平方米以上的大客戶應(yīng)作為重點(diǎn)引進(jìn)客戶，在能夠保證提高項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次的前提下，條件上可以適當(dāng)放寬，積極引進(jìn)；而一些經(jīng)營(yíng)特色不明顯的客戶則不必過(guò)于優(yōu)惠。不同類型的客戶區(qū)別對(duì)待。

　　四、招商準(zhǔn)備工作

　　1、商業(yè)街區(qū)段功能定位

　　2、商業(yè)管理公司洽談、確定

　　3、當(dāng)?shù)貎?yōu)惠商業(yè)政策及優(yōu)惠引進(jìn)機(jī)制

　　4、招商手冊(cè)落實(shí)

　　5、目標(biāo)客戶名單擬訂（包括聯(lián)絡(luò)方法、相關(guān)負(fù)責(zé)人）

篇3：商業(yè)地產(chǎn)招商策劃核心:招商計(jì)劃

　　商業(yè)地產(chǎn)招商策劃的核心：招商計(jì)劃

　　一、招商原則

　　1.地產(chǎn)先期的開(kāi)發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，招商的重點(diǎn)是半主力店和中小商家，商業(yè)地產(chǎn)招商之前，第一步組建商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)招商和經(jīng)營(yíng)管理，對(duì)業(yè)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)和管理，我們要充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)促進(jìn)作用。

　　統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)四個(gè)方面的內(nèi)容：

　　統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管；其中統(tǒng)一招商管理、業(yè)態(tài)管理又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源，這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購(gòu)物中心商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。

　　二、招商基本原則

　　1.要維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。業(yè)態(tài)比例是零售、餐飲、娛樂(lè)55：20：25是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例，招商要注意維護(hù)和管理好這個(gè)經(jīng)營(yíng)比例。

　　2.要維護(hù)商業(yè)地產(chǎn)的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。招商要始終注意維護(hù)和管理好已確定的經(jīng)營(yíng)主題和品牌形象。

　　3.商業(yè)地產(chǎn)招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。簡(jiǎn)單地說(shuō)，同業(yè)差異就是市場(chǎng)有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進(jìn)入。

　　4.招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購(gòu)物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。

　　5.核心主力店招商布局原則。從整體布局上有利于人流進(jìn)入主力店，同時(shí)也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。

　　核心主力店的招商對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成敗，購(gòu)物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的順利招商與管理。另外，核心主力店對(duì)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)。

　　購(gòu)物中心特別是大型商業(yè)地產(chǎn)的核心主力店適合放在經(jīng)營(yíng)軸線的端點(diǎn)。

　　6.特殊商戶招商優(yōu)惠原則。

　　"以點(diǎn)帶面，特色經(jīng)營(yíng)"是購(gòu)物中心特別是超大型綜合性購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

　　特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營(yíng)單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購(gòu)物中心氣氛之作用。

　　7.統(tǒng)一招商的管理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。

　　統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。

　　這個(gè)"統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營(yíng)銷管理中，商戶最渴望的是贏利。

　　三、招商目標(biāo)客戶主次分明

　　1.確定主力店群有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)，主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

　　2.知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商。其主力店群各自擁有一定忠誠(chéng)度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項(xiàng)目在日后的營(yíng)運(yùn)中，能在保持一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用。

　　3.主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入，在確定了主力店群之后，再確定中小店群，小主力店會(huì)出現(xiàn)很多租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一的情況，中小型店的租期一般為3年左右，租金較高，一般在第三年起遞增租金。

　　引入大型的主力商店群成功經(jīng)營(yíng)的主力店對(duì)購(gòu)物中心的成功經(jīng)營(yíng)有很大的促進(jìn)作用：

　　其一，可帶來(lái)穩(wěn)定的租金收入，保證經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性。

　　其二，能夠吸引眾多的消費(fèi)者，增加人流量，幫助其他品牌專業(yè)店、飲食店等小型店提高銷售力，從而有利鋪位的增值。這是一種集聚效應(yīng)。

　　其中的第二點(diǎn)顯得很重要：

　　大型主力店的租金較低，而小型店的租金較高，因而只有使小型店的銷售力提高，才能保證鋪位的增值，從而保證全場(chǎng)穩(wěn)中有升的租金收入。

　　主力商店群一般由若干家大型的品牌店組成，多數(shù)以知名度較高和有良好業(yè)績(jī)的大型超市、百貨或其他服務(wù)、娛樂(lè)機(jī)構(gòu)等業(yè)態(tài)出現(xiàn)，經(jīng)營(yíng)面積占全場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積的1/3至1/2。當(dāng)然，當(dāng)主力店的面積過(guò)大時(shí)，則容易帶來(lái)較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　四、招商的時(shí)間

　　地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合確定開(kāi)始至項(xiàng)目全面業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。

　　主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后、規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。

　　由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品--商業(yè)設(shè)施；而中小店群則對(duì)形成后的商業(yè)設(shè)施改造要求不大，因而中小店群的招商可使主力店群確定之后才正式進(jìn)行，當(dāng)然項(xiàng)目建設(shè)期間可進(jìn)行各類中小店的招商咨詢登記工作。

　　五、招商難度

　　1.項(xiàng)目建設(shè)期較長(zhǎng)，主力店群對(duì)項(xiàng)目業(yè)態(tài)變化趨勢(shì)把握不住，不容易與開(kāi)發(fā)商結(jié)成合作聯(lián)盟。

　　2.裝修進(jìn)度影響中小店群的入駐。雖然有項(xiàng)目裝飾效果圖，但中小店主的擔(dān)憂是有一定道理的，畢竟他們也需要在適合的場(chǎng)地發(fā)展新的分店。

　　3.功能分區(qū)的招商進(jìn)度影響了各類店的進(jìn)駐決策，按照合理的功能分區(qū)計(jì)劃，順利入駐相應(yīng)的商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)可使各類店的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)起來(lái)，對(duì)于項(xiàng)目和各店經(jīng)營(yíng)大大幫助，而一旦某一類商店或服務(wù)機(jī)構(gòu)招不來(lái)，則整個(gè)項(xiàng)目服務(wù)功能可能不盡理想，特別是能夠吸引人氣的各類主力店或同類店中知名店（特色店）沒(méi)法進(jìn)來(lái)時(shí)，更是影響了整體的經(jīng)營(yíng)。

　　在進(jìn)駐決策過(guò)程中，各類店除考慮區(qū)域布局外，這一點(diǎn)也是考慮重點(diǎn)。

　　4.營(yíng)運(yùn)商較低的知名度和缺乏經(jīng)驗(yàn)，使招商難度進(jìn)一步提高。

　　六、招商技術(shù)

　　1.招商人員需具備豐富的零售服務(wù)知識(shí)。

　　招商人員必須熟悉商品或服務(wù)的類別及特點(diǎn)、商品或服務(wù)組合理、價(jià)格面、產(chǎn)品線、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等相關(guān)的基本知識(shí)；

　　掌握市場(chǎng)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)中的一些基本原理；

　　了解租賃、消費(fèi)、產(chǎn)品、銷售等相關(guān)的法律法規(guī)。

　　2.招商人員需具備較強(qiáng)的招商技巧和談判能力。

　　由于招商難度大，這就要求招商過(guò)程中使用一些技巧，如制造某些位置有多家入駐的搶手局勢(shì)等等；

　　在招商前期，主力店的招商工作異常艱難，知名度較高的主力店一般會(huì)大受商業(yè)物業(yè)的歡迎，其在某一區(qū)域內(nèi)選址的機(jī)會(huì)也較多，因而要在了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之后制定出吸引其入駐的條件和談判策略，并爭(zhēng)取同時(shí)分別與不同的多家主力店洽談入駐意向、條件。

　　3.需合理的招商推廣策略。

　　招商推廣的好壞將影響到資金的預(yù)算和招商

效果，招商推廣策略應(yīng)符合招商策劃內(nèi)容的要求，并圍繞項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、功能定位和亮點(diǎn)設(shè)計(jì)等內(nèi)容進(jìn)行招商推廣策略的制訂和實(shí)施，以保證招商工作少投資，高效率。

　　七、商業(yè)地產(chǎn)招商特點(diǎn)

　　商業(yè)地產(chǎn)的招商具有招商時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)：

　　商業(yè)地產(chǎn)的招商時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合確定開(kāi)始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群二個(gè)招商階段。

　　（1）主力店群招商

　　主力店群作用主要有四個(gè)：

　　有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)。主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積，其影響之大可想而知。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展。

　　有助于整個(gè)項(xiàng)目的銷售。知名的主力店群的入駐能夠吸引投資客的眼球，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商。可彌補(bǔ)主力店群租金低，投資回收期長(zhǎng)而導(dǎo)致的前期收益不盡人意。

　　有助于增加消費(fèi)群體。主力店群各自擁有一定忠誠(chéng)度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項(xiàng)目在日后的營(yíng)運(yùn)中，能在保持一定量客流的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用。

　　有助于提高租金收入。主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入。

　　（2）中小店群招商

　　中小店群的作用主要有二個(gè)：

　　業(yè)態(tài)組合需要按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店群，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購(gòu)物或消費(fèi)需求。

　　項(xiàng)目主要利潤(rùn)來(lái)源中小店的鋪位租金往往是主力店的2-6倍，有的甚至更多，其租金總和是項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來(lái)源。

　　八、商業(yè)地產(chǎn)招商誤區(qū)

　　1.盲目定位，不切合實(shí)際

　　為了在銷售推廣中宣傳項(xiàng)目的價(jià)值，開(kāi)發(fā)商往往對(duì)項(xiàng)目的定位人為拔高，理智的做法是根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)消費(fèi)的主力群體和居民的收入來(lái)決定如何定位，定位過(guò)高或過(guò)低，都會(huì)和周圍的消費(fèi)環(huán)境不協(xié)調(diào)，定位過(guò)低會(huì)損害開(kāi)發(fā)商的利益，而定位過(guò)高，則會(huì)造成商家今后的經(jīng)營(yíng)成本過(guò)高，不敢問(wèn)津。

　　2.缺乏整體招商規(guī)劃

　　商業(yè)項(xiàng)目的招商必須是符合項(xiàng)目定位的，而不是簡(jiǎn)單地以"滿租"為原則。在項(xiàng)目開(kāi)始招商前必須明確招商目標(biāo)，包括招商業(yè)態(tài)的組合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商規(guī)劃指導(dǎo)招商工作的進(jìn)行，而不至于只要想進(jìn)來(lái)經(jīng)營(yíng)就直接"招"進(jìn)來(lái)，形成一個(gè)"大雜燴"。

　　3.招商期望值過(guò)高

　　望值過(guò)高的表現(xiàn)首先體現(xiàn)就是在租金上。在定租金價(jià)格的時(shí)候首先考慮的不應(yīng)是自己的利潤(rùn)，應(yīng)該先考慮經(jīng)營(yíng)者，只有經(jīng)營(yíng)者生存了，商場(chǎng)才能生存。

　　4.單純依靠廣告招商

　　招商針對(duì)的是特定的經(jīng)營(yíng)者，而單純廣告是具有普遍性的沒(méi)有特定的針對(duì)性。很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為廣告是唯一的手段，只有通過(guò)廣告才能完成項(xiàng)目的招商。

　　招商的關(guān)鍵是溝通，是不能坐在家里守株待兔的。把廣告作為招商的唯一手段，導(dǎo)致接觸招商的客戶面少，自然招商就成問(wèn)題了。

　　5.過(guò)分強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)環(huán)境的影響

　　現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，很多地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在感慨市場(chǎng)是越來(lái)越難做了，于是在招商的時(shí)候就出現(xiàn)了一種情況，就是招商人員過(guò)分強(qiáng)調(diào)受市場(chǎng)環(huán)境的影響，不能正確地分析自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)從而制定有效的招商策略。

　　競(jìng)爭(zhēng)激烈確實(shí)是目前整個(gè)行業(yè)的行情，但是從另一方面看，越來(lái)越難做也表明著機(jī)遇越來(lái)越多。

　　6.缺乏持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)管理觀念

　　很多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為客戶進(jìn)來(lái)了就萬(wàn)事大吉了，這是一個(gè)很大的誤區(qū)。其實(shí)客戶進(jìn)來(lái)只是商場(chǎng)開(kāi)始的第一步，如何持續(xù)的經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)才是最為關(guān)鍵的問(wèn)題。

　　開(kāi)發(fā)商招來(lái)了客戶，還要注意協(xié)助客戶經(jīng)營(yíng)，客戶生存得越久，商場(chǎng)就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

　　7.招商工作欠缺執(zhí)行力

　　制定再完美的招商細(xì)節(jié)，如果沒(méi)有完善有效的執(zhí)行力，就如空中樓閣，無(wú)從談起。招商執(zhí)行要強(qiáng)化"言必行，行必果"，推行招商負(fù)責(zé)制。

　　另一方面，招商人員必須是專業(yè)人士，并針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)培訓(xùn)。沒(méi)有經(jīng)營(yíng)方面的專業(yè)知識(shí)與客戶不能形成有效地溝通，沒(méi)有真正從經(jīng)營(yíng)者的角度解決問(wèn)題，導(dǎo)致客戶對(duì)項(xiàng)目信心不足，使招商工作舉步艱難。

　　九、商業(yè)地產(chǎn)招商工作的操作要點(diǎn)

　　1.市場(chǎng)調(diào)查

　　市場(chǎng)調(diào)查是招商工作的第一步。需進(jìn)行兩方面的調(diào)查，它們決定著項(xiàng)目的發(fā)展和前程。最先要做的是對(duì)目標(biāo)所在市場(chǎng)的調(diào)查，這主要包括對(duì)項(xiàng)目周邊的交通人流、居民收入，消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)層次等等；

　　另一個(gè)調(diào)查的方向是周邊商鋪目前的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)狀況、租金水平、經(jīng)營(yíng)面積等。

　　2.項(xiàng)目分析

　　項(xiàng)目的分析包括項(xiàng)目產(chǎn)品本身的分析和市場(chǎng)分析：項(xiàng)目的物業(yè)形式分析（街鋪、商業(yè)群樓、綜合市場(chǎng)、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)等）；物業(yè)產(chǎn)品分析（鋪面或鋪位、開(kāi)間、進(jìn)深、樓層）；市場(chǎng)分析（租金、租期、優(yōu)惠辦法）。

　　這部分要考慮的是項(xiàng)目適合引進(jìn)怎樣的商家，將來(lái)要做成怎樣的一個(gè)商業(yè)物業(yè)，怎樣才能制訂合適的招商政策等。

　　3.商業(yè)定位

　　在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)定位時(shí)，要充分考慮到項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素來(lái)決定你經(jīng)營(yíng)什么類型的產(chǎn)品，是中檔還是高檔還是更精細(xì)一點(diǎn)的東西，只有定位準(zhǔn)確，才能在招商過(guò)程中找準(zhǔn)目標(biāo)，才能有的放矢地制定招商計(jì)劃，免做許多無(wú)用之功。

　　4.業(yè)態(tài)組合

　　業(yè)態(tài)組合首先要明確各種商業(yè)形態(tài)的分類，再根據(jù)各分類的特點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合。

　　如商鋪的分類主要有：商業(yè)街商鋪、市場(chǎng)類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心鋪、交通設(shè)施商鋪、街鋪和鋪位；而不同分類需要不同的業(yè)態(tài)組合，餐飲、百貨、電子、服裝等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)如何組合排列，都是需要重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。

　　5.招商推廣

　　業(yè)態(tài)布局劃分之后，就要根據(jù)這個(gè)布局劃分來(lái)進(jìn)行招商。