社區(qū)商業(yè)助推住宅升級(銀川無“商”不住時(shí)代漸邁)

　　伴隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，開發(fā)建設(shè)熱潮的到來，樓盤的不斷涌現(xiàn)，社區(qū)商業(yè)已然成為樓盤風(fēng)貌和綜合競爭力的代表，是樓盤的窗口和名片。在銀川樓市，蔚然興起的社區(qū)商業(yè)正帶給人們更優(yōu)質(zhì)的生活，并助推著住宅產(chǎn)業(yè)的新發(fā)展。

　　社區(qū)商業(yè)方興未艾

　　“社區(qū)商業(yè)不就是小區(qū)住宅下面臨街的商鋪么？只要有住宅小區(qū)，就會(huì)有社區(qū)商業(yè)，只不過有的聚人氣，有的不聚人氣而已。”提及社區(qū)商業(yè)，銀川市民張先生如是說。

　　“隨著市場競爭的激烈，開發(fā)商在樓盤項(xiàng)目開發(fā)中，對于作為硬件配套的社區(qū)商業(yè)也越來越重視，這對于我們老百姓來說肯定是好事，生活方便舒適快捷，但我覺得開發(fā)商不應(yīng)該只是一賣了之，得有合理規(guī)劃才好，不能僅僅是有個(gè)小超市、餐館、理發(fā)店、洗衣店等，得突出特色和亮點(diǎn)，這樣才能為業(yè)主提供更好的生活，也能為投資社區(qū)商業(yè)的人帶來更好的回報(bào)。”有著多年投資商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的韓女士說。

　　何謂社區(qū)商業(yè)？百科名片釋意為：社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對象，以便民、利民，滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。

　　社區(qū)商業(yè)與住宅如影隨形，所有的住宅下面都會(huì)有商業(yè)配套，這部分商業(yè)累加起來的總量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于大型的購物中心的體量。伴隨著銀川樓市諸多項(xiàng)目的入市，尤其是國內(nèi)地產(chǎn)大鱷的強(qiáng)勢進(jìn)駐，圍繞住宅項(xiàng)目而興起的社區(qū)商業(yè)正在向規(guī)模化、高端化發(fā)展。如位于銀川金鳳區(qū)正源南街的銀川中海國際社區(qū)，總建筑面積達(dá)300萬平方米，配建中海美式風(fēng)情商業(yè)街，可形成以周邊5公里為半徑的商業(yè)輻射圈，吸引近20萬人口的消費(fèi)潮；位于金鳳區(qū)的恒大名都項(xiàng)目配建有5200余平方米的奢華會(huì)所，擁有超市、中西餐廳、美容院、網(wǎng)吧、閱覽室等服務(wù)項(xiàng)目；位于金鳳區(qū)的頤和城府配建有廣州風(fēng)情商業(yè)街，并已投入使用……社區(qū)商業(yè)在銀川樓市方興未艾。

　　社區(qū)商業(yè)設(shè)計(jì)應(yīng)有前瞻性

　　“買房子肯定要考慮到居住的舒適感。傳統(tǒng)的社區(qū)商業(yè)已經(jīng)不能滿足人們的物質(zhì)生活和精神生活的需求，因此社區(qū)商業(yè)也正在更新?lián)Q代中。對于開發(fā)商而言，提供給業(yè)主更好的商業(yè)生活配套，對于住宅本身而言也有良好的保值升值的價(jià)值。”銀川中海國際社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說。

　　據(jù)其介紹，傳統(tǒng)型的社區(qū)商業(yè)是以沿街商鋪為載體，但這種商業(yè)形勢往往業(yè)態(tài)檔次普遍較低，商業(yè)功能不全，并且輻射服務(wù)的范圍較小，一般是以本小區(qū)和周邊幾個(gè)小區(qū)為主，半徑在1公里左右。其主要特點(diǎn)為：基本上無規(guī)劃定位；一般商鋪的產(chǎn)權(quán)都是屬于個(gè)人，開發(fā)商在處理商鋪時(shí)一般都以分割出售為主；主要就是小區(qū)四周沿街的商鋪或者是小區(qū)內(nèi)底樓的小型便利店，服務(wù)質(zhì)量和購物環(huán)境較差；商業(yè)業(yè)態(tài)單一，商業(yè)物業(yè)價(jià)值難以提升。而現(xiàn)代的社區(qū)商業(yè)要根據(jù)項(xiàng)目的檔次和業(yè)主消費(fèi)群定位來設(shè)計(jì)合理的業(yè)態(tài)，不再是單純地購物、餐飲角度，而是多層面的；要吻合區(qū)域消費(fèi)力、商業(yè)配套空白和機(jī)會(huì)點(diǎn)、規(guī)劃動(dòng)線合理。目前社區(qū)商業(yè)以出售為主，部分持有，盡管社區(qū)商業(yè)看起來很小，但其通過慢慢發(fā)展甚至?xí)蔀橐粋€(gè)區(qū)域性的行業(yè)。

　　“社區(qū)商業(yè)大部分是以住宅樓的群樓為主，一般為一至兩層，單個(gè)商鋪面積不是很大，為了降低投資門檻以及便于出租，開發(fā)商大都采取化整為零的辦法，把商鋪面積劃分得很小，并通過可以打通隔離墻或者靈活隔離的方式，來滿足大面積投資者與租賃者的需求。但是隨著成片住宅的開發(fā)以及人們消費(fèi)習(xí)慣的改變和商業(yè)的發(fā)展變革，超市、百貨店、專業(yè)市場也紛紛租用街鋪，街鋪面積較小的格局有了一定的變化。另外一些大的超市、百貨店也愿意入駐好的社區(qū)商業(yè)街，其對商鋪內(nèi)部結(jié)構(gòu)、層高有一定的要求，因此開發(fā)商在設(shè)計(jì)中要有前瞻性。例如中海國際社區(qū)在中海美式風(fēng)情商業(yè)街的鋪面設(shè)計(jì)中，采用了一層4.5米、二層4.2米層高、6米超大開間，這樣可以滿足業(yè)主自由設(shè)計(jì)隔層的需求。”銀川中海國際社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，首先商業(yè)布局要有利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，裙樓臨街商業(yè)應(yīng)該為經(jīng)營者提供多重選擇，能夠?qū)崿F(xiàn)自由組合面積區(qū)間，從而方便商業(yè)的適用需求；其次從商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)上來講，社區(qū)商業(yè)要分為內(nèi)街和外街。內(nèi)街型商鋪是一種相對封閉的、與傳統(tǒng)沿街商鋪相對應(yīng)的一種賣場。一般不建議設(shè)置餐飲，這樣不利于社區(qū)住戶生活，對其會(huì)有所影響。商業(yè)的投資回報(bào)率是商業(yè)投資的主要參照數(shù)據(jù)，一定要關(guān)注消費(fèi)人口。

　　開發(fā)、投資社區(qū)商業(yè)有講究

　　“目前，一些大型社區(qū)向城市周邊、近郊擴(kuò)展，但商業(yè)配套設(shè)施缺少，這為社區(qū)商業(yè)的發(fā)展提供了更大空間。另外也由于交通距離的問題，人們對社區(qū)商業(yè)的依賴性越來越大。因此，隨著面對新的需求，定位準(zhǔn)確、層次分明、功能完善的社區(qū)商業(yè)將越來越受到人們的青睞。”在寧夏已操作過銀川金鳳萬達(dá)廣場、銀川萬達(dá)中心、塞上凝聚力商業(yè)集群、龍馬鼓樓財(cái)富廣場、寧夏國際農(nóng)機(jī)汽車物流園等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的銀川易大融創(chuàng)營銷策劃有限公司副總經(jīng)理賈亮介紹，與國外成熟的社區(qū)商業(yè)模式相比，國內(nèi)的社區(qū)商業(yè)尚處于起步階段，還普遍帶有濃厚的住宅底商特點(diǎn)。

　　“當(dāng)前社區(qū)商業(yè)雖然日漸火爆，但也存在不少亟待改善的問題。開發(fā)商在開發(fā)和經(jīng)營社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)應(yīng)吸取社區(qū)商業(yè)以往的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的形勢和居民需求變化的趨勢。需把握幾個(gè)關(guān)鍵詞：突出特色、量體裁衣、先行培育、因地制宜、功能明確、放水養(yǎng)魚。”賈亮認(rèn)為，對于開發(fā)商而言，還應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

　　一、注重市場調(diào)查，全面掌握情況

　　衡量商業(yè)物業(yè)的成敗，它的標(biāo)準(zhǔn)除了物業(yè)的銷售快慢和盈利的大小外，更主要是看依托該物業(yè)的商業(yè)經(jīng)營成效如何。因此在開發(fā)前應(yīng)進(jìn)行充分市場調(diào)查，了解總體情況，明確定位。

　　二、定性、定位、定量

　　主要是根據(jù)規(guī)劃局給出的土地使用指標(biāo)，研究確定配置何種類型的商業(yè)和引入那些類型的經(jīng)營商，商業(yè)業(yè)態(tài)和業(yè)種設(shè)置量的大致配比，目標(biāo)顧客與商業(yè)的設(shè)置檔次等，為建筑物的形態(tài)、布局、結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)、建設(shè)、配套提供依據(jù)。

　　三、開發(fā)和商業(yè)經(jīng)營同步

　　社區(qū)商業(yè)開發(fā)中傳統(tǒng)的過時(shí)做法是先開發(fā)建設(shè)后招商經(jīng)營，這種開發(fā)方式不僅帶來巨大的盈利風(fēng)險(xiǎn)，也造成過眾多后續(xù)問題。目前，成功的社區(qū)商業(yè)配套開發(fā)經(jīng)驗(yàn)是在規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，吸取專業(yè)策劃者和商業(yè)經(jīng)營商的建議，對商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)置布局做好總體安排，一些大型的商業(yè)業(yè)態(tài)要提前選定經(jīng)營者。

　　四、建筑形態(tài)要符合商業(yè)業(yè)態(tài)組合的要求

　　現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)與傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)除了在管理和運(yùn)作方面有較大的差別外，對商業(yè)建筑形體、配套設(shè)施、停車場等都有自身的不同要求，設(shè)計(jì)和建設(shè)時(shí)應(yīng)充分考慮使用的需求。

　　五、與現(xiàn)代居住環(huán)境相適應(yīng)，體現(xiàn)便捷性和親和力

　　社區(qū)商業(yè)的布局和商業(yè)設(shè)置應(yīng)按小區(qū)建筑，分布形態(tài)、消費(fèi)水平等進(jìn)行組合，力爭達(dá)到與居住環(huán)境相適應(yīng)，體現(xiàn)人性、融洽、便捷。

　　六、因地制宜，體現(xiàn)特色

　　住宅開發(fā)市場化后，社區(qū)的差異化逐步明顯，社區(qū)商業(yè)的開發(fā)經(jīng)營和業(yè)態(tài)設(shè)置要根據(jù)本社區(qū)的情況因地制宜，既要適應(yīng)消費(fèi)需求，又能體現(xiàn)出本社區(qū)的特色。

　　七、權(quán)衡長期收益和短期收益的關(guān)系

　　社區(qū)商業(yè)物業(yè)與居住物業(yè)不同，它可通過使用產(chǎn)生價(jià)值，獲得收益。而且社區(qū)商業(yè)物業(yè)所承載的商業(yè)運(yùn)作得越成熟，它所產(chǎn)生的價(jià)值就越高，收益越大，但社區(qū)商業(yè)的成熟有一個(gè)時(shí)間過程，也需要多種因素的促成。但是，目前，仍然有許多開發(fā)商將社區(qū)商業(yè)物業(yè)和居住物業(yè)用相同的方式同時(shí)進(jìn)行銷售，給社區(qū)商業(yè)的整體運(yùn)作和形象提升帶來難度。建議開發(fā)商按策劃的方案整體自行或委托經(jīng)營，等商業(yè)成熟與形象形成后再出售，這樣能取得更大的利潤收益。

　　對于廣大投資者而言，賈亮建議，選擇社區(qū)商業(yè)一定要對社區(qū)商圈體量是否合理有所判斷，一般而言，2萬平方米的社區(qū)商業(yè)可以為周邊五到六萬人提供服務(wù)；要警惕商鋪的初始售價(jià)，推算售價(jià)是否合理，避免“炒鋪”現(xiàn)象造成大量商業(yè)的空置；要關(guān)注附近大賣場、交通對社區(qū)商業(yè)的影響，緊跟城市規(guī)劃發(fā)展的步伐。就銀川而言，選擇社區(qū)商鋪要用發(fā)展的眼光來研判，考慮到商圈、交通、人流、輻射等諸多因素，至少看到3年后的一個(gè)發(fā)展前景。銀川市目前有至少3個(gè)社區(qū)商業(yè)形成了不僅是輻射周邊，已經(jīng)輻射銀川的特色商業(yè)街區(qū)，這里面有民生·城市花園、中房·高爾夫、長城花園等特色街區(qū)。

篇2：商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問題

　　商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問題

　　商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場及SHOPPING MALL等，由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全，每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個(gè)重要組成部分，運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨，控制其運(yùn)行成本，并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類問題，是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié)，特別是對多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，尤為突出。

　　筆者根據(jù)對江蘇省首家SHOPPING MALL四年多的管理實(shí)踐，對中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。

　　一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用

　　中央空調(diào)系統(tǒng)，由于管道多，覆蓋面積大，運(yùn)行成本亦較高。在對商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)主要考慮以上因素：

　　1、用電成本（P1、K1、P2）

　　主機(jī)（P1、K1）

　　根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營運(yùn)時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等，對一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計(jì)算，然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均，得出每個(gè)月的平均電費(fèi)P1。

　　在實(shí)際操作過程中，由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行，故根據(jù)具體情況，在計(jì)算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)K1，K1≈0.6~0.9。

　　輔機(jī)（P2）

　　此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類風(fēng)機(jī)盤管等。可根據(jù)實(shí)際不同的類型、數(shù)量和功率，進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同，在制冷和供暖時(shí)，輔機(jī)的數(shù)量和類型亦有所不同。

　　2、用水成本（P3）

　　中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水，開放式冷卻塔的日常消耗用水，應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。

　　3、用汽成本（P4）

　　對于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組，除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外，還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺主機(jī)每小時(shí)耗汽量、每天運(yùn)行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等，計(jì)算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。

　　4、管道損耗（K2）

　　冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中，因氣流的紊流損耗，管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗，以管道損耗系數(shù)K2表示，K2≈1.02~1.05。

　　5、預(yù)溫?fù)p耗（K3）

　　因管道內(nèi)外溫度差異，冷暖氣在輸送過程中，在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時(shí)間的預(yù)熱或預(yù)冷后，才能達(dá)到一定的出口溫度，故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失，可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)K3表示，K3≈1.05~1.08。

　　夏季預(yù)溫時(shí)間隨管道長短不同而有所變化，通常在40分鐘左右，冬季預(yù)溫時(shí)間較夏季短。

　　6、變損線損（K4）

　　廣場內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān)，變損線損約占供電量的1%~3%，作為中央空調(diào)系統(tǒng)，該項(xiàng)損耗可在其用電成本中，取變損系數(shù)K4≈1.01~1.03加以考慮。

　　7、電價(jià)差異（K5、K6）

　　在估算上述用電成本中，注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異，動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右，故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價(jià)對之進(jìn)行計(jì)算。

　　另外，白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同，在計(jì)算中，應(yīng)根據(jù)用電的不同時(shí)間段加以區(qū)分，在此白天和夜間的電價(jià)分別以K5、K6表示。

　　8、周期變化

　　由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季，同時(shí)冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時(shí)間和耗能量亦有區(qū)別。長江中下游地區(qū)，通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外，其他月份每月耗能量均不同，因此計(jì)算中央空調(diào)運(yùn)行成本時(shí)，在考慮到全年各種氣溫的變化因素后，按月均價(jià)格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。

　　9、成本匯總（P）

　　以P表示空調(diào)運(yùn)行總成本，則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下：

　　P=K2K3K4（K5+K6）．（K1P1+K1P2+P3+P4）（1）

　　二、季節(jié)和溫度變化的影響

　　在長江中下游地區(qū)（其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正），夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間平均為五個(gè)多月，冬季約四個(gè)多月，根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬m2的揚(yáng)州時(shí)代廣場四年來的實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料，如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價(jià)格定為單位1，則全年不同月份，不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見圖1。

　　由圖1可見，中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月，其最高成本約為平均成本的178%，且整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。

　　三、公攤空調(diào)費(fèi)

　　對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)，無須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用，但對于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場而言，計(jì)算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設(shè)有隔墻，但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換，自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會(huì)達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比，故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高，分別計(jì)算其容積，由此確定公共部位的容積（含室內(nèi)中庭、公共用房等）占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例，并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法，對公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。

　　1、氣體的不均勻影響

　　由于冷暖空氣性質(zhì)的差異，存有暖升冷降的情況，同時(shí)由于公共部位如中庭等處，空間較大，溫度難以均衡，故存在溫度的不均勻性，因此在計(jì)算公共部位冷暖氣容積時(shí)，應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響，此處以影響系數(shù)K表示：K≈0.75~0.95。

　　2、計(jì)算步驟

　　①首先依據(jù)施工竣工圖，并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測量，對存有變化之處，做好記錄，對實(shí)際容積進(jìn)行修正，作為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)。

　　②把修正過的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。

　　③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算

　　a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本A（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕×〔

　　b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本B（元/ m2）=〔p/(∑S+∑F)〕-A（3）

　　④使用實(shí)例

　　時(shí)代廣場五樓由某娛樂公司經(jīng)營，根據(jù)行業(yè)特點(diǎn)，開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施，故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝，室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對于公攤空調(diào)費(fèi)用問題，業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交，但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù)，在我們將上述計(jì)算過程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后，業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。

　　四、延時(shí)空調(diào)費(fèi)

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)指在正常的營業(yè)時(shí)間之外，按部分業(yè)主或使用人的要求，另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，使用較為頻繁，如揚(yáng)州時(shí)代廣場因業(yè)態(tài)多，經(jīng)營主題不同，在商場打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少，也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。

　　延時(shí)空調(diào)費(fèi)的計(jì)算，除根據(jù)實(shí)際開機(jī)時(shí)間的長短，按第一部分所述內(nèi)容逐一計(jì)算空調(diào)成本外，還需考慮加班人員的加班費(fèi)用，即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請使用延時(shí)空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和，計(jì)算延時(shí)空調(diào)費(fèi)成本，由申請供應(yīng)延時(shí)空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開機(jī)成本較高，如果業(yè)主較少或使用面積不大，則費(fèi)用相對較高。

　　五、小結(jié)

　　根據(jù)四年多的工作實(shí)踐，對商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個(gè)問題，小結(jié)如下：

　　1、對于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言，計(jì)算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作，由于商業(yè)物業(yè)面積大，能源費(fèi)用運(yùn)行成本高，如對成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤，則對整個(gè)財(cái)務(wù)收支平衡會(huì)帶來顛覆性的嚴(yán)重后果，故應(yīng)引起各級管理人員高度重視。

　　2、對于多產(chǎn)權(quán)，多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言，由于業(yè)主眾多，各業(yè)態(tài)經(jīng)營時(shí)間差異較大，且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同，故計(jì)算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用，是理順收費(fèi)工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。

　　3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中，延時(shí)空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見的情況，由于前期建設(shè)和后期招商的變化，以及不同業(yè)態(tài)對中央空調(diào)的需求不同，導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加，也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計(jì)并定位引進(jìn)商家，或是在商家入駐后，根據(jù)具體情況對空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計(jì)，應(yīng)盡量避免長期延時(shí)使用空調(diào)。

　　4、中央空調(diào)費(fèi)的支出，在一年中起伏較大，夏季達(dá)到高峰，下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%～50%，為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作，在全年應(yīng)按月均價(jià)收費(fèi)，年終決算。

　　顧客是業(yè)主的上帝，公共部位的空調(diào)是供顧客享用，其成本則由業(yè)主共攤，此點(diǎn)業(yè)主已達(dá)成共識。公攤空調(diào)的近似計(jì)算方法有多種，本文所提出的容積比例法只是其中一種，僅供參考。在收取公攤空調(diào)費(fèi)的過程中，應(yīng)根據(jù)不同業(yè)態(tài)和不同商家的實(shí)際情況和具體問題，分別進(jìn)行核算。同時(shí)，在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，由于中央空調(diào)在使用過程中，存有多種損耗，因此個(gè)別商家如在室內(nèi)安裝空調(diào)計(jì)量儀，并根據(jù)表計(jì)數(shù)量單獨(dú)繳納空調(diào)使用費(fèi)是不合適的，整個(gè)廣場應(yīng)統(tǒng)一計(jì)算，按比例共攤，否則加大了其他業(yè)主的公攤成本。

篇3：辦公商業(yè)弱電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

　　辦公及商業(yè)弱電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)

　　一、總則

　　弱電設(shè)計(jì)應(yīng)包括以下系統(tǒng)

　　安全防范系統(tǒng)（含入侵報(bào)警系統(tǒng)、視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)、出入口控制系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)）；

　　有線電視和衛(wèi)星電視系統(tǒng)；

　　背景音樂和廣播系統(tǒng)；

　　建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)；

　　通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（含有線電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、手機(jī)無線信號放大系統(tǒng)、無線尋呼對講系統(tǒng)）；

　　綜合布線系統(tǒng)；

　　信息發(fā)布系統(tǒng)；

　　一卡通系統(tǒng)；

　　二、安全防范系統(tǒng)

　　1、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)：各建筑物的出入口雨棚下、入口處、電梯廳、電梯轎廂內(nèi)、公共通道、地下車庫、財(cái)務(wù)室、大堂接待臺、貴重物品儲(chǔ)藏間、IT機(jī)房等處設(shè)置攝像機(jī)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

　　2、門磁系統(tǒng)：首層出入口、通往屋頂出入口設(shè)置推杠鎖及門磁，信號返回報(bào)警主機(jī)。

　　3、保安報(bào)警系統(tǒng)：在重要區(qū)域，如殘疾人衛(wèi)生間、財(cái)務(wù)室、大堂前臺、人力資源辦公室等處設(shè)置緊急報(bào)警按鈕。

　　4、巡更系統(tǒng)：在大樓內(nèi)設(shè)置無線巡更系統(tǒng)，以檢查保安人員巡查情況。

　　5、無線對講系統(tǒng)：用于聯(lián)系保安、服務(wù)、后勤等人員。

　　6、電子門鎖：IT機(jī)房設(shè)備間、財(cái)務(wù)室、貴重物品儲(chǔ)藏間、辦公與商業(yè)之間連通的出入口、員工入口的處設(shè)置門磁。

　　7、設(shè)置停車場管理系統(tǒng)，方便車庫管理。

　　三、有線電視和衛(wèi)星電視系統(tǒng)

　　1、電視信號由當(dāng)?shù)赜芯€電視運(yùn)營商提供，是否設(shè)衛(wèi)星電視，根據(jù)具體項(xiàng)目決定。

　　2、如設(shè)衛(wèi)星電視，則在屋頂設(shè)置衛(wèi)星電視接收天線，衛(wèi)星天線附近設(shè)置電視前端設(shè)備機(jī)房；如果不設(shè)衛(wèi)星電視，電視機(jī)房設(shè)在地下室，可與其它弱電機(jī)房合用。

　　3、有線電視預(yù)留至各層弱電井，裝修時(shí)根據(jù)需要確定電視插座點(diǎn)位。

　　四、背景音樂和廣播系統(tǒng)

　　1、設(shè)有本區(qū)音響的區(qū)域，例如多功能廳、會(huì)議室等處，消防廣播和背景音樂廣播應(yīng)分別設(shè)置，火災(zāi)時(shí)切斷背景音樂廣播電源。

　　2、其它區(qū)域背景音樂廣播與消防廣播共用一套系統(tǒng)。

　　五、建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

　　1、照明自動(dòng)控制應(yīng)采用i-bus專用照明智能控制系統(tǒng)。

　　2、電梯前廳等公共部位的照明應(yīng)用智能控制系統(tǒng)控制并納入中央控制系統(tǒng)；

　　3、公共部位的空調(diào)風(fēng)機(jī)盤管應(yīng)由智能照明控制系統(tǒng)控制并納入中央控制系統(tǒng)；

　　4、多功能廳、會(huì)議室應(yīng)設(shè)置不同場景照明控制，不納入中央控制系統(tǒng)。

　　5、空調(diào)、通風(fēng)、水泵等設(shè)備自動(dòng)控制依照設(shè)備專業(yè)要求設(shè)計(jì)。

　　6、茶水間電開水爐的供電應(yīng)由樓宇自控系統(tǒng)控制，上班前提前供電，下班后自動(dòng)關(guān)閉；

　　六、通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

　　1、有線電話系統(tǒng)：在建筑內(nèi)設(shè)程控交換機(jī)。

　　2、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：建筑內(nèi)設(shè)置辦公局域網(wǎng)。

　　3、建筑內(nèi)設(shè)手機(jī)信號放大系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)中國移動(dòng)、中國聯(lián)通、中國電信的手機(jī)信號全覆蓋。

　　4、無線對講系統(tǒng)：用于聯(lián)系保安、服務(wù)、后勤等人員。

　　5、機(jī)房應(yīng)安裝防靜電架空地板。

　　6、機(jī)房應(yīng)安裝VRV空調(diào)。

　　7、弱電井內(nèi)插座應(yīng)采用雙電源配電，每層容量不應(yīng)小于3Kw。

　　8、弱電井內(nèi)應(yīng)設(shè)空調(diào)或通風(fēng)設(shè)施。

　　七、綜合布線系統(tǒng)

　　1、數(shù)據(jù)干線采用多模光纜，傳輸速度不小于1GB，語音干線為三類UTP。語音和數(shù)據(jù)水平布線采用超五類UTP。

　　2、信息點(diǎn)的分布：見下表

　　八、信息發(fā)布系統(tǒng)

　　在大堂入口、多功能廳前廳、會(huì)議主入口（42寸及以上）、每個(gè)會(huì)議室門口（21寸）、客梯前廳（12寸）設(shè)置信息顯示屏，發(fā)布相關(guān)信息。

　　九、一卡通系統(tǒng)

　　1、用IC卡可靈活實(shí)現(xiàn)開門、餐飲、停車等一卡通管理；

　　2、不同的人員其卡的權(quán)限不同；