購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例：購(gòu)物、餐飲、休閑1：1：1
人們消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的改變，令購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的“黃金比例”也被打破，取而代之的是購(gòu)物、餐飲、休閑的1：1：1消費(fèi)模式。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的購(gòu)物中心不是賣(mài)出來(lái)的，而是吃出來(lái)的。
近年來(lái)，大型綜合商業(yè)體內(nèi)的美食廣場(chǎng)普遍呈現(xiàn)火爆局面，商業(yè)綜合體內(nèi)的各式特色餐飲深受百姓歡迎，一些地方經(jīng)常出現(xiàn)拿號(hào)排隊(duì)的現(xiàn)象。在毛利逐年下降的情況下，搭配高比例的餐飲業(yè)態(tài)成為商業(yè)地產(chǎn)突破利潤(rùn)局限的新舉措。購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)“52：18：30”的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)“黃金比例”正在被打破，取而代之的是購(gòu)物、餐飲、休閑“1：1：1”的消費(fèi)模式。業(yè)內(nèi)人士表示，餐飲業(yè)已成為商業(yè)綜合體的招商重點(diǎn)。
調(diào)查：餐飲區(qū)成人氣聚集地
走訪本市大型商場(chǎng)綜合體了解到，不管是銀河國(guó)際購(gòu)物中心還是大悅城以及水游城等商業(yè)綜合體，現(xiàn)場(chǎng)人氣最旺的不是奢侈品牌、服飾品牌等購(gòu)物片區(qū)，而是餐飲主力店。大約80%以上的商場(chǎng)主要依靠餐飲增加人氣，不僅新的商業(yè)體選擇餐飲拉動(dòng)人氣，不少老的大型商場(chǎng)也借助餐飲突破發(fā)展瓶頸。
銀河國(guó)際購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理處副總裁路賢說(shuō)：“如今商場(chǎng)消費(fèi)需求正在發(fā)生變化，不僅為了購(gòu)物，在大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心，人們會(huì)更加注重對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)等多方面的需求，這也是商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)。比如以前的商業(yè)街內(nèi)，幾乎沒(méi)有餐飲業(yè)，后來(lái)發(fā)展到占商業(yè)綜合體的10%，如今由于餐飲業(yè)的重要性已經(jīng)發(fā)展到40%。”
餐飲對(duì)大型商場(chǎng)的拉動(dòng)，主要體現(xiàn)在人流方面，無(wú)論是客流帶動(dòng)型的星巴克，還是體驗(yàn)型的特色美食，或是直接需求型的快餐，甚至本市的高端飲食等，都呈現(xiàn)出非常明顯的聚客效應(yīng)，而且餐飲業(yè)態(tài)往往可以消化大型商場(chǎng)里的高層空間，并向上承接更高樓層的娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，成為上下互動(dòng)式的客流發(fā)動(dòng)機(jī)。
商家：餐飲區(qū)能撐起半邊天
縱觀本市商場(chǎng)業(yè)態(tài)配比，都有這樣一個(gè)特點(diǎn)，那就是餐飲主力店在商場(chǎng)業(yè)態(tài)中都占有著相當(dāng)大的比重。在以前的傳統(tǒng)商場(chǎng)中，餐飲業(yè)所占比重約為20%至25%，在現(xiàn)在的商業(yè)體中的餐飲業(yè)態(tài)甚至超過(guò)了30%達(dá)到40%。餐飲業(yè)態(tài)為何會(huì)受到大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心如此高的重視？
業(yè)內(nèi)人士分析，餐飲業(yè)在整個(gè)商業(yè)體中占有如此重要的位置，在于餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于普通的消費(fèi)人群具有很強(qiáng)的號(hào)召力。每次到商場(chǎng)和購(gòu)物中心，目前對(duì)于很多人而言，最大的興趣在于發(fā)現(xiàn)美食，接下來(lái)才會(huì)考慮去購(gòu)物消費(fèi)。大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)之所以更青睞餐飲，是因?yàn)椴惋嫎I(yè)態(tài)得到了廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，與其他商場(chǎng)業(yè)態(tài)相比，風(fēng)險(xiǎn)降低而且收益更快。可以說(shuō)，體驗(yàn)式商業(yè)的最典型代表就是餐飲，“購(gòu)物中心不是賣(mài)出來(lái)的，而是吃出來(lái)的”觀點(diǎn)正逐漸體現(xiàn)出來(lái)。
餐飲：進(jìn)入綜合體營(yíng)業(yè)額攀升
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，以前商業(yè)綜合體是主動(dòng)求著餐飲加盟，而現(xiàn)在都主動(dòng)招商找上門(mén)，這說(shuō)明餐飲在商場(chǎng)所占的比重逐步增大。餐飲本身應(yīng)該作為大型綜合性百貨配套設(shè)施的一部分，商場(chǎng)要給消費(fèi)者提供一個(gè)購(gòu)物之余休閑就餐的環(huán)境和服務(wù)。
某餐飲業(yè)老總說(shuō)：“在選擇商鋪時(shí)，最看重商業(yè)體量、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、地段三大要素，當(dāng)然還要看租金。一旦看準(zhǔn)了該地的商業(yè)氛圍濃厚，人氣很旺，運(yùn)營(yíng)管理也很規(guī)范，租金又很實(shí)惠，由于選址正確，生意往往都會(huì)異常火爆，這地方的商鋪?zhàn)饨鹨卜稘q。”
某連鎖餐飲業(yè)主管說(shuō)：“我們的火鍋經(jīng)營(yíng)已有10多年時(shí)間。以前，都是選擇一些沿街商鋪來(lái)開(kāi)店，生意也不錯(cuò)。近幾年，城市綜合體發(fā)展很快。慢慢發(fā)現(xiàn)，城市綜合體更能夠凝聚人氣，有更好、更規(guī)范的管理。相比之下，城市綜合體也能幫投資人降低很多風(fēng)險(xiǎn)。比如，現(xiàn)在在馬路旁邊開(kāi)一家餐飲店，下雨或者寒冷的冬天，人就會(huì)少一些。一旦修路、修地鐵，對(duì)臨街商鋪的餐飲生意也會(huì)有很大影響。而開(kāi)在商業(yè)綜合體，人氣永遠(yuǎn)不用擔(dān)心，這樣營(yíng)業(yè)額自然會(huì)高。
篇2：購(gòu)物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀:戴德梁行
購(gòu)物中心體驗(yàn)式業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀--戴德梁行
時(shí)下，我們經(jīng)常會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的報(bào)道和消息里聽(tīng)到“體驗(yàn)式”這個(gè)詞。“體驗(yàn)式”的產(chǎn)生，是源于商業(yè)零售行業(yè)的不斷發(fā)展升級(jí)，以及消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物場(chǎng)所的要求日趨多元化。越來(lái)越多的消費(fèi)者已經(jīng)不能滿足于僅僅在商場(chǎng)購(gòu)物，而是呈現(xiàn)出休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、就餐、培訓(xùn)等多方面的消費(fèi)訴求，同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物環(huán)境的要求也越來(lái)越高。 在這種背景下，“體驗(yàn)式商業(yè)”應(yīng)運(yùn)而生。所謂“體驗(yàn)式商業(yè)”，是區(qū)別于傳統(tǒng)商業(yè)的以零售為主的業(yè)態(tài)組合形式，更注重消費(fèi)者的參與、體驗(yàn)和感受，對(duì)空間和環(huán)境的要求也更高。 “體驗(yàn)式商業(yè)”最常見(jiàn)的載體是購(gòu)物中心，因?yàn)橘?gòu)物中心在建筑設(shè)計(jì)、空間品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)模式上，更易于實(shí)現(xiàn)“體驗(yàn)式”的要求；同時(shí)，購(gòu)物中心在業(yè)態(tài)組合上的豐富性和多元化，也為體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的存在提供了契機(jī)。
有一組數(shù)字最能夠說(shuō)明傳統(tǒng)商業(yè)與體驗(yàn)式商業(yè)的本質(zhì)區(qū)別：以百貨為代表的傳統(tǒng)商業(yè)，其零售類(lèi)業(yè)態(tài)的占比能達(dá)到70%—80%，是商業(yè)體中的絕對(duì)主導(dǎo)；而在“體驗(yàn)式購(gòu)物中心”中，以休閑娛樂(lè)、兒童教育等業(yè)態(tài)為代表的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，在購(gòu)物中心中的占比可達(dá)到20%-30%甚至更高，而零售類(lèi)業(yè)態(tài)的占比降至30%-40%。
以現(xiàn)階段商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展來(lái)看，經(jīng)常出現(xiàn)在購(gòu)物中心中的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)主要包括：電影院、冰場(chǎng)、健身會(huì)館、電玩城、KTV、美容美體、兒童體驗(yàn)、兒童游藝。
體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)很明顯：1、集客能力強(qiáng)；2、有效縮短新項(xiàng)目市場(chǎng)培育期；3、消費(fèi)滯留時(shí)間長(zhǎng)；4、對(duì)其他業(yè)態(tài)消費(fèi)帶動(dòng)顯著。這也是現(xiàn)在很多購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者和運(yùn)營(yíng)商青睞體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的原因。
但是很多人對(duì)于體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的認(rèn)識(shí)也存在誤區(qū)：
誤區(qū)一：夸大體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的重要性。很多人認(rèn)為一旦引入某一個(gè)或幾個(gè)主力體驗(yàn)式業(yè)態(tài)(例如影院)，就一定會(huì)把項(xiàng)目帶火，不惜做出巨大犧牲和讓步，實(shí)現(xiàn)簽約。這其實(shí)是盲目夸大了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)對(duì)于項(xiàng)目成敗的作用，而忽視了項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的全局性和準(zhǔn)確性。一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目，一定是在整體的定位和業(yè)態(tài)組合上具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，而不是靠某幾個(gè)知名商戶的存在來(lái)決定成敗的。
誤區(qū)二：僅僅以“體驗(yàn)”作為噱頭和賣(mài)點(diǎn)，或者只把“體驗(yàn)”的概念停留在簡(jiǎn)單空間設(shè)計(jì)的層面。真正能夠吸引消費(fèi)者的“體驗(yàn)式商業(yè)”，一定是有著能帶給消費(fèi)者優(yōu)越感受的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)，吸引消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目建立光顧忠誠(chéng)度和依賴性，從而拉動(dòng)項(xiàng)目的客流和銷(xiāo)售。
除此之外，商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作者一定要對(duì)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)和局限有清晰的認(rèn)識(shí)。體驗(yàn)式業(yè)態(tài)通常談判周期較長(zhǎng)，硬件要求高；承租面積普遍偏大，租賃時(shí)間長(zhǎng)；租金較低。這勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致以下幾方面問(wèn)題出現(xiàn)：
1、增加招商壓力和難度，尤其當(dāng)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)是主力商戶時(shí)，其招商進(jìn)展對(duì)項(xiàng)目整體招商進(jìn)展及工程結(jié)構(gòu)影響較大；
2、品牌調(diào)整難度大，制約項(xiàng)目整體品牌優(yōu)化升級(jí)的可操作性；
3、對(duì)經(jīng)營(yíng)收益影響較大。
以影院為例：影院的招商談判周期一般為1年左右，裝修周期大約半年；租賃面積不少于3000平方米，層高9米以上，租期15年以上；消防要求高，不同城市對(duì)影院樓層也有限制；影院的租金偏低，一線城市影院租金僅有每月每平方米2-3.5元(使用面積)，對(duì)項(xiàng)目整體收益影響較大。
以上這些，都是商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)者在選擇體驗(yàn)式業(yè)態(tài)時(shí)，需要慎重考慮的。 對(duì)于那些想做“體驗(yàn)式商業(yè)”，或者引入“體驗(yàn)式業(yè)態(tài)”的行業(yè)實(shí)踐者們，戴德梁行有如下忠告給大家：
任何業(yè)態(tài)的選擇和引入，都要基于項(xiàng)目最合理的業(yè)態(tài)組合定位，以及對(duì)潛在目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)喜好的準(zhǔn)確把握。要與項(xiàng)目?jī)?nèi)其他業(yè)態(tài)和品牌充分契合，相得益彰。
如果一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位只是社區(qū)配套服務(wù)，在體量有限、消費(fèi)群特征明確的前提下，一個(gè)生活賣(mài)場(chǎng)的價(jià)值遠(yuǎn)大于影院，賣(mài)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目人流和消費(fèi)的帶動(dòng)也必然更加可觀。相反的，深圳萬(wàn)象城冰場(chǎng)的存在，不僅吸引了眾多目標(biāo)客群，同時(shí)因?yàn)榻ㄖO(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)上的精心安排，冰場(chǎng)周?chē)O(shè)置的快餐類(lèi)商戶，都因?yàn)楸鶊?chǎng)的帶動(dòng)而生意火爆，有效拉升了客流和租金。
體驗(yàn)式業(yè)態(tài)租金收益相對(duì)偏低，品牌調(diào)整難是無(wú)法回避的客觀現(xiàn)實(shí)，發(fā)展商需結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況權(quán)衡取舍。在項(xiàng)目操盤(pán)中經(jīng)常會(huì)遇到這樣的矛盾：盡管體驗(yàn)式業(yè)態(tài)更利于項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和收益，但是基于發(fā)展商自身的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃或企業(yè)文化等因素，對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)的要求較為迫切，在這種情況下，是否要引入“體驗(yàn)式業(yè)態(tài)”，引入多大比重、怎樣的類(lèi)型，都需要發(fā)展商進(jìn)行權(quán)衡取舍。
對(duì)消費(fèi)者真誠(chéng)無(wú)欺，是商業(yè)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵之一。消費(fèi)者的忠誠(chéng)度和依賴度，是一個(gè)優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目能夠長(zhǎng)久立于不敗之地的法寶。能夠獲得消費(fèi)者長(zhǎng)久的信賴和忠誠(chéng)，除了有吸引力的業(yè)態(tài)組合和品牌，除了有舒適的購(gòu)物空間和環(huán)境，還必須有真誠(chéng)對(duì)待消費(fèi)者的良心。零售行業(yè)經(jīng)過(guò)這么多年的發(fā)展，消費(fèi)者的品位和能力也已經(jīng)被逐步培養(yǎng)起來(lái)，那些不實(shí)噱頭和夸大的宣揚(yáng)，不會(huì)支持一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目扎實(shí)的走下去。
總而言之，一個(gè)購(gòu)物中心中是否需要“體驗(yàn)式業(yè)態(tài)”、需要什么類(lèi)型的“體驗(yàn)式業(yè)態(tài)”，都要建立在項(xiàng)目準(zhǔn)確市場(chǎng)定位和業(yè)態(tài)組合的基礎(chǔ)之上，而不是為了追求眼球效應(yīng)或者市場(chǎng)影響。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)者和管理者，應(yīng)當(dāng)具有前瞻而長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。
篇3：購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例:購(gòu)物餐飲休閑1:1:1
購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)比例：購(gòu)物、餐飲、休閑1：1：1
人們消費(fèi)觀念和消費(fèi)習(xí)慣的改變，令購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的“黃金比例”也被打破，取而代之的是購(gòu)物、餐飲、休閑的1：1：1消費(fèi)模式。業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的購(gòu)物中心不是賣(mài)出來(lái)的，而是吃出來(lái)的。
近年來(lái)，大型綜合商業(yè)體內(nèi)的美食廣場(chǎng)普遍呈現(xiàn)火爆局面，商業(yè)綜合體內(nèi)的各式特色餐飲深受百姓歡迎，一些地方經(jīng)常出現(xiàn)拿號(hào)排隊(duì)的現(xiàn)象。在毛利逐年下降的情況下，搭配高比例的餐飲業(yè)態(tài)成為商業(yè)地產(chǎn)突破利潤(rùn)局限的新舉措。購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)“52：18：30”的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)“黃金比例”正在被打破，取而代之的是購(gòu)物、餐飲、休閑“1：1：1”的消費(fèi)模式。業(yè)內(nèi)人士表示，餐飲業(yè)已成為商業(yè)綜合體的招商重點(diǎn)。
調(diào)查：餐飲區(qū)成人氣聚集地
走訪本市大型商場(chǎng)綜合體了解到，不管是銀河國(guó)際購(gòu)物中心還是大悅城以及水游城等商業(yè)綜合體，現(xiàn)場(chǎng)人氣最旺的不是奢侈品牌、服飾品牌等購(gòu)物片區(qū)，而是餐飲主力店。大約80%以上的商場(chǎng)主要依靠餐飲增加人氣，不僅新的商業(yè)體選擇餐飲拉動(dòng)人氣，不少老的大型商場(chǎng)也借助餐飲突破發(fā)展瓶頸。
銀河國(guó)際購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理處副總裁路賢說(shuō)：“如今商場(chǎng)消費(fèi)需求正在發(fā)生變化，不僅為了購(gòu)物，在大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心，人們會(huì)更加注重對(duì)餐飲、休閑娛樂(lè)等多方面的需求，這也是商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)。比如以前的商業(yè)街內(nèi)，幾乎沒(méi)有餐飲業(yè)，后來(lái)發(fā)展到占商業(yè)綜合體的10%，如今由于餐飲業(yè)的重要性已經(jīng)發(fā)展到40%。”
餐飲對(duì)大型商場(chǎng)的拉動(dòng)，主要體現(xiàn)在人流方面，無(wú)論是客流帶動(dòng)型的星巴克，還是體驗(yàn)型的特色美食，或是直接需求型的快餐，甚至本市的高端飲食等，都呈現(xiàn)出非常明顯的聚客效應(yīng)，而且餐飲業(yè)態(tài)往往可以消化大型商場(chǎng)里的高層空間，并向上承接更高樓層的娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，成為上下互動(dòng)式的客流發(fā)動(dòng)機(jī)。
商家：餐飲區(qū)能撐起半邊天
縱觀本市商場(chǎng)業(yè)態(tài)配比，都有這樣一個(gè)特點(diǎn)，那就是餐飲主力店在商場(chǎng)業(yè)態(tài)中都占有著相當(dāng)大的比重。在以前的傳統(tǒng)商場(chǎng)中，餐飲業(yè)所占比重約為20%至25%，在現(xiàn)在的商業(yè)體中的餐飲業(yè)態(tài)甚至超過(guò)了30%達(dá)到40%。餐飲業(yè)態(tài)為何會(huì)受到大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心如此高的重視？
業(yè)內(nèi)人士分析，餐飲業(yè)在整個(gè)商業(yè)體中占有如此重要的位置，在于餐飲業(yè)態(tài)對(duì)于普通的消費(fèi)人群具有很強(qiáng)的號(hào)召力。每次到商場(chǎng)和購(gòu)物中心，目前對(duì)于很多人而言，最大的興趣在于發(fā)現(xiàn)美食，接下來(lái)才會(huì)考慮去購(gòu)物消費(fèi)。大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)之所以更青睞餐飲，是因?yàn)椴惋嫎I(yè)態(tài)得到了廣大消費(fèi)者的認(rèn)可，與其他商場(chǎng)業(yè)態(tài)相比，風(fēng)險(xiǎn)降低而且收益更快。可以說(shuō)，體驗(yàn)式商業(yè)的最典型代表就是餐飲，“購(gòu)物中心不是賣(mài)出來(lái)的，而是吃出來(lái)的”觀點(diǎn)正逐漸體現(xiàn)出來(lái)。
餐飲：進(jìn)入綜合體營(yíng)業(yè)額攀升
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，以前商業(yè)綜合體是主動(dòng)求著餐飲加盟，而現(xiàn)在都主動(dòng)招商找上門(mén)，這說(shuō)明餐飲在商場(chǎng)所占的比重逐步增大。餐飲本身應(yīng)該作為大型綜合性百貨配套設(shè)施的一部分，商場(chǎng)要給消費(fèi)者提供一個(gè)購(gòu)物之余休閑就餐的環(huán)境和服務(wù)。
某餐飲業(yè)老總說(shuō)：“在選擇商鋪時(shí)，最看重商業(yè)體量、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、地段三大要素，當(dāng)然還要看租金。一旦看準(zhǔn)了該地的商業(yè)氛圍濃厚，人氣很旺，運(yùn)營(yíng)管理也很規(guī)范，租金又很實(shí)惠，由于選址正確，生意往往都會(huì)異常火爆，這地方的商鋪?zhàn)饨鹨卜稘q。”
某連鎖餐飲業(yè)主管說(shuō)：“我們的火鍋經(jīng)營(yíng)已有10多年時(shí)間。以前，都是選擇一些沿街商鋪來(lái)開(kāi)店，生意也不錯(cuò)。近幾年，城市綜合體發(fā)展很快。慢慢發(fā)現(xiàn)，城市綜合體更能夠凝聚人氣，有更好、更規(guī)范的管理。相比之下，城市綜合體也能幫投資人降低很多風(fēng)險(xiǎn)。比如，現(xiàn)在在馬路旁邊開(kāi)一家餐飲店，下雨或者寒冷的冬天，人就會(huì)少一些。一旦修路、修地鐵，對(duì)臨街商鋪的餐飲生意也會(huì)有很大影響。而開(kāi)在商業(yè)綜合體，人氣永遠(yuǎn)不用擔(dān)心，這樣營(yíng)業(yè)額自然會(huì)高。